2020年10月31日

太陽光発電所、行政に認定関連の書類を出さないといけないらしい。

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前から持ってる高圧の太陽光発電所、なにやら行政から書類を出せという話が

義母のところに届いているようです。行政独自の動きっぽいです。対応しなきゃ。



ちょっと前の話ですが、義母のところに太陽光に関してどうのこうのというお手紙が

届いていたようです。私はその頃ちょっとサラリーマンのお仕事でテンパってたようで

そのことを全然覚えていなくて・・・。面目ないのでございます。



そして先日、お手紙が再度届いたということが義母より連携されました。

私の気持ち的には初見なのですが、義母的には初見なわけないでしょ!と仰います。

大変失礼をば致しました。



届いた文書を読むと、行政区域にて策定された「太陽光発電施設の設置等に関する

ガイドライン」に基づき、高圧の場合は以下の書類を提出してほしいとのこと。



・令和2年3月31日以前に、FIT法に基づく認定を得ている事業者

 国に提出した「事業計画認定申請書」の写し及び通知された「認定通知書」の写し

 (みなし認定の場合は、「事業計画書(みなし認定用)」の写し)



これを見る限り、稼働した後にルールが変わって改めて申請したみなし認定の書類を

出しなさいと言っているように見えます。みなし認定か・・・。施工業者さんが

アフターケアの一環としてやってくれたところで、あまり明確に覚えていない(汗)



手元の資料を探しましたが、当初の認定通知書しか見当たらなかったです。

施工業者さんに聞いてみようか。そもそもこの記述であれば、本当に出すべきは何なのか

それも教えていただいた方がいいだろうと思いました。



ということで、施工業者さんにメール。こんなこと言われてるけどどうしたら良いか、と

お伺いを立てました。お忙しいでしょうから、そんなにすぐ返事は来ないと思いますが

頃合いを見て連絡が来てくれればいいな、という感じです。先方の利益にならない仕事で

急かすつもりはありません。



メールを送ってから数日。施工業者さんの社長から着信がありました。私も仕事中で

電話に出られず、後日折り返し。



私がそう理解したというだけかもしれませんが、先方は「最初に取った認定通知書を

送るだけでいいのではないか」という見解でした。とはいえ、色々話す中で、

みなし認定の申請書類一式も念のため送ります、ということに。一応両方あった方が

安心できるから、それでお願いします!



後日、メールでみなし認定の申請をした時の書類が送られてきました。承認を受けた

書類はなかったですが、とりあえずこれも含めて送っておこうっと。後は連絡があれば

追加対応しますって感じで。



これで義母も「行政への書類どーすんのよ」と騒がなくて済みます。

すぐやる課の人なのでタスクが溜まっているとイライラしてしまうタイプです。

寿命が縮んでも困るので、なるべくすぐやる課でいこうと思います。

(サラリーマンの仕事も性格的なものもあるので難しいんですけどね〜)



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posted by ひろ* at 09:23 | Comment(0) | 太陽光発電 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年10月30日

低圧太陽光が分譲認定されちゃったようです。

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ノールック野立て太陽光、売電収入に直接の影響はないのですが、業者さんの方で

想定外があり、所有権が移転できずに困っているようです。



来週末ようやく見に行くことになったノールック低圧太陽光。やっとノールックという

冠詞を外すことができます。こちら、土地は地主さんが保有しており、20年の賃借権が

設定されています。返却時に更地にして返すなどの約束ごともなさそうなので、最後に

廃棄する費用がかからなくていいなと思っています。



今のところ、売電量も返済は悠々と上回っており、安心してみていられます。

今後冬になるにつれて、たぶん返済に届かない月も出てくるのだろうなと思いますが、

9月は倍近い金額の売上があがっていたので、トータルで見れば問題なくプラスに

なってくれるものと思います。



滑り出しは良好なこちらの案件でしたが、その一方で何やらややこしい話も・・・。



こちらの太陽光は低圧を似たような地域で作っている業者さんが建売というか分譲と

いうか、そういう形態で販売したものです。だからたいした利回りじゃない、という

事情はあるのですが、その業者さんからなにやら打ち合わせをお願いしたいという

ご連絡がありました。



何か書類を取り交わす必要があるような打ち合わせなのか確認すると、そうではないと。

サラリーマンの仕事も多忙なので、もしどっちでもOKな打ち合わせであれば、電話で

済ませたいなあという気持ちも・・・。そこで、電話でやりとりでお願いできませんかと

お願いをして、それでOKということになりました。



都合のつくときにこちらから電話すると、先方としては「本来電話で済ましていいような

お話でもないので、対面でご説明したかったのですが・・・」と切り出してきます。

え、そんなに深刻な話なんですか?こわっ。聞きたくない(とも言ってられないけど)。



切り出された話は・・・「経産省が事業者変更を認めてくれない」というお話でした。



昨今、業者さんが一つの土地を区切って複数の低圧太陽光にして販売することはNGと

されており、経産省さんが認可しない流れが出来ているそうです。各事業者さんは

その流れを受けて、隣接地での開発は行わないようにしているのだとか。



実際、今回私が購入した太陽光も、地番で見ると少し離れたところにありました。

地番が割と飛んでいたり、そもそも別の住所だったり。回るの面倒だなと思った

記憶もあります。



今回、3つの低圧野立て太陽光の事業者を切り替えるため、業者さんがポータルサイトで

事業者変更の登録をしてくださいました。私たちが承認して、経産省さんの審査でOKが

出て切り替わる流れにはずだったのですが、なぜか経産省から不備を指摘されて差戻を

くらっている情況が続いておりました。



どうやら、この差戻をくらっている原因が、分譲の現場であると認定されてしまって

いることなのだそうです。



「他のお客様でも同様に承認されずに困っている」

「既に販売済みのお客様にご迷惑をおかけしないよう、全社を挙げて経産省と交渉中」

「顧問弁護士とも相談している」



という状況だということでした。なるほど・・・。



分譲はなぜ禁止されているのか調べてみたところ、どうやら本当は高圧の規模なら

やらなくてはいけない手続きが低圧認定されることで省略されてしまうこと、

及び電力会社さんの初期負担費用が増加することが背景にあるようです。

(参考にしたページはこちらです)



業者さん曰く、今までは隣接地でなければOKは出ていたのだが、今回の申請くらいから

それが多少離れていても分譲とみなされるようになってしまった、とのことでした。



情況はわかったのですが、ではそれによる具体的な私の不利益ってなんでしょう?

売電収入は既に入っているので、当面不都合がないように見えてしまうのですが・・・。



この質問に対しては「売却が出来ない」ことに尽きるようです。

今売りたいと思ったとしても、そんな状態の太陽光じゃ確かに売れないですね。

逆に言えば、当面保有するのであれば別に困らないということと理解できました。



業者さんは平身低頭でひたすら謝罪という状態でしたが、それをあまり責めても

仕方ないことでしょう。誰もこうなると思っていなかったのだから、一種の事故です。

時間がかかってもいいので、会社としてきちんと顛末をつけていただけるのであれば

別に急ぎませんから、ということをこちらからはお伝えした次第です。

(甘いやつです、はい)



まあしかし、いろんなことがあるものですねー。会社がつぶれてしまうリスクは

不安材料ですが、こうなってしまった以上は仕方ないので、成り行きを見守ります。

売電収入は入っていることですしね・・・。



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posted by ひろ* at 07:58 | Comment(0) | 太陽光発電 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年10月29日

入居者さんの送別会を実施し、良好な人間関係に嬉しくなる。

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東京8棟目を退去する方のために、有志で送別会を開催してきました。退去は残念ですが

集まってくれた入居者さんが皆いい人で、この物件運営しててよかったと思いました。



東京8棟目で初めての本格的な退去。初期から入居してくださっていた方で、飲み会も

好きで仲良くしていた人だけに残念ですが、理由が転勤ということでこればかりは

どうにもなりません。



東京8棟目はペット多頭飼いを推奨するコミュニティアパートなので、コロナ前は

こちらでアパートの共用部でのBBQを企画したりして、親睦を深めるよう企画を

していました。コロナになってなかなかそれがやりづらくなったのですが・・・。



コミュニティをコンセプトの一つに入れたのは、他の家のワンちゃんが吠えてても

「うるさい」と思うのではなく「大丈夫かな?」と思って貰うためです。顧客満足度が

ペットによる騒音で妨げられないようにする、というのがありました。

ちなみに多頭飼いだけでなく、1階ならきちんと世話できることを前提として

大型犬も受け入れOKとしています。



たぶんですが「ペット多頭飼いができる」ことに重きを置いて入居されただけで

「コミュニティ」は求めていない人も一定数いると思うんです。企画をしても、

あまり反応してくれない入居者様もやはりおります。こういう方を無理に引っ張り出す

ことは特にしようとは思っていません。コミュニティ形成に協力的な入居者さんは

恐らく半分くらいだろうと思っています。



その半分の方のうちの一人が抜けるのは痛いですが、今後もOBとしてBBQには

遊びに来てほしいというオファーはしようと思っていました。



今回の送別会、私がコミュニティを求めてそうと思っている方とは個別に日程調整を

しました。全員出られそうな日が見えたので、その日で全体通知。追加で参加して

くれる人がいればラッキーと思いましたが、結果としては事前調整したメンバーのみでの

送別会になりました。



そして昨日、送別会実行。

入居者さん同士で相談してプレゼントを買っていたり、近所の人のことを良く知っていて

いい関係を作っていることがうかがい知れたり。私の知らないところで、良い関係が

出来上がっているのを改めて実感し、とても嬉しくなりました。みんないい人ばかり。



ワンちゃん5匹飼ってる方は、本当は2階が良かったけど、1階と2階に分かれて

2階で足音を立てて貰ったらけっこう響いたから1階にした、みたいな気遣いが

できる方でしたし、今回退去される方は社宅の規定が30平米までだから、狙ってた

2階の部屋は諦めて今の部屋にしたとか、紅一点の女子は家の中が夏になると意外と

湿気が出て洋服がカビたりしたという話を聞かせてくれたり(後で除湿器送ります)。



隣の家がジャングルみたいになっているので、やぶ蚊とか虫とか多いんじゃないかと

思ってましたが、案の定そこは皆さんの悩みでした。でも、共用部に蚊取り線香を

率先して炊いてくれたり、建具に虫よけスプレーしておくといいと教えあったりとか

情報交換しながら対処している姿を見て、なんかいいなと思った次第です。



近所の公園で夜中に素振りしてて職質にあったエピソードとか、夜中に帰ってきたら

別の部屋に住んでる女子が共用庭のテーブルに突っ伏し、号泣しながら電話してるのを

横目に眺めながら部屋に入った話とか、そんな面白い話も聞けました。



旅行行きたい時にお互いにペットをあずかれるくらいの関係になっていればいいなと

思ってこういうスタイルにしたんです、ということも入居者さんの前で初めて話を

しました。皆さん「うちも預かれるので言ってくださいね」とお互いに言い合って

いるのを見て嬉しくなりました。



シェアハウスほど濃密ではなく、それでいてその気になれば隣人との手軽な交流を

楽しめる。なんか、思っていた形のアパートになってきたなあと思います。

そして一部の入居者さんはそれを楽しんでくれていることも把握でき、嬉しい。



退去は残念だけど、コロナ禍でなかなかイベントもできなかったので、久々の

イベントをやれたことは良かったです。こういう小規模なやつ、今後もたまに

やれればいいなと思いました。次に入居される方の歓迎会とか考えたいところです。



退去される入居者さんは初期からずっと住んでくださっていたので残念ですが、

また是非飲みましょう!待ってます!



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posted by ひろ* at 08:16 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年10月28日

退去立会を拒否するのは勘弁していただきたいです。

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札幌5棟目の退去はあらゆる面でグダグダでした。なんでこうなってしまうかなあ。

すんなりと原状回復費を払って貰えない未来が容易に想像できます。



札幌5棟目はかねてより「騒音トラブルがある」と管理会社さんに訴えかけていた

お部屋でした。騒音を起こしているというお部屋にヒアリングをしたり、注意喚起の

文書を各戸に投函したりして対処はしたものの、入居者様曰く改善していないと。

入居者様ご自身も、警察を何度も呼んだり、騒音を出しているお部屋に自主的に

壁ドン(ロマンチックなやつじゃないですよ)をしてみたりされていたようなのですが、

今度はそのせいで周りの部屋から「あの部屋から壁・床を叩かれる」という苦情が

管理会社さんに入るようになってしまいました。



騒音はどうしても個人差が出てしまいますので、両方から話を聞いて公平に対処を

しなくてはなりません。そして、本人は気をつけているつもりなのに、相手の基準を

満たしていない場合、お互いの納得感がなくなり、ますますトラブルが泥沼化する

傾向もあります。あと、たまにあるのが「実は騒音なんて最初からその人の心の中にしか

なかった」という最悪なオチのパターン。可能性として排除できません。



利害関係者の調整が難しいのですよね、騒音問題・・・。



今となっては今回の入居者様がどのパターンだったのかは何とも言えません。

事実としては、我慢できなくなった入居者様が引越をされたということだけです。



そしてこの引越も、管理会社さんがだいぶ怒っておりまして・・・。



退去立会を依頼すると、仕事があるから本来設定できない朝早い時間しか対応できない、

と仰るので、無理してその時間にスケジュールを組んだにも関わらず、当日になったら

入居者様が現場に現れない、電話連絡も全くつかない、という状態が続いて困っている、

という状況になってしまいました。無理して時間を作ったのに待ちぼうけになって

しまった担当の方には大変申し訳ないです。



ようやく連絡がついたら、腰痛で動けないから退去立会はしない、郵送で鍵を返す、

と仰るそうです。管理会社さんが説得してもダメ。退去立会しないと、過失割合とか

原状回復費の請求が入居者さんにとって不利になってしまうかもしれません、と

伝えても、だったらそうすれば?みたいな感じの受け答えだったようです。



想像でしかないのですが、たぶん管理会社さんが入居者様にとって納得のいく

騒音対応をしてくれなかった、という思いがあり、ある種の意趣返しをしているのかな?

という気がしました。大家としては困りますが・・・。



ちなみにこの方は生活保護を受給しています。今回の引越は恐らく自己都合の扱いで

保護課から引越費用は出ていないだろう、とのことでした。そうなると保護課の方に

何とかして貰うのも難しそうです。



最悪のシナリオは、鍵が送られてきた後現地を確認したらまだ残置物が残っている、

残置物の撤去費用も含めて原状回復費を一切払わない、という展開です。生活保護を

受けている方なので、お金に余裕があるわけではないでしょうし・・・。不安です。



管理会社さんに対して、入居者様は「鍵を送る」と主張されていたとのこと。

鍵を開けたら残地物が残っているという展開、ありえそうだなあ。



そんなやりとりをした後、札幌出張に出かけました。

出張中に管理会社さんに立ち寄って、まだあの部屋の鍵届いてないですよね?

そうですねー、届いてないですねー、という会話をしていた時のことでした。

管理会社さんに「ごめんくださーい、書留でーす」と郵便局の方がやってきて、

担当の方が出て行って・・・「わー、鍵がきました〜!」と叫びながらこちらに

封筒を見せてきます。おお、なんというタイミング!今来るかー!我ながら持ってるわ!



よし、今から現地に乗り込んじゃいましょうか!



早速管理会社さんと一緒に、鍵を持って現地へ。

鍵を開けて入室すると・・・ヤニ臭い・・・。間違いなく金かかるパターンだ・・・。



居室に入ると、やっぱりありましたよ。残置物。冷蔵庫、洗濯機、ベッド、掃除機、

そして・・・金庫!金庫残すとかほんとやめてほしいです。処分にもお金かかるし。

金庫の中身だけではなく外身も持っていってほしかった。管理会社の担当の方は

「私、金庫って旅館とかでしか見たことないです」と言ってるし。確かに私も自宅に

金庫がある人は見たの初めてかもしれません。



全体的にヤニが酷く、壁ドンしたと思われる壁の凹みも見受けられました。

お住まいになって4年程度。東京ルールの過失割合だとしても、入居者様に請求する

金額はそれなりになってしまいそうです。



壁ドンの跡とか結露で壁紙が変な色になってるとかは善管注意義務違反なので

普通に全額請求になる認識です。タバコのヤニも特約などで入居者様負担になっていたと

思われますし、残置物撤去は当然入居者様のご負担です。そう考えると、過失割合以前に

かなりの部分の金額をご負担いただかなくてはならないことになります。



退去立会して直接会話できていれば、もうちょっと先方の言い分なんかも考慮しての

算定が出来たと思うのですが・・・。聞けない以上、一方的に作るしかありません。

(だから退去立会してほしかった・・・)



生活保護の方が払うには厳しい金額が出てしまうような気がしてなりません。

払えずに逃げられて自分で払う未来が見える気がします。憂鬱。



勿論、こうなったらきちんと支払っていただくしかないので、できる限りのことは

管理会社さんにも対応いただくつもりです。保護課の方にも直接的に払って貰うのは

無理であっても、払うよう促して貰うとか、そういう形で協力いただかなくては

ならないでしょう。管理会社さんにも苦労をかけるでしょうし、きっとイラつくことも

多々あると思います。お手数をかけてしまい申し訳ないと思いますが・・・

ご協力よろしくお願い致します。



次の入居者様は同様のトラブルが起こりませんように。

というか、早く決まりますように。



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posted by ひろ* at 08:08 | Comment(2) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年10月27日

札幌9棟目、出張族向け募集のために準備を進める。

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札幌出張の一環として、札幌9棟目のテコ入れ策を現地で検討してきました。

それなりに響くプランは出来上がったと思います。



午前中、札幌6棟目&9棟目の管理会社さんに迎えに来ていただき、札幌9棟目へ。

現地で清掃業者さんと待ち合わせて、札幌9棟目の残った空室についての相談会。



私の立案したプランは「道外から頻繁に出張するビジネスマンがホテルを取るより

安く借りられて手間のかからない部屋づくり」でした。



以前も書いたのですが、これまで借りてくれた方の中に多かったのが「事務所」

「出張時の寝床」の2パターンでした。そして設備や立地の面から、地元の方が

入居されるにはちょっと厳しいかなとも思うようになったこともあり、それであれば

地元の方の居住以外のニーズに特化させた形で集客を狙ってもいいのかな、と。

そして今回ターゲットにしたのは「出張族の寝床ニーズ」でした。



現地を見ながら、必要な家具は何か、家賃はどのくらいにするか、などの調整を

図っていこうと考えて、今回の現地打ち合わせを依頼しました。



これは事前に調べた内容ですが、幹線道路沿いと言うこともあり、近所のバス停に

札幌駅から直結で来れることがわかりました。出張族であれば、新千歳空港から

札幌駅に到着し、そこからバス一本で目的地の近くまで来れるなら許容範囲かなと。

しかもバスは15分に1本くらいは通っているようです。これであれば、地下鉄の

駅からは遠いけど、バスで簡単に来れますよということ引っ張れる気がします。

(地元の人には何も響かないのは承知の上です)



初期費用はとにかくゼロに近い金額にして、家具家電も揃える。

お金をかけずにカバン一つで住むことができることを魅力として打ち出します。

入口が狭いので家具家電を搬入するのも苦労を伴うから、それもこっちでやってしまう。

なんなら支店登記もOKにしてもいいですね。ビジネスの拠点に使ってください、と。

そして道外の人なら灯油FFがなくてもポータブルストーブでしのげることでしょう。



なかなか良いプランだと自画自賛。あとはそこに刺さるお客様が来るか?ですね。



現地では、このプランに必要な家具家電は何か、いくらで仕入れられるか、搬入経路を

どうするか、などの打ち合わせをしました。清掃業者さんに来ていただいたのは、

古物商も扱っているのでリサイクル家電など少し在庫があると聞いていたからです。

安めに売ってくれるということだったので、現地でイメージを聞いて貰い、家具家電を

見繕って貰おうという魂胆でした。



必要な家具家電については、現地で話して以下を想定。

・ベッド(ソファベッド)

・テレビ&テレビボード

・冷蔵庫

・洗濯機

・電子レンジ

・電気ケトル

・IHコンロ

・ポータブルストーブ



ベッドではなくソファベッドにしようと考えたのは、事務所利用のニーズであれば

ソファとして使って貰えるから、というところがあります。あとはベッドにする場合

フレームだけ買うのか、布団も揃えるのか、など考える必要もあったためですね。



このうち、清掃業者さんにてテレビボード、冷蔵庫、洗濯機、電子レンジ、電気ケトルは

在庫があるということでしたので、お願いをすることにしました。割安に譲って

くださるとのことで、実際に価格提示いただいたところ安かったです。ありがたい。

ポータブルストーブは管理会社さんにて調達できるか聞いてくださるそうです。

ガス会社さんから卸値で購入できれば、市販価格より安くなりますしね。

それ以外のものは私がネットで探して購入する方向になりました。

便利屋さんへの設置の見積は管理会社さんにて対応して貰うことになりました。



だいたいの役割分担は完了。



バス便がある話も管理会社さんにお伝えし、すぐに募集資料に掲載いただくことに

しました。道外の仲介業者さんが出張族の物件を決めてくれることもあるようなので

安い家賃で検索に出てくるように仕向けておけば、チャンスはあると思います。

家賃と管理費を分けてみるのも、とにかく安い条件で検索した際に出てくるから

良いかもしれません。管理会社さんに提案してみようかな。



東京8棟目の募集でも痛感したのですが、その物件に対して付加価値をつけても

その付加価値が正しくお客様に伝わらないことには成約に至ることはありません。

東京8棟目は地元仲介業者さんを回ってもなかなか決まらなかったのですが、

より幅広に都内全域をターゲットにしたことでうまく埋まった、という経緯が

ありました。それと同じように、道内の人をターゲットにしないで、道外の仲介さんが

募集図面を見て「お?」と思うような広告にすればいいのだろうと思います。

マイソク掲載以外の手段も何かあればいいのですが、そこはまだ思いつかず。



シナリオと作りこみに関しては見えてきたので、あとは動くのみ!



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posted by ひろ* at 07:56 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする