携帯基地局アンテナとコンクリートのかぶり。

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札幌７棟目の携帯基地局アンテナの話、進んでまいりました。たぶんこれで契約に

こぎつけられることでしょう。うまく話が進みますように。



先日、思い違いで進んでいなかったこと、それを認識した書く関係者の方が動きはじめ

大規模修繕をやってくださった施工業者さんに施工イメージの写真を送付したところまで

先日のブログで書きました。



先日、この施工業者さんから連絡があり、注意点をいくつかご指摘いただきました。



根本にあるのは、札幌７棟目は施工の面ではあまり良いつくりをしていない、という

ことです。新築時の図面を見ると、前面タイル貼りで設計していたように見えますが

原状はタイルが一部にしかなく、基本コンクリート打ちっぱなしで一部タイル貼りという

仕上がりになっています。そのためなのか、施工業者さんからは「コンクリートの

被りが浅い」ということを指摘されておりました。



コンクリートの被りが浅いということは、直感的にコンクリが薄いので弱そうだと

感じます。ビスを打った時に処置が甘いと躯体の鉄筋部分に水が到達するリスクが

高まりそうだな、というのも感じます。でも、建築に関しては素人なので、何が本当に

怖いのかはよくわかっていません。そもそも「被りが薄い」という言葉に聞き馴染みが

なかったくらいです（勉強不足）。



そこで、安易な方法ですがとりあえずググってみました。



出てきたサイトを閲覧していくと、「地震に弱い」というのがありそうです。

適切な被り厚にしておかないと、地震の時にコンクリが鉄骨を押さえてくれないので

鉄骨に曲がりが発生することになるようです。また、地震によるクラックの発生が

薄い方が激しくなるとのことでした。札幌７棟目は平成３０年の胆振東部地震で

クラックが多数発生した経験があります。これは既に大規模修繕によって解消してますが

「被りが薄い」ことが本現象の原因だった、ということですね。



また、「中性化」という単語も出てきました。コンクリートはアルカリ性だけど、

空気中の二酸化炭素に触れることで、徐々に炭化が進んで中性になるのだそうです。

その過程で水が生まれ、鉄筋の錆の原因になるとのこと。

※化学式は一般社団法人コンクリートメンテナンス協会さんのサイトをご参照ください



二酸化炭素に触れて化学反応が発生するのですから、表面から中性化は進行します。

被りが厚ければ鉄筋に到達するまでに時間がかかりますが、被りが薄いと鉄筋部分の

コンクリートに化学反応で水が発生する時間が短くなります。確かにこれもデメリット。

鉄筋に水はご法度ですから。



なるほどねー、ちょっとググっただけの素人の浅知恵ですが、被りが薄いことによる

デメリットは理解できた気がします。



その上で、施工業者さんからきた助言を見ると・・・

「取付金具の壁面打込箇所の防水対策の確認」

「かぶりが浅いので、構造・鉄筋との干渉状況の確認」

といったところがありました。



調べてない時は、はてさて何のこと？みたいな感じでしたが、ちゃんと被りについて

調べた今なら言ってることが理解できます。



取付金具に関しては、被りが浅いからちょっとしたクラックでも内部に水が到達する

恐れがあるので、ちゃんとコーキングするなどの対策を打つ、ということですね。

そして、同様に被りが浅いと構造部分に水が到達するリスクが高まるので、構造部分や

鉄骨部分を避けて施工して貰うことで、鉄骨に水が到達するリスクを避けるべし、と。



わからないことはわからないままにせず調べてみて良かったです。



そもそも「かぶりが浅い」がピンとこなくて施工業者さんに電話しちゃいましたが、

こういう行為は「こいつわかってねーな」と相手に思われてしまい、良いことは

ありません。長いお付き合いでそもそも大家さんは建物のことを分かっていない、が

前提だと思っている方なので、いいやと思って聞いてしまいましたが、本当なら

「かぶり」が「コンクリのかぶり」であり「コンクリの厚さ」であると当たり前のように

連想できないといけないんだろうなあ。



で、この内容を管理会社さん経由で連携して貰いました。２点対応いただけるなら

契約に進めたいということも申し添えていただきました。結果、先方からは依頼事項が

問題なければ契約書の作成に入るとのこと。だいぶ時間をかけてしまいましたが、

いよいよ携帯基地局の設置が本決まりになりそうです。これで利回りも上がります。

関係者の皆様、ご尽力いただきありがとうございます。楽しみです！



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結局返済比率はたいして下がっていない。

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今年に入ってから、まだ物件を購入しておりません。やればできるじゃないか、自分。

とはいえ、購入より繰上返済を・・・というところにも至っていない膠着状態です。



今年はサラリーマンを辞められる体制を作る、という目標を掲げてスタートしたものの

その目標に対してはあまり歩みが進んでおりません。若干返済比率が下がったかな？と

思うくらいです。未だ返済比率は６０％超という高水準をキープしています（汗）



私の場合、リノベで１０年以内の短期の借入をバンバンしているのが返済比率を

高くしている原因であり、かつ、売却しても「銀行さんから止められたから〜」とか

いろいろ言い訳して、無担保分を返さないという愚挙に出ているのもそれに拍車をかける

一因となっているのは言うまでもありません。



仙台法人に関しては、太陽光を除いた賃貸物件＋短期借入で見る返済比率はおよそ

５０％程度ということになるのですが、東京法人と個人事業主の合算がとにかく酷い。

７０％に迫る勢いの返済比率という、そりゃお金貯まらないよねという状態です。



短期借入を物件売却で返そうと思ったものの、結局新しい物件を買うために使ってしまい

返さずに今に至る・・・です。アホですね。ええ、わかってます。



そんなアホな私ですが、一応コロナ融資を活用して、５年とか７年とかの借入を

１０年に引き直したりという地味な活動はしています。トータルの借入額に対しては

焼け石に水感が否めないですが、それでも少しは減っています。あ、でも結局新規で

コロナ融資借りちゃったから、減ってないかも（救いようのないアホ）



ちょっと現金ができるとすぐ物件を買ってしまう病に侵されている私なのですが

今年はその病が今のところ発動しておりません。返済比率が下がるのであれば、

勿論購入すべきと思うのですが・・・買って返済比率を下げるより、返して返済比率を

下げた方が効率が良いという状態なもので、それが心理的ハードルになっているのかも

しれません。勿論、相場が高騰しているという事実もありますけど。



返済比率は返済比率で大事な指標だと思いますが、それにばかり固執してもダメで・・・

絶対額でいくら残るか、というところも考えないといけません。



例えば、返済比率を下げるという観点だけで考えると、仮にここで私が札幌の新築を

７．５％くらいの利回りで頭金１８％くらい入れて、金利１．５％で３５年借りて

購入したところで、返済比率は１％程度しか下がらないです。それだったら、残債が

数百万の短期借入を２本ほど返した方が返済比率は下がります。



でも、前者の購入であれば、分母が増えますので同じ返済比率だとしても手元に残る

お金は数十万単位で増えます。繰上返済の場合は分母が変わらないので、手元に残る

お金という観点では返済が楽になった分の効果しかないことになります。



物件購入はメリットもありながらリスクもあります。埋まらなかったら絵に描いた餅。

その目利きが適切でない場合、かえって繰上返済の方がメリットが出ることにも

なりますので、この辺よく考えて采配をふるう必要があるなあと思っています。



そうなると、何かいいものがあった時に手元に現金ほしいなあ・・・という感覚に

なってしまい、なかなか返済に至らないという状況が生まれます（汗）



結局、あまり状況が変わっていないことを認識しながら、次に打つ手をどうするか

考えて実践するしかないのでしょうね。でも実践せずにハムスターのようにぐるぐると

思考が同じところをめぐるという。ダメだな〜。



ちゃんと返済比率を把握できるようになった、というところは年初に比べて成長したと

思いますので（レベル低すぎと言うツッコミはご自由にどうぞ・・・）、次のレベルに

到達しないとね・・・。会社辞められないよ、このままじゃ？と自分にプレッシャーを

かけていこうと思います。



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携帯アンテナ設置、思い違いで話が止まっていた模様。

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携帯基地局の設置、話の進みが遅いと思っていたのですが、どうやら行き違いで

お互いに待ってしまっていた模様。気が付いて良かったです。



札幌７棟目の収益性アップにかなり寄与する「携帯基地局設置」の話があります。

昨年の年末くらいにオファーがあり、賃料交渉をして価格を上げさせて貰いました。

そして今はその施工方法について確認をしているところです。

詳細は過去ブログをご参照ください（その１・その２）。



施工方法について、外壁塗装を行っていただいた施工業者さんに見て貰いましたが

「もうちょっと具体的な設置方法の連携がないと判断しづらい」というのが率直な

ご意見でした。どうやってボルトを打ち込むのか、など細かい話を見ることで、

漏水のリスクがどこまであるかを判断できるようです。



また、それとは別に「連結送水管に巻き付ける方法なら躯体にボルトを打たずとも

対応できるのでは」というアイディアをいただきました。それは聞いてみる価値は

ありそうです。



また、管理会社さんも施工業者さんも、配線を剥き出しにせずカバーのようなものを

つけた方がいいのではないか、ということを仰っておりました。



連結送水管に設置する案はどうか、その案がダメなら詳細な施工方法を提示して

貰えないか、カバーの設置は可能か、という３点を管理会社さん経由でアンテナ設置の

業者さんに依頼をさせていただきました。



連結送水管に設置する案は携帯キャリアさんとしてはＮＧということで、ケーブルの

設置場所は変えられないという回答がありました。この回答は早かったです。

カバーをつける話も同時にＯＫが出ました。施工方法については資料が出来次第

連絡するとのことでした。



この回答があったのが８月後半。そして今は１０月前半。１ヶ月半経過しましたが、

まだ具体的な施工方法に関する連絡は来ておりません。先日、管理会社さんとお話をする

機会がありましたが、そういえばアンテナの話が全然連絡来ないですねということで

先方に状況確認をしてくださることになりました。



キャリアさんをつついていただいたところ、その回答は「連結送水管は難しいです」

という話が返ってきたとか。え、その話もう終わってる認識でした・・・。

認識のずれがどこかで起こっていたようです。しまったなあ。もっと早くつついて

おけばよかったです。



その話はもうＯＫなので、詳細な工事方法を送ってくださいと管理会社さんから

連絡していただきましたが、そうしたら今度はすぐ他の物件での工事の事例写真が

送られてきました。今回は早かったなあ。



その写真を施工業者さんに送り、確認して貰っております。



まあもう、確認がどうこうも当然あるのですが、ゴチャゴチャ言わずにＯＫしてしまう

つもりでおります。工事の方法は参考情報。多少リスクのある工事方法だったとしたら

基本ＯＫなのでこの部分だけ何とかこうしてほしい、みたいなリクエストを投げて

早めに決着させたいと思っています。



１部屋分の家賃・・・とまでは言いませんが、そこそこ収入が増える話なので、

機を逃さずに対応したいと思います。



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保有物件の残債利回りを出してみた感想。

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昨日のブログに書いた残債利回り。書くだけ書きっぱなしじゃアレなので、考察を

加えてみたいと思います。



まず第一にあるのが、昨日の残債利回りは「物件に紐づいた融資」を対象にしており

運転資金のような借入や既に売却済だけど無担保の借入をまだ返していないとか、

そういうものは対象外にしているということ。つまり、残債利回りがこうだからと言って

全て残債で売ったとしても、身ぎれいになれるわけではないということです。



東京４棟目、東京９棟目の無担保借入はまだ残っています（東京４棟目は残りはあと

２００万くらいになりました）ので、こういう過去の負債を返しきるには、残債利回り

ギリギリで売却ではダメと言うことになります。



それから、残債利回りは売却時の仲介手数料や売却益に対する課税、借地であれば

譲渡承諾料といった経費に関して考慮していないので、本当にこの値段で売れれば

いいというものではない、ということも重要です。

あくまで、いっぱいある物件の一部を売るとか、そのくらいの感覚であれば良いのですが

全部これで売っておしまいだー、というわけにはいかない現実があります。



どうしても保有に堪えない物件が出てきた場合は、残債利回りで一旦売却するｋことで

損切りできるかな、というくらいのものと私自身は捉えています。



そのくらいの意味合いのもの、ということで捉えていただきつつ、個別の評価をして

いきたいと思います。



残債利回りに対して「危険」と評価した物件は、札幌８棟目と低圧ノールック太陽光。



太陽光に関しては相場価格で買ったばかりなので、そりゃあ売ったら損しますから、

これは危険に分類して当然です。



問題なのは２年前に購入している札幌８棟目。これこそ「なんか融資出ちゃったから、

微妙だけど買っちゃった」の部類に属する物件です。築３０年オーバーのＲＣなのに、

利回りは１０％。融資が３０年ついてしまったのでＣＦ的には回るなあということで、

なかなかこの条件は出ないぞと調子こいて買ってしまいました。立地がめちゃめちゃ

良いならいいのですが、こちらは駅徒歩５分圏内とはいえＪＲ沿線という微妙な立地。

金融緩和の時代に適当なものを買ってしまった典型例と思います。



融資が３０年だから残債が減るのも遅く、残債利回りは購入時とさほど変わって

おりません。これはだましだまし持ち続けるしかないですね〜。出口なき物件です。



次に「微妙」と評した物件。これは札幌７棟目が当てはまります。



築１３年くらいのＲＣで、残債利回りは有担保のみなら９．３７％。私は最近

ポータルサイトで条件を築浅や新築が欲しい感じで記述を変えましたが、９％を

超えていれば検討してくれる人はいるのだろうな、という感覚は持っております。

私のところに提案された８％後半の築１０年の物件、立地がまあ悪くなかったので

９％ちょっとで指値できますかと聞いたら、８．９％くらいで既に買付が入って

いるので無理です、という回答でしたから。



だからまあ、道外の人ならもしかしたら買う人いるかもね、というくらいのイメージで

「微妙」とした次第です。その場合も無担保分は返せないと思いますが・・・。

あとは楽●のアンテナを設置する話が進んでいるので、その分を利回りに乗せることが

できれば、もうちょっと安全圏になる可能性はあるなと考えます。



ちなみに無担保借入は札幌の震災復興ということで借りたお金です。震災によって

札幌７棟目の外壁にダメージが出てしまい、外壁塗装を行いました。なので、便宜的に

ここにその無担保借入を入れてあります。



あとは総じてまあ問題なさそうかな？という評価をしました。



残債がない物件は残債利回りという概念が当てはまらないので何も問題なし。

最近の東京の購入物件はリノベ資金だけ借りて土地建物は現金購入というパターンも

多いので、そういう物件も問題はなさそうです。東京なら残債利回り１５％を越えれば

経費諸々考えてもひとまずオッケーかな？と思う次第です。特に細かい数字で見ている

わけではないので、肌感覚でしかありませんが。



東京８棟目はリノベ借入が多く、本体も借地権なので残債利回り１３．２７％は

やや微妙な数字と言えるかもしれません。ここはリノベの借入の残債がもう少し

減るまでは我慢が必要かと思います。まあこの物件、入居者様とのコミュニケーションが

良好なので、売るつもりはないので別にいいやって感じですけど。



東京３棟目の残債利回りも１１．８４％とふるいませんが、有担保のみで見れば

２３．８６％なので問題はないでしょう。ここは無担保借入が無駄に多いので、

まあ仕方ないかなというところです。



東京２棟目も残債利回り１２．２４％と微妙ですが、ここは立地が良い所有権なので

確実に高く売れる自信があります。だからきっと問題なしの判定をしました。



思っていた以上に安全圏なのが札幌５棟目。耐用年数超過の木造ですが、残債利回りは

２０．９４％なので、問題なさそうです。たぶん利回り１５％あれば売れると思います。



札幌９棟目の残債利回り２７．３７％と言う数字も良いですね。すぐ売りたくなります！

いや、実際は満室にしてからじゃないと売らないですけど。



札幌物件の一部に問題があるものの、あとはまあ堅調ということが、今回数字を出して

わかったことでした。厳しく見れば全然ダメじゃんと言うことを言われるかもですが、

この通りゆるふわな人間なのでその点はご容赦を！



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残債利回りを一通り計算してみた。

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残債利回りを計算してみました。なんとなく、残債を消して売るくらいのことは

できそうな水準にいるような気がするので、ちょっと安心。



昨日のブログで残債利回りにちょっと触れたこともあり、興味に駆られて数字を

実際に出してみました。



残債利回りは、今の残債で売った場合に利回りはいかほどになるか、という数値です。

残債利回りが今の相場以上であれば、少なくとも借入の返済は売却をもって行うことが

できるだろう、という想定です。



残債利回りの計算で時間を使いすぎたので、ブログにあまり色々書いている時間が

ありません。書きすぎると会社に遅刻してしまいます。

ということで、早速数字を出してみましょう！



あ、数字は「有担保借入」に対する残債と「無担保借入もあわせたすべての借入」の

２つを算出しました。リノベーションで融資を引っ張っている物件もあるので、

そういうものの場合は無担保のことも考える必要があります。でも無担保の場合は

物件売却時に返さなくてもいいので、最低限の線は有担保借入に対する残債利回りに

なります。



札幌５棟目【安全】

残債利回り　２０．９４％

有担保のみ　２０．９４％



札幌６棟目【安全】

残債利回り　１９．２４％

有担保のみ　１９．２４％



札幌７棟目【微妙】

残債利回り　８．８８％

有担保のみ　９．３７％



札幌８棟目【危険】

残債利回り　１０．３６％

有担保のみ　１０．３６％



札幌９棟目【安全】

残債利回り　２７．３７％

有担保のみ　２７．３７％



札幌１０棟目【安全】

借入なし



東京１棟目【安全】

残債利回り　１７．５２％

有担保のみ　１７．５２％



東京２棟目【安全】

残債利回り　１２．２４％

有担保のみ　１２．５０％



東京３棟目【安全】

残債利回り　１１．８４％

有担保のみ　２３．８６％



東京５棟目【安全】

残債利回り　１５．３６％

有担保のみ　１５．３６％



東京６棟目【安全】

残債利回り　１３．７９％

有担保のみ　１３．７９％



東京８棟目【安全】

残債利回り　１３．２７％

有担保のみ　１９．８７％



東京１０棟目【安全】

残債利回り　２０．１８％

有担保のみ　２０．１８％



東京１１棟目【安全】

借入なし



東京１２棟目【安全】

残債利回り　２６．５１％

有担保借入なし



東京１３棟目【安全】　※賃貸の家賃で算出

残債利回り　１８．８６％

有担保借入なし



仙台１棟目【安全】

残債利回り　３３．７１％

有担保のみ　３３．７１％



富山１棟目【安全】

残債利回り　４８．４５％

有担保借入なし



千葉１棟目【安全】

残債利回り　２５．１５％

有担保借入なし



仙台法人高圧太陽光発電所【安全】

残債利回り　１７．９５％

有担保のみ　１７．９５％



仙台法人低圧ノールック太陽光発電所【危険】

残債利回り　１０．１７％

有担保借入なし



東京法人低圧ノールック太陽光発電所【危険】

残債利回り　１０．４９％

有担保のみ　１０．４９％



あまり感想を書いている時間もないので、数字だけとりあえず並べておきますね。

個々の物件の残債利回りに対する所感は明日のブログネタに回します。

では遅刻しないようダッシュします！



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