既存取引行さんが確変モードに入ったかも？

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既存取引行さんと時間を縫って打ち合わせしてきました。いつの間にかえらいやる気な

課長さんが赴任されてて面食らいましたが、これはチャンスかもしれませんね。



東京法人が結果的にセーフティーネット４号認定される状態になったので、それを使って

既存の融資をコロナ融資に置き換え、金利や保証料などの条件面の改善、年数の延長など

取り組んできました。そして東京法人において最後に残った金融機関さんと昨日ようやく

打ち合わせをすることが出来ました。



この金融機関さんは、２０１０年台半ばくらいに結構お世話になっておりました。

あの頃の担当者さんがすごく良い人で、東京４棟目のリノベ資金融資とか（法人として

ノンバンクさん以外で初めて融資を引いたのはこの金融機関さんです）、東京２棟目の

借り換え提案とか（結局借換元金融機関さんへの義理を重んじて借換実施しなかったので

申し訳なかったのですが・・・）対応していただきました。



ただ、その後の担当者さんとの相性がどうもあまり良くなくて、新規の融資がなかなか

得られず、案件を持ち込んでも木で鼻をくくったような対応しかして貰えませんでした。

支店長の方向性、担当者さんの得意不得意、私の財務状態など原因は様々と思いますが

何となく「ここは新規取引が今後見込めなさそうだなあ」という雰囲気は出ていたので

私も自然と足が遠のく結果になっておりました。



なんとなく雰囲気変わったかな、と思ったのが、今の担当さんが着任された後から。

たぶん、定期の満期とかそんな感じの話で電話があったのですけど、その電話の中で

いろいろと聞き出そうとしている感じがありました。今の借入をうまく置き換える

方法はないか、折り返しの形でもう一度巻き直すとか、と相談したのに対しても

方法を検討するということを仰っていただけましたので、今までの人より感触が

良いなと思った次第でした。



その後、コロナ融資で保証協会さんが既存の借入をコロナ融資に置き換えてくれる

方向性が明確になったので、それを踏まえて再度相談。そして今回、保証協会さんの

申込書を書いてほしいという話になり、昨日お邪魔してきた次第でした。

小さいとはいえ、久しぶりの融資取引ができそうです。



ここの金融機関さんは、設備で返済期間７年の融資を引いてました。これがコロナで

１０年（据え置き１年にしても９年）になれば、返済額が多少軽減されます。



ということで、昨日は法人の代表者である嫁ちゃんも連れて、仕事の合間を縫って

金融機関さんを訪問しました。



先方は担当の方とその上席の課長さんの２名で対応。担当さんが融資の申込とか

定期積金の満期の対応と定期預金への振替などの実務をやっている中、課長さんが

原状のヒアリングという分業で臨まれていました。



課長さんがかなりアグレッシブで、現状の他行さんの借入の金利のチェックをしては

「これは金利高めですけど、肩代わりとか・・・」という感じで攻めてきます。

「ぶっちゃけ、うちのタマになるものがないかと思って」とはっきり言ってました。

こんなに肉食系な担当さんは、この金融機関さんの中では今まで出会ったことがないので

なかなか面食らいました。



ただ、私は条件が良くなったとしても、当初頑張っていただいた金融機関さんに対して

失礼だと思うので、借り換えはしない主義です。あまり期待させても申し訳ないので

先に「借換はしない主義です、不義理になるので」ということは伝えておきました。

数字を求めて渡り鳥を繰り返していると、どこかで行き詰まるような気がしてしまうし

性格的にそれがあまり得意じゃないんですよねえ。



他にもいろいろと決算書を見ながら「保険にも入られて、税金対策もされてそうですね」

と仰っていました。どうやら自社で扱っている医療保険やがん保険を販売したかった

模様ですが、私は既に生命保険も代理店さんから勧められて法人で加入済み。

なかなか提案できるものがなさそうだ、という感じの表情になっておりました。



・・・なんかすごいやる気あるなあ。



そういえば、個人の売上が８月にたまたま２０％ダウンになっておりました。

昨年は買いすぎで稼働率が下がっていたのを一気に立て直したタイミングだったので

売上が右肩上がりになっていたのです。そして、コロナに入って民泊需要が冷え込み

売上が低迷しておりました。そんな状況だったので、どこかで２０％ダウンの月が

出るのではないかと思い、顧問税理士の先生に毎月前年度との売上の対比を出して

貰っていたのです。そして８月分で２０％ダウンになっているのを確認しました。



法人と個人は一体で見られていると思うので追加が出る可能性はあまり高くないけど、

という前置きをした上で、８月の売上で個人でセーフティーネット４号認定を取れると

思うから、それに伴う追加融資の相談を保証協会さんにして貰ってもいいですか、

ということを確認したところ、是非やらせてほしいという回答でした。

こちらも、４号任天を代わりにとって貰えると、他の金融機関さんにも相談しやすく

なるので歓迎です。これはお願いすることにしました。



あと、先方から「物件の購入に関して相談があれば言ってほしい」ということも

言われました。以前相談した時、他行さんが２０年と言ったところを１０年という

回答だったのでお願いできなかった経緯があったこと、築古が多いけどできれば融資は

１５年以上でお願いしたいことなどを相談に乗って貰えるなら、喜んで案件を探して

持っていきます、ということを回答。今なら保証協会さんで設備が１５年で出るから

そういうのを使うことも視野に入れます、という回答でしたので、それだったら

ちょっと探してみてもいいかなあと思いました。



総じて、たぶん期末に向けて数字が足りないから、既存取引先の掘り起こしを

かけているんだろうなという印象を持ちました。積極的に対応して貰えそうだと

感じましたので、また何かあれば声をかけようと思います。



基本的には本部の出す方針に従った姿勢になりますが、支店レベルで見た都合、

支店長さんや担当者さんの性格、支店における数字の状況などで、対応がそれまでと

変わることがあります。他の金融機関さんでも、もうダメだなこれと思って積金の

金額を下げた数ヶ月後に赴任してきた担当さんが超やる気でガンガン融資を出して

くださったこともありました。辛抱してお付き合いを続けることで、何かいいことが

あるということもたまにはあります。



今回の金融機関さんも、そんな確変モードに入ってくれているような気がしましたので

このチャンスに一気に距離を詰めていきたいと思います。



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札幌９棟目の募集条件を見直し。

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札幌９棟目、埋めて売るぞ！というモードがより強固になりました。

というわけで、埋めるために広告料アップ大作戦です。



札幌９棟目、満室にするのに苦戦中です。駅から遠い、築古木造アパート、間取りも

競争力は高くない、というのはわかっていて購入していますので、苦戦すること自体は

覚悟の上でした。ただ、それにしてもねえ。



正直、作戦をミスっているところはあったと思います。今残っている空室は２つで、

テナントと１ＤＫ。ちょうどテナントの上に１ＤＫがあり、１ＤＫは長屋形式で１階に

入口があり、しかもその入口から階段を上るまでの間にテナントと接している壁がある。

この壁をぶち抜いて、テナントさんのバックヤードとして使えばいいんじゃないか。

そのアイディアに固執してしまい、１ＤＫを単品で募集することをしてませんでした。



１ＤＫにも難があり、階段が急なのです。だから、単品で貸そうとすると、メインの

ターゲットになる高齢者の方や生活保護の方だと、階段を上るのが辛いということで

敬遠されそうだな、という思いもありました。だから、テナントとくっつけた方が

引きがいいだろうと思って、その募集戦略にしました。



しかし、その分テナントの家賃が高くなり、固定費が高いことで検索に引っかからず

敬遠されているような印象もありました。試しに分離して募集してみたところ、

テナントの引合がだいぶ増えたということは確認できたので、分離を基本としつつ

必要あればセットで貸します、というスタンスに変更。



この時に、もうちょっと１ＤＫに対して注意を払っていればよかったのですが、

あまり考えずに適当な家賃設定をして適当な募集をしていました。



テナントは問い合わせが増えたものの、結局成約にはなかなか至らず。１度惜しい時が

あったのですが、コロナ禍で出店自体が中断になってしまいました。

そして分離した１ＤＫも、内見数が少ない上に「階段が急」ということでＮＧになる

ケースも散見される状況に。



事ここに至り、１ＤＫの家賃の見直しは行いました。多少問い合わせが増えたのですが

なかなか決め手に欠ける状態が続いています。



この２部屋を埋めて、早いところ売却に向けて動き出したい・・・。

日に日にその思いが強くなってきています。

少しスリム化して手元資金を貯めるべきだよね、と。

物件を買う際の頭金にしてもいいし、既存の借入を少し返済する資金にしてもいいし。

資金は手元にあって困ることはありません。



そんな思いもあり、仲介もやっている札幌７棟目の管理会社さんに仲介業者さん目線で

どうしたら引合強くなりますかねえ？と相談。返ってきた返事は「家賃より広告料じゃ

ないすかね？」と。



立地があまり良くないので、どの層に需要があるのかがわからない。だから家賃を

下げても響かないような気がする。それだったら、入居者さんではなく仲介業者さんに

紹介して貰うよう仕向ける方式で、広告料をどんと積むとかどうでしょうね？

そういう意味合いでのお話と捉えました。



何もしなければ埋まらないんだから、色々試行錯誤してみる価値はあります。

早速管理会社さんと相談して、年内は広告料を倍近く積み上げることにしました。

元の家賃が安い１ＤＫは、相場の広告料が３ヶ月（札幌の家賃安い築古はこれが重い）と

なっていますが、これを一気に５ヶ月に積み増し。テナントの広告料も１ヶ月のところを

２ヶ月に増やすことにしました。



これで反響変わるかな？しばし様子を見ようと思います。



あまりやりすぎると、地域の相場を壊すことになりかねないので、あくまで期間限定の

キャンペーンという形でＰＲしたいと思います。相場を壊すと最終的に自分の首が

締まると思いますので・・・。



今日、早速管理会社の担当さんが、仲介業者さんに営業を掛けてきてくださるとのこと。

このフットワークの軽さが本当にありがたいです。感謝します。



さぁ、満室に向けてレッツゴー！（せめて掛け声だけは勇ましく）



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警察の方が８人出動するレベルの大トラブル！？

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札幌８棟目で警察が呼ばれる騒ぎがあったようです。管理会社さんから電話があり、

詳細伺いましたが、お住まいの方がちょっと病んでしまっているっぽい・・・。



札幌８棟目はコロナ禍の中で空室が急拡大。一時期は１２部屋中５部屋空室まで

空き部屋が拡大しましたが、関係各位にご尽力いただき、今は３部屋空室まで

状況を改善させることが出来ました。コロナで空いた５部屋のうち３部屋までは

入居付できております。１部屋コロナと関係なく追加の退去が出てしまったので、

その分が追加されて３部屋の空室と言うことになります。うち２部屋はさすがに

あまり突っ張っていられないので、家賃を大幅に下げての入居付となりました。

残りはちゃんとした正規の家賃で決めたいと思っています。実際、１部屋は通常の

家賃で決定しております。



決まった３部屋の内訳は、倉庫利用が１部屋、新婚さんが１部屋、法人さんの借上が

１部屋という構成。倉庫と借上については、家賃をそれに見合う金額に下げての

入居付と言うことになりました。



あと２部屋の２ＤＫと１部屋の１Ｒが残っているので、これを何とか早く決めたい。

そんな思惑はあれど、あまりきちんと動けていなかったというのが正直なところ。

一応、懇意にしている仲介業者さんには情報を撒いたりしていますが・・・。

もっと真剣にやらんといかんですね。もう少しやれることを考えよう。



って、今日はそういう話じゃなかったです。管理会社さんからトラブルの電話が

かかってきてしまった話をするんでした。



管理会社さんの社長から着信あり。仕事中だったので電話に出られなかったのですが

ＬＩＮＥにも同時にメッセージが入っていたので、そっちの通知内容をちらっと見ると

「○月○日札幌にいらっしゃってませんよね？警察からオーナー連絡先を聞かれました」

といった感じのメッセージでした。警察がオーナーの連絡先を知りたがっているとか、

ろくな事案じゃないな・・・。ちょっと憂鬱でしたが、話を聞かないわけにも

いかないので、昼休みに管理会社さんに折り返しの電話をしました。



どうも話によると、法人さんが借上しているお部屋の入居者様がひと悶着を起こしたと

いうことで、警察官が８人（！）も出動する騒ぎになったようです。で、その中に

喧嘩を仲裁するような動きを取っている人がいたという話で、その人の連絡先を

知りたいということだった模様。なるほど、私が仲裁したのではということで

警察の人は私の連絡先を知りたがったのでしょうね。



仲裁してないからー！私、その日東京にいましたからー！



管理会社さん曰く、その後の調べて仲裁した人は借上している法人の関係者と

いうことがわかりましたので、オーナーじゃなくてその人の連絡先を伝えている、

ということでした。



とりあえず警察の方の関係は収まったのは良かったのですが、警察官の方が８人も

出動する身内の内輪もめって、どんだけ激しいもめ方したんだよと・・・。

危ない臭いがするので要注意ですね、という慰安層を管理会社さんが持たれたので

少し気をつけてみていかないとだなあ、と思った次第です。



・・・これで話が終わればよかったのですが、そうは問屋が卸しませんでした。



翌日、また管理会社さんから着信がありました。また仕事中で出られなかったので、

またＬＩＮＥの通知をちらっと見ると、「○○○号室の入居者さんやはりヤバい感じが

します。今日もトラブルありました。」という雰囲気のメッセージがちらっと。

うーん、仕事中に気が重くなる連絡だなあこれ。



昼休みの時間にＬＩＮＥでトラブルの詳細を伺うと、２４ｈサポートに「クロスの

浮きが気になる、建築系には詳しいがこんな仕事はおかしい、今すぐ張り替えろ、

という連絡があったそうです。確かに２４ｈサポートのサービスは提供していますが

先にサブリース先の法人さんに話をするのが順序としては正しいよねえと・・・。



管理会社さんから法人さんにこのような連絡があったということをお伝えしたところ

今入居している方は精神的に安定しないことが多くなってきているので、入れる施設を

探しているところだという話だったそうです。



管理会社さん的には、事件が起こったらと思うと不安だとのこと。ごもっともです。

法人さんもどのくらい真剣に施設を探してくれているのか・・・。喧嘩の仲裁に

やってくるくらいなので、管理放棄をしていると言うことはなさそうですが、

いつまでのこの人が入っていると他の部屋にも悪影響が出そうなので心配です。



筋違いとは思いつつ、この法人さんと懇意にしていて家探しを手伝っているという

札幌１０棟目の管理会社さんのうちの物件の担当の方に、今回の話をしておきました。

「これは酷いですね」「うちの担当に伝えて法人さんに対処するよう伝えます」と

言っていただき、賃貸部門の法人担当の方経由で法人さんに対応を促していただく

ことができました。退去させるということで進んでくれるようです。



退去＝借上終了になるのかを確認したところ、そうではないということでしたので

その点も安心材料ですね。また空室が増えるとか困りますから。



ということで、何やらまたきな臭い感じの話がありましたが、一応改善の方向で

進んでいるので少し安心しました。いろいろありますねー、賃貸経営。



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札幌５棟目にもお申込受領！ありがたし。

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札幌６棟目、速攻で満室に返り咲きになりそうです。申込いただいたと連絡ありました。

問い合わせたくさんある、という言葉は伊達じゃなかったようです。



昨日のブログでちらっと「他にも申込を貰った部屋がある」ということを書きましたが、

今日はその話題です。部隊は札幌６棟目。先日空いたお部屋に速攻でお申込をいただき

あっさりと満室に返り咲きました。そんなにパフォーマンス良かったっけ？この部屋。

嬉しい誤算です。



札幌６棟目は先日退去立会が完了したばかり。前回お申込いただいた方は残念ながら

ご家庭の事情もあり３ヶ月での退去となってしまいましたが、それゆえにお部屋は

綺麗に使われており、特段内装の必要はないといったところでした。せめてもの救い。



管理会社の担当さんは「問い合わせはあるのですぐ決まると思います」との発言。

彼はサービス精神がとても旺盛な方です。前職も営業マンだったし。ですので、

悪気はなく若干のリップサービスが入っているんじゃないかと思って聞いてます。

札幌９棟目も「テナントは毎日のように問い合わせが入ってます」と言ってますが

未だ決まってないですしねえ。

（この件に関しては後で資料を見せて貰ったら、レインズ的なサイトで毎日資料が

　ダウンロードされてる、というだけでした。間違ってはいないけど・・・笑）



ですので、今回の「問い合わせ多いです」もどこまでのレベルでそれを言っているかは

わからないなあと思っていました。



ただ、空室になったら内見の問い合わせがあったという具体的な話は一ついただいて

いましたので、今回はあっさり決まるのかも、という予感がなかったわけではないです。

その具体的な問い合わせは、８０代の高齢のご夫婦の内覧は可能か？というもの。

パッと聞いた感じ、大丈夫かなー？と不安になりますが、ご夫婦なので孤独死ってことは

ないだろうと言う想像は出来たので、ＯＫの方向で回答しました。



ただ、何も考えずに受け入れるのもなあと思い、高齢者賃貸に詳しい方に話を伺ったりも

しました。近所にお子様などの面倒を見てくれる近親者の方がいたり、ケースワーカーの

方がいたりする場合は、見守りサービスなど併用しつつそういうキーマンになる方の

連絡先を押さえれば、問題が起こっても対処できますよ、ということを教わりました。

なるほど、もし申込が来たらそのパターンで対処しようと思います。感謝感謝。



そして退去から数日が経過したある日。管理会社の担当さんからＬＩＮＥにて

メッセージをいただきました。



「入居申込いただきました」



有言実行！ありがとうございます！ちょっとでも疑ってしまいごめんなさい！



この物件、駅からは遠いものの立地は悪くない場所で、２ＬＤＫという間取りも

ニーズにマッチしています。でも、駐車場がないという致命的な弱点がありまして、

結果として車の利用がない生活保護の方がメインターゲットになっております。



今回のお申込も、生活保護の方でした。８０歳近いお母様と同居される息子さんの

お二人暮らしで、契約主は息子さんと言う形になります。生活保護ということなので

家賃滞納もないでしょうし、保証会社さんさえちゃんと通ってくれれば問題はないかなと

思う次第です。



稼働率も低空飛行の中、こうやって退去後すぐにお申込をいただけるのはありがたく、

頑張っていただいている管理会社さんに深く感謝いたします。



現在、空きがあるのは札幌５棟目、札幌７棟目、札幌８棟目、札幌９棟目です。

札幌８棟目と札幌９棟目は心配なのでフォローを手厚く、札幌５棟目は物件の

スペック的には心配ですが、管理会社さんが優秀なので放置でもいずれ決まると

思います。札幌７棟目は管理会社さんもスペックも安定なので問題ないでしょう。



こうしてみると、いかにして札幌８棟目と札幌９棟目を埋めるかが勝負ですね。

大々的にキャンペーンでも打っちゃおうかしら？



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札幌９棟目、思ったより早くお申込いただくことができました。

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札幌９棟目、よくわからないキャンセルがありましたが、割とすぐお申込が入りました。

酷い部屋ですが、激安にしているので地元以外の人からの引合が割とある模様です。



札幌９棟目。過去には外壁が落下する事故もあったなかなかアレな物件です。

築年数が古く、間取りも古くて競争力に欠けることは否めません。



空室は３室あり、テナント１室、１ＤＫ１室、１Ｒ１室です。

それぞれ難があり決まりづらい状態になっています。



テナントはせっかくのナイスな幹線道路沿いの路面店の立地を活かしきれないＰ無し。

正直、駐車場あればとっくに決まっている物件だと思います。近隣で借り上げできる

駐車場を探していますが、これが本当に見つからない・・・。参りました。



１ＤＫは２階のお部屋で１階が入口の長屋形式。この１階から居室にあがる階段が

かなり急なので、高齢の方が入居を渋るというのがネックになっております。



個人的に一番問題と思っているのは１Ｒのお部屋。

和室だし、三点でもユニットでもないバストイレ一緒（在来工法の桝風呂のタイル部分に

無理やり便器をつけている）だし、ワンルームだし。私が学生の頃住んでいた物件に

そっくりです。そういう意味では懐かしさすら感じるのですが、賃貸経営という観点では

そうも言ってられません。



難易度見合いで、１Ｒのお部屋はもはや限界を超えている激安価格で賃貸募集してます。

こんなに安くしたら本来なら採算合わないよねと思うくらいの値段ですが、どっちみち

競争力もないわけだし、とりあえず埋めておこうという感じですね。

元々の想定表面利回りは高いので、値下げの余地のある物件です。



ということで他の２部屋も気になるのですが、やっぱり条件が悪すぎる１Ｒを早く

やっつけたいと思い、安くして募集開始。結果として、ここは一番引合がある部屋に

なってしまいました。そして申込を入れる方はいずれもセカンドハウスや事務所という

常にいるわけではない業態の方ばかりになりました。



前回、施設賠償責任保険まで入金したのにそのままフェイドアウトされた方が

おりましたが（その後確認したら契約書はまだ返送されていない状況だったようで

契約が成立していませんでした、よかった）、その後募集を再開したところ、

またまた申込が入った次第です。さすがに、札幌市内でＳＵＵＭＯで検索して

安い順に並び替えたら一番上の方に来るくらいの家賃に設定したら、引合ありますね。



今回は道外の法人さんに勤める社員さんで、出張時のホテル代わりに利用するとのこと。

光熱費とか含めても、３回以上出張するなら充分ペイするお値段と確かに思います。

この手の申込はちゃんと家賃も払ってくれると思うので、好ましいですね。



ただ、現地見ないで写真だけで申込をしていると思うので、大丈夫かなという不安は

ありました。保証会社さんを通して貰うことを条件にして様子見。



そしてその後、管理会社さんより無事に保証会社さんの審査も通過し、契約金も

入金されたという連絡をいただきました。うん、良かった。これで１室埋まったぞ。

残りは２部屋ですね。



また後日ブログネタにしますが、札幌は他にもお申込をいただいたお部屋があり、

一応空室は減少傾向です。とはいえ、それでも６２室中８室の空室があり、稼働率は

９割に満たない寂しい数字です。札幌９棟目が一番条件をいじる余地があると思うので

家賃の調整など色々やってみたいと思います。



とにかく、１室決まってよかったです。他の空室も続々続いてくれますように。



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