2020年08月16日

目標達成のために必要な融資をどのように引っ張るか。

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昨日のブログの続きです。札幌や富山で新築・築浅を買って会社を辞めようという

目標設定は出来ました。では、その目標を達成するための融資をどうするか、です。



あまり真剣にサラリーマンを辞める気がなく、楽しく不動産を購入したり売却したりで

資産を長期的に作っていけばいい、なんというか不動産に携わるのが楽しいから、

興味を持ったことにはいろいろと首を突っ込んでみたい。そんな思いで取り組んできた

不動産投資なので、借り方は適当、行き当たりばったりな購入と売却を繰り返しました。

正直、そこに戦略は全くなかったと思います。他人には偉そうに目標設定が大事とか

言えるんですけど、自分の目標が定まっていないなというのは自分でも感じてました。



しかし、ここにきて真面目にサラリーマンを辞めようと思うようになったので、

その戦略のなさを是正すべきと感じはじめ、CF分析などして貰ったというのは

前回書いた通りです。



その結果、作戦は立案できました。札幌の新築か築浅のRCを買うぞ、と。



先日、札幌で新築RCを買って既にリタイヤされている投資家さんとお話をする機会が

ありましたが、空いてもすぐ埋まる立地と間取りの安心できる物件を持つことで

精神的なよりどころができて安心するよ、という助言をいただきました。

築古はどうしても空室になる期間が長くなる傾向にありますので、いつ埋まるんだろうと

やきもきするシーンは多いです。そういう心配がない物件で、最低限暮らせるくらいの

CFを稼ぐことができれば、確かに安心材料になるなあと思った次第でした。

(割と簡単に影響受ける人です)



しかし、この作戦にも難点はあります。なんせ今は遠隔地の融資が付きにくい。

この点がとにかくネックになります。どうやって克服するかが課題です。



この点については、今もまだ模索中です。遠隔でも融資を出してくれるところ、

ちょっと条件を必要とするけど、もしかしたら融資が出るかもしれないところ、

既存取引先、などいくつかのパターンが徐々に見えてきてはいるのですが。



今の状態が何も変わらない場合、唯一の期待の星は仙台法人のメインバンクさん。

仙台にも札幌にも支店があるので、理論上融資の検討は可能なはずです。

義母に確認して貰ったところ、札幌でも物件次第で検討するようなことを仰って

いたようですので、それを真に受けて良いなら、ここが一番の近道となります。



それ以外にも、札幌の金融機関さんや既存取引行さん(いずれの金融機関さんも、

私もしくは社長の住民票が札幌にないと融資できなくなった、と態度が硬化しています)

ともやり取りを続けており、融資を得るためのヒントもちらほらといただいております。

ここはとにかく足で稼ぐより他にありません。



奥の手として、住民票や法人本店の移動なども考慮せざるを得ないのかもしれませんが

まずはできるだけ今の状態のまま融資を得る方法を模索してみようと考えています。

その上で、どうしても厳しい場合は、次の手段を検討するという感じで。



法人の支店だけ札幌に置いてある状態であれば、融資を獲得できた時代もありました。

しかし、スルガショック以降そういった緩めの手段は鳴りを潜め、王道である法人と

代表者が近隣にいること、という条件が増えているように感じます。



とはいえ、世の中にはきっと例外もあります。

丹念に調べて、融資実行の可能性が高いところを探したいと思います。



ライジングサンの配信を見てオール明けのハイテンションの中で書いておりましたが、

ここに来て眠気がかなり激しくなってきたので、ちょっと深掘りが足りてないですが

この辺で本日の更新は終わりにします。



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posted by ひろ* at 06:57 | Comment(1) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年08月15日

第三者分析により、サラリーマンを辞めるためのルートが固まる。

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サラリーマンを辞める準備として、札幌の新築〜築浅物件を真剣に狙いはじめました。

銀行さんとも会話しながら、戦略的に購入を進めようと思います。



コロナ禍で先が見えない2020年も後半に入りました。今年の目標はサラリーマンを

辞めても大丈夫と思える状態にすること
でしたが、今の段階でまだその目標に対しては

道半ば。コロナ関連の借入は増えて、物件は特に新規購入しておらず売上規模も

増えておりません。キャッシュフローも特に変化なしです。



そんな中、自分が今置かれた状態を考えながら、次に何をするかを私なりに考えました。

結果として、サラリーマンを辞めるために必要だと思ったことは「新築もしくは築浅の

物件を購入する」こと。その候補は札幌もしくは富山という結論になりました。

ここに至る過程をつらつらと書いてみようと思います。



私は目の前のことをパワープレイでやっつけるのは得意ですが、長期的な行動計画を

作るのがかなり苦手です。真面目にサラリーマンを辞めようとするなら、外部の力を

借りて作戦を練った方がいいのではないか、ということは前々から思っておりました。

自分で考えるのに限界があるなら、第三者に現状分析をして貰い、助言を乞う。

そして戦略が確定すれば、買い方も行き当たりばったりにはならないでしょう。



じゃあその第三者って誰がいいのよ?というところが定まらなかったのですが、

大家の会の仲間に最高の適任者がいらっしゃいました。先方からのご厚意で、

キャッシュフロー分析しますよと申し出ていただきましたので、お願いした次第です。



個人事業主、東京法人、仙台法人の3つを分析して貰った結果は・・・



・債務償還年数は20年以下で非常に良好

・加重平均残存耐用年数が短い(築古が多く減価償却が早晩切れて税引後CF悪化懸念)

・利回りの割にCFは少ない

  →債務償還年数からも見てとれるように融資期間が短い

  →小さい金融機関との取引が多いため、調達コストの関係で金利が高い

・賃貸業のCFが不足する分を売却益で稼いでいる構図、買取再販屋さんの財務に類似

・減価償却の残も少なく、今後税負担が増大すると見込まれる

・一部の返済が終わる10年後くらいには余裕が出てくる



心当たりもありますし、納得のいくことばかりです。そして私が想像していた以上に

税引後キャッシュフローが少なくてびっくりしました。

うわっ・・・私のCF、低すぎ・・・?

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同じ不動産投資家の立場の彼からいただいた提言は

・資金調達余力が大きい仙台法人で、融資を使って賃貸業のCFを拡大するべし

 その際、耐用年数が残っているものを購入し、加重平均残存耐用年数を延ばすべし

 (必要なら法人代表変更や移転も視野に入れると良い)

・個人→法人への売却によって再度減価償却を生み出す

・いっそリノベ再販も事業の一つの柱にしちゃえば?

