2020年11月07日

東京12棟目、しがらみを乗り越えて募集開始の準備が整う。

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東京12棟目、諸々ひと段落したので改めて募集開始します。

管理切替に関しては、多少の抵抗があったので微妙に保留状態になりました。



退去の後、管理会社さん変更の兼ね合いがあって募集を保留していた東京12棟目。

募集開始に向けての懸案となっていたのは、円滑な管理会社さん変更の方法でした。



実際、ここは3つの選択肢がありました。



1.旅館業法を取得してホテルにする

2.普通賃貸で貸す

3.東京8棟目のサテライトとしてペット多頭飼いを可とする



1がコロナ後のことを考えると収益性が高いものの、金融機関さんにリノベ資金を

賃貸用として借りているのが気になりました。金融機関さんに相談すると、案の定

できれば止めてほしい・・・というお話。なので1のルートは断念しました。

家具家電も揃っているので初期費用少なく始められるから良いなと思ったのですが、

まあ仕方ありません。



3だと高めの家賃で募集が出来ます。成約まで多少時間はかかるでしょうけど、

これまでの民泊やってる方に貸す家賃より下がるものの、通常賃貸より上がります。

東京12棟目は再建築可能な分、若干利回りはいつもより低め。家賃はできるだけ

高く取れるに越したことはありません。



2で進める場合、東京8棟目と管理会社さんは合わせたくなります。必然的に、

管理の切替は必須となります。



ただ、これを行うと、まだ現管理会社さんの退去関連業務が完了していないので

現管理会社さんのモチベーションが落ちることが予想されます。退去立会など終わり

短期解約違約金の回収作業が残っているのですが、賃借人さんとその点で揉めており

すんなりと終わりそうにない情勢です。賃借人さんはコロナなんだからお金がないので

違約金は払えないと言っているようです。そして管理会社さん側にも非があるようで

「うちにもまずいところがあったので、少し減額になってもいいでしょうか」みたいな

確認をいただいていたりもしました。なので、時間かかるだろうな、と。



この話が決着するまでは、管理会社変更を言い出せません。よって、2で進める場合

募集もできないと言うことになります。しばし忍耐の日々。



そしてようやく違約金の分も含めた送金が行われました。これ、結局保証会社さんに

違約金の代位弁済を頼んだらしいですよ。管理会社さんとしての力量にもやはり疑問符。



ともかくようやく動ける状態になったので、そこからもう少し間を置いて昨日ようやく

現管理会社さんに解約の連絡をしました。理由を聞かれたので、かくかくしかじかで

少し時間はかかるけど高い家賃で決められる募集方法があり、そのルートで攻めるなら

今同じ方式でやってる管理会社さんでまとめる必要がある、と。



現管理会社さん、これに対して・・・



「ラストチャンスということで、募集を任せて貰えませんか?」

「専任なんて贅沢言いません、窓口をやれるだけで良いです」



それだけだったらむしろ歓迎なので、もうちょっと話を聞いてみることにしました。

曰く、募集に時間がかかるという一言を聞いたので、僕たちなら早く決められるという

ところを見せて、管理を再考いただけないかという心意気のようです。なるほど。

翻意するかは別として、募集をお任せすることは悪くないと思います。客付能力は

そこそこ高い会社ですしね。ただ、変なお客さんをゴリゴリ営業で連れてくるきらいも

あるので、客層には要注意ですが・・・(地場の不動産屋さん何社から情報収集した結果

その傾向ありと言うことで地元業者さんにはやや嫌われてました)。



で、もう少し話を進めていくと「ペット多頭飼いも勿論ですが、その家賃でOKして

いただけそうなルームシェアとか、別な形でもご紹介させていただこうと思います!」

と。たぶん、そっち方面でどちらかというと決めて、管理会社さんを変更する必然性が

なくなるように仕向けようとしているわけですね・・・。なるほど。



細かい募集条件は追って詰めましょう、ということで一旦こちらとの会話は終了。



その後すぐ、新管理会社さん(予定)の担当さんに連絡。募集開始したいけど、

かくかくしかじかで・・・と事情を説明したところ「募集の窓口が増えるのは歓迎です」

「ペット多頭飼いにこだわらなくても、もっと間口を広げることは良いと思います」

とのこと。



両社と話をしていて、あくまで目的は家賃を高く取ることなんだから、最初から

東京8棟目のサブブランドと決めつけなくてもいいのか、と気づかされました。

これで家賃を高く取れるからこの募集で、という発想になってしまっていましたが

それは自ら募集の間口を狭めることになっていたなあと。



一旦、あまり細かい募集条件を定めるのは止めて、ただ単に高い家賃で募集、

その代わり諸条件相談応じますという形で進めるのもいいのかなと思いました。



新管理会社さん(予定)の担当さんは、現管理会社さんと募集条件が同一になった方が

混乱が少なくて良いということでしたので、こちらから現管理会社さんに希望家賃を伝え

マイソクを作ってもらい、それにあわせた形で新管理会社さん(予定)からも募集を

して貰うという流れにすることにしました。



いつまでも空室のままにしておくわけにいかないので、ここから本格的にやります!



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posted by ひろ* at 10:49 | Comment(0) | 東京12棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする