現在１０位です。お盆休みも終わってしまいました。あうー。
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空室がなかなか減ってくれない札幌物件の空室対策として、懇意にしている業者さんに
独自に空室情報を配信してみることにしました。
札幌物件は現在、札幌５棟目が２部屋、札幌６棟目が１部屋（退去予告）、札幌８棟目が
３部屋、札幌９棟目が３部屋という状況です。６棟６２室中、空室は９部屋。札幌だけで
見ると、８５％程度の稼働率ということであまり芳しくありません。
私の持っている物件は、利回りが高いけど古くて埋めるのに時間がかかるものが多いため
いかに早期に埋めるかが期待利回りに近づけるための努力として必要となります。
努力しないで放置すると、期待利回りが低いけど、築浅でファミリー間取りだから
入退去が少なくあまり苦労しない札幌７棟目と、結果として収益性が変わらない、
むしろ築古は融資が短いのでキャッシュフローベースではかえってよろしくなくて、
返済期間が短い分強制貯金状態になっているような気がしております。
ちゃんと収益を得るためには、築古であっても早く決める努力が必要と思います。
札幌１〜３棟目を持っていた頃は、自分で仲介業者さんを回るなどの努力をして
おりましたが、ここ数年はそれをサボっています。サボっていてもある程度時間を
置くことで決まるから、と思っていましたが・・・。前述の通り、それだとＣＦ的には
あまり面白くないわけです。ここはもうひと頑張りして決めにかかるべきです。
では何をするか。初心に立ち戻り、空室情報を配信することをしてみようと思います。
お会いする業者さんに、空室の一覧ってないですか？と聞かれることがあります。
うちでも客付やってるのでエリアが合えば走客しますとか、ネット掲載しておきますとか
（札幌は元付以外の業者さんが独自にネット掲載することが当たり前の土壌なのです）
そういったありがたいことを申し出てくださる方もいらっしゃいます。
また、エリアは札幌市全域で仲介やってますという方とも知り合う機会があります。
やはり情報があれば機会あれば提案していただけるということをお申し出いただく
ことがあります。
大変ありがたいと思っているのですが、今まではそれをまとめた情報をどこにも
持っておらず「今空いているのは○○と・・・」みたいな感じでしか伝えられて
おりませんでした。この時に、満室になっている物件のことも伝えて認識して貰い
いずれ空室が出た時に対応いただけるような仕組みが必要だよね、と思います。
また、購入したところが望むなら、そこに管理をお願いするスタイルなので、
購入元が変わると管理会社さんも変わります。鍵の管理とかも全然違います。
そしてたまに、業者さんの間での情報掲載サイトに、鍵の所在が「問合せ」となっている
管理会社さんもありまして・・・。それもまた機会損失になります。
そういうことを考慮すると、自分の保有物件の空室状況をまとめた一覧表を作って
定期的にそういった気にかけてくださる業者さんに配るのが良いだろうと思いました。
ただ、注意しないといけないのは、管理会社さんに迷惑をかけないかという点です。
各管理会社さんの仕事の邪魔になることをしてしまうのは避けなくてはなりません。
そこで、まずは私が一覧を作って、実際にそれを管理会社さんに見ていただくことに。
物件一覧を作り、物件ごとに空室の部屋番号と間取り、キーボックスの番号を記載。
あと管理会社さんの名前も記載しました。
この状態で試しに見ていただきましたが、やっぱり意見は色々出ました。加筆すべき
情報であったり、運営的に問題が発生しないような配慮であったり。
一番多かったのが、申込が管理会社さんとオーナーとの両方に行ってしまい、
順序の管理が出来なくなるのではないか、というところでした。ここは私の一覧に
「申込は管理会社様へ、私は事前相談のみ」の一文を加えることで解決させました。
それから、管理会社さんの電話番号も入れた方がいいという意見もいただきました。
それは確かにそうですね。これもさくっと記載。
利用可能な保証会社さんの情報もあるといいということでしたので、各管理会社さんに
確認して追記しました。
広告料や家賃なんかも入れたらいいのではという話はありましたが、そこまではせず
それはネットを見て貰うことにしました。
あと、どのくらい各物件交渉がきくのか？というところの雰囲気を察することが
出来るようにしてほしいという声も。私の札幌での保有物件の中では、札幌７棟目は
そんなに無理をしなくても決まりますが、札幌９棟目はかなり交渉をきかないと
決まりにくいと考えられます。その辺の空気が読める資料にするといい、ということを
助言いただきましたので、物件ごとに交渉できる度合いを◎○△で表現しました。
バージョンアップ版を改めて管理会社さんに見せて、ＯＫをいただくことができたので
次は配信先のリストを作って流そうと思います。ＬＩＮＥグループを作って、そこに
ＰＤＦを流す感じで今のところ検討中。最初は数名のみになると思いますが、今後は
仲介をやる可能性がある方にお会いしたら、グループに追加させてほしいと声をかけ
適宜追加していこうと思っています。
これで多少早く決まるようになればいいのですが・・・。
何事もやってみないとわからないので、まずはこれで走ってみようと思います。
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