といったものでした。



サラリーマンを辞めよう、と考えている私からすれば、やはり賃貸業のCFの拡充が

重要です。そして加重平均残存耐用年数を延ばそうとするなら、新築か築浅を購入して

長期の融資を引いて返済比率を下げた形での組み立てが必要であろうと思いました。



仙台法人は客観的に見て良い決算書になっているので、融資は得られるだろうという

見解でした。仙台法人、2017年に札幌7棟目という大きな物件を購入した以降は

札幌10棟目の戸建を現金で買っただけ。融資取引はしておりません。

節税もさほどしておらず、税金もそこそこに支払っております。

この法人に資金調達余力があるのは確かに納得です。



しかし、仙台にある物件を買うなら良いのですが、仙台は買いたいと思える物件情報が

少なすぎます。私が単に業者さん開拓できていないだけというのもあるのですが、

市場環境を見ても物件が高止まりしている状況で、非常に買いづらいのです。

仙台の法人なので仙台で物件を増やせれば一番良いのですが、なかなか難しいです。



では、仙台にこだわらずに、私の投資対象エリアを幅広に眺めてみましょう。

新築もしくは築浅を想定して、どの地域ならメリットがあるかです。



東京・・・勿論ここでできれば最高ですが、価格は高く利回りは低いです。

流動性は高いので出口は取れると思いますが、購入に際し多額の自己資金が必要です。

残念ながら、私にはその資金力はありません。また、今までは小さい築古リノベ物件を

探していたので、その分野の案件発掘能力は長けていますが、新築や築浅となると

新築用地探しのノウハウも学ぶ必要があり、時間がかかると思われます。



札幌・・・以前より利回りは下がっていますが、それでもRC新築で7%中盤は出ます。

しかも札幌には「企画屋さん」がおり、自分で土地探しをしなくても企画屋さんに

お願いすることで、土地とプランをセットで提案していただけます。すぐに取り掛かれる

スピード感は魅力です。築浅RCも8%〜9%程度で見かけますので、多少の自己資金を

入れることで充分回せると思います。グロスの金額も東京に比べて小さくなりますので、

自己資金の絶対額が少なく済むのも高得点。



富山・・・木造新築10%が叩き出せる驚異の土地柄。木造なので融資期間は短めですが

そのデメリットは利回りで解消させられるでしょう。あまり大きな物件は存在せず、

1億を超えるような物件はほぼありません。小ロットで安全に始められ、自己資金の

絶対額も少なく済みます。ただ、金額が小さいので拡大スピード重視だと少し弱いなと

思うことと、優秀な投資家さんが日夜しのぎを削り土地探しをしているお土地柄につき

よそ者がふらっと探し始めたところで、百戦錬磨の地元民の皆様に勝てるわけがない、

というのは難点です。

(吉川さん、ニーノさん、富山1棟目満室にしたら売って土地を買えるだけの自己資金を

 作りますので、新築建てられる土地情報をください・笑)



こうして並べてみると、一番時間がかからずに問題点を解消できるのは札幌であろうと

考えるのが妥当と判断するに至りました。次点は富山ですね。



融資を引きやすい体質の仙台法人の調達余力を使い、札幌で新築もしくは築浅のRCを

購入して、賃貸物件から得られるキャッシュフローを増加させ、サラリーマンを辞めても

問題ない水準に持っていく。基本方針は固まりました。



明日のブログで、具体的にどうやって融資を獲得するかについて書こうと思います。

引っ張るわけではなく、単に長くなってきたなあと思ったので・・・。



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posted by ひろ* at 07:46 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年08月14日

赤ん坊の泣き声ってすごく響くのですね・・・。

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札幌5棟目でお願いしている清掃業者さんから「騒音がすごかったです」と報告が

ありました。動画で音を聞きましたが、確かにかなりのものでした。大丈夫だろうか。



札幌5棟目、札幌6棟目、札幌7棟目、札幌8棟目。今、この4棟は同じ清掃業者さんに

定期清掃を依頼しています。札幌5棟目、札幌8棟目はこちらの業者さんに単独で依頼、

札幌6棟目、札幌7棟目は管理会社さん経由での清掃業者さんを併用という形です。

(札幌9棟目は管理会社さんの清掃のみ、札幌10棟目は戸建なので清掃なし)



