2020年10月21日

欠点だらけで借上できないってさ・・・。

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札幌9棟目の空室を埋めよう作戦、いろいろ挑戦していますが不発が続いています。

借上を依頼したものの、諸条件あわずNGということになりました。



先日より取り組んでいる札幌9棟目の空室対策。広告料を上げて様子を見ています。

そしてそのことを、周りの仲介業者さんにもお伝えしています。エリアが微妙に

異なる仲介さんや、札幌全般を探せる仲介さん、あとは仲介専門ではないけど

他のこともやりつつ仲介もやってる業者さんなどがいらっしゃいます。

いわゆる大手チェーン店の仲介専業の方にはばらまけてないので、そこへの直接の

リーチが次のテーマになりそうです。



とはいえ、今直接情報を出している業者さんは、ざっくばらんに色々聞いたりもできる

ある程度気心知れた関係の方ばかり。それゆえに、先方で思い当たることがあれば、

積極的に提案してくださいます。嬉しいですね。



今回、そんなご縁でのご提案をいただいておりました。提案と言うか顔つなぎをして

くださったのは、札幌7棟目の管理会社さんの社長。お付き合いのある業者さんの中に

借上げしてそこに生活保護などの方を住まわせるビジネスをしている人がいるとのことで

その方に札幌9棟目の借上は可能かを聞いてくださるとのことでした。



この物件、普通の人が住むにはちょっとハードルが高いよねと正直なところ思います。

私が購入した後、これまで借りてくださったのは、借上で生活保護の方に住んでもらう

ビジネスを展開している業者さん、長距離トラックの運転手さん(仮眠部屋)、

事務所、出張時のホテル代わりの部屋、という具合です。普通に住む方が誰もいない、

というのがここまでの結果です(汗)



これまで借上してくださった部屋と比べ、そんなに条件は変わらないだろうと思うので

お願いして借上可能かどうか検討していただくことにしました。ただ、管理会社さんが

別の借上してくれている法人さんに当たったところ、階段が急すぎるから無理という

回答があったというのも聞いていたので、あまり過剰な期待はしちゃいけないなとも

思っていた次第です。



紹介してくださった札幌7棟目の管理会社さんの社長から、借上が仮にうまくいったと

しても、今の募集家賃よりはだいぶ安くなりそう、という話が途中でありました。

そこはOKとしました。多少安くても埋まっていてほしいと思うので。



担当の方は最初に机上で評価し、追って現地に行って確認するという流れになりました。

そして回答が出ましたが・・・遠回しに「無理」という結論でした(汗)



借上が無理な理由は階段ですかと確認したら、階段のことは何も言われなかったとの

ことでした(事前に社長から階段が急だと言うことは伝えていたからかも、とのこと)。

理由としては以下の3点が挙げられました。



・暖房がない

・ウォシュレットが設置できない

・ベッドが入れられなさそう



この物件は灯油FFとかそういうのが全然入っておりません。一般の方が入らない

理由の一つだとは思うのですが・・・。プロパンガスの業者さんに灯油FFの貸与は

できないかと相談したものの、建物が古すぎるので新規の設備投資は辛いとのこと。

設備投資したそばから建物解体なんて話になったらたまらないということなのでしょう。

ごもっともです。いっそ、この部屋だけでも自前で買って導入するとか?場合によっては

それも考えないといけないかも。



ウォシュレットはコンセントがないからということでしょう。これは比較的優先度は

低くていいと思うので、一旦後回し。



ベッドが入らないというのは、階段が狭くて途中で曲がってたりするので、普通に

搬入出来ないという話からでした。組み立て式のベッドをこちらで買って設置するとか

いっそ家具家電付きで募集するとか、ここは対策の打ちようがあると思います。



・・・家具家電付きはこれまで借りてくださった方の傾向を見ていると悪くないかも。

恐らくマンスリーとかウィークリーのような一時滞在で使う方もターゲットになるので

一通り家具が揃っていた方がそういう方にはメリットがありそうです。事務所利用と

しても、家電は揃っていた方がいいでしょう。ベッドはいらないって言われるかも

しれませんけど。



清掃をお願いしている業者さんは古物商の資格も持っていて、家具家電の在庫も

一定量保有していると聞いてます。そこにお願いして、家具家電など設置してもらい

集客したら、部屋の魅力が少し増すのかもしれないと思いました。



検討いただいたものの断られたことは残念でしたが、部屋の欠点が見えたことは

プラスだったと思います。だいぶ重い欠点が多く、あらためてそれを突き付けられた

ちょっと萎えた部分も正直なくはないのですが、萎えてるだけで空室が埋まるわけも

ありません。欠点を具体的に教えて貰ったのだから、少しでもそれを克服して

集客につなげたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:05 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年10月20日

その理由で退去予告だったら仕方ない・・・。

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札幌10棟目で退去予告が発生してしまいました。なんてこった、大人数だから

きっと引越しないだろうと勝手に思い込んでいたのに・・・。ショックです。



札幌10棟目はいわゆるボロ戸建と呼ばれるジャンルのものです。格安で購入して

内装だけ最低限のレベルで仕上げて貸しています。その最低限のレベルに持っていくのに

管理会社さんにだいぶ見積でご苦労をおかけしてしまったこと、そしてそのかけた時間の

遺失利益と見積削減額とのバランスがとれていたかがちょっと微妙で、これであれば

私も「もうそのくらいで大丈夫です」と早めに言うべきだったなあ、という反省点がある

物件です。



利回りにして19%近い数字をたたき出しているので、投資としては良いものになったと

思います。戸建なので絶対的な手残り額は少ないものの、キャッシュフローで無担保の

物件を買うという良い流れが出来たという点も良かったと思うポイントです。



そしてこの物件との出会いがまた素晴らしく、過去に別の物件で管理担当だった方が

転職後にこの案件を持ってきて「また一緒に仕事したいので是非買ってください」と

持ってきてくれたのです。そんなこと言われたら買うしかないじゃないですか。

(勿論、数字があっていることは前提で、しょーもないものだったら買えません・笑)



東京では戸建や極小アパートの再生をよくやっているので勝手はわかるのですが、

札幌でこの手の案件をやるのは初めて。業者さんもわからないし、そもそも東京と違い

家賃があまり高く取れませんので、そんなに派手な修繕もできません。その辺の予算感の

違いもあり、生みの苦しみも少し味わいました。それだけに、完成の喜びはひとしお。



生活保護の方が入居されたのですが、建物が古いゆえに使ってみないとわからない

細かな不具合が多数出てしまい、ご迷惑をおかけしたものです。申し訳ないと思います。

リノベ中にテレビの線が切れてるかどうかなんてチェックしなかったしなあ・・・。



そんな生保の入居者様が、このたび退去されることになってしまいました。

理由を確認すると・・・先日の事件がきっかけとのこと。それを言われると、確かに

身の安全を考えたら引っ越した方がいいですよね・・・。引き留めようがありません。



事件とは、同居していない身内の方が玄関のガラスを割った事件のことです。

事件自体は示談で終わったものの、いつまた同じような形で迷惑をかけられるかも

わからないという不安があれば、当然引越を考えるのは自然な流れと思います。



事件の詳細については過去ブログをご参照ください。



入居者様のお気持ちを考えれば、この引越はむしろそうすべきと思いますので、

新生活に幸あらんことを祈りつつ送り出すしかありません。とは言ってみたものの、

札幌物件の空室率がけっこう高いので、このタイミングでの退去はキツイ・・・。

事件を起こした加害者に対する不愉快さだけが残る結果になりました。



ま、嘆いて何かが変わるわけではありません。気持ちを切り替えて募集に入ろう。



管理会社さんも「退去するまでは家賃あげて反響見てみますね」と言ってくださって

いますので、収益性がよりアップするチャンスるかもしれないと捉えることにします。

後ろを向いててもいいことないですから。



札幌に関してはこれ以外にも残念な話があり(明日のブログネタになる予定)、

なかなか稼働率が改善せず焦りを感じます。一つ一つやっつけていくしかないですね。

頑張ります。



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posted by ひろ* at 07:59 | Comment(0) | 札幌10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年10月19日

他の地域の人と話すことで得られる刺激や知識。

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昨日はお友達の物件を見学させていただきました。GOTOを使っての遠出でしたが、

出かけて他の人の物件を見るのって楽しいですねー。気づきがありました。



セミナーで遠出していたので、そのまま帰るのも勿体ない。そのエリアでしばらく

会ってないお友達に会いたいなあと思って、頭に浮かんできた友人に声を掛けたら

時間があるということで会ってくれることになりました。ありがたいです。



お昼頃に移動して、現地でお友達に拾って貰って、まず昼ご飯。新しくできた商業施設に

行ってきましたが、13時近くなのにどの店も待ち行列。けっこう人出も多くて、

コロナと共に気をつけながら生きることが前提になってきているように感じました。

マスクしてれば、自分の飛沫が飛び散りにくくなるということは浸透しているようです。



そういえば、東京で感染者が200人とか300人とか報道されても、以前に比べて

ざわつかなくなったような気もします。コロナと共に生きる社会、という受け入れざるを

得ない状況に一般庶民が順応しているのか、あるいはコロナが長期化してだんだんと

麻痺してきているのか・・・そんな風に思いました。



ご飯の後は、別の友人が運営する宿泊施設を見学→一緒にいる友人の築浅物件を見学

→一緒にいる友人の新築用地を見学、という流れで午後まるまるお付き合いをして

いただきました。お忙しい中、お時間取っていただきありがとうございました。



居住地域以外の場所に行っても、その地域のお友達が相手してくれるというのは

とても幸せなことだと思います。ブログを書いていることや、セミナーに足を運んで

いること、そもそも持っている性格、などなど・・・そのような状況になるに至った

要因はいろいろあるのだと思いますが、いずれにしてもそうなれるように行動したことが

この結果を生んでいるのだと考えています。



居住地域以外の人と話すと、その地域の感覚や常識がおぼろげながら伝わってきます。

それが自分の地域での賃貸経営に繋がるものか、繋がらないものかはわかりませんが、

少なくとも知識のストックにはつながります。引き出しが増えれば、今後現れるシーンで

その知識を使えることになるかもしれません。



今回お話したお友達は、札幌でも投資しているとか、DIYはあまりしないとか、

スタイル的には私との共通項が多い方です。そういう方の話を聞くと、参考になることが

多いものです。半日じっくりと話をすることができ、刺激を得ることが出来ました。



札幌や富山などに出張する時は、管理会社さんとの懇親を深めることが多いため、

大家さん同士でじっくり交流する機会は出張回数の割に多くないように思います。

GOTOキャンペーンもあるので、密を回避するとかマスクや手洗いの励行とか、

基本的な感染症防止対策を取りながら出張も増やしていきたいと思いました。



お付き合いいただき、ありがとうございました!



波乗りニーノさんも言ってます。

移動距離とクリエイティビティは比例する、と。

コロナ禍の中であまり大きな声でそれを言うのも空気的には微妙ではありますが、

そこの折り合いをうまくつけながら、徐々に移動を増やしていこうと思います。



ということで、ちょっと手短ですがこの辺で。



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posted by ひろ* at 07:43 | Comment(0) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年10月18日

その道のプロに聞くのが一番手っ取り早い。

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蛇の道は蛇。その道のプロに聞くのが一番手っ取り早い。そんなことに改めて気が付いた

セミナーでした。



久しぶりにリアルでセミナーを聞いてきました。オンラインセミナーも便利なのですが、

それでもやっぱり顔と顔を合わせて聞くリアルなセミナーの魅力はとても大きいです。

コロナ禍になったからこそ、その当たり前の事実に気が付けたというところもあると

思います。



セミナーの内容は口外無用というか門外不出というか、墓場まで持っていく系だと

判断したので書けませんが、やっぱり物事はその道に精通した人に聞いた方がよく

我流で進めてもあまり効率は良くないのだな、という感想を抱きました。



一つだけ、セミナーで話が出た差し障りがなさそうな例を書いてみようと思います。



広告料は、ただ闇雲に積めばいいと言うものではない。



大家サイドとしては、自分の物件を紹介してほしいから、仲介業者さんに広告料を

提示して紹介を促進することになります。ではその広告料はいかほどにするべきか。



単純に考えれば、高ければ高いほど仲介業者さんは成功報酬を狙って頑張って

紹介するだろうと考えます。だから相場以上の広告料を設定すれば、目を惹くかな?

と思うのが大家さん側の自然な発想です。私自身も最近札幌9棟目の広告料を相場より

さらに1ヶ月上積みしたばかりです(詳細は過去ブログを参照ください)。



しかし、そこに落とし穴があるぞ、と。



今回のセミナーでは現役の仲介営業マンが講師だったのですが、講師曰く広告料は

確かに紹介のきっかけにはなるものの、それは過剰に高い必要はない、と。

あくまで相場を満たす金額か、あるいはそれよりちょっと高いくらいで良いそうです。



その心は・・・

最後に選ぶのはお客様なのだから、過剰な広告料をかけるくらいであれば、そのコストを

使ってお客様に選んでもらえる条件を整えることを優先すべきである、ということでした。



いくら広告料が高い物件だと言っても、それだけをお客様にぶつけて成約させるのは

かなり難易度が高いでしょう。それであれば、いくつかの候補物件の中から比較検討して

選んでもらうために、部屋の設備のグレードを少し上げるとか、初期費用を軽減するとか、

そういう話に持っていく方が得策だ、というわけです。



当たり前のことなのですが、確かにそんな目線が欠けた状態で広告料ばかり上げても

決まらないよね、というのは納得です。



そういえば、うちの嫁ちゃんがリーシングの仕事をしていた頃、なかなか埋まらない

ファンド物件は東京なのに広告料が4ヶ月とか6ヶ月とかすごいことになっていたと

言ってました。それでも決まらないのだそうです。家賃が高すぎるからというのが

明白な原因であるものの、ファンドも都合があって家賃は下げられない、だから広告料で

釣るけど、それもうまくいかない。そんな展開になっていたようです。



さて、この話を自分の物件に当てはめると・・・

自分が条件変更した札幌9棟目は果たしてどうなのか。顧客に選ばれやすい条件を

備えた上での条件変更だったのか。自問自答してみる必要があるなと思いました。



まあ、そもそもがどうしようもない部屋なので、もはや広告料以外に目を惹かせる

条件が作れない、というところはあるんですけどね・・・。初期費用はゼロにして、

広告料マシマシという形になっています。



なんせ、駅から遠い、長屋形式の入口で中の階段が急、在来工法の枡風呂、かろうじて

バストイレは別だけど、家賃が安すぎて和室を洋室に変える予算も取れないですから。

とにかく家賃と初期費用を安くし、広告料をマシマシするくらいしか思いつかず。

(なんでそんな物件を買うんだね君は、というツッコミは甘んじて受け入れます)



物事には全て理由があるし、その道のプロはその理由を知っている。

だから聞いてしまうのが一番早いのでしょう。我流や思い込みで遠回りな道を選ぶのは

ナンセンスだなと改めて思った次第です。勿論、そのプロを見極める目が教わる側には

必要なのですが(実はそこが難しいんじゃないかなと思っています)。



そんな気付きを与えてくださった久しぶりのリアルセミナーでした。

講師の方、参加した皆様、主催の皆様、ありがとうございました。



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posted by ひろ* at 09:57 | Comment(0) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年10月17日

仙台法人のコロナ融資(某政府系金融機関さん編)。

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仙台法人で申込をしている某政府系金融機関さん、結果が出ました。こちらも想定通り

既存借入満額+多少の真水分追加で決着になりそうです。手元資金少し補充できそう。



このシリーズは以下の4つの申込を並行で行っています。

1.仙台法人で某政府系金融機関さん

2.仙台法人でメインバンクさん(保証協会の保証付き)

3.個人事業主で某政府系金融機関さん

4.個人事業主でサブバンクさん(保証協会の保証付き)

本日は1の話題ですね。



現在取り組んでいるコロナ借入シリーズ。同時期に話が始まっているので、似たような

タイミングでバタバタと回答が届いております。今回は仙台法人でお申込をした

某政府系金融機関さんで、融資可能かのご相談の進展があった、という話です。



借入過多で赤字とか色々出してグチャグチャで酷い有様の個人事業主&東京法人に比べ

仙台法人はきちんと黒字が出ており、決算書の数字も綺麗です。この法人をうまく使い

もう少しちゃんとCFを得られる物件を購入したいところ。なかなか良い物件がなく、

焦っても仕方ないけど少し焦りは感じております。こんな時に変な物件を買いがちなので

気を引き締めないとね。



そして今はコロナ禍ということもあり、制度融資が過去に類を見ないほどに充実して

おります。仙台法人も民泊完全撤退などコロナでやや痛手はありますので、制度を

活用して手元資金を補充し、今後何があっても大丈夫な体制にしておきたいです。



常に綱渡りな不動産賃貸業人生、多少自己資金がなくても多少収入が落ちても、

今までもギリギリで綱は渡りきってきました。なので、まあ多少何かあっても

どうにかなるっしょ、と甘い考えを持っている自分がいるのも正直な気持ちです。

危険に慣れすぎています(汗)



