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昨日のブログに書いた残債利回り。書くだけ書きっぱなしじゃアレなので、考察を
加えてみたいと思います。
まず第一にあるのが、昨日の残債利回りは「物件に紐づいた融資」を対象にしており
運転資金のような借入や既に売却済だけど無担保の借入をまだ返していないとか、
そういうものは対象外にしているということ。つまり、残債利回りがこうだからと言って
全て残債で売ったとしても、身ぎれいになれるわけではないということです。
東京４棟目、東京９棟目の無担保借入はまだ残っています（東京４棟目は残りはあと
２００万くらいになりました）ので、こういう過去の負債を返しきるには、残債利回り
ギリギリで売却ではダメと言うことになります。
それから、残債利回りは売却時の仲介手数料や売却益に対する課税、借地であれば
譲渡承諾料といった経費に関して考慮していないので、本当にこの値段で売れれば
いいというものではない、ということも重要です。
あくまで、いっぱいある物件の一部を売るとか、そのくらいの感覚であれば良いのですが
全部これで売っておしまいだー、というわけにはいかない現実があります。
どうしても保有に堪えない物件が出てきた場合は、残債利回りで一旦売却するｋことで
損切りできるかな、というくらいのものと私自身は捉えています。
そのくらいの意味合いのもの、ということで捉えていただきつつ、個別の評価をして
いきたいと思います。
残債利回りに対して「危険」と評価した物件は、札幌８棟目と低圧ノールック太陽光。
太陽光に関しては相場価格で買ったばかりなので、そりゃあ売ったら損しますから、
これは危険に分類して当然です。
問題なのは２年前に購入している札幌８棟目。これこそ「なんか融資出ちゃったから、
微妙だけど買っちゃった」の部類に属する物件です。築３０年オーバーのＲＣなのに、
利回りは１０％。融資が３０年ついてしまったのでＣＦ的には回るなあということで、
なかなかこの条件は出ないぞと調子こいて買ってしまいました。立地がめちゃめちゃ
良いならいいのですが、こちらは駅徒歩５分圏内とはいえＪＲ沿線という微妙な立地。
金融緩和の時代に適当なものを買ってしまった典型例と思います。
融資が３０年だから残債が減るのも遅く、残債利回りは購入時とさほど変わって
おりません。これはだましだまし持ち続けるしかないですね〜。出口なき物件です。
次に「微妙」と評した物件。これは札幌７棟目が当てはまります。
築１３年くらいのＲＣで、残債利回りは有担保のみなら９．３７％。私は最近
ポータルサイトで条件を築浅や新築が欲しい感じで記述を変えましたが、９％を
超えていれば検討してくれる人はいるのだろうな、という感覚は持っております。
私のところに提案された８％後半の築１０年の物件、立地がまあ悪くなかったので
９％ちょっとで指値できますかと聞いたら、８．９％くらいで既に買付が入って
いるので無理です、という回答でしたから。
だからまあ、道外の人ならもしかしたら買う人いるかもね、というくらいのイメージで
「微妙」とした次第です。その場合も無担保分は返せないと思いますが・・・。
あとは楽●のアンテナを設置する話が進んでいるので、その分を利回りに乗せることが
できれば、もうちょっと安全圏になる可能性はあるなと考えます。
ちなみに無担保借入は札幌の震災復興ということで借りたお金です。震災によって
札幌７棟目の外壁にダメージが出てしまい、外壁塗装を行いました。なので、便宜的に
ここにその無担保借入を入れてあります。
あとは総じてまあ問題なさそうかな？という評価をしました。
残債がない物件は残債利回りという概念が当てはまらないので何も問題なし。
最近の東京の購入物件はリノベ資金だけ借りて土地建物は現金購入というパターンも
多いので、そういう物件も問題はなさそうです。東京なら残債利回り１５％を越えれば
経費諸々考えてもひとまずオッケーかな？と思う次第です。特に細かい数字で見ている
わけではないので、肌感覚でしかありませんが。
東京８棟目はリノベ借入が多く、本体も借地権なので残債利回り１３．２７％は
やや微妙な数字と言えるかもしれません。ここはリノベの借入の残債がもう少し
減るまでは我慢が必要かと思います。まあこの物件、入居者様とのコミュニケーションが
良好なので、売るつもりはないので別にいいやって感じですけど。
東京３棟目の残債利回りも１１．８４％とふるいませんが、有担保のみで見れば
２３．８６％なので問題はないでしょう。ここは無担保借入が無駄に多いので、
まあ仕方ないかなというところです。
東京２棟目も残債利回り１２．２４％と微妙ですが、ここは立地が良い所有権なので
確実に高く売れる自信があります。だからきっと問題なしの判定をしました。
思っていた以上に安全圏なのが札幌５棟目。耐用年数超過の木造ですが、残債利回りは
２０．９４％なので、問題なさそうです。たぶん利回り１５％あれば売れると思います。
札幌９棟目の残債利回り２７．３７％と言う数字も良いですね。すぐ売りたくなります！
いや、実際は満室にしてからじゃないと売らないですけど。
札幌物件の一部に問題があるものの、あとはまあ堅調ということが、今回数字を出して
わかったことでした。厳しく見れば全然ダメじゃんと言うことを言われるかもですが、
この通りゆるふわな人間なのでその点はご容赦を！
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