2020年09月25日

わかっちゃいたけど悲しいぜ、退去予告。

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富山1棟目、わかっちゃいたけど退去予告で少しどんよりした気持ちになりました。

短期のお申込なのを承知で受けていたからいいはずなんだけど、複雑です。



購入してから2年以上経過しますが、未だ満室になったことがない富山1棟目。

ここだけ見れば大失敗のように感じますが、そもそも安く購入できているので

原状のままでも利回りベースで言えば75%以上をたたき出しております。

満室にならないことは悔しいことだし残念なことですが、別に今の稼働率で

困っているわけでもない、というのが現状。



あ、ここですごい高利回りな感じで言ってますけど、実際のところリフォームや

大規模修繕にかけたお金まで含めれば、そこまでの利回りじゃないですからね。

原状入居率で表面利回り35%くらいです。こういう感じで、ちょっと前提を変えて

すごく良い数字に見せかけるトリックなんじゃないの?みたいな疑いの目を持って

いろいろなことをチェックする習慣をつけた方が不動産に関しては良いと思います。



という脱線から本筋に戻ります。



でもやっぱり、収益を最大化させたくなるのがビジネスをやっている人の感覚として

当然です。それに、富山1棟目は満室にして売却して、それを頭金にして富山市内の

そこそこいいところに土地を買いたいという野望もあるので、やっぱり満室になって

いただきたいのです。



ということで、重点的に満室化を目指す物件としてリストアップしています。



この物件、いつも惜しいところまでは行くんですよ。満室リーチとか、申込ベースで

満室とかは何回かあります。でも、申込がキャンセルになったり、追加の退去が出たりで

なかなか満室の甘美な響きにまで到達しません。



田舎の1Kなのですが、思いのほか回転が早いなあというのが今のところの印象です。

入居付のスピードと退去のスピードのバランスが良くないなあと思っている次第。

今年はコロナとか特殊要因もありましたので、一概には言えないですが。



富山1棟目の主要顧客は派遣社員さん。家賃が安いので、派遣会社さんが社宅として

借りて行くケースが多いのですが、派遣社員さんがサクッと辞めたりすると、住居も

サクッと解約になってしまいます。某技術派遣大手の会社さんにこのパターンでの

退去が散見されます。



駐車場を借りていない(あの場所で車なしでどうやって生活するのだろう)入居者様が

一番最初に入居して下さり、そのまま安定して入居を続けてくださっております。

とても嬉しいのですが、できれば早く車を買って駐車場を借りていただきたいなあと

少しだけ思ったりする私です。図々しいこと考えすぎだな、と反省しつつ。



さて、この物件には1名短期入居の方がお住まいになっておりました。

自宅の建て替えのために半年程度住むというお話をいただいており、空きも多かったので

OKした次第でした。



この度、この方の自宅が完成したということで、10月末をもって退去ということで

退去予告のお知らせが入った、と管理会社さんよりメールで連絡がありました。



わかっちゃいたことなので仕方ないとは思うんです。でもなぜか寂しい気持ちに。

収入減っちゃうなあ・・・と思う勝手な私でした。ビジネス目線だとどうしても

そういう気持ちは出ちゃいますね。でも、入居者様からしたら、ようやく待ち焦がれた

自宅の完成ということで、気分も高揚していることでしょう。収支とかお金とかは

横に置いておいて、ご縁があった人の新たな門出を祝いたい気持ちになりました。



無事にご自宅完成、おめでとうございます。仮住まいで息苦しかったことと思います。

新しい家で楽しく幸せにお過ごしください。短期間ではありましたが、お住まいに

なっていただきありがとうございました。



募集条件は今までと同じでいいでしょう。特に変更の必要はなしと判断しました。

繁忙期にうまく埋まってくれることに期待したいと思います。



これで空室は8部屋中3部屋になります。あれ、そういえばこの間短期入居の

問い合わせがあったけど、あれはどうなったんだろう?成立しているなら空室は

残り2部屋なんだけど。確認しておこうか。短期ってなかなか受けてくれるところも

ないと思うので、たぶん申込に至っているだろうと思っているんだけど・・・。



空室が残り2部屋か3部屋かわかりませんが、埋まるように頑張ります!



