またまた長期予約をいただきました。

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宿泊施設として稼働させている東京１３棟目、コロナ禍において大丈夫か？と自分でも

心配でしたが、９月も１ヶ月の長期予約を獲得できました。順調な感じがします。



コロナ真っ最中の６月くらいに完成し、リスティングを開始した東京１３棟目。

７月に２件ばかり宿泊が入り、８月は２８泊という長期のお客様が宿泊くださいました。

ずっと稼働しないことも覚悟していたので、嬉しい誤算です。



宿泊されたのはいずれも日本人の方です。今はインバウンドがほぼゼロの状態なので

そうなるのはやむなしですね。元々、インバウンド狙いのホテルを運営されている方は

「日本人は細かい」「レビューで★５をつけてくれない」という評価で、あまり好んで

いなかったように見受けられますが、その日本の方が今は主要顧客になるという皮肉。



私は今のところ幸いにして部分的な★４はあるものの、総じて★５をキープ出来てます。

宿泊件数がさほど多くないんだから、ここで既にキープ出来ていなかったら余程ダメと

いうことだと思いますが、今のところは及第点の運営ができているようです。

運営会社の皆様、ありがとうございます。



１週間前くらいに予約状況を見た時は、本日チェックアウトの後は予約なしでした。

長期予約をいただいた後、かかる経費など計算してみたところ、なんと賃貸より安い

お値段になるじゃないですか！これは価格設定安すぎます。ということで、長期割引の

価格を見直し、賃貸で貸したくらいの価格は手元に残るようにして貰いました。



今は国内の人の長期滞在が多いという話でしたので、そういう方に対しての訴求力は

弱くなってしまうなあ・・・と思いつつ、でもまあ仕方ないよねと。安売りしすぎると

収益面も微妙になってしまいますから。



ということで、またしばらく予約が入らないなら、少人数で内覧会でもやろうかとか

考えていたのですが、チェックアウトを翌日に控えた昨日、なにげに予約状況を

確認すると・・・チェックアウト翌日から予約１ヶ月入ってるー！おお〜！



１ヶ月の家賃と同額くらいで予約が入るなら、決して悪い値段ではないです。

今の状況を考えれば充分でしょう。将来的にはもっと高い値段にしないとですけど、

まずは賃貸で貸しているのと同等くらい儲かるなら、贅沢は言いません。



思ったより稼働してくれて嬉しいです。もっと絶望的な情況を予想していたので。

内装がいい感じだから、同じ価格のものが出てきた時に写真で選ばれる、という感じに

なっている可能性はあります。インテリアコーディネーターさん入れて良かった。



その次の予約はまだ入っておりませんが、この感じだと多少期待してもよさそうです。

だいたい１〜２週間前に予約しているようなので、そのくらいまで待てば多少の予約は

入りそうだな、なんて妄想。



札幌の空室も多い状況なので、こういうところで地味に収益が上がると助かります。

引き続き、親孝行な子に育ってほしいです。期待！



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今は物件を買うタイミングではない（勿論探してはいるけど）。

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コロナによる世界の激変で、不動産価格も激変するかと少し期待していましたが、

むしろ高値で踏みとどまってしまっている印象を受けています。



私自身は、新規物件を買うよりも既存物件の稼働率の立て直しの方が急務なのと

築浅物件の頭金をキープしておきたいのとで、東京での物件探し（築古リノベ要な

相続系の戸建や小規模アパート）を少しお休みしています。



でも、そうは言っても新着物件情報は軽くチェックしておりますので、築古の情報も

チェック自体はしております。そしてその価格は、どちらかというと上がっています。



恐らく、融資が締まったことで大きな物件を購入できなくなり、手元の現金で

対応できる小ぶりな物件を求め始める流れができたのだろう、と思っております。

加えて、コロナ融資で手元資金を大きく拡充した方が、その運用先として不動産を

購入しているのではないか、とも考えています。



中古をリノベする手法で東京の物件を買い始めたのが２０１４年頃から。

あの頃は、月に１件くらいは見合うものがありましたが、今は全然です。

ちょっと高いよねーと思うものばかり。東京５棟目くらいまではネットに出ていた

物件に少し指値を入れて購入できていましたが、東京８棟目以降は元付さんを

知っていて、市場に出る前に情報を貰ったとか、ずっと売れ残っていたのをガッツリと

指したとか、そういうパターンでしか購入デキておりません。過熱気味の価格です。



じゃあ地方はどうか。札幌の新築・築浅なんてキーワードで最近は探していますが、

これもまた全然出てこないです。まあ、全然とはいえ、私が声をかけている会社さんが

さほど多くないというのも当然あるとは思っています。でも、どの会社さんも口を揃えて

「土地が出ない」「土地が高い」と言っています。そして建築費もそこそこ高止まり。

（それでも本州に比べたら圧倒的に安いですけどね）



遠隔融資の道がかなり厳しくなった今、誰がそんな高いの買ってるのよと思ったのですが

地元の投資家さんで回っているようです。意外だ。

「他に買うものがないからじゃないですかねえ」と営業マンの方が仰っておりましたが、

ある程度財を成した投資家さんなら、頭金を入れて新築ＲＣ建てれば充分回る水準です。

そういう人が購入しているんだろうなと思いました。



スルガショックで不動産融資が締まったことで、価格は下落局面に入ると思ってました。

買える人が減るから、プレイヤー減で需要減、価格も減という展開だと思ったのですが

当ては外れて、意外と高止まり。



コロナ禍で狼狽売りや資金繰り売りが出るかと思いきや、手厚いコロナ融資や過去の

狼狽局面の教訓を活かしたホールドが多く、むしろコロナ融資のために手元資金が

増える人続出という展開で価格は高止まり。



素人が浅知恵で都合の良い期待をしてもダメですねー（苦笑）



※あくまで個人の主観ですので、全然違うよと思う人もいると思いますがご容赦を。



無理をしてしょうもない物件を買っても仕方ないので（金融緩和で融資ゆるゆる時代に

買った札幌８・・・げふげふ）、待つときはじっくり待つことを心がけようと思います。

今のところ今年は一棟も購入しておりません！物件を全く買わなかったのは２０１４年が

最後ですので、もしこのままフィニッシュすれば６年ぶりのボウズです。



今はそういう踊り場があった方がいいのかもしれません。私もそんなに買うぞ買うぞと

目を血走らせている感じではないので。



キーワードはじっくり構えること。これで進めようと思います。

ネットの情報に目を光らせるよりは、各営業マンの方との人間関係の構築に力を

費やした方がいいだろうなあ。



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コロナの影響による退去の第二波が来た？

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周りの話を聞く限り、コロナの第二波と思われる動きが増えてきております。

退去予告の中に「コロナの影響」を感じさせる内容がある、と複数の知人が言ってます。



９月に入り、第二繁忙期と呼ばれる季節がやってきました。この第二繁忙期の動きは

まだ全然読み切れていないのですが、今年はコロナ禍という特殊要因もありますので

今までとは違う形の動きになるのだろうなと予想しております。



そろそろヒアリングをしながら条件の調整など行った方がいいのかな？と思いつつ

いろんな作業を溜めこんでしまい、何もできていない状態が続いております（汗）

保険の話とか、東京１２棟目の結論とか・・・。考えている余裕があまりないというか。

今は千葉１棟目に気持ちがだいぶ移ったので、こいつを何とかしないとねというのが

目下の悩みと言うことになります。で、現地に行こうと思っているけど、週末は

すごい台風が来るとかなんとか。関東圏はルートから外れているようですけど、

なんとあんくソワソワするのは変わらないです。悪天候を予想して、カーシェアで

車を調達しておこうかな？



で、この繁忙期の状況ですが、私は先日１件お申込をいただくも、諸事情を顧みて

お申込をお断りすることになってしまいました。これで振出しに戻りました。

現在の空室は以下の通りで、決して好ましい状態ではありません。



東京：３室（１０棟目１室、１２棟目２室）

札幌：９室（５棟目２室、６棟目１室、８棟目３室、９棟目３室）

仙台：０室

富山：１室（１棟目１室・・・加えて１室退去予告あり）

千葉：１室（１棟目１室）



稼働率は９０％を割っており、あかんなーこれという状態です。特に札幌が厳しい。

物件を大胆に入れ替えるなら、札幌が間違いなくその候補になりそうです。

東京はきちんと決めて募集開始するとか、家賃を下げるとかすれば、まあ問題なく

決まるだろうと思っています。千葉はこれからの作り方次第、富山は・・・頑張れ！



今のところ、富山１棟目以外で退去予告は来ていないのですが、最近になって

ちらほらと不安になる話を聞くようになりました。



冒頭に書いた通り、コロナが理由での退去と言う事例が周りから聞こえてきています。



学生さんが後期もオンライン授業になるのが確定したので、家を借りる意味が

なくなったから退去する、という事例だったり・・・

社会人さんがテレワーク前提になったので今の住居にいる意味がないから退去する、

という事例だったり・・・。



コロナによる困窮での退去、という話ではなく、新しい生活様式に伴う生活の変化が

引き金となって退去に至るケースがここにきて増えているように感じております。



私の物件では幸いにしてそういうお話は今のところ出てきておりませんが、・・・

一番危ういのは東京６棟目でしょうか。オフィス街徒歩圏という立地を売りにして

おりましたので、通勤が不要になると弱含みになってしまうのでは、と懸念しています。

幸いというか幸か不幸かというか、オフィス街特化型の物件や学生特化型の物件は

基本的に持っていませんので、それ以外の物件で大きな影響は出ないだろうと

思ってはおりますが・・・。強いて言えば仙台１棟目もか？立地はいいけど物件の

スペックは微妙なところもありますし。



この変化がより大きなものになるのか、それとも一過性のものになるのか。

パソナが淡路島に本社移転というニュースもあり、今後企業が都心離れをしていくのか。

はたまた、それは一過性のブームみたいな感じで終わるのか。



かく言う私も、テレワーク化の流れを少し感じたことがあります。

原則テレワークで勤務しているのですが、先日、サラリーマンの会社に久しぶりに

出社しました。ランチタイムに外に出てお店を探しましたが・・・以前より明らかに

お店が空いている感じがします。いつも長蛇の列だったお店の行列が短くなってたり

行列なしでふらっと入れたり、客入り微妙だなと思っていたところが閉店してたり。



オフィス街でもあり学生街でもある立地なので、学生さんのオンライン授業の影響も

あるんだろうと思います。だから余計そんな印象が強くなった部分もきっとあるかと。

それにしても、ランチタイムは１時を過ぎても行列だったお店が、１２時半に行ったら

ほとんど行列がなかったので、驚きました。テレワークと言うけどどこまでの企業が

実際に導入できてるのよ？と思っていましたが、意外と多いのかな・・・。



コロナ禍の中で総理が電撃辞任し、次期総裁が半月後には決まるという激動の時代。

新総理がアベノミクスを継続するのかしないのか、といった点も不動産や社会生活に

影響を及ぼすことでしょう。



今後の賃貸業の未来を考えるなら、社会情勢も含めて注視する必要があると思います。

私も関心を持っていきたいと思います。



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東京でもそんなに草が生えるのか！

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手間のかからない物件でもたまには見に行かないとダメだなあと思わさせられました。

東京６棟目、草ボーボーになってるってよ。



札幌の物件は遠方と言うこともあり、出張するたびに現地に足を運んでおります。

遠隔地だからこそきちんと様子を見ておかないと、という気持ちもありますし、

空室の期間も長くなりがちだから、というのもあります。現地に行くとなれば、

管理会社さんとそこでまた話のネタが出来ますので、コミュニケーションのきっかけと

なることでしょう。



他方、関東圏の物件って意外と見に行かないんですよね。特に中途半端な距離の物件。



東京１棟目、東京５棟目、東京８棟目、東京１０棟目、東京１２棟目、東京１３棟目は

自宅から普通に徒歩圏なのでたまに散歩がてら現地を見に行くことがあります。

東京３棟目も徒歩圏なのですが、生活圏と少し外れるので、よし行くぞと思わないと

見に行かないかな。大きな道路を挟むと少し精神的な距離が遠のきます。



東京２棟目、東京１１棟目は電車で１本の範囲なので、行こうと決めて行く感じに。

でも、両方とも一応繁華街が生活圏なので、別の用事のついでに行くことはあります。

特に東京１１棟目はそのパターンが多いですね。東京２棟目はたまにしか行かない

繁華街なので、そんなに頻度は高くないです。



とにかく行かないのが東京６棟目と千葉１棟目。東京６棟目、購入した直後に

内覧会とかやるので何回か行きましたが、ここ数年全く見に行っておりません。

都内とはいえ、うちから行くと電車で３０分以上かかるんですよ。しかも立地がいいから

空室になってもすぐ決まるので、ますますチャンスがないというか。

千葉１棟目も購入前に外観を見たっきりで一度も足を運んでいませんでしたが、

先日のブログの通り、最近空室が長引いているので今週末初めて中を見に行く予定です。



さてさて、前置きが長くなりましたが、この前置きから来る本日の主役は・・・

そう、長らく現地に足を運んでいない東京６棟目です。



こちらは本気のターミナル駅から徒歩１５分という立地にある再建築不可物件。

フルリノベーションの上で引渡をしていただきました。手前を全部まとめて区画整理して

売りぬこうとした不動産屋さんが保有していましたが、前面地主さんが頑として譲らず

諦めて売りに出した物件です。



ターミナル駅近隣のオフィスで働くサラリーマンの方が借りてくださっていまして、

いつも満室。テレワーク状態になってからも、特に退去などの話は出ていません。



再建築不可とは言いますけど、隣の区立小学校が保有する土地が通路としていい感じに

整備されており、再建築不可特有のどんよりした薄暗い感じはありません。

これは掘り出し物だったと思います。たぶん売らない。



滞納もなし、退去もなし、トラブルもなし。昨年の台風で屋根が少しやられたくらいで

それも台風被害と言うことで火災保険で対応をしていただきました。優等生物件です。

借入も長期にすることができたので、返済比率も５０％を切っております。

こういう物件ばかりだったら、とっくに会社辞められる状態だったかもね！？



すっかり油断しておりましたが、昨日の昼間管理会社さんからＬＩＮＥが来て、

ちょっとだけ焦りました。放っておいたらこんなになっちゃったの！？と。



何がかというと・・・草、草、草。雑草がすさまじいことになっておりました。



東京の物件って敷地が狭いし隣との間隔も人が入れない程度のことが多いので、

ほとんどの物件において草むしりの心配がないんです。

東京１棟目は元のエントランス部分のデザインが良いので、雑草もギリギリで

デザイン風に見えなくもないからセーフ。東京２棟目は敷地全部コンクリで固めて

あるので雑草問題なし。東京３棟目、東京５棟目、東京１０棟目、東京１１棟目、

東京１２棟目は敷地が狭いし、その狭いスペースはほとんど陽が当たらない状態なので

雑草が生える余地がありません。東京８棟目は定期的に草刈り、清掃を入れてます。



東京６棟目も草が生える余地はないと思っていたのですが、２棟現場の片方だけ

多少裏庭というか、スペースがあるのです。今回、そこが草ボーボーになってました。



管理会社さんで春先に除草をしているのですが、それをあざ笑うかのような猛烈な草。

つる性植物が雨樋を伝って二階にまで到達するすさまじさ。



ごめんなさい、大家失格です。入居者様、ごめんなさい。完全に油断してました。

東京は余程の物件じゃないと草刈りなんていらんわー、となめてました・・・。

反省しよう。



管理会社さんもちょっとびっくりしたようで、できる範囲で草刈りをしてくださった

ようですが、アフター写真を見てもまだまだ生い茂っております。参ったなあ。

ちゃんと草刈り見積して貰って、業者さんにやってもらおう・・・。

ちょっと見誤ってました。東京だから大丈夫なんてことはないですね。



しかし入居者様もあんなに草ボーボーだったら何か言ってきそうなものですが、

そういうのも全然なかったです。気にされないタイプなのかしら？



管理会社さんから見積をいただけるようなので、それを待って対処したいと思います。



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札幌５棟目の入居申込はうたかたの夢でした。

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残念な・・・とても残念なお話が・・・。札幌５棟目の申込、たぶんキャンセルです。

まあもう仕方ない、気を取り直してもう一度募集をするまでです。



先日、札幌５棟目が埋まったぞという話を書きました。あと１部屋、１Ｋ＋ロフトの

やや競争力に欠ける部屋が残ったので、こっちをどうしようという話に注力できる、

という状態になったと思ったのですが・・・。



昨日、仕事の合間にコンビニに出かけているちょうどそのタイミングで、管理会社さんの

担当の方からお電話が。このタイミングで、メッセンジャーじゃなくて電話が来るって

いうことは、あまり良い話じゃないんだろうなあ・・・。直感的にそう思いました。

でも電話に出ないわけにもいかないよね、たまたまちょっと休憩中の時間だし。



担当さんから「実は・・・」と切り出された内容は・・・



「入居が決まったお部屋にお申込が入りました」

「しかも同じ人から」



へ、どういうこと？



話を聞くと、今までＡ社さんで話を進めていた入居者様が、急にＢ社さんからお申込を

入れてきたそうです。もうＡ社さんに契約書類も渡している状態なのに。



Ｂ社さんに話を伺うと、お客様はＡ社さんが信用できなくなったとのこと。

態度が気に入らないみたいな話であったり、初期費用ゼロと聞いていたのに謎の手数料が

乗っかっていたり、駐車場はタダと聞いていたのに家賃発生すると書いてあったり。

最終的に、そのお金の話で納得がいかなくなり、別の仲介業者さん経由で契約したい、

というお話になったようです。



Ａ社さん・・・。私の中ではイケイケで雑な仕事をする仲介業者さんという印象があり、

今回の話も、個人的にはさもありなんでした。



しかし、実際にこういう動きを取ってしまうと、こちらも困ってしまいます。



まず、Ｂ社さんで今回の契約を進めると、Ａ社さんに対しての不義理になるので

今後の客付に関して微妙なしこりを残すことになりそう、ということ。

身から出た錆じゃないと思う気持ちもあるのですが、それがわかる方であれば

今回のようなトラブルは起こっていないでしょう。



そして、話を一方的にしか聞いていないので、本当に悪いのはどちらなのかが

わからないことです。正直なところ、先入観もあるので仲介業者さんが何かしら

良くなかったのだろうという思いはあるのですが、もしかしたら入居者様がちゃんと

話を聞いていなかったという可能性もあります。両方からフェアに話を聞くことが

できない以上、可能性としてはそういう選択肢も残ってしまいます。



あと、今回みたいな行動を躊躇なくとるということは、同様に何か問題があった時に

躊躇なく引越するとか、そういった可能性も考慮しなくてはならないと考えます。

（特にここは管理会社さんが気にしており、なるほどと思いました）



管理会社さん的には、Ｂ社さんに対しては元のＡ社さんで進めて貰うよう入居者様に

話をして貰うべきと思っているようですが、Ｂ社さんは「もしそう言ったら引越自体が

なくなると思った方がいいです」と言っている、と。



管理会社さんとしては、入居申込は喉から手が出るほど欲しいけど、このような

こじれた状態になってしまった以上、できれば全ての申込をキャンセル扱いにして

新たな気持ちで募集をするのが良いのではないか、と。先々トラブルも起こる可能性も

否定できないので・・・という感じのコメントをいただきました。



これが昔持っていた札幌２棟目みたいに競争力の低い物件なら、多少のことは目を瞑り

入れてしまうという選択肢が考えられるのですが、この物件はそこまで切羽詰まっては

おりません。騒音トラブルの問い合わせが一番多い物件でもあるので、リスクを取るのは

あまり好ましくないです。まだもう少し保有するつもりですし。



ということで、とても残念ですが、今回はこちらからお断りということにさせて

いただきました。嗚呼、ほんと勿体ない・・・。



入居申込の喜びをもう一度味わえる、リハーサルとしていい夢を見た。

こんなところですかね、慰めの言葉は。ちょっと無理があるけど、気にしたら負け。

縁がなかったものをズルズル引きずっても仕方ないので、気持ちを切り替えます！



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