札幌９棟目、入居に至らぬまま再度募集へ・・・orz

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札幌９棟目のキツイ部屋、申込いただき契約書も取り交わしたのに、契約金だけが

振り込まれないまま借主さんが音信不通になってしまいました。募集し直しです。



札幌９棟目には、私が持っている部屋の中でも最高に決まらなさそうな危険な部屋が

あります。どのくらい強烈かと言いますと・・・

・三点ユニット以下の「三点でもユニットでもないバストイレ一緒」の部屋

・和室ワンルーム

・築４０年超

というくらいの危険度を誇ります。私もさすがに「これは決まらんだろ・・・」と

購入する時おののいたのですが、きっと頑張ればなんとかなるでしょうと思って

購入した次第です。最悪どうにもならなければ、埋めずに放置もやむなし、と。



しかし、運よく長距離トラックの運転手さんから仮眠部屋として申込をいただくことが

できまして、こんなスペックのお部屋でも値段次第で埋まるものなんだな、ということを

実感したものでした。



そしてその運転手さんから退去予告をいただいてしまい（理由が退職ということで

引き留めることも難しかったです）、次の募集も大変だろうなあと思っていたのですが

運よく退去立会と同時くらいにお申込をいただくことが出来ました。ラッキーでした。

（その時のブログはこちら）



その後、緊急連絡先がなかなか決まらないというトラブルこそあったものの、

保証会社さんの審査も無事に通過。８月１日より入居と言うことで段取りが進んで

おりました。



こちらの部屋について暗雲が立ち込めはじめたのが、約１週間前くらいにあった

管理会社さんからの電話でした。管理会社さん曰く、入居開始日になっても初期費用の

振込がなく、先方と連絡も取れないのだそうです。



微妙なのが、火災保険のみ既に支払済ということです。これも払っていないのであれば

すぐに諦めて次の募集に入ろうという動きを取ることができるのですが、その入金を

見る限り、入居の意思はちゃんとあるようなので・・・



事務所として借りると言う話でしたから、事業の資金繰りでちょっときつくなったとか

そういうのはあるのかもしれません。でも、初期費用が数十万ならわかるのですが、

たかだか数万の話です。それが資金繰りとしてキツイというのはあまり健全とも思えず。



一番微妙なのは、電話に出ない上に折り返しもないということ。入居前からこれだと、

入居後も連絡が取りづらいのでは？という疑念がわいてしまいます。



他で引合が見込める部屋だったら、もうこの時点で家主側からキャンセルさせてもらう

流れにしたいところです。でも、この部屋は私が保有する物件の中でもかなり厳しい

条件を持っている部屋なので、再募集も一筋縄ではいかないだろうなと・・・。

どうしてもそれが頭にあり、スパッと諦めることができません。

そしてそれは担当さんも同じ気持ちだったようで、担当さんからも「入居後のトラブルを

考えると、こちらから断ってしまった方がいいのでしょうけど・・・」と微妙に及び腰。



どっちも「やめよう」の一言が言い出せないまま、電話がダラダラと進みましたが・・・

切るなら早く切った方が、次の募集ができるのでいいんです。それは理解しています。

そしてそれをより強く思ったのは担当さんの方でした。とうとう切り出してきたのです。



「オーナー、１０日まで待って連絡がなければ次の募集にしましょう」



そう・・・ですね。そうしましょう。言われて踏ん切りつきました。

ご縁があれば１０日までに入金されて契約が正式に成立することでしょう。

ご縁がなければ次の募集が始まるまで。



一昨日の夜・・・期限切れの１日前。管理会社さんに連絡をしてみましたが、

今のところ連絡はないとのこと。こりゃダメっぽいな・・・。覚悟しておきます。



そして昨日も管理会社さんからの連絡はなかったので、恐らく入金はなかったと

推察されます。無念ですが、一番厳しいお部屋の募集を再開します。



これまでの申込や問い合わせの内容で考えると、居住用というよりはセカンドハウスの

ニーズが強いと思います。個人事業主の方の事務所だったり、長距離トラックの

運転手さんの仮眠部屋だったり。テレワーク部屋みたいな感じで誰か借りてくだされば

一番いいなあと思うのですが・・・。



管理会社さんと協力して、なんとか埋める方策を見出してみたいと思います。



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富山１棟目、嬉しいお申込受領で満室リーチ！

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富山１棟目、この時期にお申込をいただくことが出来ましたー！嬉しいです！

これで満室まであと１部屋です！



先日、札幌のテコ入れを図ろうということで、特に任せておくだけでは弱いと思われる

札幌８棟目や札幌９棟目を中心に管理会社さんと話をしたり、現地確認して問題がある

箇所について対応をお願いしたりといったところを行いました。

札幌５棟目も空きはありますが、これまでの感覚から任せても大丈夫だろうと判断して

他の２物件の空きを減らす努力をしています。



現在、全体の稼働率は（退去予告・入居申込を含め）１０８室中９７部屋で８９．８％。

民泊大量退去のダメージが大きかったのですが、あと一息で９０％のところまで

きております。あ、ホテルは稼働しているので入居中でカウントしています。



内訳としては、札幌７部屋、東京１部屋、千葉１部屋、富山２部屋。札幌がテコ入れが

必要なのは明白で、うち札幌５棟目が３室、札幌８棟目が３室、札幌９棟目が２室です。



札幌８棟目はまず現地の状態を改善することは成功しましたので、次は広告宣伝の

強化や商品力の向上が必要になるでしょう。札幌９棟目は良くも悪くもテナント次第。

コロナが落ち着くまで厳しいでしょうけど、初期費用軽減や広告料マシマシなどの手を

使って埋めていくのが得策ではないかと思います。札幌５棟目は原状回復が終われば

普通に募集開始で問題ないでしょう。



上記のような状態だったので、正直なところ富山１棟目には全く目が向いておらず

札幌がひと段落したら次にテコ入れしようというくらいの感覚でした。

それに、流動性の悪い場所だし、この時期な上にコロナも重なってるわけだし。

テコ入れで現地に行きたいと思ったところで、大都市圏と違って東京の人が行くだけで

ばい菌扱いされてしまうかもしれません。かえって迷惑になりそうなので、しばらくは

行かない方がいいだろうと思っていました。だから埋めようにもなかなか難しい、と。



とはいえ、第二繁忙期である９月に向けて、何かしらキャンペーンくらいは考えた方が

いいんだろうなあ・・・と思っていた矢先でした。富山１棟目の管理会社さんから

着信あり。管理担当の方ではなく仲介担当の方です。これが管理担当の方だと、ネズミの

話なのかなと思うのですが、仲介担当の方なのでたぶん違うんだろうなあ。これはもしや

いい話なんじゃないの？期待しちゃいますよ？



わくわく気味に電話に出ると、仲介営業の方から「お申込をいただきました！」という

とても良い具合の電話でした。素晴らしい〜！ブラボー！



既に社宅として借りてくださっている個人事業主の建築業者さんが、追加で１部屋借りて

くださるようです。法人成りして社員さんを雇ったので、その社員さんを住まわせたい、

というお話でした。うーん、いい風吹いてる〜。入居してくださっている方の会社が

繁盛しているのも素晴らしいです。そこもいい風吹いてます。



ご入居いただいた方が幸せになってくれることが、巡り巡って私の利益になります。

住んでいただいている方が幸せになれるよう、少なくとも「住」の面からサポートする。

中にはご無体を仰る方もいますので、そういう方にはそれなりの対応しかできませんが

普通に住んでくださる方が普通に困っていれば、ちゃんと対応することとしています。

住居が健全なら全てうまくいくわけではありませんが、住居が不健全だとうまくいかない

可能性はあがるでしょう。だから、私の保有する物件に住んでいただいている以上は、

住居のせいで失敗したと言われないよう、恥ずかしくない物件の提供と管理を行いたい。

そんな考えです。



まああれですよ、決して無償の愛ではなく、良いものを提供したらきっと自分に

良いことが返ってくる、という期待を込めたものなので、自分の生活が一番大事で

自己中心的だと言われたら、それも否定はできないと思っています。自分が幸せに

なれなければ、関わる人を幸せにすることもできないので、まずは自分の幸せから。

それ自体は別に変な話ではないと考えています。もうちょっとステージが上がると、

きっと考え方も変わるのでしょう。そこは実際にステージが変わってみてのお楽しみ。



ともあれ、リピートでもう一部屋借りていただけるというのは、家賃や管理、条件など

トータルで見て及第点には達していたからだと思います。良かったです、ほんと。

しかも埋まりにくい１階をチョイスしてくださいました。残りは２階の一部屋です。

埋まれば満室だ！でも、自宅の建て替えの為に短期で借りている方がいらっしゃるので

油断しているとすぐに２部屋空きに戻ってしまいます。なんとか畳みかけたいところ。



俺、満室になったら売却の依頼かけようと思うんだ・・・

売れたら新築の土地をそれで買おうと思うんだ・・・

（率先してフラグ立てるやつ）



今回の申込ですが、管理会社さんの初の自社決めだったそうです。管理会社さんもずっと

「自分たちで決められていないのが申し訳なくて・・・」と仰っておりましたので、

少し気が楽になったのではないでしょうか。仲介担当の方もとても喜んでおられました。

コロナ落ち着いたら祝勝会やりましょうね！



ちなみにもう保証会社さんも審査通過して、今日から居住開始とのことです。

よっしゃよっしゃです。



さぁ、あと１室埋めて初の満室に向かって突き進みたいところです。

勢いがあるうちに何とか！



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仙台１棟目の裏手のブロック塀を組み直す。

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入退去が落ち着いている仙台１棟目、ネタはだいたい修繕の話が多いです。

今回は隣地からの打診でブロック塀のかけなおしをしました。



きっかけは義母宛の一本の電話でした。かけてきたのは建設業者さん。裏手の駐車場に

建物が建つというお話で、建てるにあたってうちの敷地のブロック塀がそちらに倒れて

きそうだから相談したい、というお話だということでした。



義母からその一報を受けた数日後、義母が現地で打ち合わせをしてきました。

こっちの負担でブロック塀を直さなくてはならない、ということを言われたようですが

私は現地を見てないので何ともピンとこない話でして・・・。



建物正面から見て奥にあたるので、あまりちゃんと現場を見たことがありません。

義母に任せられる体制になっているので、駐車場になった直後くらいに屋上から

抜けがよくなったな〜と現地を見たことはあるのですが、ブロック塀はノーチェック。

困りました。全くイメージがわきません。写真も見せて貰いましたが、全容がわかる

遠目に見たカットがないので、ピンポイントすぎてよくわからず。動画撮ってくれと

頼めばよかったなあ、と今は思ってます。でもその時は思い至らず。



話をかみ砕いて確認すると、どうもブロック塀が傾いて越境している？ようなので、

こっちの費用負担でやってくれは妥当な意見なのかなと感じました。

もしこちらの負担が妥当でなかったとしても、隣地ともめていいことはありません。

それだったら、気持ちよく対応しますとした方がいいだろうと判断。



施工される業者さんの下請けの業者さんが見積もってくださることになりましたが、

出てきた見積は安いというわけでもなさそう。義母の仲良くしている業者さんに

見積を見て貰ったところ「安くはないけど高くもない、普通の価格」というお話でした。



うちのブロック塀を直さないと建築する側に問題が出るという話だった理解してたので

多少安めな見積が出るのかなと想像してました。義母も「他で見積取ってもこれ以上

安いのは無理という価格で出すと先方が言っていた」と言ってたので、余計そう考えて

いたところがあります。



ちなみに、義母曰く値引交渉は一切不可だと言われたとのこと。仲良くしている

業者さんも、土地を使うなとか通るなとか言われたら厄介だから・・・などと言って

少し及び腰の雰囲気だそうです。



しょうがない、相見積取るか〜。ブロック塀は現状既に傾いている上に、鉄筋も中に

通っていないということでした。コストダウンすると品質もそれにあわせて下がるのは

当然なのですが、どれだけ手抜きだったとしても、今のブロック塀の状態よりは

マシになるでしょう。それに、こっちで選んで発注した方が、建物からの目線とか

気を遣ってブロック塀を組んでくれると思いますし。



どこにお願いしようか・・・真っ先に思い当たったのは某仲介業者さんの偉い人。

物件を購入したばかりの頃、たまたま物件の近くの仲介店さんで営業マンをされていて

その時以来のお付き合いです。賃貸付だけでなく、管理に関する作業も全般的に

受けられると聞いていたので、工事の話も相談に乗ってくれそうだと思いました。

義母も、彼ならいいわねと納得していたので、早速コンタクトを取り、義母から

連絡がいくので対応をお願いしますと依頼。



そちらの業者さんを通じて話を聞くと、なんとなく雰囲気がつかめてきました。

実際に傾いていること、ただ、越境しているというレベルではないこと、先方は

越境でどうこう言っているわけではなく、自分たちのところが工事している時や

工事後になってブロックが傾いてきて建物に傷がついたりするトラブルが懸念されるので

工事された方がいいんじゃないですか、というスタンスであること（建物が建つと

狭くなって工事は確かにやりづらそう）、先方が立てた駐車場の募集看板の足の部分が

実はうちの敷地に越境してそうであること、更に右隣の隣地との境界でもあることから

そちらも含めて確認をした方がいいこと、など。



とにかく、もめる要素があるわけじゃないけど、ちょっと面倒だなという印象です。



業者さんから出た見積は、隣の敷地の下請業者さんよりも安いものでした。

対応もしっかりやってくださいそうなので、そのまま依頼。

なんだかんだとその後も隣地の方とのやり取りがありましたが、最終的にうまく

まとめてくださり、無事に工事が終わりました。

ついでに、ブロック塀以外の気になる点をいくつかまとめて報告してくださり、

本当に大感謝です。ありがとうございました。



建物がけっこう密集しているので、裏まで見に行くこともなかったんですよね。

あと、義母任せで建物もほとんど見に行ってませんでした。

もうちょっと仙台１棟目に気を配り、現状把握に努めるべきでした。反省。



ともあれ、無事に解決して良かったです。



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お盆休みはどう過ごそうか？

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お盆休みは会社もお休み。金融機関さんとの打ち合わせを進めることにしました。

金融機関さんはお盆休みも平常運転なので、ちょうどいいですね。



サラリーマンで勤めている会社は、今日から連休開始です。せっかくの連休ですので

骨休みもしつつ不動産関係のタスクも有意義にこなしていきたいものです。



連休の目標

・印鑑証明書（東京法人）の取得

・金融機関さんとの今後の融資に関しての打ち合わせ

・７月分（カードは６月までか）の領収書整理と記帳

・保険関係への雑務

・レントロールや借入一覧の整理

・補助金や助成金の調査



目標のうち、金融機関さんとの打ち合わせは達成したいことの上位に入ると思います。

なんと言っても、先方はお盆で暇、当方はお盆で会社の枷なく自由に動ける、という

訪問するにあたってのベストな条件が整っていますから。



昨日は昼休みの時間を使って、いくつかの金融機関さんにお電話をしました。

東京法人は売上が前年同月比で下がっているので、保証協会さんから行っている

借入のうち、年数が短いものをコロナ融資で置き換える形にできないか、という相談。

（リスケととられる可能性もあるので、話の運び方は要注意です）



東京法人で借入している金融機関さんの中で、従前のままの条件で保証協会さんの借入が

残っている金融機関さんは２行。この２行に電話をして、相談に乗って貰えないかと

確認をしました。



１行については、元々先方からその提案をしてきてくださっていたのですが、ご多忙の

ようで、なかなか提案を貰えていない状態でした。こちらから電話すると、そのことを

認識していたのか「すみません、こちらから連絡すると言っていたのに」という感じ。

覚えていていただけたなら充分です。ありがとうございます。セーフティーネット４号を

取得していることを伝えたので、それだったらどのような形が良いか調べておくという

ことを言っていただきました。お盆休み中のアポ取り成功です。



残り１行については、元々１０年借入なのでそんなにメリットはないかなと思いつつ、

もう一度同額で借りられるなら今までの返済分が真水分として扱えるし、金利も下がる、

保証料も下がるということで、一応やるだけやってみようかという感じに。先方も

若干ですが（こちらが捉えている真水の分だけ）残高が増えるからか、やってみましょう

という流れになりました。



５月に取得したセーフティーネット４号、本来の有効期限は１ヶ月なのですが、どうやら

昨今の情勢から、無条件に８月末まで有効期限が延びたようです。金融機関さんに話を

聞いたところ、そんなことを仰っておりました。確かに、コロナは長引きそうですしね。

それが妥当ではないかと私も思います。



都内に関してはこんなところでしょう。あとは先日融資いただいたメインバンクさんに

書類のお届け物をするくらいでいいかな、と。



続いて仙台法人です。こちらは都内で打ち合わせできるわけではないので、電話なり

出張なりの検討が必要になります。テレビ会議とか対応してくれれば一番いいのですが

きっと金融機関さんは固めの業種なので、そういう対応はないでしょうねえ。



仙台法人は２年近く物件購入できておりません。そして一番税金を払っております。

変な借入も少ないし、オーソドックスな中古物件を保有しているので、財務状態や

決算書の状態は融資を受けるのに適格な状態です。



仙台で購入したくても、基準に見合う適当な物件がない。

札幌で購入したくても、エリアの関係で融資審査の対象外になる。

そんな状態が続いています。



そしてそろそろ減価償却切れで重くなってくる頃合いということもありまして、

出来ればこの辺で物件を購入したいところなのです。頭金も多少ならあるので、

大きな物件でなければ購入できるはず。



というわけで、既存取引行の今の融資姿勢と、新規金融機関さんの開拓を行うよう

お盆休み中に動いてみたいと思います。



手始めに、義母に連絡して既存取引行で仙台の中古か札幌の新築〜築浅ＲＣを買う場合に

融資検討して貰えるかを各行に聞いて貰うよう依頼しました。私は並行で、札幌で

取引のある業者さんとやり取りを開始。案件がないかというところと、金融機関さんの

紹介をいただくのは可能か、というところのヒアリングに入りました。うち１社さんは

懇意にしている金融機関さんに決算書を持ち込んでくださったそうです。決算上は

何も問題はないけど、仙台本店というところがネックになりそうです。私もそれに対して

こういうのはどうでしょうという対案は出していますが、果たしてどうか・・・。



お盆の間に、この辺の動きや金融機関さんへのヒアリングを活性化させたいと思います。



よし、お盆の目標決まったぞ。立てた計画に沿って動こうと思います。



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ノールック太陽光発電所の売電開始時期や草刈りについて。

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ノールック低圧太陽光、未だノールックですが、売電開始時期の変更があったり、

草刈りのご提案を地主様より頂戴したり、ちょうど初期稼働のバタバタをしております。



ノールックで購入の意思を示し、ノールックのまま融資も決めて、ノールックで決済も

終わってしまった低圧太陽光。本当は現場を見に行きたいところなのですが、コロナの

影響もあるので自粛中です。テレワークで飲み会もしない、夜の街にも行かない生活を

送っているので大丈夫だと思いますが、万が一義母にうつして重症化などしたら大変、

という嫁ちゃんの意向により、帰省もせず閉じこもる生活になっております。



もうちょっと自由に動ける雰囲気になってきたら、現地を見に行かないとなあ。

購入までノールックはやむなしとしても、一度も見に行ってないと言うのはさすがに

私としても気持ち悪い感じがしております。



あ、保険もまだ入ってなかった・・・。手続きしておかなくちゃ。

どうも優先度が下がってしまっているんですよね、この件。いかんいかん。

保険と言えば孤独死保険の更新も近々あるし、一部物件の保険の切替もしないと

いけない状態でした。緊急性がなくて放置している話が増えてきているのを感じます。

いかんな、全部やっつけよう。。。



さて、太陽光の話に戻りましょう。



支払が終わった後、太陽光の設置をした業者さんの担当の方から、信販会社さんへの

返済開始は８月、売電開始は７月という話で伺っておりました。少し時間差があるため

１ヶ月分は返済無しで手元にプールできるのかな？と考えると、ちょっと嬉しいです。



・・・と思っていたのですが、先日担当の方からお電話があり、手違いで７月からでは

なくて、８月からになってしまった、と。申し訳ないとかなり丁重にお詫びされて

しまいましたが、私はむしろ７月の発電量は天候不順で少なかったというところから

８月から２０年の方がいいんじゃないか、と考えています。確かに、返済がない１ヶ月が

なくなってしまったのは残念ですが、その分きっとトータルの収入は増えるはず。

そう思えば、別に問題ないという気持ちになりました。



しかしこの話にはオチがありました。業者さんがこう言い出したのです。

「お義母様に報告したら大変ガッカリされていたようでして・・・」

・・・そうか、義母は年齢考えたら今早く欲しいよね、お金（汗）

年齢の差を考えたらそうなるよねと納得する一方、今これだけ関係が良くても

いつか死別という形で別れが来るんだよなあ、とか妙にセンチな気持ちになりました。

出来る時に親孝行しよう・・・コロナがなければもうちょっと頻繁に仙台に行って

顔を出したいところですけどねえ・・・。



今回の太陽光は、仙台法人で２基、東京法人で１基購入しました。

仙台法人もぼちぼち減価償却が取れなくなってくる頃合いですし、東京法人はそもそも

売上がだいぶ少なくなってしまったので、太陽光を持たせて売上を底上げするのは

悪くないと思います。減価償却問題があるから、定率法にした方がいいのかな？

仙台法人は２月末決算なので、様子を見ながらじっくり考えれば良いでしょう。

東京法人は７月末決算なので、決算までに届け出しないとまずいですね・・・。

なんとなくこっちは定額法でいいような気もしています。第三者の意見聞いてみよっと。



さてさて、太陽光と言えば草刈りは切っても切り離せないものです。

今回の太陽光発電所も草刈りどうしようかなと思っておりましたが、そんな考えを

見透かすかのように施工業者さんよりご提案がありました。

いや、もしかしたら業者さんではなく地主さんからの提案だったのかもしれません。

（太陽光を設置している土地は、２０年の賃借権で取得しています）



その草刈りのお値段ですが・・・残念ながら少し高めでした。既存の高圧太陽光と

比較するとかなり割高。既存の太陽光はシルバー人材センターさんに対応いただいて

おります。ただ、こちらはちょっと過剰に安いくらいなので、この水準まで下げるのは

現実的ではないと思います。



率直に意見を施工業者さんにぶつけたところ「私も高いと思います」とのこと。

過去の経験からこのくらいの価格が妥当ではないか、というご意見も頂戴しました。

うまく落としどころをつけるよう交渉します、と言ってくださいましたので、

お願いすることにしました。うまく話が進めば良いのですが・・・。



決裂したら、シルバー人材センターさんを頼りますかね。



そんな具合で、のんびりと太陽光の稼働後の調整をしております。

売電収入が入るのが楽しみです。



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