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サラリーマンを辞める準備として、札幌の新築〜築浅物件を真剣に狙いはじめました。
銀行さんとも会話しながら、戦略的に購入を進めようと思います。
コロナ禍で先が見えない２０２０年も後半に入りました。今年の目標はサラリーマンを
辞めても大丈夫と思える状態にすることでしたが、今の段階でまだその目標に対しては
道半ば。コロナ関連の借入は増えて、物件は特に新規購入しておらず売上規模も
増えておりません。キャッシュフローも特に変化なしです。
そんな中、自分が今置かれた状態を考えながら、次に何をするかを私なりに考えました。
結果として、サラリーマンを辞めるために必要だと思ったことは「新築もしくは築浅の
物件を購入する」こと。その候補は札幌もしくは富山という結論になりました。
ここに至る過程をつらつらと書いてみようと思います。
私は目の前のことをパワープレイでやっつけるのは得意ですが、長期的な行動計画を
作るのがかなり苦手です。真面目にサラリーマンを辞めようとするなら、外部の力を
借りて作戦を練った方がいいのではないか、ということは前々から思っておりました。
自分で考えるのに限界があるなら、第三者に現状分析をして貰い、助言を乞う。
そして戦略が確定すれば、買い方も行き当たりばったりにはならないでしょう。
じゃあその第三者って誰がいいのよ？というところが定まらなかったのですが、
大家の会の仲間に最高の適任者がいらっしゃいました。先方からのご厚意で、
キャッシュフロー分析しますよと申し出ていただきましたので、お願いした次第です。
個人事業主、東京法人、仙台法人の３つを分析して貰った結果は・・・
・債務償還年数は２０年以下で非常に良好
・加重平均残存耐用年数が短い（築古が多く減価償却が早晩切れて税引後ＣＦ悪化懸念）
・利回りの割にＣＦは少ない
→債務償還年数からも見てとれるように融資期間が短い
→小さい金融機関との取引が多いため、調達コストの関係で金利が高い
・賃貸業のＣＦが不足する分を売却益で稼いでいる構図、買取再販屋さんの財務に類似
・減価償却の残も少なく、今後税負担が増大すると見込まれる
・一部の返済が終わる１０年後くらいには余裕が出てくる
心当たりもありますし、納得のいくことばかりです。そして私が想像していた以上に
税引後キャッシュフローが少なくてびっくりしました。
うわっ・・・私のＣＦ、低すぎ・・・？
↑昔あったよねこの広告
同じ不動産投資家の立場の彼からいただいた提言は
・資金調達余力が大きい仙台法人で、融資を使って賃貸業のＣＦを拡大するべし
その際、耐用年数が残っているものを購入し、加重平均残存耐用年数を延ばすべし
（必要なら法人代表変更や移転も視野に入れると良い）
・個人→法人への売却によって再度減価償却を生み出す
・いっそリノベ再販も事業の一つの柱にしちゃえば？
といったものでした。
サラリーマンを辞めよう、と考えている私からすれば、やはり賃貸業のＣＦの拡充が
重要です。そして加重平均残存耐用年数を延ばそうとするなら、新築か築浅を購入して
長期の融資を引いて返済比率を下げた形での組み立てが必要であろうと思いました。
仙台法人は客観的に見て良い決算書になっているので、融資は得られるだろうという
見解でした。仙台法人、２０１７年に札幌７棟目という大きな物件を購入した以降は
札幌１０棟目の戸建を現金で買っただけ。融資取引はしておりません。
節税もさほどしておらず、税金もそこそこに支払っております。
この法人に資金調達余力があるのは確かに納得です。
しかし、仙台にある物件を買うなら良いのですが、仙台は買いたいと思える物件情報が
少なすぎます。私が単に業者さん開拓できていないだけというのもあるのですが、
市場環境を見ても物件が高止まりしている状況で、非常に買いづらいのです。
仙台の法人なので仙台で物件を増やせれば一番良いのですが、なかなか難しいです。
では、仙台にこだわらずに、私の投資対象エリアを幅広に眺めてみましょう。
新築もしくは築浅を想定して、どの地域ならメリットがあるかです。
東京・・・勿論ここでできれば最高ですが、価格は高く利回りは低いです。
流動性は高いので出口は取れると思いますが、購入に際し多額の自己資金が必要です。
残念ながら、私にはその資金力はありません。また、今までは小さい築古リノベ物件を
探していたので、その分野の案件発掘能力は長けていますが、新築や築浅となると
新築用地探しのノウハウも学ぶ必要があり、時間がかかると思われます。
札幌・・・以前より利回りは下がっていますが、それでもＲＣ新築で７％中盤は出ます。
しかも札幌には「企画屋さん」がおり、自分で土地探しをしなくても企画屋さんに
お願いすることで、土地とプランをセットで提案していただけます。すぐに取り掛かれる
スピード感は魅力です。築浅ＲＣも８％〜９％程度で見かけますので、多少の自己資金を
入れることで充分回せると思います。グロスの金額も東京に比べて小さくなりますので、
自己資金の絶対額が少なく済むのも高得点。
富山・・・木造新築１０％が叩き出せる驚異の土地柄。木造なので融資期間は短めですが
そのデメリットは利回りで解消させられるでしょう。あまり大きな物件は存在せず、
１億を超えるような物件はほぼありません。小ロットで安全に始められ、自己資金の
絶対額も少なく済みます。ただ、金額が小さいので拡大スピード重視だと少し弱いなと
思うことと、優秀な投資家さんが日夜しのぎを削り土地探しをしているお土地柄につき
よそ者がふらっと探し始めたところで、百戦錬磨の地元民の皆様に勝てるわけがない、
というのは難点です。
（吉川さん、ニーノさん、富山１棟目満室にしたら売って土地を買えるだけの自己資金を
作りますので、新築建てられる土地情報をください・笑）
こうして並べてみると、一番時間がかからずに問題点を解消できるのは札幌であろうと
考えるのが妥当と判断するに至りました。次点は富山ですね。
融資を引きやすい体質の仙台法人の調達余力を使い、札幌で新築もしくは築浅のＲＣを
購入して、賃貸物件から得られるキャッシュフローを増加させ、サラリーマンを辞めても
問題ない水準に持っていく。基本方針は固まりました。
明日のブログで、具体的にどうやって融資を獲得するかについて書こうと思います。
引っ張るわけではなく、単に長くなってきたなあと思ったので・・・。
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