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posted by ひろ* at 08:01 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年09月24日

コロナ融資の金消をしてきました。

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東京法人では、保証協会さんの保証付き融資をコロナ融資へ置き換えしています。

昨日はそのうちの一つについて、金消をしてきました。



東京法人は結果として売上が前年度よりも下がっており、セーフティーネット4号が

摘要できる状態です。純粋にコロナのせいというだけではなかったのですが、制度上は

優遇が受けられる状態だったので、認定をしていただきました。これにより、

コロナ関連の融資を受けやすくなっています。



まずは普通にコロナ融資の借入。都の保証を使い、区の保証を使いましたが、

そもそものリノベ資金の借入がけっこうありましたので、純粋な追加という点では

あまり金額は伸びませんでした。周りには何千万と借りているという話も出ていましたが

私は全然そんな額にはならず。もう与信枠パンパンになっているんでしょう。



それでも、金融機関さんのアドバイスなども加味しながら、いろいろな手段を講じて

みたところ、保証協会さんと金融機関さんで「元々修繕で借りていた資金をコロナ融資で

完済して置き換える」ということをやってくださいました。富山1棟目の修繕資金として

借りていた金額も、一本のコロナ融資にまとめてくださったのです。



これにヒントを得た私。他の金融機関で借りている東京法人の債務で保証協会さんの

保証付きの融資について、同じことができないかと各借入行さんに相談しました。



メリット

・コロナ融資の年数である10年まで再度引き直しができる

・金利がコロナ融資の低いものに統一でき、据え置きも得られる

・引き直しにより当初金額までもう一度借りられるので、少し資金が増える

・保証料がかからないので、肩代わりされた融資の保証料が少し戻ってくる



デメリット

・残債がまた増えてしまう

・コロナ融資を引っ張ることで購入の時の審査に悪影響が出る?



残っている東京法人の保証協会ものの融資は、以下の2本です。

金融機関さんA:7年融資で4年近く返済している東京4棟目の修繕の融資

金融機関さんB:10年融資で2年近く返済している東京9棟目の修繕の融資

両方とも売っちゃった物件の修繕の融資じゃねーか、というツッコミが入りそう。

こういうことしてるから返済比率が高いんですよ(わかってます)。



両方とも検討はしてくださっており、恐らく何かしらの対応はしてくれるだろうという

感触はありましたが、先に回答が出たのはBさんでした。



Bの借入は融資年数が増えるわけではないので、そこまで大きな旨みがあるわけでは

ありません。ただ、当初借入と同額で申し込んで貰ったので、残債が減っていた分は

真水として資金が手元に増えることになります。そして、金利と保証料のメリットは

得られます。



返済比率を上げることは良しとしなかったので、据え置きにはせずに今と同じ

10年返済そのままの形にしました。金利の分の返済が少し減る形です。



上記にて申込をしたところ、保証協会さんの承認が得られたということでしたので、

昨日金銭消費貸借契約をしに嫁ちゃんと一緒に金融機関さんにお邪魔しました。



Bさんは東京8棟目、東京9棟目(売却済)、東京12棟目に関連する融資を

取り扱ってくれています。東京8棟目本体、東京8棟目外構工事、東京9棟目リノベ、

東京12棟目リノベの4本が今は残っています。東京9棟目本体の借入もありましたが

これは抵当権がついていたので売却時に完済しました。



東京9棟目を売却した時「保証協会との取引がなくなるので、東京9棟目のリノベ資金を

一括返済するのは少し待って貰えますか?」と言われていたので、金融機関さん公認で

この借入は残っています。今回はその借入がターゲットになりました。

他は個人名義だったり東京法人名義だけどプロパーだったりで、当てはまる借入が

この1本しかなかったです。



相変わらず気持ちのいい対応をしてくださる金融機関さんで、嫁ちゃんの分だけ先に

署名押印と説明を終わらせてほしいというリクエストにも気持ちよく応えていただき

少額の借入であるにも関わらず骨を折ってくださったことも含め大変感謝しております。

ありがとうございました。



金消しながら雑談してましたが、金融機関さんもコロナ関係は落ち着いてきた模様です。

賃貸市況はコロナでそこまで影響受けてなくてよかったですね、というコメントもあり

金融機関さんも動向は気にしているのだなということが伝わってきました。



新規の物件取得に関しては今はそんなに積極的な融資はできないようですが、リノベなら

対応しやすそうな感じでした。今はどちらかと言うとキャッシュフローが出る物件を

中心に検討しようと思っているので、借入期間が短くなりがちな東京のリノベ再生系の

物件はあまり手を付けようと思っていません。でも、何かあれば相談できるという

心強さはあるので、買う買わないは別にしてアンテナは貼っておこうと思います。



あと「設備資金から運転資金に変わってすっきりしました」というコメントも。

あちらからお願いしておいたこととはいえ、既に保有していない物件の修繕資金という

資金使途で残っていることは少し気持ち悪かったようです。そういう意味では、今回の

借り換えを実行したのは良かったかな。



実行は月末。ほんの少しだけですが、返済が楽になります。



あとはAさんだな・・・。本当は本日打ち合わせ予定でしたが、台風が来そうなので

延期にしました。こちらは「奥様と一緒に来て書類を書いて貰いたい」と言っていたので

保証協会さんと何かしら話はついたのだと思いますが、イマイチどうなるかがわからず。

具体的な話はまた時間を作って聞いてこようと思います。



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posted by ひろ* at 08:18 | Comment(1) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年09月23日

