ホテルにした場合は火災保険の掛金も大幅に上がります。

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東京１３棟目、ホテルとして運営開始したのですが、ホテルにすることによる

デメリットもあります。その一つが火災保険です。住居系→事業系に変更ですが・・・。



以前、保険代理店さんと打ち合わせをしていた時のことでした。何の用事だったかは

忘れてしまいましたが、その打ち合わせの中で「今度買った物件、ホテルにします」と

色々な手続きが進んでいることも含めて報告したような記憶があります。



そして、それを聞いていた代理店さんから「申し上げにくいのですけど・・・」と

切り出されたのが、火災保険の話。



住居系の前提で保険に加入しているので、ホテルになると事業系の火災保険への

切り替えが必要になってしまうようなのです。えー！と思いましたが、保険会社さんの

立場になって考えれば、不特定多数が泊まる物件の方が事故の可能性はあがると

考えるのは当然だなと思ったので、仕方ないと思います。



事業系の火災保険に切り替えた場合に起こることをざっと説明してくださいました。

火災保険そのものは住居系に比べて費用が上がる傾向にあること（まあリスクが高いなら

保険金も高くなるのは当然の話だから仕方ないでしょう・・・痛い出費ですけど）、

あと地震保険がつかないと言うリスクがあることも教わりました。地震保険が

なくなるのが痛いです。下町エリアは地震の被害が大きそうですから・・・。



でも、このまま住居系の保険のままにしておくと、いざ何かあった時に保険会社さんが

「保険契約時の利用形態と異なっている」ことを理由に、保険金の支払を拒否する

可能性もあると思います。その方がよほど痛手です。優等生的な回答になりますが、

どんなにコストが高くなろうが、利用実態に即した火災保険に切り替える必要があり、

そのコストを払っても儲かる形に事業を育てる必要があるのだと思います。



・・・などと偉そうなことを言いながら「どうせ当分稼働しないし・・・」という

きわめて自分勝手な理論で、保険の切替をギリギリまで後ろ倒しにしていたのは

ここだけの話でお願いします。やっぱり高くなるの辛いんだもん、火災保険・・・。



しかし、ホテルもぼちぼち長期予約で稼働しています。長期だからこれはホテルじゃなく

マンスリーマンションだ！と言い張りたい気持ちもあれど、じゃあ賃貸借契約書を

見せなさいと言われれば何も言えません（そんなものないし）。



お金を払わないことで、万が一事故が発生した時に何も支払われないリスクよりは

手元のお金が出ていく痛みをとっとと味わってしまった方がいいだろう、と思い

保険代理店さんに見積を依頼しました。



保険代理店さんから出てきた数字は、年間６万ちょっとの保険料が１７万弱になる、

というなかなかのコストアップ。これで地震保険ついてないんだから、恐ろしい。

民泊とか１棟で無人ホテルとかやってる人は火災保険のコストもばかにならないなと

思いました。ていうか、恥ずかしながら私もここまでシミュレーションには入れて

なかったと思います。甘かった・・・。



ちなみに、元の保険の６万ちょっとのうち、３万が地震保険でした。そう考えると、

純粋な火災保険だけで６倍近い値上がりです。それだけ事故が多い業態であると

保険会社さんは見ているということなのでしょうね。



なお、条件をもうちょっと絞ればもっと安くなると思いますが、私は什器保険なども

追加したので、どちらかというと手厚い方向の保険金ということは申し添えておきます。



地震保険、休業補償、旅館賠償責任保険（住居で言う施設賠償責任保険ですね）を全て

あわせると、だいたい２０万程度のコストとなりました。うーん、痛い。でも仕方ない。

この内容で契約を進め、今の業態にあった補償が得られるように動きたいと思います。



このご時世でホテルやりたいって人が多いとも思えませんが、これから始める方は

火災保険もコストとして見ておいた方がいいと思いますよ！



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たまには投資ポータルサイトの条件もいじってみるもんですね。

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たまにはポータルサイトの登録条件も変更した方がいいものですね、というお話です。

ずっと放置していた某投資ポータルの条件を見直したら、提案メールがあったよ、と。



正直なところを言ってしまうと、投資物件ポータルで物件を探すことってほとんど

ないのです。馴染みの方から提案して貰う、投資ではないポータルで物件を探す、

のどちらかでいつも物件を探しています。投資ポータルはメール配信される物件の

利回りを定点観測して、価格動向のトレンドを把握するために使っています。

（コラム何本か寄稿させていただいた健美家さん、ごめんなさい）



とはいえ、投資ポータルで問い合わせた業者さんとそのまま個別に提案して貰える

関係になり、東京９棟目を購入できたという事例もあります。業者さんとのご縁が

ひょんな形でつながることもありますから、投資ポータルもやっぱり大事なツールとして

直接的にではないけど間接的に活用させていただいている、ということになります。



ポータルサイトに関しては、最初に希望条件を登録してあるので、それに従って

情報がメール配信されます。今回、このメールの条件を見直してみました。



投資ポータルに条件を入れたのが、もうかれこれ１０年近く前のことになります。

その時の利回り水準で今は物件売ってるわけがないので、個別の提案みたいなのは

めっきり減っておりました。



先日、すごく久しぶりに某ポータルサイトから物件の提案がありましたが・・・

今はその地域での投資は考えていないんだよなあ、と思ってしまうものでした。

そうか、私が条件を更新していないから、先方もピント外れな提案になってしまうのね。

業者さんも提案する手間があるでしょうし、買いもしない条件をずっと掲示し続けるのは

申し訳ないなという気持ちになりました。



そこで、ぐいっと条件を見直し。今風な利回りに置き換えてみました。

一都三県としていた条件を東京都のみに絞ってみたり、よくわからない地方高利回りの

条件を削除してみたり、札幌はボロと並行で新築・築浅っぽい条件を入れてみたり。



入れた次の日、いきなりその札幌の築浅ファミリー物件が提案されました。

場所が微妙だからアレですけど、ファミリーだと安定するような気もするなあ。

あと提案している業者さんの新築カッコいいので、ここでつながりを作るのもいいかな？

資料取り寄せてみようかと思います。



条件を更新すると

・なんとなく現実的な数字になり、業者さんが提案しやすくなる

・条件更新した人順で上の方に情報が掲載される

という２点が業者さんから見て恐らく変わるのだと思います（あくまで予想）。

だから、今まではただの放置していた人だったのが、なんかこの人条件変更してるし

もしかしたら買うんじゃね？という感じに見えているのかもしれません。



なるほどと思って、他の投資ポータルサイトも一通り条件の見直しをしました。

これで提案される物件は増えるのかもしれません。



何が成果につながるかわからないので、地道にやれることや可能性があることを

コツコツと積み重ねていこうと思います。



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保証料が戻ってくることと、地域密着型金融機関さんのフォロー力の素晴らしさ。

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少し前に、東京法人の本店がある区の斡旋融資を受けました。東京法人の本店を

今の場所に置いてあることが、あまり意味がないというかむしろ既存取引行さん的には

自宅に持ってきてくれた方が助かるんだけど、という状態になっておりました。



その意味なし感を打開することと、コロナ禍という想定外の事態に対処するための

手元資金を確保すること、という２点を達するために、融資取引を模索。その結果、

友人に紹介して貰った金融機関さんにて、区の感染症対策の斡旋融資を受けることに

成功しました。関係者の皆様、その節はありがとうございました。



個の紹介していただいた金融機関の担当さん、とてもいい感じなので、彼がいる間に

是非何か融資を引きたいと思っています。できる担当者さんは話が早いのでありがたい。

とか言いつつ、今は具体的な案件は何もないんですけどね・・・。



そんなある日、こちらの金融機関さんからお電話がかかってきました。返済はまだ

据え置きだから約定返済出来てませんよという電話ではないだろうし、何だろう？

昼休みの時間に折り返すと、先方の担当者さんから「保証料の補助が始まります」と。



どうやら、私が斡旋融資を受けた後、区でその保証料の補助をすることが決まったと

いうことでした。融資いただいた金額から差し引かれる保証料を、所定の手続きを

することで区が払ってくれるのだそうです。保証料ってけっこうバカにならない金額だし

これは助かります。



書くべき書類は区のホームページからダウンロードできるけど、保証決定の書類の写しは

金融機関にて準備が必要だから、それ以外の書類も一通りそろえて送りますね、と

言っていただけました。仕事できるなあ。素晴らしい。



私のような零細事業主は、やっぱり地域密着な信金さんや信組さんが最適だよね、と

思っております。メガバンクさんとかだと、私くらいの規模じゃハナクソくらいにしか

ならないので、やっぱり主要顧客にはなりえません。それだったら、身の丈にあった

金融機関さんで、それなりに優遇して貰ったり面倒を見て貰う方がメリットがあるよねと

考える次第です。



エリア的に遠隔地もあるので、本当は都銀さんとかでどっちも取引出来ますみたいな

方向を目指した方が融資観点では良いのかもしれません。でも、都銀さんとかは

私みたいな耐用年数超過ばかり持っている人は評価を毀損してしまっているので、

その観点からも難しいでしょう。



遠隔地に関しては、創意工夫で何とかなる部分も過去にはあったので、今はその時の

遺産を使って食いつなごうと思います。今は不動産融資の引き締め傾向が強いので

同じような手は使えないだろうと思います・・・。

（下手な鉄砲を数打って当てたり、新店開店のどさくさに紛れて融資して貰ったり）



今回みたいに、細かい話でも逐一連絡をくれてフォローをしてくれるのが信金さんや

信組さんのいいところ。そういう世話好きな金融機関さんと、今後も関係を深めて

いきたいと思います。



手短になりましたが、今日はこの辺で。

（この長さの文章で手短とか言ってるからTwitterの140文字が辛くてねえ・・・）



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東京法人の決算対応、私ができることはだいたい完了。

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７月末決算の東京法人の決算準備、私がやるべきことはあらかた終わりました。

顧問税理士の先生にバトンタッチ。よろしくお願いします！



７月末決算の東京法人。前期は東京９棟目の売却がありましたので、利益がだいぶ

出てしまうのは明らかでした。節税どうこうしても限界があるレベルですので、

ここはもう素直に支払うより他にないと腹は決まっています。



出来る範囲で経費を増やしておこうと思いましたが、７月くらいに確認した状態では

増やした経費に対して売上は物件売却で減っている状態でした。結果、経常利益が

マイナスになるという状況に陥りました。うーん、これは決算書の見栄えとしては

良くないです。



経費を計上するのをやめて、経常利益をプラスにする水準まで持っていくか？

今年はそういうものと振り切って、経常利益マイナスにしてしまうか？



確実な融資を得るなら前者でしょうけど、今は手元に現金を少しでも残す方が

優先度が高いよね、と判断。経常利益マイナスにして経費を突っ込む方針にしました。



理由のつくものであれば、そこまでマイナスにならないというのは過去の経験から

一応知ってます。個人事業主として赤字になってしまった時も、一部の信組さんからは

嫌がられたものの、「減価償却取れすぎです」と説明したら納得して融資してくれた

金融機関さんもありました。今回は決算書上は赤字ではないので、それよりもハードルは

低いだろうと想像します。



そして今年は確かに理由もあります。東京１３棟目をホテルとして立ち上げるにあたり、

行政書士さんへの支払、消防業者さんへの支払、家具家電を揃える費用などの初期費用が

かかっております。



新規事業を立ち上げるために物件売却で資金を作り、先行投資を行った。

そのため経費がかさみ、経常利益がマイナスに転じた。

これは前期だけの特殊な事情であり、今期は正常化すると予想する。



こんな筋書きで話をすれば、理由としては納得がいくものになると考えております。



ということで、方向性は固まりました。あとは作業するのみです。

今年はコロナ禍で週末あまり出歩いていないので、どこかの週末でやろうとしましたが

なんだかんだで家の用事やら現地確認やらもあり、ようやく着手できたのは今週末。



最近は月次でできるだけクレジットカードの明細の処理や領収書の整理はしていたので

領収書関連は直近の８月分だけの作業となっていました。そのため、割とサクッと

それ自体は終了。



意外と時間がかかったのは、融資関係を整理してまとめることです。

今回、コロナ禍という特殊要因の中で、現金を引っ張れるだけ引っ張るという動きを

取っておりました。まあ、元々いっぱい無担保融資を引っ張りまくっていたので、

新規に獲得できた金額は微々たるものでしたが（巷のメガ大家さんは何千万単位で

引っ張っていると聞きますが、私は何百万単位で終了・・・）、既存の融資を

コロナ融資に置き換えて年数を延ばしたりというのもあり、通帳送っただけだと

わからないだろうな、と。



そこで、返済予定表を送る際に、Excelの一覧表も付けて、これは完済した、これは

新規で発生した、などがわかるようにしました。キャッシュフロー表を友人に作って

貰った際に「無担保ローンの金利が一部計上されていないようだ」という指摘を受けて

おりました。そういうことが起こるのも、たぶん私がきちんとした情報提供をできてない

ことが原因と思いますので、提供する側も相手にわかるような工夫をしなくてはならない

と考えた次第です。



あとは新規購入したノールック低圧太陽光の経理処理です。契約書とか送ってって

言われるんだろうなと思いつつ、とりあえず購入価格とか返済予定表とかだけ送付。

ここはまた追って質問が来ることでしょう。



なんだかんだやって、とりあえず顧問税理士の先生に書類を送る準備は整いました。

書類を送るのと、あとは通帳をスキャンして送るのが残作業ですね。通帳まで

なんとかたどり着きたかったけど、これは仕事が早く終わった日にでも対応するか。



これで東京法人も第五期まで終了したことになります。今期である第六期が飛躍の一年に

なることを期待しつつ、前期の決算を終えたいと思います。



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千葉１棟目、初めて現地を見てきました。駅からは遠いけど、磨けばそれなりに

パリッとしそうな印象を持ち、現地で方針を打ち合わせました。



千葉１棟目。オーナーチェンジで購入し、その後も当時からの入居者様がそのまま

お住まいになってくださっていました。見に行く機会もなく、購入前後に外観を一度

見に行っただけで、その後全くのノーチェック。退去がなかったので行く必要もなく、

ほのぼのとした状態でした。



ほのぼの状態が一転したのが、今年の春。自宅を購入すると言う理由での退去予告を

貰ってしまいました。めでたいお話なので良いことだとは思うのですが、大家的には

なかなか痛い話です。



先方希望による管理会社さんの円満な変更を経て、新体制での募集を開始しましたが

思った以上にライバル物件が多くなってしまい、そのまま募集しているだけだと

ちょっと厳しい感じに、テコ入れが必要という認識の元、テコ入れ策を検討しました。



ですが・・・私のレスポンスが悪いのが一番の原因ではあるものの、それを加味しても

管理会社さんから見積が出てくるのが遅いです。そして出てきた見積が高めです。

仕事はしっかりやってくださるのはわかっているので、ボッタクリとかではないですが

ほどほどにササッとやってほしい時に割と困る傾向はあります＾＾；



今回、近隣のライバル物件に見劣りしないよう最小限のバリューアップをしようという

方向で管理会社さんとは打ち合わせています。提案として出てきたのは、２室ある

和室を１室だけ洋室に変えるプラン。このプランだと、砂壁の和室２部屋のうちの

１部屋にＣＦとクロスを貼る形式です。しかし残りの１部屋は砂壁のまま。



そこで、素人考えですが、札幌６棟目でやったように、全体に塗りを入れてしまい

クロス貼りせず和室２部屋とも塗りで対応してはどうか、という案を出しました。

管理会社さんも２室ともやった方が印象はいいということで賛同。見積を取ったのですが

想像以上に高い値段でした。



私が現地を見ていないので、どう直すのが一番いいのかのイメージがついていない、

というもどかしさもありましたし、単純に家賃を考えるとそこまでのコストをかけたら

ビジネスとしては成り立ちません。でもかかるものはかかるということであれば、

私や管理会社さんがやろうとしていることを、どういう形で実現させるのが一番安いか

職人さんと直接話をするのがいいのではないか、と。



ということで、管理会社さんに調整をお願いし、昨日私と管理会社さんと職人さんの

三者で現地打ち合わせを実施しました。



やっぱり、現地でやりたいことを説明したり、見積のここはこういう工事ですという

説明を受けたりする方が話が早くていいですね！かなりイメージがわいてきました。

同時に、職人さんからも、それだったらこうした方がいいのでは、みたいな案も

出てきましたし、管理会社さんもその場で仲介担当の人にどっちの案の方がお客様に

訴求するか確認してくださったり、それぞれに自分の持ち味を活かして有意義な

打ち合わせができたような気がします。



結果として、今回は大きく方針転換をすることになりました。



・和室→洋室は止める

・洗濯機置場が室外なので、室内洗濯機置場を新設する

・和室２室に対して、砂壁の上にボードを貼って、上からクロスを貼る

・畳の縁をいかにも昭和の畳的なやつではなく単色の少し洒落たやつに変更

・ふすまも単色のモダンな色に変更

・押入の中も清潔感が出るようにうまいこと加工



この物件には専用庭があり、そこに洗濯機置場がありました。室内ではなく室外です。

私は当初よりこれをけっこう気にしていました。嫌がられるよね、確実に、と。



現地を見ましたが、洗濯機置場を作るスペースは充分にあると感じました。

ただ、職人さんに確認するとかなりのお値段。ちょっとそれはいただけないです。



しかし、ここで管理会社さんも交えて検討した結果、和室を洋室にすることよりも

洗濯機置場を中に入れる方がお客様に対してマイナスの要因を減らせるのでは、

という結論になりました。外の洗濯機置場は女性がほぼ間違いなく敬遠しますので

夫婦で済みたいとか同棲したいとか、そういう客層が見込めなくなってしまいます。

２ＬＤＫのテラスハウスだと、その客層を取りこぼすのは致命的です。

ポータルサイトにも「室内洗濯機置場」というチェックありますしね。



結果、予算の兼ね合いで和室は和室のままで置いておくことにしました。

たぶん物件傾いてるので、畳を洋室にすると水平のレベル合わせをしないとだし、

傾きを解消させると全体としての違和感が出ないとも限らない、という職人さんの

意見も採用させていただいた形です。



その代わり、若い人になじみの薄い砂壁はクロスに変えることにしました。

砂壁を落として・・・という加工にすると、手間もお金もかかるという職人さんの

意見があり、ボードを砂壁の上に貼って、その上からクロスを貼る方式にしました。

廻縁や長押なども本当は塗りたかったのですが、むしろその塗りが一番高いという

状態になっていたので、諦めました。ま、塗らなくても畳のままにするのであれば

別に和室感が残っても問題ないと言うか自然でしょう。



壁がクロスになるなら、天井だけ和室感の残る木目というのは違和感が出るので、

天井は塗装していただくことにしました。あとは昭和な和室の感じが出ないように

工夫するということも、予算の範囲でいけそうならやることにしました。



だいたいの打ち合わせが終わり、外に出ると・・・

一緒についてきていた不動産仲間の友人が「ちょっと屋根見てみて」と言います。

どれどれと見てみると・・・あれ、なんか屋根が一部めくれてるじゃないですか。

雨漏りの跡が見えたのはこれのせいか？入居者様は何も言ってなかったけど・・・。



普通にしていたら、あんな捲れ方をすることはないでしょう。東京６棟目が去年の

台風１５号と１９号でかなり屋根が捲れて保険金貰って工事しましたが、症状は

あれに似ています。たぶん、じわっとしか漏れてこなくて入居者様の生活に実害が

なかったから、そのまま放置されてしまったのではないかなあ、と。



管理会社さんにお願いして、こちらの修繕の見積も依頼しました。恐らく去年の

台風でめくれているのではないかと思うので、その線で保険金請求もすると思います。



コロナ禍の中、何事もオンラインでという雰囲気はありますが、今回のように

人を介したやり取りや現場を見ない想像でのやりとりには限界があります。

必要最小限にする努力は必要と思いますが、必要に応じて現地に行って打ち合わせを

することも躊躇してはいけないな、と思いました。



これで近隣物件とそん色ない戦闘力を手に入れられるでしょう。入居付も順調に

進むに違いありません（と期待しておけば、思考は現実化するはず）。



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