個人事業主のコロナ融資（某政府系金融機関さん編）。

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コロナ融資シリーズ、続いては個人事業主としての某政府系金融機関さんです。

既存の分をまとめる＆追加で多少の金額を上積み、という結果になりそうです。



昨日は仙台法人の保証協会の保証付融資について言及しました。今日は個人事業主の

某政府系金融機関さんへの申込に対する反応を書きたいと思います。



なお、このシリーズは以下の４つの申込を並行で行っています。

１．仙台法人で某政府系金融機関さん

２．仙台法人でメインバンクさん（保証協会の保証付き）

３．個人事業主で某政府系金融機関さん

４．個人事業主でサブバンクさん（保証協会の保証付き）

本日は３の話題ですね。



１０月１日に申込をして、書類を送ったのが週末。そして電話面談の連絡が入ったのが

２日前のことでした。書類到着が月曜だったと仮定すると、だいたい１週間ちょっとで

電話面談になった・・・という感じです。



この某政府系金融機関さんには、東京法人で既にコロナ融資の打診をしており、

その時に不動産賃貸業だとあまり大きな金額は借りられない（販管費などをベースに

融資額が決まるため）こと、ただしここまでに借りている融資をまとめる、という

対応はしてくれることを把握しておりました。今回も同じ対応を期待しています。

既に無担保の借入がそこそこあるので、あまり過剰な金額の積み増しは期待して

おりませんが、既存の借入が１０年で組まれているので、１５年にまき直しを

して貰えれば御の字、ってとこです。



今回電話してきてくださったのは、前々回・前回と借入した時の担当さんではなく

別の過多になってました。前の担当さん、けっこう頑張ってくれる方だったので

良かったんだけどなあ。残念。とはいえ、コロナの非常事態ということで、積極的に

やりますという姿勢はこの方からも電話越しに感じました。



本人確認や申込内容の確認など行った後、先方からのご提案は・・・



・既存の無担保借入（複数本）＋真水分を数百万を一本で貸す

・既存の無担保借入（複数本）は今回の融資で完済扱いにする

・既存の有担保借入（１本）は一本化の対象にはできない

・融資期間は１５年まで可能（据置は３年まで可能）

・金利は当初３年０．４４％、４年目以降１．３４％

・当初３年は利子補給あり



というものでした。だいたい予想の範疇でしたが、マル経も含めてまとめてくれるのは

予想していませんでした。マル経のために商工会議所に別途問い合わせないとダメかと

思っていたので、そうではなかったのはラッキー。あれ、そうするとこれでマル経枠が

空いたことになるのか？そうだとしたらこれまた美味しい話なんだけど・・・？



何にしても、ちょっと上積みもして貰えたので、私としてはこれでＯＫとしました。

有担保分もまとめてくれないかな・・・と秘かに期待していたのですが、それはさすがに

ダメだったようで、残念です。



期間は自由に選べたので、一番長い１５年にしました。据え置き期間は３年にはせず、

１年を選択。３年据え置きでそこから１５年返済できるなら、３年据え置きを選択すると

思うのですが、そうではなく３年据え置きしたら返済期間が１２年になってしまうので

返済比率を下げるという観点と、当座の資金流出を防ぐ観点との両面のバランスを考えて

１年程度としておきました。どうせ私は「３年以内に貯めたお金で全部返済すれば

いいんだー！」と考えたとしても、実際にそれを実行できるわけはありませんから・・・

絶対返さないと思うので（自虐）



だいたい上記のような形で話が詰まりました。担当の方はこれで稟議かけますと

仰ってましたが、たぶん先方からは現実的にこれならいけるという内容で提案をして

くださっていますので、恐らく問題はなく通るでしょう。稟議が通り次第、書類が

送られてくるので、それを書いて返送してくださいとのことでした。

この辺は東京法人で融資を受けた時と同じ流れですね。



たぶん、個人での某政府系金融機関さんの融資はこれで固まったと見て良いでしょう。

残りの案件に注力したいと思います。



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仙台法人のコロナ融資（メインバンクさん編）。

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仙台法人でコロナ融資を受けようとしているのですが、徐々に方向性が見えてきてます。

保証協会のコロナ融資、メインバンクさんから想定金額等情報出てまいりました。



仙台法人は昨年まで札幌で民泊もやっておりました。当初はけっこういい稼ぎに

なっていたものの、いろいろと事情もあって昨年後半よりその規模を減らしてきて

おりました。そしてコロナ禍でとどめを刺されて、完全撤退となりました。



この件があるので、売上は実際にけっこう減っております。この分を考慮すれば、

コロナ融資を引っ張れるのではないかと考え、仙台法人の売上の前期比較も実施。

その結果、やっぱり融資が引っ張れる水準まで落ち込んでいることがわかりました。



民泊で失った売上をどこかで補填する必要がありますので、その反転攻勢の材料として

手元資金は厚くしておきたいです。そのため、売上減を把握した段階で、速やかに

保証協会さんの保証付きの融資をメインバンクさんに打診しました。それと並行で、

某政府系金融機関さんの融資も依頼した次第です。



このうち、当初の動きが早かったのはメインバンクさんでした。保証協会さんに

速やかに打診いただき、内容的には融資を出せるのではないか、という感触を

義母に返してくれました。



仙台法人は綺麗な身体をしているし、売上規模も大きな物件があるので個人や東京法人と

比較すれば大きいです。よって、無担保で借りられるお金も大きくなります。個人では

無理だった４桁の借入に手が届きそうです。だいぶありがたいです。



セーフティーネット４号の認定手続きは金融機関さんで代行してくださるとのこと。

義母が「若手が全部やってくれるって。かわいい。」とLINEで申しておりました。

そろそろ７０近い年齢ですし、動けるところは金融機関さんに代わりに動いてもらうのが

良いでしょう。いい傾向です。



保証協会さんからは、追加資料で以下を求められたとのこと。

・民泊事業開始日と登録番号

・前期売上原価



義母は「売上原価って何？」という状態になっていましたが、こちらから顧問税理士の

先生にお願いして出して貰うよう手配をしました。民泊事業に関しては、義母が

残っている資料をいろいろ探って、番号がわかる資料が出てきたのでそれを提出。



売上原価はまだ出てきていないのですが、これは恐らくですが同時に試算表を

お願いしたので、それとセットで渡すつもりでいるのだと思います。売上原価の内訳を

出すだけなら、そんなに時間かからないはずなので。試算表は太陽光の情報などが

必要になるので、それらの情報を義母に集めて提出して貰っているところです。



ここまでの内容、適宜相談は来ているものの、ほとんど義母に動いて貰ってます。

銀行さんへの対応、必要資料の収集（売上原価のところだけ私が顧問税理士の先生に

依頼しましたが）など。最初に法人代表になって貰った時は、そこにいてくれれば

良いと思っていたのですが、本人が「報酬を貰うならちゃんと仕事をしないと」と

責任感を発揮してくれて、私が思った以上に積極的にかかわってくれています。

物件管理や退去立会、工事の時の業者さんとの折衝、そして金融機関さん対応まで。

これは本当に嬉しい誤算です。仙台法人のことは義母にある程度任せられるので、

その分東京と札幌の対応に集中できます。



ということで、引き続き義母にお願いしんがら、保証協会さんへの対応を進めます。

内諾早く得られるといいなー・・・って、売上原価の資料出してないんだから

貰えるわけないか。早く出さないと。



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キャッシュ回ってない、と金融機関さんから認定されました（苦笑）

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個人事業主＆東京法人のメインバンクさんの支店長から電話がありましたが、

「キャッシュ回ってない」と言われてしまい、ちょっと恥ずかしかったです（汗）



昨日はサラリーマンの仕事に全然気持ちが乗らず、だらだらと過ごしてしまいました。

勿論仕事はしましたけど、集中力が削がれている感じがあり、作業効率がとても悪く

しかも眠気が妙に襲ってくる。こりゃダメだと思って仕事も少し早めに切り上げました。

気持ちを切り替えて別な日に頑張ろう、と。



不動産のお仕事でも、頑張らないといけないこともあると思うのですが、そういった

ことをやる気にもなれず、夜もだらだらと漫画を見て過ごしてしまいました。

最近ちょっと無気力気味な気がします。シャキッとしないとなあ。



さて、そんな感じでちょっと気力が削がれていたこともあり、昨日は仕事中に来た

不動産関係の電話に、休憩時間を使って対応していました。

その中でインパクトあったのが、冒頭に書いた個人事業主＆東京法人のメインバンクの

支店長さんからの電話。



今の支店長さん、確かここ半年くらいで赴任されているのですが、フットワークが軽く

自分でもちょっとした仕事を受け持ったりする方のようです。今まで、こんなに

支店長が直接動いていることはありませんでした。ちょっとしたジョークも好きだし

古き良き昭和の感覚を持った清濁併せ呑むタイプの支店長さんで、私としては割と

相性がいいなあと思っております。



そんな支店長さんが急に電話してきて「今自己査定やってるんですよ」と。

自己査定・・・金融機関さんの中での貸出先の分類作業ですね。



私の自己査定をしているようで、内容を見ていてわからないことがあるから、

教えてほしいとのこと。そして次に出た一言でちょっと凹みました。



「キャッシュ回ってないと思うんですけど」



がーん（苦笑）

文脈としては、キャッシュが事業単体でそんなに余裕がない＆役員報酬も取ってないから

給与所得を原資にして生活しているという説明をするつもりだけど認識あっているか、

みたいな感じの話をしたかったようですが、なかなかストレートな物言いに軽く

凹みました。でもまあ事実は事実ですからねえ。比較的健全な仙台法人を合わせても

返済比率６０％台ですから、東京法人＋個人事業主単体で見たらそれ以上に高いです。

そりゃあそう見えますよね。しょうがない。



先日、メインバンクさんから東京１３棟目のリノベ融資を受けたばかりだったので、

そのタイミングでそれ言っちゃいます〜？ストレートだなあ。



こちらからは、給与所得があるので不動産のお金は生活費としては使っていない、

法人から個人へお金を流す時は、既存の役員貸付を返済する形にしているので、

今は特に役員報酬を必要としていない、という回答をしました。



ゆくゆく、不動産一本に持っていくタイミングまでには、適切な役員報酬を出して

そこから社会保険なども支払うつもりがある、ということも申し添えた次第です。



たぶんこれを唐突に言い出したのは、今回の東京法人の決算が経常赤字になったからと

思われます。最終利益は物件売却により黒字を確保していますが、ホテルの初期費用等

初期投資に当たる部分でそれなりにお金を使ってますから。



やっぱりちゃんと財務健全化を図らないとだめだなあと思いました。

借入は追加でするのではなく、今ある返済を楽にするために行うべし。

もうやんちゃな借入はしません・・・（舌の根も乾かぬうちにやらかした前科あり）



ところで・・・

金融機関さんから見たら、役員報酬を取ってないってのは問題に見えるんですかねえ？

今後も役員報酬を大きくとるつもりはなくて、個人事業主としての不動産収入を使って

生活して、役員報酬はそれこそ１０万とか安く設定して社会保険と所得税を節約、

みたいなことを考えていますけど、これだと金融機関さんのウケが悪いのでしょうか。

けっこう役員報酬について聞かれることが多いなと思ったので、融資観点だと

役員報酬をしっかり出した方がいいのかなあ・・・。



ともあれ、今後「回ってない」と言わせないよう、キャッシュフローにも気を配りながら

進めていこう！という気持ちだけは持ちましたとさ。



こんなポンコツ大家ですけど、何とか皆様のおかげで生きながらえております。

今後とも生暖かく見守っていただければ幸いです。



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過去４年間の太陽光の実績を並べたけど、経年劣化ってあまり感じない。

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昔から持っている野立て太陽光（高圧）の収支を年度別にまとめてみました。

