2020年12月21日

予約キャンセルとか近隣の方からの苦情とか。

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東京13棟目、GOTOトラベル停止の影響を受けております。年末年始にあった

3件の予約のうち1件が強制キャンセルになってしまったようです。



GOTOトラベル。まだコロナが下火になる前から菅首相が始めた肝入り政策。

経済を回さないとコロナ以前に国が亡ぶ、という政府の判断があったのでしょう。

(この判断がどうこうということは本ブログでは意見は述べません)



私は旅館業法に則った宿泊施設を運営するいち事業者として、この決定で予約がもう少し

上向きになるのではないかと言う期待を持ちました。そしてある程度その期待は現実の

ものになりました。とは言っても、元々そんなに値段は高くしていなかったので、

大きく変わったわけではなかったです。ただ、コンスタントに切れ目があまりなく

予約が入る形にはなりました。長期の人が多いので、家賃で儲かる額とそう大きな

差はないなあ、というのが正直な印象でしたが・・・。



菅政権は、コロナ第三波が訪れた今のタイミングでも、GOTOはコロナの原因という

エビデンスはないという立場を崩しておりませんでした。ですので、国としては

これ以上休業補償など難しく、また、経済を回さないことによる自殺者の増加などを

増やさないことに注力しているのだなという判断をしておりました。有識者会議の方々も

GOTOを止めた方がいいという提言はしていたものの、GOTOが感染拡大の原因と

いうエビデンスは持ち合わせていないと報道されていたように認識しております。

(テレビ見てないので偏った情報ソースから情報を得ている可能性がありますので、

 もし間違っていたらすみません・・・)



しかし、ここにきての年末年始GOTO停止宣言。結局どっちやねん!と言いたく

なってしまいましたが、世論の圧力に政府が抗しきれなかったということなのでしょう。



こうなると、割を食うのは事業者サイドです。私はまだ1部屋しかないから良いですが

一般的なホテルを経営されている方はキャンセル対応などで業務が大変なことに

なっているのではないか、と推察します。お疲れ様です・・・。



東京13棟目でも、年末年始はかきいれ時と運営会社さんは見ていたようで、

普段なら2泊からしかとらない予約を1泊でも受け付けていました。年末年始の

需要を見据えて、あえてそうしたという話でした。そしてその目論見通り、年末年始は

1泊〜2泊程度の予約が3件入っており、さすがの目利きだなあと感心したものでした。



これらの予約、モロにGOTOと被るけどどうなるんだろう。心配していましたが

先に情報が流れてきたのはAirbnbで宿泊施設を運営している友人からでした。

その方の宿泊施設では、Airbnbが勝手に予約を強制キャンセルし始めたようです。

更に、その影響なのかわかりませんが、予約してもGOTO扱いにならないという

苦情を受けたという話もありました。



いろいろ混乱しているなあ、うちの物件の運営会社さん大丈夫かなあ、と心配して

おりましたが、やっぱり影響は出ていたようです。運営会社さんからほどなくして

強制キャンセルへの対応方針のメッセージが届きました。



曰く、AirbnbやBooking.comで強制キャンセルの動きが出ている、

ゲスト様からその件に関してメッセージが届いており、個別に対応している、

国からキャンセル料の50%(本来GOTOで補助されるべき金額でしょうね)が

補填されるので、ゲスト様には手数料など諸々勘案して、こちらの当初収支と比較し

損が出ない価格で再予約をご案内している、とのことでした。

本当にお疲れ様です。ありがとうございます。



やるなら最初から感染拡大した時のキャンセル等のことも考えて動き始めてほしい

ものですね〜。急ごしらえの制度だから大変なのだろうとは思いますので、その点は

多少同情しますけど。



そんな予約のドタバタの間に、私のところには別の苦情も届いておりました。

隣地の方より電話があり、宿泊者がその家の私道の敷地にバイクを停めている、

もう数日経つので移動などの対応をお願いしたい、と言うお話でした。



怒りの電話とかではなく、冷静に淡々とお話をいただきました。ここできちんとした

対応ができないとダメなやつだと思います。すぐに運営会社さんに報告して対応を

依頼しました。ゲストの方はその後どかしてくださったようです。後で隣地の方に

お電話して、改めてお詫びしておかないとだなあ。年末だし菓子折りでも持って

ご挨拶しに行くか・・・。



色々ありますが、予約件数もようやくスーパーホストの条件を満たしましたので、

インバウンドが復活するまでは今の状態を淡々と維持していきたいと思います。

コロナが収束してからがこの物件の本当の勝負の時です!



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posted by ひろ* at 07:28 | Comment(1) | 東京13棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年12月20日

富山1棟目、このタイミングでお申込受領!(今日申込で明日入居希望・・・大丈夫か!?)

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富山1棟目、お申込いただきました!やったー、これで満室まであと2部屋です!

・・・え、明日から入居したい?年末のこの時期に大丈夫なのかそれ?



先日、一番決めてくれる仲介業者さんにお歳暮を贈って今後もよろしくお願いしますと

PRしてきた
富山1棟目。以前はいくつかの仲介業者さんがぱらぱらと決めてくれて

いたのですが、外壁塗装後はこの仲介業者さんがかなり決めてくれるようになりました。

そうなると、この繁忙期もこの仲介業者さんを中心に物事は動くことになるでしょうね。



残念ながら、この構想の中に置いて管理会社さんは実は戦力としてあまり重視して

おりませんでした。管理を始めて2年以上が経過していますが、その間に決めたのは

2部屋だけです。先日久しぶりに1部屋決めることができたのですが、既存入居者様の

借り増しということで割と棚ぼたな感じがありました。会社として頑張ってくれて

いるのは理解しているのですが、いかんせん物件のある地方に店舗がないので、

なかなか決まらない状態が続いているのだろうと思います。構造上の問題点なので、

これはもう仕方ないです。私も最初からそこは懸念していましたので、今この点に

どうこう言うつもりはないです。わかっていて管理委託しているので、あとは自助努力で

何とかしようという腹積もりでした。



3部屋空きで繁忙期を迎えて、2部屋くらい仲介業者さんが決めてくれて、1部屋退去で

残り2部屋空きで迎えるってあたりが現実的な解かな?とか勝手に予想していたのですが

嬉しい誤算の方向でその予想は外れることになりました。



昨日、管理会社さんの仲介担当の方から電話がありました。むむ、仲介担当ってことは

退去の連絡とかじゃなさそう。この管理会社さん、謎に書面で退去予告の報告をしたり

メールでしたりで、電話で伝えてきたことは過去ありません。そして賃貸部門という

ことであれば、これはもう入居関連に違いないと判断できます。



電話を取ると、管理担当の人の声もそこそこいいテンション。これは決まったよという

話で間違いなさそうだなと思いましたが、案の定その話題でした。



「本日お申込いただきました!」「入居希望日が明日なんです!」



・・・それ、年末やばくて逃げてきた人じゃないの?大丈夫なの?本当に平気なの?

胡散臭すぎて逆に興味が湧いちゃうレベルなんですけど・・・。

賃貸の現場では、年末の至急の入居は得てして何かから逃げている訳ありの人が多く、

滞納率も高いし夜逃げ率も高いと口伝されていると聞いています。それじゃないの?



しかし、この懸念は杞憂に終わりました。



なんでも、管理会社さんのところに以前から問い合わせが来ており、富山1棟目のことを

気に入ってくれていたそうです。契約書の雛形とかも送ったりしていたのですが、

その後連絡がなくどうしたかなと思ったら、今日いきなり申込が来て明日入りたいという

超急展開になったということでした。法人契約とのことです。



年末逃げてくるやばいやつじゃなかったようで、良かった。



法人さんの名前を聞いたので調べてみたところ、全国あちこちに拠点がある会社でした。

あまりメジャーでない都市にぽつぽつと営業所や出張所があり、その中に富山1棟目が

ある自治体も存在していました。ちなみに、うちのアパートもけっこうな田舎ですが、

その工場はさらにそこから奥の山の中。なるほど、これだったらうちのアパートを

気に入る理由はわかります。安いし通勤も便利ですからねえ。納得しました。



月曜日から転勤先で業務が始まるので、なんとしても日曜日に引っ越したい、

引越屋さんの手配も済んでしまっているので、どうにか明日から入居させてほしい、

と懇願され、頑張って準備しているところだそうです。



ありがたいんだけど、もうちょっと計画的に準備はしてほしいものですね(汗)



管理会社さんは法人需要に強いところがあるので、今回はその線で引っ張って

くださったものと思います。ありがたいことです。期待してないなんて思ってしまって

申し訳ないです!



法人契約で実際に住む方は40代男性の一人暮らしということでした。

お部屋、綺麗に使ってくれますように。



さて、これで富山1棟目は残り2部屋になりました。残り1部屋まで到達するものの

最後の1部屋が埋まる前にぽろぽろと退去が出るのが今までのパターン。今回はその

残念なパターンにはまることなく、ズバッと満室になってほしいなあと期待します!



俺、この繁忙期が終わって満室になったら、このアパート売るんだ・・・

(死亡フラグを率先して立てに行くのは止めなさい)



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posted by ひろ* at 08:26 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年12月19日

またまた退去予告!そろそろ今年最後であってほしい・・・。

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ぬあー、また退去予告です!今年の退去は〜記録的なもの〜凍えてしまうよ〜♪

・・・とか適当なこと言ってる場合じゃないなほんと。これ以上退去出ませんように。



数字では計算していませんけど、今年はとにかく退去予告が多い年だったという

印象は強く残っています。人間の印象なんて正直当てにならないので、実際に数字で

見てみたらそうでもないかもしれませんが、そこまで見る気はありません!

(昔はそういうのも全部数字化していたんだけど・・・サボってます)



なので、感覚的なものでしかありませんが、退去多かったなあという印象です。

コロナの影響で札幌8棟目5部屋と東京11棟目2部屋、東京12棟目2部屋は

世情のものですが、それ以外にも安定感のあった札幌5棟目(少なくとも3件)と

札幌7棟目(少なくとも3件)で退去が相次ぎ、ペット多頭飼いの東京8棟目も2件。

東京はそれ以外にも東京6棟目、東京10棟目で1件ずつ退去が出ています。

札幌6棟目も短期退去が1件、札幌10棟目は事件で退去が1件。札幌9棟目も

2件退去が出ているし、札幌8棟目はコロナ以外でも短期退去が1件。

千葉1棟目でも1件、富山1棟目も少なくとも3件は退去が出ています。



憶えている件数だけ並べても28件の退去がありました。25%以上退去しています。

うーむ、やっぱり退去は例年より多いとみていいでしょう。



さて、そんな退去ラッシュだった1年において、あと2週間もすれば年明けという

このタイミングになってもまだまだ容赦はして貰えないようです。このタイミングで

札幌7棟目から退去予告発生です。うわーん、頭が痛いよー。



退去の理由は転勤ということでした。法人契約の方です。3年程度お住まいになって

いただいたので、やむを得ないかなという印象です。部屋が玉砕していないことを

祈りたいところ。2LDKなので玉砕気味だとリフォーム代がやたらとかかりますから。



札幌7棟目は札幌の管理会社さんの中ではトップクラスに信頼できるところです。

そつなくきっちり仕事はこなす、滞納は全力で回収する、私のところに来ないように

入居者様対応も済ませてくる。そんなステキ管理会社さんです。管理指定がなければ

こちらの管理会社さんか札幌5棟目の管理会社さんのどちらかに依頼するだろうな、と

思っております。



次の募集条件に関しては、いつもなら「もうちょっと家賃あげてみましょう」って

私から言い出すのですけど、今はちょっと空室が多いので早めに埋まることを優先だなと

考えました。なので、いつもの家賃アップ攻撃はなし。3年前なら私が買った後の

客付なので、そんなに相場より安いということはないでしょう。家賃は据え置きで決定。



内装はふたを開けてみないとわかりませんので、綺麗に使っていただいていることを

祈ろうと思います。せめて内装は少な目でお願いしたいです。



退去する日程は1月に入ってからですが、年末年始を挟むのでそんなに動きはないまま

退去に突入するんだろうなあ。嗚呼、貴重な満室物件が満室ではなくなってしまった。



今年は退去ラッシュでしたが、裏を返せば入居ラッシュが次は待っているということ。

そう考えれば、きっと悪いことばかりじゃないはずです。きっとね。

それに、退去された方の中には、このまま入居いただいていて大丈夫かなと少し不安に

なる方もいらっしゃいましたので、後々考えれば「あれはあれでよかったなあ」という

結果になるのではないか、という期待もあります。



人生、なるようになります。あとはその事実をどんな気持ちで受け止めるかだけ。

どうせなら楽しく前向きな受け止め方をして、開き直りかもしれないけど今の状況を

おおいに楽しもうじゃないの、という感じです。



さー、年明けは入居ラッシュだぞー!



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posted by ひろ* at 08:08 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年12月18日

原状回復のお見積が出てきました。

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札幌5棟目で空室になっているお部屋の原状回復見積が届きました。

予想はしてましたが、なかなかの金額です・・・。



ここ数日、札幌5棟目の話ばかり書いてる気がしますが、予告も含め入退去が3部屋も

あるなら、そりゃ話題にも挙がりやすいよねってなもんです。登場頻度高めです。



今回は、原状回復のお見積の話。



ご結婚を理由に退去なさった入居者様。長きにわたってお住まいになっていたので、

どうしてもお部屋は劣化しているだろうと思ってはいました。実際、写真などが

送られてきたのを見ると、やはり汚れが目立つなあという印象はぬぐいきれません。



これが普通に使っているものであれば、東京ルールに則って「クロスの張替は6年以上の

利用なのだから0円のはずだ」と言われることでしょう。しかし、東京ルールは

よくよく読んでいくと、入居者様過失に関しては年数に関係なく工賃費用等の請求は

できるという内容になっております。



ガイドラインの記述としては以下が相当します。

なお、経過年数を超えた設備等を含む賃借物件であっても、賃借人は善良な管理者として注意を払って使用する義務を負っていることは言うまでもなく、そのため、経過年数を超えた設備等であっても、修繕等の工事に伴う負担が必要となることがあり得ることを賃借人は留意する必要がある。具体的には、経過年数を超えた設備等であっても、継続して賃貸住宅の設備等として使用可能な場
合があり、このような場合に賃借人が故意・過失により設備等を破損し、使用不能としてしまった場合には、賃貸住宅の設備等として本来機能していた状態まで戻す、例えば、賃借人がクロスに故意に行った落書きを消すための費用(工事費や人件費等)などについては、賃借人の負担となることがあるものである。




わかりやすく書いてあるページはこちらかな。ご紹介しておきます。

残存価値のなくなった壁紙に落書きをしてもお咎めなし?原状回復費用の負担について

ガイドラインそのものはこちらです。



今回の入居者様は、タバコを吸っておりました。ヤニが付着しており、これに関しては

過去の判例などから入居者様過失になるという慣例になっております。

参考にしたのはホームズのサイトです。



そうなると、今回の場合は壁紙の材料費は当方負担、工賃などは先方負担ということに

なるでしょう。タバコ吸ってる人の形見が狭すぎるよなあと思わなくもないのですが

世間の風潮がそういう流れなので、もはやこればかりは・・・。



ということで、ある程度入居者様に請求しなくてはなりませんが、入居者様は既に

分割でないと払えないという意思表示をされております。分割を受け入れるのか、

あるいは保証会社さんに事故報告をしてしまうのか。管理会社さんには、もし先方が

同意するなら事故報告でこちらの分は回収したいと言う意思は伝えております。

どうなるかは今のところまだなんともですが、今後先方と管理会社さんで詰めることに

なるでしょう。



そんな状況の中、とうとう出ました。原状回復のお見積。



やっぱりですが、50万オーバーきました!頭が痛い。予想はしてましたけど。

こちらの管理会社さんは必要なものだけでなく、あればよりよいというものも含め

全てをまず全部項目として挙げて、そこから不要なものをオーナー判断で削って

くださいというスタイルです。だから初動の見積は高めに出るのはいつものこと。

ここから、これは別にいいよと言うものがあればカットしていく作業に入ります。

(得てして、そんなにカットできないことが多いのですが)



管理会社さんは、この後この中から純粋な原状回復に相当するものを引っ張り出して

入居者様へのご請求書を作る作業が待っています。そちらを見た上で、残った部分から

不要そうな作業やコストダウンできそうな作業を見繕う流れでいくことにしました。



当然ですが、TVドアホンをモニター付きのものに変更するなどの作業については

バリューアップなので当方負担です。入居者様への請求はしません。あくまで原状回復と

適切に認められる範囲のものを請求対象とするので、実際に請求できる金額なんて

そんなに多くはないでしょう。なので、こちらで判断して項目を削る作業は必要です。

先にやっておいても良いのですが、項目がなんせ多かったし、現地は写真でしか

見てないのでイメージが付きにくいものもあるでしょう。腰を据えてやった方が

いいかな?という感じで捉えています。



何にしても、お金が出ていく話が多くて頭が痛いです(苦笑)

まあでもこれが賃貸経営と言うものですから。粛々と対応したいと思います。



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posted by ひろ* at 07:14 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年12月17日

内装前に入居申込いただきました!

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札幌5棟目、困ったことばかりではなくお申込もいただいたりしております。

まだ保証会社さんの審査も終わってませんが、ひとまずお申込をいただきました。



ずっと堅調に推移していた札幌5棟目ですが、今年は常に1〜2部屋空いている状態が

続いております。埋まるのもそれなりに早いのですが、それをあざ笑うかのごとく

退去が発生する、そしてほとんどの場合原状回復がガッツリお金がかかる、という

スパイラルに陥っております。今年は預金通帳のお金がむしろ減ってるかも・・・。



ただ、不思議と2部屋以上の空室にはなっておりません。管理会社さんが集客を

頑張ってくださっているからというのは当然あると思います。その点については、

感謝以外の言葉はありません。本当にありがとうございます。



今回も1部屋空室、1部屋近々空室、1部屋退去予告の予告という状況で3部屋空室に

リーチがかかっておりましたが、なんとこのタイミングで空室にお申込をいただくことが

出来たそうです。わー、まだ内装も終わってないのに、本当にいいんですか!?(喜)

これはこれでよかった、と言える展開になってくれることを大いに希望します。



空きが出ているのは軒並み1階のメゾネット。前オーナーが割と安めに貸していたので

入れ替わると少し家賃が上がることもあります。というか、昔はもっと弱気な家賃に

しないと決まらなかった気がするのですが、最近はこの家賃でも申込入るのか!という

くらいの家賃帯になっています。いろいろ意外。



今回お申込を入れてくださった方は、居酒屋さんで働く男性の方です。

札幌の20代でこの年収なら良い部類じゃないかという感じです。

保証会社さんを利用希望とのことで、お母様が緊急連絡先。



うん、年収と年齢を見た段階で私的には審査OKです(もうちょっと考えろ)。



仲介業者さんの担当の方がお休みとか、保証会社さんの審査を始めたいけど、

本人確認の書類がないからできないとか、いろいろ重なってまだ保証会社さんに

お申込をすることができていませんが、諸々準備出来次第すぐに審査開始するとのこと。



入居希望日が年内になっていますが、今ようやく見積が出たところなわけですから、

内装はフルにやろうとしたら当然間に合いません。管理会社さんにて、入居希望日を

遅らせるか、どうしてもこの日と言うことであれば内装を最低限にすることでご了承を

いただけるかを確認してくださっております。できれば最低限内装になってくれると

嬉しいなあ・・・。内装費けっこうガッツリかかりそうだったので。でもそれで

顧客満足度が下がるのも困るんだよなあ。ま、なるようになるしかないか。



捨てる神あれば拾う神あり。ピンチの後にチャンスあり。

こんなに素早く、しかも内装前に入居が決まるなんて想定外でした。嬉しい誤算。

この勢いが他の物件にも伝播してくれることに期待したいと思います。



・・・と、ここまで書いてから思ったこと。

保証会社さんの審査が通るまではぬか喜びの可能性があるから、あまり過剰には

盛り上がらないことにしよう・・・。



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