2020年12月31日

一年を振り返る(コロナに始まりコロナに終わった・・・)。

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年の瀬なので、今年を振り返ってみようと思います。コロナ騒動で厳しい面も

ありましたが、それに伴う緊急支援策に助けられた面もありました。



今年一番の大きなトピックは、恐らくかなりの人が同じだと思いますが新型コロナです。

コロナ自体の病気としての怖さというよりも、「未知のウィルス」というものに対する

恐怖感がここまで社会に影響するものかということをまざまざと見せつけられました。

まさかこんなに移動の自由が制限されるとは、まさかテレワークが社会に定着するとは、

まさかマスク切れの不安にさいなまれる日々が訪れるとは・・・など様々な「まさか」が

現れた一年でした。一年の中でこんなに「密」という単語を発する機会はないだろうな、

と思うくらいに密密密密言ってたような気がします。



また、コロナにより大きな社会の分断が起こったような気もしております。

コロナをどこまで重く捉えるか、どこまで恐怖と感じるか。それはその人が置かれた

立場や基礎疾患の有無、未知のウィルスに対する心構えの違い・・・そういった要因に

よって、どこまでその人がコロナ対策をした行動をするかが変わるのは当然なのですが

その違いを第三者が受容できないケースが、社会の分断を招いているように感じました。



例えば「コロナはただの風邪」と考える人と「コロナは後遺症がやばくて危険」と

考える人がいれば、当然その発想は相容れないものになります。医学的なエビデンスも

様々な学者さんやお医者さんが様々なことを発信するので、どちらにもその主張に対する

根拠があるから、結局のところ両者が対立する構図が生まれてしまいます。



自粛しない派は「経済の打撃で自殺者がコロナの死者以上に増える」「インフルと同じ

指定感染症五類にすれば医療崩壊は防げる」「そんなにコロナが怖いなら正月の餅も

禁止した方がいい」という意見。

自粛する派は「コロナの後遺症は危険だ」「人の動きを抑えるのが感染症対策の基本」

「衣装機関の人に迷惑を掛けないよう一人一人が自覚を持って行動すべき」という意見。



別にどちらが間違っているということはないのだと思います。

でも、ネット上ではそのどちらが正しいか意見がぶつかり合い、険悪なムードが

埋まれます。



だったら国が「経済優先でいきます」と宣言すれば、少なくとも国としてどうしたいは

伝わるのですが、中途半端にGOTO止めてみたり・・・たぶん支持率見て弱気に

なったのだろうと思いますけど。はっきり言わない玉虫色なやり方が分断を助長して

いるような感じもします。



これは個人的な感覚ですが、その人がどんな意見を持っていたとしても、おおらかに

まずは相手の考え方を受け入れること、そしてそこに妥協しなくてもいいと思うけど

少なくとも気配りをすること、ができていれば良いのではないかと考えております。

仮に自分がコロナはただの風邪派だとしても、手洗いとうがいは風邪対策として

対応し、マスクはどのような考えかわからない相手に対してのエチケットとして

着用する、というだけでも、目の前の分断は防げるのではないかと思います。



相手の価値観が自分と同じだなんて思わない方が良くて、違うなら違うことを

喧嘩腰ではなく普通に伝えればいい。それに対する相手の対応を見て、それでも

意見の違いに配慮してくれないなら、その時はその人との付き合い方を考える

タイミングなのだろう。そんな感じで私自身は捉えています。



そんなことに気づかされた一年でしたが、不動産賃貸業観点ではどうだったか。



年明け間もなく、沖縄不動産の視察に行きました。コロナがここまでの騒ぎに

なるとは正直思っていなかったので、リゾート物件や民泊で普段は回す別荘物件の

視察をして、沖縄いいところだなあという思いを新たにしました。が、その後の

コロナ騒ぎでリスクの高さを目の当たりにしてしまい、気持ちがしぼんでいます(汗)



コロナが本格化する前は「よーしパパオリンピック前に何とか旅館完成させて

ひと儲けしちゃうぞー」と意気込んでおり、年末に購入した東京13棟目の旅館業法に

準じた宿泊施設への転用を年初より行いました。普段よりリノベの予算は多めでしたが、

仕入価格が安かったのもあり、賃貸でもなんとか借地料抜いての表面利回り10%は

確保できる仕上がりとなりました。5月〜6月あたりで無事に旅館業法の許認可も

得ることができて、募集開始に至った次第です。



コロナがなければバリバリ稼いでくれたのでしょうけど・・・コロナの影響で

インバウンドは消滅。期待する水準どころか、本当にこれ運営できるのか?という

心配の方が強くなるくらいでした。しかし夏場くらいから長期滞在の国内の方が割と

宿泊してくれるようになり、手残りは家賃まで届かないものの、稼働状況としては

割と高稼働率をキープ出来ていたと思います。1月からは、Airbnbの実績が

積みあがったので、スーパーホストになれそうです。



コロナ禍の影響もあり、今年はとにかく退去が多い一年でした。

コロナの影響で札幌8棟目で5部屋、東京11棟目で2部屋、東京12棟目で2部屋の

退去が出たのを筆頭に、札幌5棟目では長期入居の方の相次ぐ退去、札幌6棟目、

札幌7棟目、札幌8棟目、富山1棟目、東京8棟目あたりで半年前後での退去の発生、

札幌9棟目で申込した人が保険金だけ支払った後音信不通になる事案(どうやら

逮捕されてたという噂です・・・)、札幌8棟目と札幌10棟目では警察沙汰の事案、

などなど様々なことがありました。東京8棟目の恒例のBBQはコロナの影響で

中止にしました。



千葉1棟目は元管理会社さんからの要望で管理会社さんを変更しましたが、退去の穴を

埋めるのに苦戦しています。リフォームで競争力は確保したつもりなので、あとは

価格設定と宣伝でどこまで頑張れるか、ですね。台風被害に関しての保険金もOKが

出ましたので、来年足場をかけることになりますから、ついでに外壁も塗って印象を

変えてみようと思っています。



東京1棟目の孤独死部屋が埋まったこと、札幌9棟目のテナントに申込が入ったこと、

東京8棟目の仲良くしていた入居者さんの退去に当たり送別会ができたこと、などなど

良い話もありましたが、悪い話の方がインパクトは残るんですよねえ。



東京10棟目は外壁をおしゃれに塗り直したのですが、面倒くさくなってしまって

時間貸し・場所貸しの手続きが未だ取れておりません・・・。自分が打ち合わせで

たまに使っているくらいです。これはこれで何とかしないと。



金融の面では、東京法人と仙台法人でコロナ融資による運転資金の融資を受けたり、

これまでの短い期間の借入を10年に延ばして貰ったり、そういった地道な対応で

手元資金の確保や返済比率の圧縮に勤めました。これは一定の効果を発揮したと

思いますが、結局借入は増えているので、今後個人事業主の分の同様の対応を

依頼する際には、今の残債で10年に引き直しして貰う対応を求めた方が返済比率の

圧縮には寄与するだろうなと思っています。



それから、購入方面では先日仙台2棟目の購入に成功しました。

これまでに経験がない築40年オーバーのRCですが、高利回りで立地も悪くないから

しっかり修繕して稼いでもらおうと思います。来年早々はこちらのRCの再生作業に

時間を多く取られることでしょう。でもコロナ第三波で移動しづらい雰囲気もあるので

私は黒子に徹し、義母にフロントでの作業をお願いすることにしたいと思います。

逆に目標としていた札幌での築浅や新築は購入できなかったので、来年以降のテーマで

継続したいと思います。



コロナが大変だったという印象が強い一年でしたが、それ以外にもなんだかんだで

色々ありました。来年もコロナの影響はまだ続きそうですが、引き続き頑張りたいと

思います。また、少人数で密にならない程度の交流は再開させていく所存ですので、

何かあればお誘いください。私もお誘いいたします。



それでは、良いお年を!



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posted by ひろ* at 09:51 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年12月30日

駐車場を外貸しすると、区役所の固定資産税課の方から連絡が来る(ことがある)。

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少し前、札幌5棟目関係で区役所の方から電話があったと義母より連絡がありました。

そっか、そういうこともあるのね・・・。看板の作り方も気をつけないといけないです。



あれは12月のある日でした。仕事中にトイレでちょっとスマホの通知を見ると、

LINEの通知がいつになく大量に来ています。しかも、なぜか管理会社さんの

当時の担当の方と、うちの義母と、私の3者のグループのメッセージがモリモリと。

な、なんだなんだー!?



確かこのグループ、前に札幌5棟目のかなり状態が酷い部屋の見積について、

管理会社さんにお願いして、オンラインで状態を見させてもらいながら見積内容について

打ち合わせた時のグループです。またかなり古いグループ引っ張り出してきたなあ。

そして今、そのグループにいる担当さん、ちょっと偉くなって札幌5棟目の物件担当では

なくなっているんだよなあ(苦笑)



最後の方の内容だけ見ましたけど、とりあえず緊急性はなさそうです。

そして、メッセージのログはだいぶ長いですね。込み入った話であればあるほど、

仕事中にチラ見するなんて無理です。見たら気になって、そっちの対応を始めて

しまいますもん・・・。

(メッセージなどの個別連絡系は、通知だけ見て後は落ち着いてから既読にしてます)



そんなわけで、仕事が終わってから改めて確認しました。

どうやら事の発端は区役所の固定資産税担当の方が、仙台法人の本社(=義母の家)に

電話してきたことからだそうです。



電話の内容を要約すると・・・

・物件の駐車場に「空あり」の看板があることを確認した

・外部に向けて貸す意図があるのかを確認したい

・外部に向けて貸す場合は固定資産税が変わるので注意してほしい

と言ったところだったようです。



正直なところ、確かに外貸しをもくろんでいた時期がありました。それもあって、

外貸しにも対応できるような空駐車場ありの看板を掲げていたのも事実です。

ただ、もう何年も外貸しの看板を掲げ続けてますが、お問い合わせは過去に1件も

ありませんでした。そして先日お申込くださった方が駐車場も借りたいと仰って

くださったので、現在駐車場は満車になっております。だから、過去には募集を

していた時期もありましたが、今は「外向けの募集は行ってません」が回答になります。



そこまでの話を知ってか知らずかはわかりませんが、義母はその電話に対して

「外貸ししてません」「駐車場空いてますよという入居者さん向けのPRです」と

回答したとのこと。それで区役所の方との話は終わったそうです。

そして、すぐに管理会社さんに看板撤去の依頼をしたいということでLINEで

連絡を取っていたのでした。



現実として、外向けの募集は止めている状況だし、今回みたいなお話があるなら

外向けの募集はルール違反ということになります。それを考えると、今後外貸しは

検討しないということで考えるべきだなという結論に至りました。

それに沿った対応を進めようと思います。



義母は、看板に掲げてあるのが管理会社さんの電話番号なんだから、そっちに

電話すればいいのに、なんでわざわざ本社の電話番号調べてそっちに電話するのか、

公務員は暇を持て余しているのか、いい身分だなあいつら、みたいなことをつらつらと

管理会社さん向けのLINEに書いてました。いやそれ、管理会社さんに向けて

書いても意味ないし・・・(汗)



たぶん、看板に掲載されていた連絡先が管理会社さんだったから、規定かなにかで

所有者に直接連絡を取って確認すべし、ということになっていたので、法人の情報を

調べて義母のところに直接電話してきたのではないかと類推はできます。別にそんなに

文句言うところじゃないと思うんですよねー。人の怒りの沸点ってわからんす。



ちなみに、義母が区役所の人に聞いた話は・・・

・土地の税額はその土地に建物が建っている場合は軽減される

・土地が建物に付属しない第三者に対して活用される場合、その土地は建物の一部とは

 みなされなくなり、軽減税率が適用されない

ということだったようです。なるほど、という感じですね。そして60代後半の義母が

その話をちゃんと覚えて説明できていることにも驚愕です。立派な社長になりました。



外貸しの需要もあまりなく、区役所の人からの説明も納得のいくものでしたので、

看板は「月極駐車場」みたいな文言が入っていないものに変更しようと思います。

月極みたいな言葉が入っていることで、区役所の方が勘違いをしたわけですから。

そして、入居者様には空き駐車場がある場合の連絡先は引き続きPRしておきたいです。



「空室、空駐車場のお問い合わせはこちらへどうぞ」みたいな看板を改めて設置したいと

思います。なかなかそんな都合のいい看板が売ってないんですけどねー・・・。



今後、もし外貸し募集を再開するようなことがあれば、今回ご指摘のあった固定資産税の

問題があるということは肝に銘じておこうと思います。言われればなるほどと思うけど

そんなルールになっているとは露知らず、でしたから。



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posted by ひろ* at 10:45 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年12月29日

2021年の大家の会はオンライン仕様に寄せます。

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事業はその時の情勢にあわせて姿を変えることが大事です。事業に限らず、情報交換の

形もそれが必要です。ということで、大家の会の運営も変えていくことになりました。



あまり派手に宣伝したり、人をガンガン増やしたりはしませんが、もう10年以上

「関東→札幌の大家会」という大家の会を地味に運営しております。皆で助け合って

札幌の厳しい賃貸市況の中を生き残ろう、みたいな方向性でスタートしておりますので

互助会の色合いが強い会です。関東地方に住んでいるけど、札幌に物件買っちゃって

ちょっと大変だよねーみたいな感じの人が、お互いに知恵を出し合って助け合いながら

なんとかうまいこと賃貸経営回していこうね、的な。



2010年からやってるので、本当は今年はメモリアルイヤーだったんですよ。

でも、メモリアルどころかコロナ禍で全てのイベントは中止。別な意味でメモリアルに

なってしまった、というオチでした。



また、大家の会の活動も、集めることができないのでひとまずオンライン会議で

勉強会を行いました。ついでにオンライン飲み会も少しやってみたのですが、

個人的には物足りない感じで・・・。やっぱり対面で会って話をして、その場で

質問や茶々が入って、その時の話の内容やよもやま話を酒のつまみに飲みに行って・・・

という一連の流れが好きだったものですから。



そんな気持ちもあり、なかなか運営に力が入らない一年でした。



この状態をもう少しちゃんとしようという気持ちも多少はあったのですが、日々に

忙殺されて流されてしまっていました。そんな中、幹事会のメンバーから来年に向けて

幹事会の開催をしようという提案があり、乗っかりました。



各メンバーも今の状態はあまり好ましくないと考えていたようで、オンラインは当面

続けざるを得ないから、それにあわせた仕組みや体制作りが必要であろう、と。

そんな趣旨で、様々なアイディアが発案されました。たぶん、私一人で運営していたら

大きく制度を変えるような案は出せなかったでしょう。知恵を出し合ってくれる仲間の

存在っていいものですね。改めて感謝します。



・オンライン前提なら土日にこだわらず平日夜開催も視野に入れればいい

・より気楽に参加できるよう、時間も短くしてその分回数を増やすべきでは

・発表に使ったファイルを保存しておく場所があっても良いと思う



などの意見が出たので、今後はそういったアイディアを採用してみよう、としました。

何事もまずはやってみる、ということで。



あと、会議ツールもZoomやハングアウト、Teamsなど色々試してみましたが

混乱が少なく一番使い勝手が良いものはZoomでした。唯一の欠点は無料利用だと

40分しか会議が続けられないこと。ここについては、雑費に充てる趣旨で集めている

年会費を充てて、Zoomの有料プランに加入することとしました。無料ツールで

うまく繋がらずに困ったケースも多かったので、会議のしやすさと言う大前提を考えると

Zoomが一番良かった、ということで。



幹事会で決まった内容(「新しい生活様式」ならぬ「新しい大家の会様式」ですね)に

従い、来年の運営形態についての告知と年会費未納や過剰入金の方への対応作業、

日程ごとの出欠表の作成、会員名簿のアップデート、登録アドレスの変更、毎年恒例の

アンケート結果の集計、などの作業を行いました。意外と時間がかかってしまい、

昨日は銀行さんを回って戻ってきた午後3時以降はずっとその作業をしていた感じです。

ま、最初にやっちゃえば、あとは流れに任せればいいわけだしね。大変なのは今この

準備している時期だけです。



勉強会は、基本オンラインとしますが、密を避けられるような大きな会議室を安く

借りることができるなら、オフラインもやってもいいだろうと思っています。

ソーシャルディスタンスを取れる大きな会場で安いところなんていう都合のいい

貸会議室はなかなかないと思いますが、そういうのも狙っていきたいところですね。

公共の会議室あたりがねらい目ですね。過去に某所で4時間3000円で50人級の

会議室を借りたことがあります。これも区が運営する箱ものの中にある会議室でした。



来年からの活動は、今年みたいに準備がないまま惰性でオンライン化された状態が

続かないように、ちゃんと考えてオンライン対応したつもりです。果たしてこれで

うまく動かせるか?11年目の大家の会の活動の着地点が良いものになることに

期待したいと思います。



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posted by ひろ* at 10:51 | Comment(0) | 関東→札幌の大家会 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年12月28日

今日と明日は金融機関さんを巡る予定。

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サラリーマンの仕事は無事に仕事納めとなりました。28日と29日は不動産賃貸業の

仕事に集中できます。勿論、やることの最優先は銀行さんとの年末のご挨拶です。



先週の25日をもって、サラリーマンとしての年内の業務は終了しました。

最後の数ヶ月は出張が多くて、不動産のことをやるのも一苦労な状況が続きましたが

なんとか無事に仕事が終わりになってよかったです。これで山積みになった書類に

手を出すことができます。



仙台2棟目のこともあるので、できれば年末年始は嫁ちゃんの実家の仙台に帰省したいと

思っていたのですが、嫁ちゃんからはこの社会情勢を鑑みて自粛すべきだという意見が

出たため、帰省は中止となりました。仙台2棟目、まだ外観をちらっと見たことしか

ないので、何がどのくらいダメなのかがわかっていないんですよね。これから見積を

取得して工事を進めるにあたり、現場を把握できていないのは心もとないのですが、

与えられた制約条件に従いやるしかありません。オンラインで把握する方法とかを

考えたいと思います。



そんな年明けの話は一旦置いておいて、年末年始のこのお休みの期間に何をするかです。

普段時間がなくてやれていない書類の山と格闘するのは当然のことなのですが、

28日を「平日」として動いている関係者の方のところに顔を出すのが優先です。

そう、金融機関さんです。



現在、個人や東京法人として取り組んでいる案件があるわけではないのですが、

最近の融資情勢とかこちらの確定申告の着地予定とか、話すことはいろいろあると

思います。また、先方にもノルマがあると思うので、それを達成できるようご協力を

持ち掛けてもいいかもしれません。



サラリーマンのお仕事をしていると、普段ゆっくりと話をする機会が取れづらいです。

でも、サラリーマンはお休みで金融機関さんは平日であれば、その制約はなくなります。

そして金融機関さんも、一般事業会社さんがお休みに入るところが多いでしょうから、

割と時間は取れるはずです。もっと直接的に言えば、暇なはずです(笑)



・・・いや、暇でもないケースもありました。既に先週、東京10棟目の融資をして

くださっている取引行さんから連絡があり、新規積金のノルマが達成できないので

うちの嫁ちゃんにも積金をしてくれないかと相談されていました(笑)

そのくらいでしたらOKですよー。



この話を依頼してきた金融機関さんがいらっしゃる時間には戻れるように、各行に

お邪魔しないといけないってことになりますね。



・メインバンクさん(東京2棟目他)

・サブバンクさん(東京8棟目他)

・いろいろ細かいやつ(東京10棟目他)

・通帳の切替が必要だから一応顔を出すとこ(東京1棟目)

・この間東京法人のコロナ切り替えがようやく終わったとこ(小口数点)

・法人でコロナ融資を受けた新規取引行さん(小口1点)



ぱっと思いつく範囲だと、この辺は一言ご挨拶しておきたいですね。

メインとサブは訪問したいし、通帳の切替があるから東京1棟目融資行さんも

窓口に行かなくてはなりません。支店長元気かな、顔出していこうっと。

あそこ、担当さん今誰なのかわかんなくなってるし。

細かいのやって貰ってるとこは先ほどの通り積立作りに来るからOK。

下の2行は電話で済ませよう。



上手く段取りして、今日一日でなんとか行きたいところは回りきれるように段取りを

進めたいと思います。



半年分くらいの試算表を見ると、個人は今年も普通に若干の利益が出るはずです。

もしかしたらちょっと予定より多いかもしれません。減価償却が減ってきてるので。

そう考えると、そろそろ入れ替えの時期なんですよね。古いボロを売って、新しい

ボロを買う必要があります(書いてて変な感じですけど)。

というわけで、来年は個人でもまた1棟融資受けたいなあ。



東京法人は富山1棟目を売って富山に新築用地を買うつもりだと言ってみる予定です。

いいものがあれば積極購入したいですが、今の市場だとそうそういいものは出ないと

思いますし、そろそろ個人で仕込んでおきたいというのもありますので。

あ、太陽光を法人で買ったってのも報告しておかないと。



そんなわけで、いろいろ会話する必要があるので、そろそろ出かけてきます!



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posted by ひろ* at 09:58 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年12月27日

札幌9棟目の売却を真面目に検討し始める時期が来たと思う。

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札幌9棟目、最大の障害であるテナントが正式に申込となったことで満室に向けて前進。

埋まったらすぐ売れないかな?ということを狙って、売買担当の社長と話をしました。



札幌9棟目。高利回りで購入しましたが、収益的には微妙な数字に収まっておりました。

家賃の高いテナントが埋まっていなかったからです。



満室想定値

・表面利回り:20.5%(購入時の想定は21%超でしたが実態に合わせて下方修正)

・返済比率 :51.7%(元金均等なのでざっくりとした額)

上記なら、まあ決して悪いとは思いません。木造なので運営費もさほどかかりませんし

返済も元金均等10年で組み立てているのでどんどん減ってます。



テナント1室+バックヤード利用想定の居室1室が空室の原状

・表面利回り:14.1%

・返済比率 :74.6%

利回りが地方築古にしては平凡な数字に落ち着くため、10年で組んだ返済が重くなり

ほとんど手残りがない状態になります。元々の返済比率も高いのに、こんなことしてたら

余計ダメじゃん!と自分でも思います。



全体の返済比率が低めの人なら、これはこれでありですけど・・・

私みたいに全体の返済比率も高い人がこれやっちゃダメよ、という典型例です。

良いこのみんなは真似しないようにね!(誰もしないから安心しなさい)



ということで、残債だけは減ってるけどキャッシュフロー的には貢献していない

札幌9棟目でしたが、今回ようやくテナントの申込をいただくことが出来ました。

これでようやく期待収益を生み出してくれることになります。めでたいです。



ただ、こんなご時世なので、果たして入ったテナントさんがどこまで頑張れるかは

正直不透明だよね・・・とも思います。それを考えると、テナントさんが入居して

満室想定家賃に近い金額が生み出されているうちに売却するのも一案だよな、と。



利回り15%くらいの設定なら、買う人いると思うんですよね。そんなに絶対額が

高い物件ではないですし。地元の人は絶対買わないだろうけど、そうでない人なら

買ってもおかしくないぞ、と。



利回り15%で売れれば、単純に売値から今の残債を差し引くと1000万以上の

手元資金ができます。勿論、仲介手数料や売却に伴う税金(しかも個人の短期譲渡)を

差し引いたら、そんなに残らないのはわかっていますけど、それでもそれなりに

まとまった金額を手元に残せるのは間違いないでしょう。



勿論、先に記した通りで、そのままホールドしても(テナントさんが繁盛することが

前提になりますが)収益面では寄与してくれるので、悪くないと思います。1年で

撤退になったとしても、その間に10%残債が減ることになりますから。

そこまで悪い話ではありません。



どっちに転ぶとしても、とっととテナントを埋めなくてはならなかったわけで・・・。

今回、管理会社さんが営業をかけた相手の仲介さんが決めてくれたということもあり

管理会社さんの頑張りによる功績と思います。しかしそれでもまだ賃料交渉が入っている

という点を考慮すると、元々の賃料設定が高かったためになかなか決まらなかった、

と見ることもできるでしょう。私自身、賃料を下げた方がいいのではと何度も思った

ものですが、問い合わせ件数がそれなりに多いことやたまに確度が高めの話が

入っていたこと(実際にコロナがなければ半年前の申込で決まっていたことでしょう)

など、判断を狂わせる要素がいくつかあったと思います。私自身のミスですね。



キャピタルで稼ぐと決めているなら下げるべきではなかったでしょう。

利回りで売るなら家賃は高い方がいいです。

インカムで稼ぐと決めているなら早く下げるべきだったでしょう。

キャッシュフローを潤沢にするなら早く埋めるのが吉です。



この辺のゴール設定の甘さは昔から変わっていない弱点と自分でも認識はしています。



この物件に関しては「保有してCFを増やし返済比率削減に寄与させる」というルートと

「売却して手元資金を増やし別物件の自己資金として返済比率削減に寄与させる」という

ルートの2つが考えられます。今のところ、前者は退去リスクが大きいので後者に

寄せたいと思っていますが、それでも「家賃を少し下げて決める」ルートになったのは

「満室」というキーワードがどちらに寄せるにも有利に働くだろうと見てのことなのと

最小限の家賃下落で済みそうなギリギリの線になったかなと自分で思ったためです。

家賃1万ダウンなので、年間12万の差額なら売値への影響は100万前後ですが、

その分満室なので利回りの設定でそのくらいは取り返せるだろう、と。



なんだかんだとダラダラ書きましたが、とにかくここからは居室残り1室が埋まれば

満室を名乗れる体制です。1年はこの状態が続けられるでしょうから、ことを起こすなら

今がチャンスです。



購入時の仲介業者さんや管理会社さんを優先するのは当然ですから、ここで早速

管理会社さんの社長に年末の挨拶とかこつけて売却どのくらいなら出来そうか探りを

入れてみることに。買って管理も任せているので、ここが高くまとめてくれるのが

一番いいんですよね。そしてこの会社さん、ボロ木造アパートのブツ上げと販売は

大得意です。ただ、最高値にはならないんですよね。両手で管理も取るのが基本だから

売った相手が干上がるのは困るというバイアスも働くので、まとめるつもりになると

売り側にも買い側にも妥協を求めてきます(笑)



社長に、テナント埋まりましたねーありがとうございます!と切り出したところ、

「前面だけでも外壁やりたいですね!」と返答。む、ホールドしてほしい感じか?

ホールドもいいんですけど、売りたい虫がうずいちゃう気がもするんですよねーと

返してみると「売るにしても外壁の分指値くらいますから、やった方が売りやすいと

思いますよ!」と。むむ、さすがだなこの社長さん。いつも思うんですけど、

話を誘導するのが上手なんですよね。それが強引と思ってしまう人との相性は

良くないのだろうなあ。



外壁が落ちたこともあるので、次に買う人がそれを気にして外壁の修繕の分だけ

指値を入れてくる可能性は充分あり、かつ売主としては買値を抑えたいはずだから

少し外壁の分を高めに見積もって指値してくるはず、だから先に目立つところだけでも

外壁はやっておいた方がいい、というのが社長の言い分でした。なるほど。



ただねー、この件はちょっと因縁がありまして。一昨年の夏の台風で背面の外壁が

落下する大事故があり、その復旧で管理会社さんが手配してくださった業者さんが

大チョンボしやがったんですよ。保険見積で出した金額が「平米数を間違えた」とかで

それを大幅に上回る金額で保険金確定後に再見積してきたのですよ。さすがの私も

これはないよと主張。見積してきた業者さんに保険の範囲で何とかするよう伝え、

すったもんだしたことがありました。



あの一件以来、そこの業者が出てくると言われたら即NGを伝えております。

まあ、名前が出てこない範囲で裏で動いてはいるでしょうけどね。表に出てきたら

即拒否します、あいつはNGです、と社長にも伝えてあります。



外壁の話が出たので、でもあの業者さんだったら嫌ですよとはっきり伝えたところ

「別の業者もいるんです」と。ただ、そこは安くていい仕事をするからずっと仕事が

立て込んでおり、すぐお願いしますということができないからやむを得ず前回は

そっちの業者さんを使った、ということをおっしゃっておりました。

業者さんが違うなら考える余地はあります。



じゃあその安い方の業者さんに見積だけは早めに貰ってください、としました。

見栄えに影響する前面と、入居者様に迷惑をかけかねない面だけはきちんと施工して

目立たないところはそのままにする方向で考えようと思います。

(私の中で勝手に「びんぼっちゃま方式」と呼んでます)



・・・見積依頼した時点で社長に乗せられたか?まあいいか(笑)



ここで外壁の分投資すると、その分のリターンを得たくなるのが心情です。

大丈夫かな、ついつい「もうちょっと持ちます」みたいな感じで発想がぶれそうです。

気をつけないとなあ。



来年は売却の道筋をつけたいと思います!減価償却も切れちゃうしねー。



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