現在２０位です。梅雨明けしましたね。晴れ間が広がると気持ちがいいです。
応援クリックよろしくお願いします→
覚悟はしていましたが、いよいよ来てしまいました。東京１２棟目退去予告。
民泊目的で借りられている部屋なので仕方ないと思いますが、頭が痛いです。
私自身は自分で保有している物件で民泊はしておりません。先日旅館業法に則って
許認可を得た東京１３棟目はホテルなので別枠として、住宅宿泊事業法に沿って
申請した民泊を自分自身で運営はしていないです。
なのになぜ影響があるか。民泊をやりたい人向けに、ちょっと高めの家賃で賃貸する、
ということをいくつかの物件でやっていたからです。具体的には、札幌８棟目、
東京２棟目、東京１１棟目、東京１２棟目。札幌８棟目と東京２棟目は個人で
保有しており、東京１１棟目と東京１２棟目は東京法人で保有しております。
民泊したい人に貸していた影響はなかなか大きかったです。
札幌８棟目は民泊向けに貸していた５部屋が全て退去になり、家賃を１万円以上下げて
２部屋申込、５０００円以上下げて１部屋申込（こちらは通常家賃から若干の指値です）
と言う感じで、まだ２部屋空室がある状態。
東京２棟目は家主滞在型民泊の前提で家賃設定していましたが、民泊を辞めるので
通常の住居賃料にしてほしいとのお申し出を受け、１．５万円ダウンで契約更新。
東京１１棟目は２部屋のアパートですが、２部屋丸々借りてくださっていたのが
両方退去になり、１．５万～１．７万ダウンで通常賃貸に変更となりました。
素早く決まっただけでも御の字でした。
東京１２棟目だけがまだ退去予告せずに頑張っていたのですが、・・・
この週末、とうとう来てしまいました。退去予告。覚悟はしてましたけど、キツイ。
東京１２棟目が苦しいのは、普通に貸すと恐らく利回り１０％を切ってしまうこと。
リノベ費用が想定より少し高めだったこと、あれこれいじった結果賃貸できる面積が
想定より少し減ってしまったこと、調子に乗って買っていた時期だったので、普段の
基準より若干高値で買っていること、といった要素が複合的に絡み合い、思いのほか
収益が出ない構造になってしまっています。いつもなら利回り１０％以上が基準ですが
この物件は１０％を少し切り、９％後半という数値です。その上リノベ費用の融資の
金利も微妙に高いという難点があります。
なので、もう少し高い家賃で頑張ってほしかったのです。民泊用途想定なら、当初想定の
賃料より１．５万～２万くらいは高く貸して貰えます。だから１０％も大きく超えて
いい感じだったのですが・・・。まさかのコロナですよ。はい。
この第一報が届いたのは土曜日でした。管理会社さんから木曜日に着信があったのですが
私がサラリーマンのお仕事で電話に出られず、ようやく折り返したのが土曜日でした。
退去となってしまったことを告げられると同時に、提案として普通賃貸で募集を
させていただいた上で、継続で管理もお願いできないか、という相談を受けました。
東京１１棟目の時は、普通賃貸にするならいつもの管理会社さんに管理変更しますと
お伝えして実際に管理変更していたので、今回はできれば管理物件として東京１２棟目を
キープしたいという気持ちがあったのだろうと推察します。
「上席に確認済です」と言う形で伝えらえたのは、通常５％の管理費を○％まで
引き下げます、というご提案。管理をお願いした時は「民泊ではなく普通賃貸にする際は
管理変更で構いません」と仰っていたのですが、一度管理を取ると手放すのが勿体なく
なってしまったようです。まあ気持ちはわかります。
それから、条件として先方が伝えてきているのが「家具家電はできればそのまま
置いていきたい」ということ。片付けるにも費用がかかるから、その手間を省きたい、
というご意向があるのでしょう。
さて、ここで私がとれる選択肢は以下の３つ。
①現管理会社さんで賃貸募集する
②いつもの管理会社さんで賃貸募集する
③宿泊事業を引き継ぎ、私が運営する
正直なところ、①にする可能性はあまり高くありません。管理費が安いことよりも
安心して任せられることを求めたいです。残念ながら、こちらの管理会社さんの
管理能力は疑問符がつく部分がこれまで多々ありました。あまり安心してお任せを
できる感じではない、というのが正直なところです。
ただまあ、単にサヨウナラではちょっと申し訳ないから、もし②で賃貸にするなら
元付を新管理会社さんと元管理会社さんの２社にする、くらいの配慮はするつもりです。
②が一般的な選択肢と思いますが、賃料査定して貰うと私の想像していた以上に
渋めな数字。そうなんですよねえ、面積が思ったより狭くなってしまっているので
坪単価考えると渋くなるんですよ。
あとはどう付加価値をつけるか、ですね。家具家電付き賃貸で家賃を伸ばせるのか、
あるいは東京８棟目と同じでペット多頭飼い路線でいくか。幸い、ペット可物件は
現在満室で、東京８棟目と東京１２棟目は徒歩１０分くらいの距離です。グループ物件と
いう形で運用すれば、家賃相場も引き上げられるでしょう。これは検討の余地ありです。
③はダークホースですが、ここまで民泊で運用されているのだから、そのまま引き取って
自分で民泊を継続するというのも一案だと考えます。当面は利益は出ないですが、
コロナ禍が落ち着いた頃合いには大きく利益をもたらす可能性があります。
東京１３棟目も、ぽつぽつと予約が入るようになってきました。家賃まで稼げずとも、
若干儲けが出るなら維持は出来ます。そのルートも検討できるなと。また、もしここが
民泊ではなく旅館業法に則った宿泊施設にできるのであれば、化ける可能性はあります。
３６５日宿泊可能な方が当然利益は伸びる可能性があります。
この点、東京１３棟目の運営会社さんに相談したところ、早速行政書士さんと連携を
とってくださいました。結果、１点だけ気になる点があるので本日区役所に確認を
してみないといけないものの、旅館業法の許認可を得られる可能性は高いとのこと。
もしそのルートが取れるなら、ひとつの可能性として検討しても良いなと思いました。
消防設備も導入されているので、行政書士さんに支払う手数料くらいの負担で旅館に
できることになります。これはなかなか悪くないかも。
今のところ②か③にしたい気持ちですが、③の許認可関連次第ですね。民泊でしか
運用できないとなると、イマイチかな～。ブログ読者の皆様でしたらどうするだろう。
応えは十人十色なのでしょうけど、興味あります。
というわけで、退去自体はとてもガッカリですが、何とか賃料を伸ばす方策を考えて
話を進めていきたいと思います。後ろを向いても仕方がない、前を向いて頑張ろう。
ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには
お帰りの前にこちらをクリックですよ！→
最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。
↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓
お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。