でも、手元に資金を確保するチャンスがあるなら、確保しない理由はありません。

ましてや、今後もう少し大きい物件を仙台法人で買っていこうとするのであれば

頭金は必須です。昔みたいにフルローンだのオーバーローンだの見込める市況では

ありませんので。ましてやエビどう?とかカーテンいきますとか論外です。

みんなそこは注目してるでしょうから、やったらバレるの間違いなし。



ということで、資金余力を持たせるため、仙台法人もコロナ融資を申込しました。

某政府系金融機関さんで、過去に札幌の地震の時に修繕費を借入しております。

この借入が一本化されて今回の条件(15年)で置き換えできればいいな、というのが

今回の狙っている着地点です。あと追加でもうちょっと資金が増えればいいな、と。



義母が「ネットで申込なんてできないわよ!」と騒ぐので、申込は私が行いました。

必要書類を義母に伝えて郵送を依頼。郵送の仕事は早いのがうちの義母です。

翌日には全部そろえて送付完了。



金融機関さんからのアプローチは、東京に比べて仙台の方が早かったです。

やっぱり申請のボリュームの違いがあるのでしょうね。しかも、義母からは

「金融機関さんに資料を持っていかなくてはならない」という話を聞きました。

え、このご時世に持参するの!?と思いましたが、もしかしたら義母がそのように

話をしたか、義母の様子を見て担当さんがそう言ってくれたかのどちらかかも。

あまり細かい話は聞いていませんので。



持参を求められた資料は・・・

・8月、9月の売上高

・レントロール

・今年払った税金(?)



8月、9月の売上高は賃貸の分はすぐ出せるのですが、太陽光は予想で適当な数字を

入れるしかないです。だからそれで情報を作りました。太陽光は義母が自分で付け足して

資料として渡したはず。



レントロールも今あるものを渡して終了。細菌はちょこちょこと最新化しているので

これはそんなに苦労はなかったです。



問題は、今年払った税金という謎のキーワード。義母が「6万以外に何があったかしら」

と言うのですが、そもそも6万ってなに!?という状態です。義母もあまりよくわかって

いないようで、何が欲しいのかちっとも要領を得ません。



政府系なので、たぶんきちんと納税していることを確認したいのかな・・・と予想。

それであれば、今期に入ってから発生している税金を一通り持っていけばいいはず。



正解かわかりませんが、固定資産税の納付書は義母に集めて持っていくように依頼。

法人税、地方法人税、消費税は税理士の先生から納付金額が届いていたので、

それをそのまま義母に持たせました。納付済かはクレジットカードの明細を見せないと

わからないので、これで納得して貰えるかはわかりませんが。



ドタバタしましたが、義母からは「何とかうまくいった」という連絡が。良かった。

今までの無担保融資を全部まとめて、プラスで真水分●百万を追加するとのこと。

いいですね。悪くない結果です。



融資条件について義母にあまり話をしていなかったのですが、先方の担当者さんから

今と同じくらいの返済金額になるのは13年だという説明を受けて、その内容で

お願いしてきたとのこと。金利等細かいことはわかりませんが、まあ恐らく個人で提示を

受けた当初3年0.44%でその後1.34%という条件と同じかな?と予想します。



15年引けるんだから15年にしない手はないでしょう、と思ったので、義母には

15年で据置1年にすれば14年、返済時期は先になるけど、今より返済額が減るので

こっちの方が良かったんじゃないか、と説明。義母も納得したものの、もう13年で

申し込んじゃったわよ、と。据え置きにすると金利が上がると思い込んでいたようです。

据え置きなどの条件をちゃんと聞けばよかったわね、と反省しておりました。

意固地にならず、こうやって素直に話を聞いてくれるのはすごいなと思います。



たぶんまだ稟議書作ってる段階だから、明日電話すれば変えて貰えますよと助言したら

そのように動いて、無事に15年の据え置き1年に変えて貰えたとのことでした。

これで少しだけど返済比率下がりますね。よきかな。



これで個人事業主も仙台法人も公庫さんは終了。仙台法人の保証協会の融資については

試算表も出来上がったのでこれからメインバンクさんと保証協会さんの間での詰めが

始まることでしょう。個人の保証協会に関しては、進捗思わしくないのですが、

来週のどこかから新たな動きが見えてくることと思います。そこからですね。



引き続き、資金の手当てに注力したいと思います。



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posted by ひろ* at 10:49 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする