新築案件なかなか出てこないです。

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今は新築・築浅が欲しいというのは変わってないですが、結局融資が出るのが新築系と

いうこともあり、値段はなかなか下がらないというか、むしろ上がっている印象です。



余市の石蔵のカフェを見に北海道に飛んできましたが、それだけで終わるのも勿体ない。

なので、新築案件を出してほしいとお願いしていた業者さんと親睦を深めようと思い、

ご飯食べましょうとお誘いしました。



札幌５棟目の管理会社さんルートで案件を出して貰えないかとお願いしていたので、

その提携先の企画屋さん（こちらも既に顔見知りで何回かご飯一緒に食べてます）と

管理会社さんの社長と私の３名でお食事会をすることに。



終始、しょうもない話でげらげら笑っていました。仕事１割、雑談９割みたいな感じ。

でも今の情勢はなんとなくわかりました。



札幌は土地がなかなか出てこないようです。ただでさえ球数が少ない中、新築なら

融資が出るからということでお客さんはそこそこいる情況。結果として価格も下がらず

案件を作るのが難しい局面のようです。

（勿論、力のある方はこの局面でも案件を組成していると思います）



そして建築価格は下がる気配はなく、むしろ上昇傾向とのこと。



価格が下がる要因、今のところなさそうです。

焦っても仕方ないし、焦って変なの買うのもダメなんですけど、多少焦りたくなる

気持ちも出てきた感じはします。先延ばししても今は価格下落要因がないため

むしろ更に利回りが下がる可能性も。



この辺はどう相場を読むかなので、人それぞれ意見もあることと思います。

何が正しいというのはありませんが、今ちゃんと回る数字で買えるのであれば

私は買えるなら買うと思います。若干高値掴みだったとしても、早めに買えば

その間の家賃収入も得られますし、頭金を入れることで調整できますし。



企画屋さんからは「ちょっと郊外で高利回りと鉄板の場所で低利回りだったら

どっちの方がいいです？」みたいなことを聞かれました。普段なら郊外高利回りと

応えるところなのですが、・・・それだといつもと変わらず、自分が汗をかいて

埋めることになります。なんか今はそうじゃない選択をすべきな気がします。



札幌１棟目〜４棟目までは、立地は良いものを選んできたつもりです。駅力の差はあれど

全て地下鉄徒歩５分圏内でしたので、間取りの悪さを気合と根性でカバーすることで

集客は成り立っておりました。



それに対して、札幌５棟目〜１０棟目は価格が上がってきてしまい、利回りを重視した

購入をした結果、立地が過去の物件と比較して劣ります。こうなると、物件自体の

スペックが良いとか、なんらかの付加価値がるとかでないと、勝負が苦しくなります。



顕著なのが札幌９棟目。スペックも駅からの距離も築年数も、何もかもが微妙で

なかなか決まりません。そのデメリットを凌駕する利回りで買ったので、埋まらなくても

回るからいいやという考えでしたが・・・やっぱり空室って嫌ですよねえ。あとは

埋めて売って頭金を作りたいという欲求も出てきたので、真面目に埋めようと活動を

開始し、その現実を直視せざるを得なくなった感じです。



そう考えると、やっぱり立地の方が大事かなあ？とも思うわけですが・・・。

実際に案件が出てきてみないと何とも言えないよね、と思考は堂々巡りです。



ま、妄想ばかり膨らませても仕方ないので・・・

・埋めて売って頭金を作る

・案件が出てきた時迅速に判断できるよう構えておく

というところを粛々とやっておこうと思います。



あと、面白いなと思ったのは、新築ＲＣの保有に関しての考え方の違いですかね。

東京で話をしていると、新築は売って利益確定してなんぼという風潮がありますが、

札幌は結果として売ることはあれど、基本的な考えは持ち切りの人が多いです。

以前、地元の重鎮大家さんとお話した時もそう思ったし、今回業者さんと話してても

それは感じました。



どちらの道を取るかは、シミュレーションの結果やその物件の立地によって決めることに

なるのでしょうね。家賃下落率は立地や間取りによって変わるでしょうから、その意味で

税引前ＣＦも想定次第で変わるでしょう。そして法人税率をどの辺に着地させる想定で

動くかによって、税引後ＣＦも変わります。昔は真剣に計算してましたが、最近はこの辺

けっこうザルだったので、きちんと計算して方向性を決める必要があるのでしょう。



だらだらと書きなぐりましたが、不動産のことを考えている時間は楽しい時間です。

妄想とファンタジーと現実をごっちゃにしながら、いろいろ考えようと思います。



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楽しく妄想し、心にとどめておくことで、いつかそれが実現するかもしれない。

考えなければ実現しないので、まずは考える。それがまず第一歩だなと思いました。



昨日は管理会社さんのスタッフの方に誘われ、余市の石蔵を改装したカフェの

お披露目会に参加してきました。



蔵とか赤れんがとか石造りとか、明治くらいの雰囲気を感じられる建物が大好きです。

この嗜好は割と昔からだと思います。札幌に来はじめた最初の頃は、戸建の前の風除室や

１階がＲＣのガレージになっている３階建木造アパート、雪が落ちるように鋭角になった

屋根などを見て、地域によって建物ってこんなに違うのかとびっくりしていたものですが

それと同じくらい気になっていたのが石造りやレンガ造りの建物でした。北海道は

開拓の歴史が始まったのが近代に入ってからなのもあるのでしょう。明治の頃の遺産と

思われる石造りやレンガ造りの建物、あとは石蔵なんかが（東京に比べれば）街の中に

ちょいちょいあったりします。目を奪われることが多かったです。



今も時折、田舎の方で蔵を見かけると「いいなああれ・・・」と思ってしまう習性が

ありますし、東京でも近所のターミナル駅から徒歩圏に蔵を改造した喫茶店があり

入ってはニヤニヤしていたり。そんな感じで、日常でたまに蔵を感じると、自分が

蔵が好きなことをふと思い出したりしたものでした。



そんなある日。知り合ってまだ日が浅い不動産関係の方が、北海道の余市で小さな蔵を

改装したカフェをオープンするという話を聞きました。なんということでしょう。

そんなドンピシャに素敵な空間、どうしたらいいんですか。余市と言えばこれぞ明治の

近代建築と言う感じのニッカの工場とかあるところじゃないですか。そんな街の蔵。

興奮する以外の要素がありません。



その蔵のカフェのお披露目会を今週末やりますと言う情報をキャッチ。共通の知人である

札幌１０棟目の管理会社さんの担当の方から「行きませんか？」とお誘いいただいたので

東京から行くことにしました。



蔵は雰囲気良くリノベーションされており、月並みな感想ですが居心地が良かったです。

水道も引き込んであり、トイレもありました。造作したのでしょう。蔵なので採光は

ありませんが、おしゃれなライティングとフェイクグリーンが落ち着いた空間を

作り出しているように思いました。スピーカーも大きめのが設置されており、

ちょっとしたＤＪイベントとかできそうだなと興味をそそられました。



お話を聞くと、賃貸した人と企画した人は別で、寄り合いみたいな感じで営業されると

いうことでした。全体像はきちんとは見えてないですが、シェアしながら運営する、

全部一人でやるわけではない、というところは面白いなと思った次第です。

お披露目会の最中だから色々な人が入れ替わり立ち替わりいらっしゃるので、

あまり拘束して話を聞くのも申し訳ないと思い、あまり突っ込んだ質問は避けたものの

またお会いしてお話を聞いてみようと心に誓いました。



そういえば札幌駅からそう遠くない場所に、赤れんがの建物の中でカフェをやってる

お店があるんですが、あの雰囲気も素晴らしいんですよねえ。



見てきたことを整理しながら妄想していくと、なんとなく姿が見えてきました。

サラリーマンを辞めた後、何をしようかという観点で。



元々やりたいと思っている音楽関係のビジネス。

音楽のイベントができるイベントスペース。

ここまでの活動で培った人とのつながり。

札幌で行っている不動産賃貸業やリノベーション経験。

石蔵やレンガ作りなど明治のモダンな建築への憧憬。

一つの仕事に縛られず、いろいろなことをしてみたい欲求。

多拠点生活志向。



アイディアの丸パクリかもしれないけど、今回見学したみたいなものを札幌でやりたい。

ただの断片的な妄想が、少しだけ具体化した妄想に変わった瞬間。



ちょっとした音楽イベントをやれる箱がほしいと思っています。

ライブハウスとかやりたいけど、現実的なところは貸切でＤＪイベントとかできる

音響に少しこだわったカフェだろうと考えていました。ただ、カフェと言っても

私が現場に立つわけにもいかず、かといって人を雇うのも大変だよねと思ってました。



人を雇うのではなく、共同経営とか日替わり週替わりオーナーとかにすることで

自分がそこに縛られることもなくなり、雇用の必要もなくなります。

音響を整えればイベントもできるし、蔵を借りれば蔵欲も満たせます。

不動産やリノベーションの知識も内装作りに活かせます。

東京だと条件を満たす建物がなく、郊外だと人が集まりませんが、札幌市内なら

多少中心から離れることで、人もそこそこ集まる場所に蔵やレンガの建物を借りることが

できる可能性はあると思います。駐車場と魅力的なコンテンツがあれば、郊外でも

人は来る可能性があります。実際、郊外で流行っているおしゃれなカフェも知ってます。



いけそう感のある妄想になってきた気がします。

なんか楽しくなってきましたよ。妄想が現実化する日も遠くない（はず）。



ほうぼうで「サラリーマン辞める辞める詐欺」と言われている私ですが、

それはあくまでサラリーマンで今従事しているプロジェクトを途中で放り投げて

辞めるのが嫌だから、というところを重視しているから辞めないわけです。

やりたいことも具体的にみえてきたので、今のプロジェクトが終わったら辞めたいと

より強く思うようになりました。



まあ、プロジェクトが短くても来年いっぱいくらい続きそうなので、当面辞めるのは

難しそうなんですけどね（やっぱり辞める辞める詐欺じゃん、との誹りは受け付けます）



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携帯基地局の設置契約が完了！残債利回りも向上！

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札幌７棟目、携帯基地局の話がまとまり、アンテナ設置の契約をさせていただきました。

よっしゃー、これで利回り上がるよー！ありがたいことです。



以前より交渉していた札幌７棟目のアンテナ設置。某キャリアさんでの設置を狙って

いくつかの方面からアプローチをしておりました。それが効果があったのか、

はたまた勝手に探し出したのかはわかりませんが、意中の携帯キャリアさんから

設置の打診が管理会社さんにあったのが・・・もうかれこれ１年近く前ですね。



そこからダラダラとしてしまいましたが、先日ようやっと諸条件まとまりました。

賃料は最初に先方が提示してきた額だと安すぎるということで、東京の相場を教わり

それをベースに交渉。結果、こちらの希望額でまとまりました。１階の安いお部屋の

賃料と同程度の収入アップとなります。嬉しいですね。



工事方法についても、調整の結果一部こちらが折れて一部あちらが折れて、という感じで

まあこのくらいならというところで着地。

これで良いでしょうということで、契約を進める運びとなりました。



契約書が届いたので確認すると、賃料に関しては１年分を一括で支払う形でした。

工事が始まった月から賃料発生という条文なので、すぐに賃料が発生するわけでは

ないのかしら。



契約開始は１０月１日からとのことです。もう過ぎてますやん、と思ったけど、

先方の社内都合もあってこの日から契約としてほしいとのことでした。

それなのに、契約書に記述する日付は１０月の後半の日付を指定されました。

なんのこっちゃい。



管理会社さんが窓口になってくださっているので、工事はいつから始まるのか、

賃料はいつから発生になるのかを確認していただくことにしました。

すると、工事は始まっていないけど賃料はすぐに支払開始するとのこと。

一年分を年内に振り込みます、とのことでした。へー、対応いいですねー。

応援します（単純）



これで、けっこう収益性が上がってくれました。

残債利回りの指標で考えると、今までは有担保分の残債利回りが９．３７％でしたが

今回のアンテナ設置によって９．７３％まで向上。少なくとも、築１３年くらいで

利回り９．７３％のＲＣとなれば、最悪残債を打ち消す額で売ることはできそうです。



最近、札幌の新築〜築浅が欲しいなあと思っていますが、提案をしていただくと

築１０年であれば９％弱でも道外の人は買っているようです。私は築１０年だったら

９％以上欲しいなあと思うし、地元大家さんに聞けばその利回りじゃとても買えないと

言ってます。まだまだ相場は過熱しているのだなあ、と。でもその相場観であれば

私のＲＣも最悪売ることはできるということはわかりました。



残債利回りの指標は今後もチェックしたいと思います。



札幌７棟目は先日退去立会がありましたが、さすがに半年くらいでの退去ということで

管理会社さんから来た見積はだいぶ安くなってました。良きかな良きかな。

２ＬＤＫなので原状回復にお金がかかる物件ですから、それが安いのはありがたい。



最近退去とか続いていて嫌な流れでしたが、今回のアンテナの一件で上向くことに

期待したいと思います。頼んだよー！



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東京法人のコロナ融資はひと段落。

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東京法人で保証協会の無担保融資をコロナ融資に置き換える作業をしておりますが、

最後に残った一本も無事に巻き直しできることが確定になりました。



東京法人としては、保証協会の保証付き融資を４本引いております。うち３本は

元々リフォームなどで引いていたもので、１本が今回新規で引いたコロナ融資です。

元々あった３本のうち２本は既にコロナ融資で置き換えが済んでおり、東京法人で

コロナ対応が終わっていないのはあと１本だけ、と言うことになります。



残った１本は東京法人として初めて保証協会の保証を得たもので、東京４棟目の

修繕資金として融資していただきました。７年で融資していただき、もう半分以上は

返済が進んでいる状況です。



そしてこの融資を引いている金融機関さんとは、ここしばらく担当者さんとの相性が

今ひとつで、全然新規融資が引けていない状態でした。あまりに微妙なので、

融資を全部引き上げて別のところで借り換えしてしまおうか、とも思ったくらいです。



しかし、この金融機関さんがここにきて確変モードに入ったようで、担当さんも

上司の融資課長さんもやる気が出てきています。金融機関さんって、担当さんや

上司の方、支店長さんなどの人的要因でけっこう姿勢が変わることがありますから、

ダメだと思っていても辛抱して付き合っていると、いずれいいことがあるかも。



今回の相談では、４号認定を受けている法人なので、条件の良いコロナ融資に

置き換えを希望しました。金利が下がり、融資年数も７年から１０年に延びるので

返済比率の引き下げに寄与してくれます。できれば当初借入金額での借入を希望、

としてみました。今までのケースだとこれもだいたいＯＫ出てましたが、今回は

折り返しを過ぎているので果たしてどうか。認められれば、手元資金にまた余裕が

出来ることになります。



金融機関さんにその方向で相談して、保証協会さんと調整をしていただきました。

そして出てきた回答は、融資の置き換え自体はＯＫだけど、当初金額ではなく

残債分に減額での承認とさせてほしい、とのこと。あらー・・・。残念。

まあでも返済比率を下げるという観点では、月の返済額は今の半分以下になるので

メリットはあるなと感じた次第です。保証協会さんに対しての枠もいっぱいに

なっているのはわかっているので、これは仕方ないと思うことにします。



そして、たぶんそうなるだろうとは思っていましたが、案の定私が連帯保証人に

入ることが要求されました。金融機関さんには事前にそうなると思うということは

伝えてあったのですが、無駄な連帯保証人をつけさせるのも申し訳ないので・・・と

いうことで一度連帯保証人は法人の代表者（＝嫁ちゃん）だけで申込書を書いて

いました。申込書、書き直しですね（苦笑）



ということで、昨日担当者さんが自宅まで来てくださり、申込書を書き直しました。

いろいろと提案したいと前に言っていたものの、今回はそういう提案はなしでした。

あまり並行でいくつも動かすのが得意ではないのか、あるいは別のお客様で忙しいのか

「１つ１つ順番にやらせてほしい」と。個人のセーフティーネット４号だけは

早いところやっちゃってほしいんですけどねー。そこだけ頃合い見てつついてみるか。



そんな具合で、東京法人としてのコロナ対応はこれで完了しました。

あとは個人事業主と仙台法人です。仙台法人は話が進んでいるはずで、個人事業主は

この金融機関さんの対応が終わり次第始動、ってとこですね。今年いっぱいかかるかな？



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東京８棟目、とても残念な退去予告。

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残念な時に残念なことは続くものです。安泰と思っていた東京８棟目で退去予告が

出てしまいました。仲良くしてたので超残念です、ほんとに。



先日より、札幌９棟目の残念な話や札幌１０棟目の退去などがあり、プライベートでは

飼ってた熱帯魚が死んでしまったりで、なんか最近冴えないなあという感じでした。

その冴えない感に追い打ちをかけるように、管理会社さんから退去予告が届きました。

舞台は・・・東京８棟目。ペット多頭飼いを推奨するアパートです。



このアパートは「ペット多頭飼い」を推奨しております。入居者様の中には犬５匹など

かなりの頭数を飼っている方もいらっしゃいます。そしてこの物件は入居者様同士の

コミュニティも作ってあり、春と秋は庭でＢＢＱをやっております。ワンちゃんを

飼ってる方が大多数なので、ワンちゃんも連れて皆でＢＢＱを楽しみます。



コミュニティを作っておかないと、ワンちゃんが吠えた時に「迷惑だ」と感じて

しまうだろうと思ったためです。知らない家のワンちゃんだとうるさいだけだけど、

知っている家のワンちゃんだと「吠えてるけど大丈夫かな？」という心配に変わります。

それを狙ってのコミュニティ住宅というわけです。



私は基本的に「入居者様とは関わらない」「ＤＩＹはしない」というスタイルで

大家業をしていますが、この物件だけは例外的に「入居者様と積極的に交流する」

スタイルを取っています。前述の通り、コミュニティ住宅を志していますから、

その主導権を誰かがとらないといけません。そこを私がとっている、という感じです。



ペット多頭飼いＯＫの物件ってそう多くないので、うまく広告宣伝できれば待ち行列も

作れるのではないかと考えておりました。今のところ、そこまでうまくいってないですが

コンセプト特化型物件は募集も工夫をしないといけないとか、色々な気づきがあった

物件であり、私自身の思い入れも深いです。



そんな東京８棟目で、退去予告が発生してしまいました。しかも今月末で退去とのこと。

理由は転勤とのことです。そう言われてみれば、この方は法人契約で社宅でした。

物件に不満があっての退去と言うことではなさそうですが・・・



管理会社さんは次の募集をどうするかという話をしておりますが、まだちょっと気持ちが

切り替えられていない私。この入居者様は初期から入居してくださっていますし、

ＢＢＱをやってもいつも来てくれて、最後まで一緒に飲んだりしてました。余ったビール

全部あげるとしたらとても喜んでいましたっけ。人懐っこいけど芯は意外と武闘派で

東京８棟目の用心棒みたいなところもありました。寂しいなあ・・・。



そうだ、送別会やろう。コロナ禍の中、密になる行動はできるだけ避ける意味でＢＢＱも

イベントも全部中止にしてきましたが、今回はこれでこの入居者さんとお別れかもと

思うと、そんなこと言ってられません。やろう。うん。



ただ、退去まであまり日がありません。引越の準備もあるでしょう。

本人と調整しないとです。



本人と調整する傍ら、主たる入居者様とも日程の空き状況を詰めました。

積極的にイベントに参加する人、時々参加する人人、あまり顔を出さない人、と

分かれますので、イベントによく参加してくれてコンタクトもよく取る人とまずは

日程調整して、送別会なのに人が少ないということを避けようとした次第です。



結果、うまく主要メンバーが参加できる日が見つかりましたので、日程は決定。

この後、ＬＩＮＥグループで退去による送別会の話題を持ち掛け、参加者を募って

お店を予約する流れになります。



送り出す側の手筈はそこそこ見えてきたので、並行で募集のことも考えないとなあ、

という気持ちにようやくなってきました。



・原状回復が必要なら、リノベ当時の抗菌防臭の壁紙やＣＦを指定する必要あり

・募集チャネルの拡大（今までのルート＋ＳＮＳを活用？）

・サテライト部屋の商品化（直接退去とは関係ないけど・・・また後日詳細書きます）



この辺に取り組む必要があります。



東京８棟目での退去自体は２件目なのですが、１件目は募集が軌道に乗ってない時に

当座のお金が必要と思ってコンセプト違いながら入居を許容した経緯がありました。

なので、ワンちゃんを飼ってる方の退去は初めてです。中型犬を飼っている方ですが、

果たしてどのくらい荒れているものなのか？今後の退去の時の目安になると思うので、

そこはしっかり確認したいと思います。



あとは、Ｔｗｉｔｔｅｒとか使って募集できればいいなと思うので、その辺りについても

考えてみたいと思います。ワンコ好きな人フォローして絡んで、ワンコ系の仲間を作り

そこでさりげなくＰＲとか、そんな感じでしょうかね。



退去はとても寂しいですが、いろいろ考えながら次のステージに進めたいと思います。

今まで住んでくれてありがとうございました。



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