2020年09月15日

札幌8棟目の新規入居直後のトラブルは、むしろ良かったのかも。

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札幌8棟目の初期トラブルがありました。少し前にご入居なさったお部屋で、水廻りの

ちょっとしたトラブル。早めに対応できたので良かったと思います。



コロナの影響で、民泊をやっていた会社さんがまとめて退去されてしまいました。

全12部屋中5部屋がこの影響で退去。更に、単身部屋が1つ運悪く退去が重なり、

今年に入ってから6部屋が空いたことになります。



しかも、民泊で借りてくださっていたお部屋に関しては、一部の部屋で原状回復の

費用がまだ支払われていないという状態です。管理会社さんが対応してくださってますが

そもそも会社に電話しても誰も電話に出ないとか、ようやく電話に誰か出ても折り返しが

ないとか、そんな状態みたいです。



民泊でかなりの部屋数を借り上げしていた会社さんなので、それが一気にダメになって

苦しいのだろうなと心中はお察ししますし、社長とはけっこうやり取りしていたので

事業は大丈夫だろうかと心配になります。でも、先方から私のところに相談があるでも

ないし、管理会社さんに私から借主だった法人の社長に声かけましょうかと提案しても、

本当にどうしようもなくなったら相談します、まずは自社で頑張ります、という返事だし

(たぶんオーナーに迷惑かけたくないと思っているのでしょう・・・恐縮です)、

そうなると私は見守るしかないです。早いところ解決してくれますように。



過去は振り返っても仕方ないので、普通の賃貸でなんとかこの6室を埋めなくては。



さすがに半分空きはシャレにならないので、管理会社さんも頑張って他の案件に

問い合わせが来た人をやや強引に走客してくださり、私も家賃を想定より3000円以上

下げて何とか入居にこぎつけたり、他物件の管理会社さんが気にして走客してくれた話を

まとめるために、こちらも3000円以上値下げして話を成立させたり。そんな手も

使って3部屋までは埋めることが出来ました。しかし残りの3部屋はまだまだです。



空いている部屋はファミリー間取りが1階と2階の角部屋、単身間取りが3階です。

条件もそこそこ緩め、家賃も緩めなのですが、立地的に引きがそんなにいい場所でも

ないので、サクサクと決まる感じはしないです。うまくハマる人が出てくれて、

月に1件くらい何とか決まればいいな・・・という感じです。



これに関しては、変な物件買っちゃったよなあ、失敗だったよなあ、と思っている私。

でも利回りも低かったのでしばらくホールドしておくしかないんですよねえ。

まあ損してるわけじゃないし、気長に付き合うことにします。



今のところ、入居に繋がる話はあまりなく、問い合わせや相談は前述の違約金の支払に

関するお話と、あとは入居された方の初期トラブルの話ばかりです(苦笑)



先日は、4階に入居された方から問い合わせがありました。浴室混合栓の根元が

ぐらついて水が漏れることを相談されたとのことです。提携コールセンターから

リペアサービスが出動して、一通り対応してきたということでした。助かります。



混合栓の話で現場に行ったものの、行けば行ったでいろいろと出てくるのが初期不良。

このお部屋も先日ご入居されたばかりでしたので、人が来たからといくつか追加での

対応を求められたようです。



浴室混合栓の話は、シャワーホースとパッキンを交換して解消したそうです。

混合栓ごと交換とかでなく、そのレベルで済んで良かったです。



お風呂のドアの開閉がスムーズではないという相談があり、調整したとのことでした。

お風呂は確かにスムーズに開かないとイラっとしそうなので、直ってよかったです。



水圧が弱いという相談も受けたようですが、これは4階であることやポンプの問題に

なるので、部屋ごとで直る問題ではないからご容赦いただきたい、という感じで

話をしてご納得(?)いただけたようです。



慣れてしまうと「こんなもんでしょ」と思うことも、住み始めた当初は気になるのは

わかります。そこで気になっていることを今回の訪問で吐き出して貰えたので、

その点に関しては良かったかなと思います。業者さんにこちらが払ったお金も

5000円だったので、安くすんで良かったと思ってます。



初期トラブルは仕方ないことなので、今回みたいに金銭的にも安く済み、入居者様が

初期不良について話をする場が出来たことは良かったのではないかと思っています。

長期入居になってくれるといいなあ・・・。



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posted by ひろ* at 08:06 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年09月14日

購入した低圧太陽光の手続きあれこれ。

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ノールック低圧太陽光(さすがに早くルックしたい)、購入後の手続きをしています。

意外とやること多くて、早速めんどくさくなってます(相変わらずテンション低い)。



仙台法人で2基、東京法人で1基購入した低圧野立て太陽光。現在、稼働初期の

手続きをあれこれやっております。



仙台法人と東京法人だと、売上規模も財務状態も圧倒的に仙台法人の方が上です。

ですので、信販会社さんからのウケも仙台法人の方が上。両方とも2基ずつ購入を

目指しましたが、東京法人は1基に留まりました。



しかも、信販会社さんも条件がいい方は仙台法人しか承認してくれず、東京法人は

ちょっと条件が悪い信販会社さんでしか承認が出ませんでした。この条件の悪い方が

太陽光の設備一式に抵当権設定すると主張し、太陽光の施工業者さんが抵抗して

くださったものの、どうしても折れなかったということでやむなく抵当権設定の

手続きをすることになりました。これで10万くらい余計な出費が・・・。



次に、税理士さんにこの太陽光の情報を届けるための情報整理です。

同じ会社さんから4基購入を目指し、うち1基はNGで3基のみ購入になりました。

固定資産として登録して貰うためには、契約書とか必要な情報を送る必要があります。

何を送ったらいいか確認するとともに、買えなかった1基の契約書を別のところに

よけておいたり、購入金額の整理をしたりしました。そして顧問税理士の先生に送付。

今のところこれに関しては返事がないので、大丈夫だったのだろうと思うことにします。



それから、火災保険の手続き。仙台法人で引いた信販会社さんの融資に関しては、

10年の太陽光発電の設備に対する保険がついているので良いのですが、東京法人で

引いた信販会社さんにはそれがありません。なので、今まさに無保険状態という

問題があります。また、仙台法人分に関しても、休業補償や施設賠償責任保険への

加入は必要と考えます。よって、これらについて保険代理店さんにお見積を依頼。



割安になる「5年契約・年払い」のプランを希望していますが、賃貸住宅の火災保険で

あればすんなり入れるこのプランが、太陽光になると、保険会社さんからの所定の質問に

回答して、その回答内容が妥当であれば5年契約にできるという謎のシステムによって

すんなり入れない仕組みになっています。保険引受リスクを測る質問なのでしょうね。

(同じように、ホテルの火災保険も質問に回答することで5年契約可能となりました)



質問の内容がけっこう専門的(と素人から見たら思えました)なので、施工業者さんに

質問を投げて回答を依頼しております。5年契約OKって回答が来ればいいな。



あとは施工業者さんとのやり取り。電力会社さんとの電力受給契約確認書を送ってと

言われたので探し出して送ったり、先方から送られてきたエコめがねのIDと

パスワードを見ながらエコめがねの設定をしたり。



エコめがね、初期登録で住所やら売電金額やら色々入れるのは理解できるのですが、

パワコンのメーカーとかパネルのメーカー、パネルの方位や角度まで入れさせられるって

一体何にこの情報使ってるの!?と不思議な気持ちになります。そんな細かい統計情報は

出さないくせに。めんどくさいったらありゃしません。



これらの情報も施工会社さんに確認して入力し、昨日ようやく登録完了となりました。

正しい数字を表示しはじめたエコめがねさんによれば、8月は20万くらいの売上が

あったようです。おお、これはありがたい。いい感じに発電していて良かったです。



意外とめんどくさくて、だらだらとやっていた太陽光関係の手続きも、火災保険さえ

片付けば完了の見込みです。来年のハイシーズンにガッポリと稼いでくれますように。

(そんな大きくは稼げないのはわかってますけど)



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posted by ひろ* at 08:09 | Comment(0) | 太陽光発電 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年09月13日

飲食店がテナントとして入居すると火災保険が値上がりする。

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東京2棟目の火災保険の切替が必要であることを、先日の保険代理店さんとの

お打合せで把握しました。知らずに長いこと放置してしまった・・・反省。



保険代理店さんとの打ち合わせでは、色々なことを話しました。現状を整理した際に

あれもこれも抜けてるなあということがわかり、保険に関しても定期的に会話をして

バージョンアップを図らなくてはならない、と感じた次第です。



購入当初、東京2棟目は事務所2部屋と住居3部屋の合計5部屋でした。

事務所は多少リスクを感じていましたが、ファミリー間取りに魅力を感じて購入。

事務所も想定外の水道管分岐工事が発生して金銭的にきつい時もありましたが、

入居付は安定しており、購入時に3部屋のファミリー間取りにお住まいになっていた

入居者様のうち2組は未だすみ続けてくださっています。そして事務所も2戸のうち

1戸は購入後にリーシングに成功し、その後ずっと同じ法人さんが借りてくださって

おります。



もう片方の事務所なのですが、こっちは飲食店さんからの問い合わせがありまして、

特に問題ないだろうと判断してその飲食店さんにご入居いただきました。

その後、1年もたずに退去となり、その後今の飲食店さんが契約をしてくださいました。

盛業のようで、出ていくとかそういう話は一切ありません。元々テイクアウト主体の

業態なので、コロナの影響もなさそうです。



・・・というところで、勘の言い方なら気が付いたかもしれません。

当初購入した時は事務所の想定だったが、今はそこが飲食店になっている。

ここ、これが火災保険的には重要なポイントだったのです。



飲食店と事務所では保険会社さんが設定する火災保険の掛金が変わるんです。



恐らく、火器を使うか使わないかによるリスクの差がその価格差を産んでいると

思うのですが、代理店さん曰く、火災保険の変更をしておかないと、いざ事故が

発生した時にその事故が補償対象にならない可能性も出てしまう、と。

・・・こわっ!



ということで、保険料が高くなるのは辛いですが、保険の変更をすることにしました。



代理店さんからは、鉄骨に被覆がされている状態かを確認してください、という指示が。

鉄骨がそのままになっているか、鉄骨に対して被覆がされているかで、追加の保険料が

変わるそうなのです。なんかほんと色々細かいところで保険料って変わるものですね。

H構造、T構造、M構造の差だけじゃないってことです。



余談ですが、M構造だと火災保険は安くなるけど固定資産税が高くなる、H構造は逆。

うまくできてるものですね。



被覆の件は、管理会社さんが以前工事した時どうだったか確認。明確に写真では

残っていなかったですが、確か被覆だった気がするというコメントをいただきました。

当然、被覆がある方が保険料は安いので、私にとってもその記憶は好都合です。



ということで、保険代理店さんにその旨を報告。そして出てきた費用は・・・



その前にまず、元々の火災保険のおさらいからです。



当初、26年融資で購入しており、保険もその年数でかけています。当時は長期の保険が

まだ可能な時代でした。今は10年が限度だったっけ?

保険料が26年一括で54万くらいでした。M構造です。

ちなみにT構造だと100万オーバーでした。恐ろしい・・・。



今回は、この保険料に追加される分の提示です。かつ、8年経過していますので、

18年分の火災保険の費用と思っていただければと。



さぁ、飲食店が入ったことによる18年分の追加の保険代はいくらかと言うと・・・

ズバリ17万でした。1年につき1万弱の値上がりと言うことになります。

年単位でばらせば、まあこんなもんかな?という感じ。



ちなみに、ここに更に電気的機械的事故補償特約を追加すると・・・

保険料は31万まで上がります。年間1.7万くらいの負担増ということです。



今みたいに10年までしか契約期間を取れない時代だと、長期で割安になるという

考えがないため、上記よりももっと割高な費用が追加になるものと想像しますが、

このくらいの負担増になるというご参考になればと思います。

(物件の大きさが違えば保険料も変わりますから、割合で計算して参考にするが吉)



テナントが飲食店か事務所か。募集する際に飲食店をOKにするか。

そんなところを考える際に、火災保険と言う観点も追加してみた方がいいだろう、と

私自身は今回のことで思いました。気をつけようっと。



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posted by ひろ* at 11:24 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年09月12日

ここに来て札幌でまた痛い退去予告が・・・。

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安定していると褒め称えたその日にまさか退去予告が来てしまうとは・・・(汗)

札幌7棟目、戸建購入のため半年で退去予告ということになってしまいました。



試行は現実化する、という有名な自己啓発本の言葉があります。別にその本に心酔してる

わけでもないのですが、考えていることが現実に近づいていくというのは確かにそうだと

思っています。考えなければそれが目標にならない、目標になるから目標達成に向けて

動くので、結果として思考は現実化んだ、と思っています。

だから、満室を維持するという思考回路を持てば、その思考に従った動きを取るので、

結果として満室はキープされる、という感じですね。



札幌7棟目は築浅で家賃が比較的高めですから、その家賃を支払う余裕がある人が

住んでいます。そのせいか、滞納もトラブルも少なく非常に安定しております。

長期入居も多く、良い感じに推移しています。



・・・と、口に出していればきっとその流れが来るし、それに見合った策を思いつくから

その通りになる、と思っているのですが、今回は昨日のブログでそんな話題を書いた直後

逆に退去予告が来てしまった、というちょっと残念なお話になります。

全然思考が実現化してないよママン・・・



今回退去となるのは、年初にご入居いただいたご家庭です。半年ちょっとでの退去。

ちょっと早くないですかねえ?何か物件に不満があったのでしょうか。心配になります。



管理会社さんから伝えられた理由は・・・「自宅購入に伴う退去」とのことでした。

なるほど、それは一つの大きな決断でしたね。おめでとうございます!賃貸でお金を

払うくらいなら住宅ローンを払った方がいいと言う心理は私も理解できます。過去の

自分がそれでしたからねー。投資を始めてしまうと、それが良い決断だったのかは

よくわからなくなってますが、何にしても物件に何か問題があっての短期退去ではない、

ということについてはほっとしました。退去は辛いけど、このパターンは笑顔で

見送らないとですね。



そして管理会社さんと退去後どうするかの打ち合わせ。半年前の募集なので、

恐らく内装もそのまま使えるでしょう。募集条件もそのまま据え置きで問題ないと

考えました。前回と同じ条件と言うことにしましょう、で決定。5分もかからずに

決まってくれました。



管理会社さん、けっこう頑張ってくださるので、きっと今回も気がついたら満室という

展開になると期待します。そんなに人の流れが多い地域ではないので、時間は多少

かかるかもしれませんが、それも織り込んでおけばいいだけの話です。



札幌物件、現在の稼働率は62部屋中52部屋。率にしたら83%程度という低空飛行。

なんかけっこう危険な水準です。うちのエース物件である札幌7棟目まで空きが増える

展開はちょっとキツイので、何とか踏ん張ってほしいところです。

埋まれ〜埋まれ〜(札幌に向けて怪電波発信中)



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2020年09月11日

テナントリテンションを意識し、ワックスをかける。

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札幌物件の中ではかなり安定している札幌7棟目。入退去のイベントもなく、

平和な日々を過ごしております。他もこのくらいの安定感だと嬉しいんだけどねえ。



自分で買っておきながら、本当にこれ大丈夫なのかなあと心配だった札幌7棟目。

利回り星人の私から見れば、札幌7棟目の利回りは空前絶後の低さ(8%)です。

築10年ちょいでこの利回りはやっぱりきついんじゃないの?と思ってました。

土地が広くて良いなと思ったものの、駅も決して強いエリアじゃないし・・・。

そんな物件に、札幌4棟目を売った売却益をかなり突っ込んでしまうなんて。



そんな不安もありましたが、35年融資で金利1.5%という条件は優秀でした。

元金均等返済を指定されたため、当初想定よりはお金は残っていないものの、残債は

その分減っているということで、そこまで悪くない成績を出してくれております。

管理会社さんの安定した管理っぷりや、2億超というそもそもの金額の大きさなども

あいまって、それなりにお金は手元に残っている印象です。

(税金fもなかなかなものですが・・・)



利回りが低くても融資条件が良ければそれなりに回るんだなということはわかったので

新築・築浅の低利回り案件に対する免疫が少しできたような気がします。

将来的に売却まで考えた時にどうなのかはまだわかりませんが・・・。



平和な札幌7棟目なので、話題も平和なことしかありません。

最近の話題は「ワックスを共用部にかけたい」という管理会社さんからの提案です。



購入から3年程度経過しましたが、これまでも多少のバリューアップは図ってきました。

エントランスにマットが欲しいという要望に応じてマットを手配したり、共用部に

ゴミを放置したりペット不可なのにペットの尿の疑いのある液体がエレベーター内に

残っていたりするので防犯カメラをエレベーター内に設置したり(エレベーターの

保守メンテナンス会社さんもこの時変更しました)。



平成30年北海道胆振東部地震で、建物にダメージが認められたこともありまして、

地震保険を使って外壁の修繕もしました。不動産仲間のお抱えの職人さんにお願いして

足場をかけずにロープでぶら下がって塗装し、できるだけコストを抑える形で対応。

想定よりだいぶ早い時期の大規模修繕になってしまいましたが、建物の価値を

維持する必要があるので、これはむしろ地震保険でその費用が出たことを喜んだ方が

いいかもしれません。



それなりに手をかけて大切に扱っていますので、家賃もキープ出来ています。

というか購入時より少しずつ上がっています。そして今、某携帯キャリアさんの

アンテナ設置工事の交渉も進めており、収益面でも大きく寄与してくれそうな情勢です。



華美にならない程度に手を掛けることは大事なので、今回の共用部にワックスを掛ける

話についても、迷わずOKしました。購入して3年の間、一度もワックスをしていない

状態なので、やっておいた方が良いだろうと私も思います。



こういうところ、先回りして提案してくださるのがありがたいです。

関係ができていない管理会社さんだと、無駄なものにお金かけさせられてないよね?

みたいな印象も持ってしまうのですが、こちらの管理会社さんはそういうことは

しないと自信を持って言えるので、ご提案いただいたことは必要なことであると理解し

基本OKを出しています(笑)



こういう地味な話も、入居者様に対してのテナントリテンションの活動の一環に

なればいいなと思って取り組んでいます。なので、皆さん退去しないでね〜!



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