東京12棟目の募集がすぐにできない理由。

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東京12棟目の方向性、心の中ではほぼ決まっているのですが、前入居者様と

現管理会社さんとの間で決着してないことがあり、それが落ち着くまでは静観です。



8月に民泊をしていた方からの退去予告があった東京12棟目。8月の終わりくらいに

退去自体は完了しているのですが、管理会社さんと借主さんの間で退去の精算が

まだ済んでおらず、それが終わるまでは次の募集に入らずに様子を見ている状況です。



トラブルの具体的な内容は、まだ解決していないので伏せさせていただきますが、

管理会社さん側にも何となく一定の責任がありそうな気がしているので、私自身は

相談内容に応じてこちらからの譲歩案も出したりしてます。ただ、最終的には決裂して

こんな感じでこうなるんだろうな、というオチは見えてきている状態です。



さて、次の募集ですが、まだ全然行っていません。前述のトラブルがあるため、

それが解決した後で募集開始したいと思っています。それまで機会損失しながらも

待つ理由は・・・管理会社さんを切り替えようと思っているためです。



今の管理会社さんには私も不満がありました。連絡がタイムリーに来ない、行き当たり

ばったりで計画性がない、問いかけに対して期待するのとズレた回答をしてくる、

など。細かい話は過去ブログをさかのぼっていただければと思いますが(代表的なのは

このブログの記事あたりでしょうか)、私の中ではこの管理会社さんを普通賃貸に

してまで継続するのは無しだなと思っています。



ただ、それを早々に通達してしまうと、前述のトラブルの解消に影響が出るかも・・・

という懸念があるため、トラブルが決着したあたりで打ち出そうとしております。



管理会社さんからは、管理費をディスカウントするから普通賃貸でも管理継続を

させてほしいと打診されています。これに対しては、自分で旅館運営するという

選択肢も考えているので、そのパターンの収支と比較しながら検討させてほしいと

伝えております。



実際、旅館での収支計画も東京13棟目の運営会社さんに出していただいたのですが

アフターコロナの時代の収支になれば、そこそこいい感じになりそうだなと感じました。

ただ、直近で稼働が見込めないこと、そして東京12棟目のリノベ資金を融資して

くださった金融機関さんと話をしたところ「資金使途が変わってしまうので・・・」と

やんわりNGをいただいたこと、などを勘案して、旅館案はなくなりました。



今のところは、東京8棟目のペット多頭飼いOKの物件のサテライトとして運用して

家賃をぐっと上げる方向で考えています。管理会社さんは必然的に東京8棟目と同じ

管理会社さんと言うことになります。



この前提で東京8棟目の管理会社さんとは会話をしております。家賃に関しては民泊を

やりたい人に貸す時ほどではないものの、相場よりは高めをキープしたいということで

時間が多少かかってもOKとして、高め家賃で進める相談をしています。



「今回は庭もなく近隣民家も密集しているので、ワンちゃんではなく猫ちゃんを

 ターゲットにしてはどうでしょうか」「騒音トラブルを回避した方がいいかと」



というご意見を東京8棟目の管理会社さんからはいただきましたが、私としては

そこは継続性を重んじ、ワンちゃん中心は変えない方針としたいと回答しました。



確かに、近隣の方との騒音トラブルはちょっと気になりますが、同じ物件のブランドで

かたやワンちゃん、かたや猫ちゃんにするのは仲介業者さんからしたらややこしいです。

今までのブランディングを大きく変える話になってしまうので、あまり好ましくないと

感じました。



入居者様同士のトラブルが発生しないよう、どの家もペットを飼っていてLINEで

やり取りができる環境を作るわけですから、入居者様以外とのトラブルにだけ注意を

払っておけば良いと考えています。



現管理会社さんと前入居者様のトラブルがもうそろそろ解決する(解決と言うよりは

強硬手段に出てお金だけ私に送金する、だと思いますが)ので、そこの道筋が立ったら

管理に関しての通達をして、切り替えをしたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:02 | Comment(0) | 東京12棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年09月22日

入院したから家賃が払えない、と連絡が。

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札幌9棟目で購入時からずっとご入居なさっているおばあさんから、入院したので

