2020年12月26日

退去予告の予告がグレードアップして退去予告になりました(嬉しくない)。

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やっぱり退去予告になってしまいました。札幌5棟目。今年は今まで静かだった分が

一気に荒れ模様でした。来年は満室で静かな一年になることを期待します。



先日書いたブログで、退去予告の予告があったことを報告させていただきました。

今回は、いよいよそれが現実になりました、という話です。



今年は12月になってもちっとも入退去が落ち着きませんでした。退去も多いですが

入居申込もそこそこにあり、バランスとしてはやや退去優勢くらいだったかなと

思いますが・・・。それにしても、クリスマス近くまで入居だの退去だの連絡を

貰っているのは、今年が初めてではないか?と言う気もします。まあ記憶力薄弱なので

単に忘れてるだけかもしれないですけど。



そんな中、クリスマスイブに退去予告の素敵な(泣)プレゼントをいただきました。

その前日に札幌9棟目のテナントの入居申込を貰ってるし、仙台2棟目の決済が

クリスマスイブに行われているので、それで相殺(というかむしろ良いことの方が上)に

なってはいるものの、やっぱり退去はテンション下がりますね。



詳細については確認中です、みたいな感じで連絡は受けておりますが、足が悪いので

メゾネットが辛いということが退去の理由だろうと思います。それは前回のブログ

書いた内容から類推できます。



正式に退去予告をしてきたということは、区役所からも引越の許可が出たのでしょう。

こうなると、何をどうしても引越は既定路線。そして実際に足が悪い方なのであれば、

札幌5棟目は不適当なのもその通りです。1階もメゾネットで入口は2階ですので、

外に出るにも部屋の中で移動するにも階段が避けられないですから。ご本人のことを

考えたら、引越するのが良いだろうと思います。



この入居者様も古株で、なんと10年以上お住まいになっています。今、お住まいに

なっている方の中では、16部屋中3番目に古くからお住まいです。ちなみに別の

退去の方は4番目に古かったので、リフォーム代もなかなか激しいことになりました。

今回も恐らくそうなるのでしょうね。しんどいなあ。

今年は古株の入居者様の退去が多く、リフォーム代がかさむ一年でした。



入居募集に関しては、たぶん問題はないでしょう。これまでもこのスペックの割に

早めに入居者様が決まっています。管理会社さんの社長も「毎回こんな早く決まると

思わないでくださいね」と最初の頃は言ってましたが、その後もその予想を覆して

けっこう早く決まってくれてます。不思議な物件です。



家賃も購入した時より少し上げてますが、それでも決まるのでありがたい。

どこかで売却することにはなるのだと思いますが、今はまだそのタイミングでは

ありません。ここで売ると、融資いただいている銀行さんと確実に縁が切れて

しまうので、少なくともその縁がつながる状態にしてから売却になるでしょう。

だから当面ホールドの予定です。



次の募集家賃についても、管理会社さんから既に提案はいただいております。

先日退去されたお部屋(内装前にお申込いただきました)と同じ家賃にしましたので

恐らく問題なく決まるだろうと思います。



原状回復がどのくらい来るのか・・・またガッツリ重たいのが来るんだろうなあ。

でもそれをここでグダグダ言っててもしょうがない。きちんと対応して良い部屋を作り

早期に満室に持ち込めるよう頑張るしかないです。



さすがに年内の入退去の動きはもうこれでおしまいだろうとは思いますが・・・

来年は入居ばかりのハッピーな一年になりますように。



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posted by ひろ* at 10:11 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年12月25日

仙台2棟目を購入しました(今年初の物件購入です)。

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クリスマスイブはサンタさんからプレゼントを貰える日。私も貰っちゃいました。

いや、貰ってないか、お金出したから。ここに仙台2棟目が誕生しました!



水面下の話だったので、購入が完了するまでは表には出さないでおこうと言うことで

ずっとブログなどでは書けずにいたのですが、11月くらいから色々やってた物件が

ありました。そして昨日、無事に決済を終えることが出来ました。今年初めての

物件購入となります。しかも仙台。8年ぶりの物件購入です。これは嬉しい!



仙台は嫁ちゃんの実家があり、仙台法人は義母が代表を務めております。

こちらの法人は税金もけっこうしっかり納めているので、融資はつきやすい状態ですが

肝心の出物がなく、一向に購入できずにおりました。



仙台ってあまり良い出物がないのです。震災からの復興バブルで国内の他値域に先駆けて

一気に物件価格が高騰してしまいました。仙台1棟目はその復興バブルが始まる直前に

購入したもので、タイミング的には安く買える最終局面だったと思います。



復興バブルが陰りを見せた頃には、今度は全国的な不動産価格の高騰が始まりました。

これで、下がると思っていた物件価格は結局下がらないまま維持されることに。

結果、いつになっても目線に合う物件が出てこないという状態に陥りました。

たまに良いと思える話があっても、融資がつかないとか売り止めとか、そんな展開です。



物件が出てこないというのも当然あると思いますが、仙台ではあまり売買仲介の方と

繋がりを持てていなかった、というのもあります。仙台1棟目を購入した時の

営業マンの方とは良い関係を作っていたのですが、ある日気が付くと退社されており

ガッカリしたものでした。賃貸仲介では何社か関係作りに成功しているのですが・・・。



そんな状況が続き、仙台では全然取得できないまま8年が経過しておりましたが、

ここで思わぬ物件情報が出てきて、紆余曲折の末に購入に至った次第です。



スペック

昭和54年築のRC

1K×15部屋

15部屋中5部屋稼働、10部屋空室

表面利回り約23%



築古RCですが、ここまでの築古は木造なら経験があるものの、RCだと未経験です。

水廻りの事故が起こるととんでもない金額がかかるとか、そんなデメリットばかりが

協調されがちな築古RC。経過年数を考えると長期の融資がつかないくせに、

固定資産税だけは高い築古RC。まあ火災保険が安いくらいですかね?メリットは。



それでも食指が動いたのは、立地がさほど悪くなかったこと。昔、うちの嫁ちゃんが

住んでいた駅の隣駅で、嫁ちゃんの住んでいた駅は繁華街からも歩いて帰ることが

出来ました(勿論電車乗った方が早いですけど)。そこの隣の駅なので、賃貸需要は

きちんとある場所だなと。実際、仲介業者さんも「その駅を超えるとキツイけど、

その駅までは良い」という評価でした。



そしてやっぱり、高利回りの再生案件である点でしょうか。再生案件、出来上がって

埋まっていく姿を見るのが好きなんですよねえ。満室にできれば面白いでしょうし、

満室にできる物件だと言う感覚はありました。



購入と同時に外壁塗装や屋上防水、館銘変更、家賃改定、プロパンガスへの変更など

物件の修繕をきちんと行えば、その後のリスクは減らせることと思います。

特に配管はリスクがあると思うので、プロパンガスの切替を行うことで配管新設工事も

やってしまえば、リスクはかなり減らせるだろうと見込んでいます。



物件資料上は表面利回り23%程度でしたが、固めの家賃で見ても21%はいけそう。

BT別の単身間取りなので、最低限の競争力は有しています。リフォームで綺麗にして

うまくやれば勝てる案件と見ました。



ネックになるのは融資ですが、築古でも頑張ると言っていた金融機関さんがあったのと

コロナ禍を乗り切るための設備投資だということでコロナ融資が適用できないか、という

2通りのシナリオを念頭に検討すれば、どこかで融資はつくだろうと想定した次第です。



必要な工事の金額も見込んだとして、固めの家賃で埋めたとしても、利回り14%までは

確保できるだろうと見ています。そこまであれば、まあ何とかなるでしょう。

どうにもならなければ、道半ばで売却しても損はしない水準で売却できるだろうと

考えたので、取得に向けてゴーサインを出しました。



そして紆余曲折あり、今回無事に購入に至ることが出来ました。

関係者の皆様、まことにありがとうございました。感謝申し上げます。



取得に至るまでのお話などは、年末年始にかけて、ネタがない時にでもだらだらと

書かせていただこうと思います。



というわけで、本日は新規物件取得のご連絡でした。

今年初の物件購入、そして来年はこの物件の再生が当面の課題になりそうです。

(これで平均稼働率が更に下がっちゃったよ・・・)

コロナ禍なので現地に行くのは難しいので(嫁ちゃんに止められてます)、義母に

活躍して貰うしかありません。側面からのサポートは勿論しますが、踏ん張って

いただくことになるでしょう。コロナも仙台2棟目も落ち着いたら、ゆっくりと

温泉旅行でもして骨休みしていただこうと思います。



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posted by ひろ* at 06:52 | Comment(0) | 仙台2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年12月24日

札幌9棟目、とうとうテナントにお申込が!

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札幌9棟目のテナント、とうとうお申込いただきました!ありがとうございます!

しかも居室部分もバックヤードとして借りてくれそうです。なんとありがたいことか。



札幌9棟目の管理会社さんから、仕事中に着信あり。仕事してるので出られないから

後でかけ直すつもりで電話に出ずにいたのですが、しばらくしてLINEの通知が。

何かメッセージを送ってくださっているようですので、トイレに行く時にちらっと見ると

札幌9棟目のテナントお申込の件でお話がしたいという内容。おおお!まじか!



テナントはなかなか埋まらず難儀していましたが、先日家賃を少し下げて募集を始めた

ばかりでした。いきなり賃料変更の効果がでているのか!?だとしたら嬉しいです。



昼休みになり、昼ご飯を食べた後いそいそとお電話。状況を細かく伺いました。



お申込をしてくださったのは飲食店。別件でやり取りしていたテナント仲介の方に

札幌9棟目もなんとかならんですかね、交渉あればまずもっていってみるので、

と相談をしていたそうです。そしたら、たまたまハマるお客様がいた模様です。

管理会社さん、ナイスアシスト!



バックヤードとして、上もまとめて借りたいというありがたい話はあったのですが

家賃交渉はその分入っておりました。でも、それを含めてもこのチャンスは逃したく

ないなあと思える良い条件。贅沢は言わない方針です。



とはいえ、家賃交渉は少し押し返してみようということで管理会社さんと話をしました。



バックヤードとして居室とテナントの両方を借りてくれるなら、室内で移動できる

ドアを無償で設置しますということにしていましたが、その工事はしない方向に。

また、今その居室には出張需要を当て込んだ家具家電を設置していますが、それも

撤収させて次に空く部屋に移動させることで会話することにしました。

フリーレントの希望は丸呑みする方針に。どうせ空室なら何も入ってこないんだし。

そして肝心の家賃交渉については、希望額から少し押し返すことで一度投げ貸して

みよう、ということに。管理会社さんもそのくらいなら話は壊れないと思うという

判断はしてくださっていたように思います。



くぅ、この間の退去予告がなければ、これで札幌9棟目初の満室だったのにー。

ちょうど退去予告が出てしまっているんですよね。これがなければなあ。



でも、今回のお申込で、ずっとネックになっていたテナント部分が埋まりそうです。

あとは居室1部屋だけ。なんとかしよう、うん。そして埋まったらこの物件も

売りに出してみようかな・・・。



改めまして、管理会社さん、仲介業者さん、ありがとうございました!

あとは保証会社さんが通ることと、交渉が決裂せずまとまることを祈ります。



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posted by ひろ* at 07:33 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年12月23日

自分のとこの設備を直すのにお金取るの?(濡れ衣でしたけど)

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札幌7棟目でインターネット回線のトラブルが発生した模様です。機器のトラブルで

無事に復旧したとのこと。今時ネット回線使えないのは一大事なので、良かったです。



先日、退去予告が発生してしまい、満室から陥落することが確定した札幌7棟目。

利回りはさほど高くないのですが、管理会社さんのご尽力のおかげで購入当初よりも

利回りがだいぶ上がっております。購入前からお住まいのお部屋は家賃設定が安めなので

それを相場なりかもうちょっと強気な家賃で募集して家賃を上げるとか、携帯電話の

基地局を誘致して別の収入を確保するとか。



建物には震災でヒビが入り、前倒しで壁面の大規模修繕を行いました。その時、建物の

造りがあまりよろしくないような話も出ていましたので、余計にきちんとメンテをして

商品価値を維持しなくてはならないなあと思ったものです。



利回りはたぶん0.5%ほど上がっています。2億クラスの物件でそれだけ利回りが

あげられたなら、決して悪い話ではないと思います。絶対額が大きければ、0.1%の

違いはより大きくなりますので。



こういった積み重ねが、先々の売却で威力を発揮するに違いない、と思っています。

(それがいつになるのやら、という話はありますけど)



運営に関しては、上記のような話はあるものの、基本的には優等生です。

入れ替わりも少ない、困った入居者さんも少ない(管理会社さんが優秀なので、

私のところに来る前に止めてくれているという説もあります)、滞納なし、

空いてもそこそこすぐ決まる、といったところです。



さてさて、そんな札幌7棟目の管理会社さんから珍しく物件のトラブルの件で

連絡がありました。複数の入居者様より、建物に入れているインターネット回線が

繋がらないという話が出ているようです。今はネット回線はとても大事です。

テレワークとかするのにネットがちゃんとつながらないと不便で仕方ないはず。



当然、それだけなら回線業者さんに行って貰ってくださいで終わる話なのですが、

なぜか管理会社さんは「調査に8000円かかると言われている」と仰います。

ん?自社の設備がおかしい可能性があるから見てきてという話なのに、なんでお金が

かかるんだろう?別にインターネット設備を買い取っているわけじゃないはずだし。

なぜそんなことになっているのか、頭に疑問符が浮かびましたが、だからと言って

OKしないわけにもいきません。やや不思議に思いながら、8000円かかる旨は

承諾して調査に行って貰いました。



その後、管理会社さんからこの件で報告がありました。MDFの交換で対応して、

費用は発生しなかったとのこと。8000円は一体なんだったんだと・・・。

どうも入居者様がこの件問い合わせていたようで、NTTの方から入居者様に対して

室内の問題であれば8000円長あぢするという説明だった模様です。

管理会社さんも又聞きだったようで、そのへんよくわからなかったとのことでした。



お金かからなくてよかったー。8000円あればいい居酒屋さんで1回飲食できるし。

不動産賃貸業は一回で動くお金の単位が大きいので、8000円とか1万以下とかだと

まあいいやと勘定がザルになってしまいがちです。でも、自分の生活に置き換えて

考えると、実はそれってそんなに小さい金額じゃないよね、と思うわけです。

この辺の金銭感覚が麻痺しがちなので、気をつけないとなあと思った次第です。



とりあえず、何事もなくて良かったです!



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posted by ひろ* at 07:15 | Comment(1) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年12月22日

お歳暮を貰ったり送ったり。

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お歳暮送りましたか?私は送りました。管理会社さんとか施工業者さんとかに。

雑魚大家なので、各業者さんと良い関係を築くことが生命線なのです。



今年もお歳暮の季節がやってまいりました。サラリーマン大家さんをしていなければ

ほぼスルーだったであろうお歳暮。サラリーマンの勤め先ではそんな風習は存在せず

上司に何を送るなんて会話は全く聞こえてきません。IT系の会社なので、昔ながらの

風習みたいなものが全然ないんですよね。



でも、自営業の大家さんという立場で考えれば話は別です。



不動産関係は割と古い慣習が生き残っている業界なので、お歳暮やお中元を届ける

業者さんもたくさんいます。特にプロパンガスの業者さんは高確率で届きますね。

管理会社さんや施工業者さんなんかからも届くことは多いです。売買仲介をやってる

会社さんはあまり届かない傾向があります。

(あくまで個人的に付き合っている会社さんの傾向であり、狭い範囲での話です)



貰う一方なのも申し訳ないなあ、でもお歳暮とか送った方がいいものなのかなあ、

などと悩んだあげく結局送らなかったのが昔の私でした。でも先輩大家さんから、

自分がされて嬉しいと思うことなら相手もそれをされたら嬉しいと思うんじゃない?と

助言をいただき、なるほどと納得。それ以降、お中元やお歳暮はできるだけ送るように

しております。



私の送る基準は・・・



管理会社さんは必ず送ることにしています。直接的なお付き合いがあり、接点も多いので

大事なパートナーさんと思っているためです。

施工業者さんや仲介業者さんは、その年集中的にお世話になったところがあれば

送るようにしています。毎年送るわけじゃないです

あとは単発で印象に残っている業者さんに、あと気が向いたら顧問税理士の先生にも。



規模で言えば、小さな会社ほどしっかり送ります。直接お世話になっている方の手元に

届いてほしいし、小さい会社ならそれが届いただけで全社員さんに伝わりますから。

大きな会社さんだと送った効果がさほど現れない気がするので正直微妙です。

なので、管理会社さん以外で大きな会社さんには基本的に送っておりません。



気持ちの問題と言いつつ、コスパはやっぱり考えてしまうのですよねえ(苦笑)



勿論、お中元やお整備を送らずとも上手に経営できている人がいっぱいいるのは

承知しておりますし、必ず送るのが正解というつもりもありません。あくまで私は

そうしているというだけです。迷っているなら送っちゃえば?というだけですね。



私自身にはたいした能力もなく、プロの皆様の支えで何とか仕事が成立しています。

そういう思いがあるので、それであればせめてその気持ちを何らかの形で表現したい、

と思うから、お歳暮やお中元を送っています。言ってしまえば、それだけです。



中には、業者さんと大家さんという付き合いを越えて、普通に友人感覚で接している方も

いらっしゃいます。私としては、そういう関係になれた方が楽しいので良いと思って

おります。そういう付き合い方がむしろ好きなのですよね。



お友達には旅先のお土産を、業者さんには訪問時のお土産とお中元・お歳暮を。

ものをあげることでしか感謝の気持ちを示せない寂しいやつめと思われるかも

しれませんけど、私にできる表現はそんな感じです。



今年も各業者さんにお歳暮送らせていただきました。

そして各業者さんからお歳暮頂戴してしまいました。

今年もお付き合いいただき、ありがとうございました。来年もどうぞご贔屓に。



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