天候や経費の過多はあれど、傾向としてはだんだん手残りが増えているようです。



某政府系金融機関さんにコロナ融資を申し込んだところ、何やらいろいろ資料を

要求されたとのことで、義母からこれとこれを作ってほしいというリクエストが

ありました。その中の一つに、太陽光の税引前キャッシュフロー表がありました。



太陽光に関しては、実際のところどのくらい手残りがあるんだろう？という点について

稼働後ずっと不安を持っておりました。そしてそれは金融機関さんも同じだろうと

思っていました。ですので、それがわかる資料を自分のためにも金融機関さんのためにも

作った方がいい、という判断をしました。



一年間の売電実績と、それにかかった経費というかキャッシュアウトの部分を経費ごとに

羅列して、売電実績−各種経費という形で、最終的な税引前キャッシュフローを算出して

おります。



こちらについて、今出ている分まででいいので資料を作ってほしいと依頼されたので、

情報を貰って作成。義母に無事渡すことが出来ました。



さて、それを作った後で、ふと思ったのです。年度ごとのキャッシュフローの推移って

どんな感じになっているんだろう、と。勢いに乗っている今のうちに計算しちゃおう。

そう思って、過去に作った資料を引っ張り出して、年度ごとに並べてみました。



売電額は平均して１１００万強。２年前に１１４０万という数字をたたき出したのが

一番売電金額が高い時でした。この時は固定資産税も３年の優遇のラストイヤーで、

保証協会の保証料もちょうど安くなるタイミングでした。元金均等で借りているので

返済金利も少し減り、返済額も少なくなってきてました。そういった要素もあり、

キャッシュフロー自体もこの年が最高額になっております。



保証協会の保証付きの融資なので、保証料が重いです。最初の２年は、年間９０万弱の

保証料を毎年払ってました。なんでこんなにキャッシュ残らないんだろうと思ったら

それが原因だったというオチ。

３年目からは３０万ほど減額されています。徐々に減っているとはいえ、重いです。

今回のコロナ融資でさらっと置き換えできないかなあ。。。そうしたら保証料も

かからなくなるし。義母に聞いて貰おうかな。



金利の支払は元金均等なので徐々に下がっています。固定資産税（償却資産税）も

当初３年で徐々に下がっていましたが、原綿期間が終わったようで４年目からは

初年度と同等の金額になってしまいました。土地の固定資産税のように減価しない

ものではないので、太陽光は徐々に固定資産税が安くなります。安くなればその分

手残りが増えることになるので、ありがたい。



傾向としては、ちゃんと毎年キャッシュフローが増えているということになりました。

パネルの売電量が経年劣化で減るという話がありましたが、どちらかというと天候に

左右される要素の方が大きいように感じました。むしろ初年度が一番売電額が低く、

あまり劣化している感じを受けないです。



実際にやってみて色々わかってきた感じがしますが、制度的にはもう今後太陽光を

新たに作る機会ってなさそうですね〜。自然エネルギーに転換すると言っても、

太陽光は蓄積が出来ないという点があるし、天候依存で発電量が安定しないという

問題もあるでしょうし・・・。果たして国のエネルギー政策は今後どうなって

いくのやら。



今後もたまに振り返って成績を眺めてみようと思います。

何か気づきもあるかもしれませんしね。



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東京１３棟目の宿泊施設の改善を考える。

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東京１３棟目の宿泊に関しては、長期予約が２回入り、先日その２組目の方が

チェックアウトされていきました。長期滞在に関して検討が必要だなと思う今日この頃。



コロナとかがなければ、普通に海外のお客様を受け入れていたであろう東京１３棟目。

今はコロナ禍の真っ最中ということもあり、いらっしゃるのは日本の方ばかりです。

日本の方はレビューが厳しいと聞いていたのでドキドキでしたが、幸いにしてここまで

ほぼ★５を達成できております。あと何件かこれを続ければスーパーホストになれそうで

このご時世にしては幸先の良い滑り出しと思います。



長期の方が出られた後、しばらく宿泊予約は入っておりません。

東京もＧＯＴＯの対象になりましたので、ＧＯＴＯ対象になるよう運営会社さんに

登録を依頼したところ、既に手続きを済ませており、１０月中旬から対象になる予定と

回答をいただきました。今はＧＯＴＯ対象のところが優先的に埋まるのは仕方ないので

対象になった後に期待したいと思います。



以前泊ってくださったお友達からは、利用ガイドにこういう内容が書いてあればいい

（コンセントの場所と延長コンセントの存在を明示、靴ベラがあると良い、等）の

ご意見がありました。ガイドに反映できることは反映して貰いましたが、設備系は

その後宿泊が連続で入ったため導入できず、でした。今は予約がないので、この手の

設備導入には良いタイミングだと思います。楽天のポイントが多い日に買おうかな。



それから、先日長期滞在してくださった方からのレビューがありました。

Airbnbは「公開レビュー」と「非公開メモ」の２つがあり、この方は公開レビューは

★５をつけてくださり、非公開メモに気になることをコメントしてくださるという

ホスト側としてはとてもありがたいレビューをしてくださいました。感謝。



非公開メモの中には、長期滞在されたからこそのコメントもありました。

例えば、１階のお部屋は少し湿気の臭いがするとか、Ｗｉ−Ｆｉが少し遅いと

感じるとか、長期滞在する側としてはベッド数を減らしてソファとかデスクになると

より使いやすい、など。



Ｗｉ−Ｆｉは動画を見るのにストレスがかかるようなレベルではなかったようですが

仕事で重いファイルのやりとりをする時などに少しストレスを感じられていたようです。

動画が見られるなら用途としては充分満たしているのでしょうけど、仕事などで

大きいサイズのファイルも扱う場合の速度にちょっと難ありということは理解しました。

ただ、コスト見合いなところもあるので、あまり過剰な設備投資もできないから

悩ましいところ。同様の意見がいくつも出るようなら、ネット契約の変更など検討の

必要ありということで、注視しておきたいと思います。



湿気は感じ方に個人差もあるでしょうし、古い建物をリノベーションしている関係から

どうにもならない部分もあるかと思います。除湿器と加湿器をセットでＷＩＣに置いて

使いたければ使ってください、とするのも一案なのかなと思いました。



基本的には海外仕様にしているところもあるので、確かに広々と使うという観点では

微妙なのかもしれないとは思いました。ベッド４台にしたのは、Airbnbの検索が

布団をベッドとみなさずにベッド数＝ベッドの設置数でカウントしてしまうから、

できればベッド４台にしたいという運営会社さんの意見を採用した結果です。

この時はこれで最適解だったのですが、今となってはソファベッドか何かでも

良かったのかなと思ったり。まあ、たられば言っても仕方ないですけどね。



レビューに関しては、すぐできることであれば対応しますが、そうでない場合は

そのことを頭に置いておき、同様の意見が多いなら変えるということで改善活動を

進めたいと思います。



宿泊していただける方が少しでも快適に楽しく滞在して貰えれば、それがレビューに

繋がります。今回貰ったレビューでも、ホストはタイムリーに対応してくれたという

ことが書いてあり、運営会社さんもそういう対応に寄与してくださっているのだな、

ということも実感できました。ありがとうございます。



次の予約の波が来る前に、やれることをやっておきたいと思います。



最後に、こんな噂話があるようです。

Airbnbの手数料、変わるようです。

今:
宿の負担、売上の3%+客の負担が売上の10~20%
→これは今まで、宿が結構助かってた。

2021年1月1日から:
→宿の負担売上の15%になり、客の負担が無し。

今と同じ利益を維持するなら、サイトコントローラーで、1/1以降Airbnbの値段の調整必要。

— 長坂 創太 /専門:宿のサイトコントローラー、PMS、予約エンジン、Beds24 (@sohtanagasaka) October 8, 2020

ネットを見ると、去年くらいから他のＯＴＡサイトのようなホストからのみ手数料を

取る方式を導入する、という記事が散見されていますが、実際にいつ導入するかまで

踏み込んで書かれているものはありませんでした。これが本当の話だとしたら、

価格戦略の見直しがひつようになりますね。引き続き動向を注視したいと思います。



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