2020年11月30日

利回り38%の物件情報が届いたのですが・・・。

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最近またサラリーマンの仕事で出張が多くなりました。そして、しばらく家を

空けていたことで、ちょっと損した出来事がありました・・・。



最近また出張続きです。先日は2週間ほど東京を離れ、地方にいるお客様のために

仕事をしてきました。いない間の家のことは嫁ちゃんに任せ、銀行さんからの連絡も

急を要するものはなく、なんとか不在時の状態は乗り切れたかなと思っております。



ただ、郵便物ばかりはそういうわけにもいきません。山ほど溜まった郵便物を見ながら

いる、いらないを仕分けして・・・という作業は嫁ちゃんにやっといてというわけにも

いかないので、自分でせっせと対応した次第です。



15日に送金される分の送金明細もこの時中身を確認しました。富山1棟目の

管理会社さんからの送金明細もありましたが、なんかいつもより分厚い気がします。

なんだろうと思って中を見てみると、送金明細に加えて売り物件の情報がありました。

そういうのはメールでいただけると嬉しいんだけどなあとか思ったりもしましたが、

それは自分の都合でしかありません。送っていただけるだけでもありがたいです。



内容を見ると、富山市内で利回り38%のRC。さ、さんじゅうはちぱーせんと!?

築30年オーバーのRCで、1階がピロティ式の駐車場、2〜5階がファミリー間取りの

お部屋という物件でした。お部屋は18室、駐車場は23台。立地としては、決して

賃貸付の強いエリアではありませんが、ABCの三段階で言えばBくらいには位置すると

思います(客付楽勝がA、激戦区だけど頑張れば客付できるがB、需要極小がC)。

現況は18部屋中4部屋が入居中という形です。



図面からはエレベーターがあるかは確認できませんでしたが、たぶん存在しないものと

思われます。5階まで階段で歩くのはきついから敬遠されそうですね。あと駐車場が

ファミリー間取りだと2台欲しいところですが、全戸1台、一部で2台しか確保できて

いないので、これもマイナス要因です。



高利回りのゲテモノ物件、てとこですね。これが木造だったら気楽に取り組めますが

RCになると固定資産税と修繕費が重くのしかかるため、気をつけなくてはなりません。

特に修繕。ちょっと古めのRCだと壁の中に配管が埋め込まれていることが多いので、

配管関係のトラブルが出た時は壁をハツって作業することになり、大変お金がかかる、

ということを頭に入れておかなくてはなりません。

健美家に掲載されていたグッチ―さんの失敗談が参考になります(第一話第二話)。



こういったリスクを軽減する手法として・・・

地方での築古RC購入の時は、ガス会社さんに事前に現地を見ていただき、供給変更を

条件として配管をどこまで面倒見ていただけるかをネゴしておくと良いかと思います。

RCであればそう簡単に壊せないので、ガス会社さんも継続して使って貰える前提で

頑張ってくれるケースは多いと思います。これが木造で小規模だったりすると、

スケールメリットが得られない&簡単に解体できるから気軽に建て替えされそう、

というあたりでガス会社さんが二の足を踏むケースがけっこうあります。



そしてRCはその「簡単に壊せない」もリスクです。埋まらないから解体して

更地で売るとか新築しようとかを気軽に考えたところで、実際に解体の見積を取れば

しゃれにならないレベルの金額になるので、一気に気持ちが萎えること請け合いです。



いろいろと考慮しましたが、利回り38%であれば、リスクは取れると見ました。

たぶん地元の大家さんは買わないだろうなと思いますけど、この手の再生案件は

嫌いじゃないです。最悪、4階と5階を捨てて、2階〜3階までの部屋を埋めて

回したって、20%くらいの利回りは確保できそうです。それなら駐車場不足問題も

クリアできますしね。あとはもうちょっと頑張って7割埋めて、都心部の大家さんに強い

業者さんに買取依頼すれば出口は取れそうです(先ほど紹介したグッチーさんのコラムと

同じような展開は再現可能でしょう・・・昔より融資出にくいのはわかってますが)。



たまたま、今週末は富山にいます。空気を読んで懇親会を中止にしたので、業者さんを

回るのも中止にしました。せっかく行ったけど暇だという状態なので、売り物件でも

見てくればいいかなと思います。



そんな思惑を胸に、業者さんに翌朝早速お電話しました。現地見たいんだけどと伝えると

「確か買付が入っていたような気がするので、戻り次第確認します」というお話でした。

あー、情報展開されてから2週間経ってますもんねえ。そりゃそうか。ごもっともです。

その後確認結果の連絡があり、3番手まで既に買付が入っているとのこと。

それをひっくり返してまでやる気にはなれないですし、そもそもひっくり返したところで

融資がつくかもわかりません。うん、無理はしないでおこう。止めよう。



出張がなければ、もっと早い番手を取れていたかもしれません。やっぱり会社に対して

時間を費やすことで損している部分はありそうです。会社を辞めて自営業スタイルに

なれば、こういった案件に対して迅速に対応することもできますしねえ。

40代にもなったし、もっと時間を大切にすることを考えないといけないのかな。



ともあれ、関係を作っておけばこういう案件もまだ回ってくることはわかりました。

管理会社さんとより頻繁にコミュニケーションを取り、良い情報を受け取れるように

精進したいと思います。



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posted by ひろ* at 07:41 | Comment(1) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする