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札幌の新築〜築浅を買おうとしている件、まずは金融機関さんへの事前相談をしてます。
なかなか道は険しいのですが、１行今のままでも応じてくださるところが出てきました。
現在、私は個人事業主と２つの法人（仙台法人、東京法人）を持っている状態です。
本来なら、以下のような意味づけをして運用しようとしています。
東京法人
東京の物件を保有する
仙台法人
札幌・仙台の物件を保有する
個人事業主
その他地域の物件を保有する
手離れが悪く、ホールドの可能性が高いもの（主に借地権）を保有する
とはいえ、様々な都合もあり、綺麗にその運用は今は出来ておりません。
東京法人
東京・富山の物件を保有する
（一部借地権も混在）
仙台法人
札幌・仙台・千葉の物件を保有する
個人事業主
札幌・東京の物件を保有する
（一部所有権も混在）
法人の売上を増やしたい、既存取引行の審査の都合で切り分けの通りにできない、
融資審査がそっちの法人でしかＯＫ出なかった、切り分けを考える前に購入しており
今更移動は難しい、などの理由があり、想定通りになっていない状態です。
多少うまくいかないのは仕方ないこと。基本方針がないと、今の状態が希望通りなのか
そうでないのかの判断が自分でもできなくなるので、そうならないよう考えているという
程度のことです。
なんで冒頭こんな話をしているかと言えば、金融機関さんを開拓する作業の中で
そういった質問が出たからです。確かに、東京に住んでいて東京以外の複数の地域を
購入していて、しかも法人は仙台と東京にあって、でも札幌の物件を買い進めたい、
とか言われたら、何がなんだかよくわからないですよね（汗）
札幌には地縁も何もなかったのですが、当時の不動産業者さんの提案に乗って購入。
当時は初心者ゆえ、数字さえ合えばＯＫと思っていました。地縁は無視して購入したけど
どこが賃貸需要が良いとかそんなの全然わからなかったし、考え方も常識も違いました。
そんなわけで、埋めるのに大変苦労をした覚えがあります。
それでも、なんとか現地の業者さんや大家さん仲間に助けていただきながら、
ここまで死なずにやってこれました。知識もだいぶつきました。粘り強く諦めずに
動き続ければ、何とかなるものです。ご支援いただいた皆様、ありがとうございます。
そんな札幌の市場に、今までと違う形で参入することを決めた私。
（この記事にも是々非々で色々なご意見をいただきました、感謝致します！）
築古を買うと、確かに利回りは高く収益が期待できます。しかし、高利回りであると
いうことは、それだけのリスクがあるということ。立地、間取り、設備、築年数・・・。
そしてその不人気要素は家賃の下落圧力となり、安い家賃しか払うことができない客層に
リーチすることになります。結果、あくまで一般論としてですが、滞納リスクや
トラブルリスクが高まる方向になります。また、建物や設備が老朽化しているので、
当然ながら修繕リスクも高まります。
結果、空室が埋まらないとか、修繕でコストが出ていくとか、そういうことが起こって
期待していた収益に届かない、でも返済は短めで期待していた収益が得られる前提で
返済額が決まっているのですから、手元にお金は残りません。
別に悪いことばかりではなく、借入が短期なら金利も少ないので強制積立貯金状態になり
結果として財務諸表における資産が増えることになり、Ｂ／Ｓは良く見えると思います。
ＣＦを得るための物件、ＢＳに寄与する物件、など自分なりに目的を見いだせていれば
それでいいのだと思います。
私の場合は、東京の物件や個人で持っている札幌の物件に築古が多いので、ＣＦ目線だと
規模の割に少ないという状態になるので、少しリバランスしたいと思っております。
なので、ＣＦをもう少し増やすまでは築古は積極的には検討しないつもりです。
ＣＦが希望水準に乗っかったら、また築古を買ってリバランスする想定です。
話がちょっとズレましたが、結局期待利回りはリスクとの兼ね合いで決まります。
新築でも立地が微妙であれば埋まらないかもしれないので、期待利回りは高くなります。
それを好立地と同じようなスピードで埋められるなら高利回り物件と呼べますが、
それができなければ期待利回りは絵に描いた餅。それであれば、多少収益性が低くても
間違いのない立地で間違いのない企画で進めたいです。その方が長期的に見て安心。
（いつの世においても、良い物件は高いものだ、と某船長が仰っておりました）
そんな考えで新築や築浅の物件を探している、と、色々な金融機関さんに伝えました。
既存取引行は勿論のこと、つてを頼って紹介で新規金融機関さんにもあたりました。
札幌にしか支店がない金融機関さんは、私が札幌に住んでいれば対応できるという回答。
会社員にとってはちょっと現実感がない話です（でも最近ずっとテレワークなので
コロナ前に比べたらやれるような気もしています）。
そんな中で、既存取引先の仙台法人のメインバンクさんが久々に動きを見せました。
こちらは義母経由で聞いて貰っているので伝聞になってしまいますが、札幌でも
検討はできると言い出したようです。
こちらの金融機関さんは、当初札幌でも融資しますと言っている時期がありました。
（札幌にも仙台にも支店があるため）
しかし、ある時期から姿勢が変わり、札幌への融資は本部がいい顔をしないという理由で
あまり積極的に話に乗ってきてくれなくなりました。当時の担当者さんから「札幌ばかり
持ってくるなら、担当を札幌支店に変えた方がいいのでは、と本部から指摘されて
しまったので、しばらく札幌はご容赦いただきたい」と言われたので、本部と言うより
支店にそのアレルギーが残ってしまったのではないか、と勝手に予想しております。
そしてその状態が何年も続いていました。
しかし、今回義母から問い合わせをして貰ったところ、検討可能と言う回答が
かえってきたようでして・・・。アレルギーを持ってる担当さんが異動になって
ニュートラルな状態になったのでしょうか。内情まではわかりかねますが、何にしても
姿勢が転換されたことは非常に喜ばしいことです。
融資期間はＲＣであれば３５年から経過年数を差し引いた期間だということでした。
金利も１％前半ですので、新築案件であれば充分にメリットがあると考えます。
今の状態のままでもやってくれるという金融機関さんが現れたのはとてもありがたし。
ここを最優先に検討して、どうしてもＮＧだったら次の手を考えようと思います。
サラリーマンの仕事を辞めたら、夏は札幌、冬は東京みたいな生活をしたいと常々
考えていたので、今回のテレワークを期に会社と話をして、このままテレワークを
前提にして多拠点生活を検討してもいいのかもしれません。融資にも好影響だし。
（その場合東京サイドの融資取引に影響がある？という懸念はありますけどね）
何にしても、検討いただける金融機関さんが出てきたことにより、あとは業者さんに
具体的な案件を出して貰うだけということになりました。何かいいもの出てくるかな？
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