当面家賃が払えないというお手紙が届きました。早く治して元気になってくださいね。



札幌9棟目は築古アパートです。購入時点で12部屋中7部屋の稼働率でした。

今は12部屋中9部屋の稼働です。最大で12部屋中10部屋まではたどり着いたものの

テナントがなかなか埋まらずに満室になったことはない物件です。満室になれば破壊力は

抜群なのですが、そうならないのであまり儲かっていません。満室になる想定での

利回りと借入年数なので、キャッシュフローベースではあまり出来は良くないです。



また君の失敗談かい?と言われてしまうかと思いますが、でもまあ最低限の機能は

果たしてくれていると思います。元金均等の10年融資なので、元本はガツガツと

減っています。買ってからもうすぐ2年が経過しようとしていますが、元本は既に

400万以上減っています(2300万借りました)。



買った時と同じ値段で売れれば、手元に現金を残せる状態です。利回り15%で

売却かければ、短期譲渡の税金を考慮しても1000万弱は手元に残るはず・・・。

そんな妄想もしています。あくまで妄想でしょうけどね。

(読者の皆様におかれましては、15%でテナントありのボロ木造物件が売りに出たら

 疑ってかかることをお勧めいたします、札幌9棟目かもしれませんよ・・・)



たぶん、次に物件を買う時に頭金が足りないとかそういう話になったら、この物件を

売りに出して頭金を確保することになると予想します。満室で利回り15%のコースが

良いなあと思うので、とにかく何とか埋まってほしいという思いは強く持っています。

ADでもタンボでもなんでもマシマシするから決まっておくれ〜。



っと、今回はそういう客付の裏事情の話をする場ではないのです。

主役はお手紙をくれたおばあさんです。そっちの話を書こう。



このアパート、購入してから今まで、元々空いていた部屋以外の入退去がありません。

どの部屋も、倉庫利用とかご老人の一人暮らしとか、そういう感じのものが多いので

今更引っ越そうという意欲は恐らくないだろうと思われる人ばかりなのです。

元々空いているお部屋以外はかなり安泰な状態です。是非そのままお住まいになって

いただきたいと思うし、そのためのサポートもしたいと考えております。



例えば、現地を見たら網戸がボロボロで役に立っていないお部屋がありましたので、

入居者様とコンタクトを取って網戸の張替を手配していただけるよう、管理会社さんに

お願いしたことがあります。建物不具合もできるだけこちらから聞き出して修繕するよう

お願いしています。管理会社の担当さんが人間関係作りが上手でマメな人なので、

現地に行って入居者さんを見かけたら話をするようにしてくれています。ありがたい。



たぶん、今回の話もそんな流れの一環だったのでしょう。

管理会社さんのところに、入居者様より一通のお葉書が届きました。



内容としては・・・

・足の手術で入院中

・退院の予定がはっきりしない

・退院まで家賃の支払いができない

という感じだったそうです。



何も言わずに家賃を滞納する人も少なくない昨今、ちゃんと連絡をしていただけるだけで

ありがたいと思ってしまうハードルが極端に低い私でした。わざわざ教えてくれて

ありがとうございます。こういう配慮ができる人であれば、家賃は待ちますよ〜!

戻ってきたらまとめて払ってくださいね。



1階にお住いのおばあさんなので、退院してまだ足の調子が不十分ということであれば

手すりとかくらいはつけた方がいいのでしょうかね。あまり高いものはつけられないけど

ちょっとしたものを玄関につけるとかであれば、こちらから提案しようかな・・・。

おばあさんの体調のことも勿論ありますし、ビジネス目線でも住めなくなったから退去と

言われるより全然良いと思います。検討してみようかな。



おばあさんの健康が早く回復することを心より祈っております。元気で退院されることを

期待しつつ、本日のブログの〆としたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:04 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年09月21日

サラリーマンを辞める時期は延長になりました。

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ゴールに向かって真っすぐ進めばいいのに、どうもその周りにあるものに注意が

向いてしまい、余計なことをしてゴールを遠ざける傾向があります。



先日、不動産を始めた初期の頃からいろいろなアドバイスをしてくれたり勉強会を

開催してくれている大家さんの大先輩と久しぶりに会って会話させていただきました。

開口一番「辞めたいって言ってたよね?」と。そして、辞めるんだったら短い借入の

不動産を今までみたいに買ってちゃダメだと思う、と。ごもっともなお話です。



さすがに私も今この状態で東京の短期借入しかできない不動産を買おうとは思って

いないです。サラリーマンを辞める気がないならそれもOKでしょうけど、今は

辞めるために行動しようと思っているのだから、それに反することはしちゃいけないと。



今年に入ってからは、そういう短期の融資しか引けない物件は買ってないですと

話したところ、それは良かったという雰囲気になっておられました。



さて、昨年の夏前後くらいに、サラリーマンはもう辞めると宣言しましたが、

現時点で辞めている雰囲気はゼロ。一部の友人からは辞める辞める詐欺と言われて

ちょっと恥ずかしい思いをした私です。で、実際のところどうなのよ、という話。



今年中に辞めるのは厳しそうです。目標を来年末に修正します。



一番大きな理由は、今年中に終わるはずだったサラリーマンの会社で従事している

プロジェクトが終わる目処が立たないことです。



会社にとって私はただの歯車で、代替品がいくらでもあることくらいわかってます。

それでも、自分の中でのけじめであったり、納得感であったり。そういうところがあり

やっぱり今やってるプロジェクトを道半ばで放り出して辞めるというのは気が引けます。

残された同僚だって、次の人に引き継ぐのに多大なる手間がかかることでしょう。

私自身も、引継ドキュメントとか作るのはあまり得意でないので、一番他人に迷惑を

かけなくて済む方法は、プロジェクトを完遂させることだろうと考えています。



プロジェクトが延伸となれば、私自身もサラリーマンを辞めることを延伸するのが

自然な選択と言うことになります。ちょっと残念な気持ちはありますが、会社に勤めて

お給料を貰う以上、その期待にできる限り応えたいという気持ちはありますので、

この選択自体は特に後悔もなく自然と行いました。



プロジェクトの稼働がさらに延長となれば、それにあわせてサラリーマンも延長。

保守フェーズもやってねということになったら、さすがに初期だけにさせて貰い

捕手を引き継いでそのままサラリーマンを辞める流れになるかなあ・・・。

延々とやり続けるのはお断りの方向です。



サラリーマンを辞める時期を延ばした理由は、そういう外的な要因が一番大きいですが

懐事情も小さな理由としてはあります。やっぱりキャッシュフローが少なすぎます。

特に税引後キャッシュフローがだいぶ少ないので、もうちょっと工夫をする必要ありと

認識を持っています。



特に無防備なのが仙台法人。ここは融資を受けられるようにきれいな状態にしておこうと

あまり節税など取り組んでいませんでしたが、辞めるとなればもう少し対処しておくのが

吉でしょう。払えば払っただけ融資を受けやすくなるのはわかりますが、今のご時世では

それに見合う頭金も必要になりますし、今は東京法人や個人事業主の短期借入があるので

キャッシュを残せる法人は仙台法人が一番有望ですから。



そして仙台法人で少なくとも1棟は長期融資を引いてCF取れる物件を確保したいと

考えております。せっかく綺麗な決算書を作っているのに、物件が高騰してしまい

購入に至らないケースがとても多かったです。そもそも目線を下げていなかったので

買える物件なんてその基準では見つからないよねという状況。



頭金を入れることを前提にした形で、目戦を下げてもちゃんと回る物件を買う。

そんな方向に最近シフトしつつあります。



札幌でちゃんと中長期的に勝負できて、新築もしくは築浅の物件。

今はそんなものを中心に狙っており、先日は買付の一歩手前まで検討を進めたものも

ありました。結局、他の方がより高い金額で買付を入れたので、話は流れましたが

それなりに人気のある駅のファミリー物件で駐車場も6割分くらい確保できている

築10年程度の物件を表面利回り9%くらいで仕込む形で検討しておりました。

駅から7分という心配要素はあったものの、地元の人みたいに素敵な物件を買うのは

厳しかろうと考え、1つくらいなら基準を下回ってもいいかなという判断でした。



できれば、1〜2棟仙台法人で新築・築浅物件を買って、節税対策も少し行ってから

サラリーマンを辞めるというのが素直な流れかなとも思った次第です。



なので、もうそろそろ辞めるって時期じゃなかったっけ?という問いかけに対しては、

その通りですが出来てませんごめんなさい、という回答になります^^;



時間は有限。あまりグズグズしてても仕方はないと思いつつ、無理をしても仕方ない。

ただ、キャッシュフローが到達してるしてないは置いておいて、サラリーマンの

プロジェクトがうまく終わってくれれば、そこのタイミングで辞めるのは既定路線に

しようと思ってます。多少CF足りなきゃ、アルバイトでもしますよ(笑)



ということで、残念ですが延長戦突入ということで、皆様ご承知おきいただければ

幸いです。ポンコツ大家であることは否定しませんので、失敗例の一つという形で

生暖かく見守っていただければと思います。有能な人になりたーい。



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