清掃業者さんはグーグルドライブで写真や動画を清掃のビフォーアフターを共有して

くださっています。最近は各管理会社さんとこの清掃業者さんで連携を取っていただき

問題発生時に迅速に対応できるような体制を取りつつあります。一部の管理会社さんは

オーナー直発注の他業者さんとの連携を嫌がっていたのですが、担当さんが変わって

むしろ積極的に連携したいという話になったところもありました。

オーナーのわがままを温かく聞いてくださる各管理会社さんに感謝したいと思います。



遠隔地からの管理になるので、何が起こっているかを視覚・聴覚で知ることは大事だと

考えております。単に清掃するだけなら管理会社さんの清掃で充分でしょうけど、

遠方に入る私が状況を把握できるレベルの報告というところまで考えれば、依頼してる

清掃業者さんは私にとってとても使い勝手が良いわけです。



さて、そんな清掃業者さんからの札幌5棟目の報告の中に、気になる一言がありました。



「騒音点でまだ生後間もないような子供の泣き声が響いていました」



単身のアパートなのに生後間もない赤ん坊の泣き声・・・あ、いる。心当たりある。

シングルマザーの入居者様がいらっしゃいますよ。親元に帰って産んだ方がいいんじゃ

ないかなあと勝手に心配していた方ですが、1ヶ月くらい前に無事産まれましたと

管理会社さんに報告があり、まずはほっとしたものでした。



この少子高齢化のご時世にお子様が誕生するのは素晴らしいことですので、その点は

お祝いしたいと思っています。ただ、ちょっと気になるのは、単身者ばかりが住む

札幌5棟目において、子供の声が響くと騒音問題に発展しないか、ということ。

ファミリー物件ならお互い様で済むと思うのですが、単身物件はお子様を育てるという

ことに対してあまり免疫がない層もいらっしゃいます。皆が仕方ないねと寛容な

気持ちでいてくれるならいいのですが、そうではない人も少なからずいると思うので

トラブルが起こらないかは気になっています。



そんなことを懸念しているタイミングでの、今回の清掃業者さんのご報告。

確か、この入居者様の隣の部屋が、仕事の関係で昼夜が少し逆転している生活を

されている方だったので、そちらからご不満の声がでないか心配になりました。

前にも、どこかの部屋の話し声が気になって睡眠がとれないという連絡が管理会社さんに

入っていた覚えがあります。



・・・報告のコメントに続きがありました。



「動画で載せております」



ナイス!早速聞いてみます。共用部から録画された映像を再生すると・・・

お〜。派手に泣いてる。赤ん坊は泣くのが仕事だから仕方ないけど、かなりの音量。



築古木造アパートなので、防音性能はたいしたことはありません。大丈夫かなあ?

特に、前述の朝方寝る入居者様は心配です。まあでも赤ん坊だから24時間遠慮なく

泣いてしまうだろうからなあ。特に寝る時間がどうこうって話でもないのかな。

赤ん坊は夜泣きするみたいですし。



ただまあ、赤ん坊に「泣くな」と言うわけにもいきません。泣くのが仕事です。

せめて、以前管理会社さんに騒音の連絡を入れてくださった入居者様には、最近騒音の

具合はどうですか、こういうことは先方に申し入れたのですが、みたいなアクションを

取って、対応しているよ・忘れてないよ、ということをお伝え出来ないものかしら?



管理会社の担当さん(7月から元々の担当の方が少し偉い人になり、新担当さんに

変わりました)に何か妙案ないですかと相談したところ、管理会社さんサイドから

該当の入居者様に連絡を取って、フォローをしてくださることになりました。

騒音に関しては、人によって感じ方も違うし、中には騒音が発生していると思い込んで

連絡してくる方もいらっしゃいます。対処が難しい事案ですが、それに加えて赤ん坊が

泣いているとなれば、本当に堪忍できずに退去してしまうかもしれません。

ただでさえ今は2部屋空きなので、これ以上の空室増加は避けたい・・・。



うまくフォローしながら、赤ん坊に関してはご理解をいただけるようにお願いをする、

という感じになりそうです。ヒヤヒヤものですが、できるだけ誰かにだけ負荷がかかり

その人が退去になるという展開を避けながら動いていただこうと思います。



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posted by ひろ* at 09:21 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年08月13日

携帯のアンテナを設置する交渉、新局面。

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札幌7棟目に某携帯キャリアのアンテナを設置できる可能性が具体化してきました。

先方から工事の条件が提示された、と連絡がありました。早速打ち合わせです。



昨年から本格的に携帯アンテナの誘致に動き始めました。札幌7棟目は大きめの

建物なので、可能性はあるだろうなと思って。おりしも、楽天が新規参入するという

話が具体化してきている頃合いでしたので、他キャリアも含めてアンテナ設置の動きは

活発化するに違いないと思ったところもありました。



その活動の成果なのか、たまたまなのかはわかりませんが・・・

昨年の終わり頃、某キャリアさんからアンテナを設置したいと言う連絡が管理会社さんに

入りまして、管理会社さんを介して先方との交渉が始まっておりました。



最初に提示のあった条件は賃料が安すぎると判断。東京での事例など調査した結果

このくらいの賃料ならと思える値段で管理会社さんにぶつけていただきました。



しかし、そこからうんともすんとも反応がなくなってしまいました。高い値段を

言い過ぎたかな・・・。でもここは待つしかないです。近隣でもかなり高い部類の

建物なので、普通に考えればここを選ぶのが一番効率がいいはず。



じっくり待ったところ、先日ようやく回答が来ました。実に半年待たされましたが、

返答は「こちらの希望賃料で上に申請する前提」とのこと。待った甲斐がありました!



ただ、その賃料を払うには、工事を安くあげる必要があるとのこと。そのため、

先方より平面図と立面図を用いた工事方法の説明が管理会社さんに対してなされた、

ということでした。そしてその報告のメールの中に「工法に不安あり」という一言。



気になってしまったので、早速管理会社さんに確認の場を設けていただきました。



先方の説明によれば、工事は「足場をかけずに安く済ませる」ことを前提にしたもので

具体的には非常階段から身体を乗り出せる範囲に、アンテナと地上を結ぶケーブルを

設置したいということでした。電気とかネットのケーブルとかを地上とつなぐ必要が

あるみたいです。まあ言われてみたらそういうの必要だろうなというのはわかります。



管理会社さんが、なぜその工法を選んだのか、他の工法はないのかをヒアリングして

くださいましたが、この工法以外だと希望の賃料は支払えないという主張だった、

ということでした。



この工法だと、壁面にアンカーを打つことになります。勿論、工事する業者さんで

コーキングなどきちんとやるはずですが、万が一そこから漏水などが発生して

入居者様にご迷惑がかかる事態になったら・・・ということを管理会社さんが

心配されておりました。そのアンカーを打つ場所の内側が居室なのが気になる様子です。



管理会社さん的には、アンカーを打つなら例えば裏がPSだったりEVだったりする

場所であれば、入居者様にご迷惑がかかることはないだろうということで、そっちに

移動できないかということは相談したものの、NGだったようです。



あと、去年外壁塗装したばかりなのに、いきなりそこにアンカー打つのもどうかと

思ったので、オーナー判断が必要だろうと思ったということでした。



慎重にリスクを見積もっていただけるのはありがたいです。私はどちらかと言うと

軽率な部類に入るタイプなので、漏れたら漏れた時考えればいいじゃないのと

思ってしまいます(苦笑)



一応、アンカー打った後の処理が悪くて漏水になった場合は、携帯キャリアさんにて

費用負担の上で改修という契約にはなりますが、それがアンテナ設置工事と明らかに

因果関係があることはこちらが突き止める必要があるでしょうし、万が一相手が

証拠を突き付けても認めなかったりすればややこしい話になってしまいます。

管理会社さんとしては、そういった部分も含めて判断して貰った方がいいだろうと

いう意図で私のところに話を持ち掛けたのだと理解しました。



収益面だけ考えれば、すぐにOKを出してもいいくらいでしたが、管理会社さんからの

提言を受けて、すぐにOKするのではなく一度外壁塗装していただいた業者さんに

助言を貰おうということにしました。提案書をメールで転送し、電話で内容の確認を

お願いした次第です。来年以降も定期的な確認作業はお願いしていますので、

情報展開しておくことは必要だろうと思っています。



確認いただき、大きく問題はないということになれば、ゴーサインを出して進めます。

何かあるようなら、引き続き携帯キャリアさんとその点議論していただきます。



このアンテナ設置がうまくいくと、利回りは大きくあがります。

購入時の表面利回りは8%でしたが、元々ちょっと安めの賃料だったこともあり、

賃料を募集ごとに現在の適正水準まで上げた結果、現在の表面利回りは8.2%台に。

そして、今回のアンテナ設置が成就すれば、一気に表面利回り8.5%台になります。

いい感じに進化している札幌7棟目。今後もたゆまぬ努力を続け、収益性の向上に

勤めたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:46 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年08月12日

え、3ヶ月で退去予告出されちゃいました!?

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札幌6棟目、先日ご入居いただいた母子家庭の入居者様が9月で退去になるとのこと。

ちょ、ちょっとだいぶ早くないですか!?辛いなあ・・・。



4部屋の小さなアパートの札幌6棟目。生活保護の方向けに展開しております。

現時点では満室で推移しており、入れ替わりも比較的少ない物件で安定感があります。

ちょっと重めな生活保護の方を入れた時に、最終的に認知症を発症してしまって

支払能力がなくなってしまい退去、内装がドロドロになっていたけど支払能力がなく

10年かけて支払うみたいな謎の取り決めが役所を介して取り交わされる、という

事案とか、滞納で裁判をしたりとか、そんな事案こそありましたが、比較的札幌の中では

平穏な物件と認識しています(感覚が麻痺しているという指摘は受け付けます)。



札幌6棟目は立ち上がり当初と今で管理会社さんの担当の方が変わっておりまして、

この変わった担当さんがフットワークが軽くてレスポンスが早いのが素晴らしいです。

不動産業界自体の経験はそんなに長くない方なので、時折怪しい動きをすることも

あるのですが、指摘したらすぐ是正してくれるので問題なし。満足しております。



その担当さんから、先日ご入居された札幌6棟目の入居者様からリクエストが多く

けっこう現場に足を運んでいるということを聞いておりました。聞こえてくる話から

それを察したという方が正しいかもしれませんが。



引越の経緯を聞く限り、神経質になるのはやむを得ないだろうと思いますし、

担当の方もそれで安心して入居していただけるのであれば・・・という思いで

いろいろと面倒を見ていたという話のようです。



私が知っている限りでは、以下のような連絡があったようです。

・結露がかなり出る(これは建物の欠陥かもしれないので当然出動になります)

・薬品に弱いので除草剤は使わないでほしい(管理担当の方が手で草むしりしたとか)

・怪しいレンタカーが停まっていて怖い(私が独自に依頼している清掃の車でした)



引越理由から、これまでに大変な思いをされてきている方であろうと推察できますので

管理会社の担当さんもできるだけ力になろうとしてくださっていました。呼び出しの

頻度がかなり多かったようですが、それも長期入居に繋がるならとできる限りの

フォローをしてくださっていたそうです。



そんな話からの突然の退去予告。私以上にショックを受けていたのは管理会社さんお

担当の方でした。ほとほと参ったという感じの声で昨日お電話をかけてきてくださり

3ヶ月での退去になってしまった、申し訳ない、と。



私も退去がまた発生したことに頭が痛くなりましたが、それでもすぐ気持ちは

切り替えました。引越の理由も伺いましたが、先方の引越してきた理由やこれまでの

問い合わせからすれば、やむを得ないものだと思ったためです。



でも、それって申し込む前から分かっていたことだと思うんだけど・・・



管理会社さんがその疑問に答えてくださいました。ご本人は緊急の引越で、とにかくまず

引越をしなくてはならない状況だったため、支援団体の方に依頼をして家を手配して

いただいたということです。だから、本人の希望は反映されていなかったようです。

入居してみて、やっぱりその条件が満たされていないことが不安を増大させるという

判断に至ったものと思われます。



先方の事情は理解できるので、もはややむを得ないものとして私は割り切れています。

ただ、ちょっとキツイなと思うのは、広告料。2ヶ月の広告料を払っておりますので、

3ヶ月で退去されるとほとんど利益なしです。



ここについては、管理会社さんから「3ヶ月での退去なので1ヶ月は広告料を

戻して貰えます」という話がありました。戻される方はたまったものではないだろうと

申し訳ない思いはありますが、そういう約束にしておかないと、ダミーの入居者様を

斡旋して、1ヶ月で退去させて広告料を荒稼ぎ・・・みたいなこともできてしまうので、

抑止力として採用されている札幌では一般的(だと思っている)な条項です。

申し訳ないですが、こちらもビジネス上の損失が出てしまうので、適用させて

いただくしかないでしょう。。。



短期なので部屋も特に汚れていないと思います。修繕自体はさほどかからずに、すぐに

募集を開始できるのであれば、まあ良しとします。今なら時期はさほど悪くないです。

9月〜10月でうまく決まってくれればいいな、と。



連日、退去だの入居キャンセルだのといった話題が続き、いささかガッカリですが

不動産賃貸業はもぐらたたきと同じです。一喜一憂せず、淡々と空室を埋める作業を

繰り返すということで。腐らずに頑張って埋めようと思います。



しばらくは札幌の空室対策で忙しくなりそうだなあ、これは。

多少利回り低くても新築築浅にシフトしようかなあ?実質利回り変わらないんじゃ?



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posted by ひろ* at 07:36 | Comment(1) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする