2020年08月26日

空室に内見や問い合わせが増えてきた。

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ちらほらと良い話も舞い込んでくるようになりました。懇意にしてくださっている

仲介業者の皆様、誠にありがとうございます。



具体的に成約に至ったわけじゃないのですが、ちらほらと問い合わせや申込の話題が

私のところにも来はじめました。ありがたいことです。



【札幌8棟目・札幌9棟目】

以前、一緒に飲みに行ったこともある仲介業者の方から、先日着信がありました。

電話に出ると、ちょっと前に話していた「自社で借り上げした物件に一時的に

生活保護の方を住まわせる」という話が少し進んでいるようで、もし本当に借りると

したらOKを貰えるか、という内容でした。



こちらとしては、借り上げする法人さんが責任を持ってトラブル対応してくれるなら

何も異論はありません。実際、そういう形で札幌9棟目の部屋を借りていただいている

事例もあります。全くもって問題なし。



単身物件が良いということでしたので、札幌5棟目、札幌8棟目、札幌9棟目あたりは

空きがあると伝えておりましたが、札幌8棟目と札幌9棟目をご指名されました。

埋まりにくそうな物件を指名してくださったので、こちらとしても助かります。



仲介業者さん、しれっと2000円程度の家賃交渉をぶちこんできましたが(苦笑)

本当に借りてくださるのであればそれでも結構です。良い返事、お待ちしております。



【札幌8棟目】

札幌10棟目の管理会社のスタッフさんからLINEで連絡がありました。

曰く、先日成約になった札幌8棟目を、先日と同じ条件で借りられないかと借主様から

相談が届いているとのこと。



前回の条件はかなり破格だったので、もう同じ条件は出せないですよと伝えてますが

その法人さんの担当営業の人から、それでも一応聞いてみてほしいと言われたので

連絡したとのこと。連絡をくれた管理担当の方は「足元を見られるような話であれば

断って条件交渉でいいと思います」と言ってくださったので、カウンターオファーで

このくらいまでなら譲歩する、という条件を提示しました。



しばらくしてから返答があり、そもそも駐車場がないとNGでした・・・という

最初から問合せしなくていいじゃんみたいな返事(笑)

管理担当の方もばつが悪そうでしたので、仲介担当の方が残念だったということで

考えておこうと思います。次は資料読んでね〜。



とはいえ、この物件は駐車場があると強いのは間違いないので、近隣の月極駐車場を

探して契約してしまうのも良いかなと思っています。管理会社さんの社長にこの話を

共有していますが、その後動きがなさそうなので、もう一度プッシュしてみます。



【札幌5棟目】

管理会社さんより滞納明渡部屋にお申込が入ったけど・・・○○が気になって

正式にOKしていいか・・・という相談がありました。この話は調整が済んで結論が

出たらブログネタにさせていただこうかと思います。



なにげにお申込は何回か来ているようなのですが、審査でうまく入居に至らない、

というパターンが少し多めです。別にそんなに審査の厳しい管理会社さんではないので

たまたまだと思いますが・・・今回はうまく障害を乗り越えて入居に至ればいいなと

思っております。



【東京10棟目】

前回はあっという間に決まってしまった路面店。今回は調子に乗って家賃をかなり

上げて募集をしておりますので、なかなか決まりません。先日少し家賃を下げましたが

まだまだ反響は弱めです。



昨日、管理会社さんから連絡があり、内見が1件入ったとのことでした。少し条件が

特殊だったので、事前に連絡があった次第です。

私にとってその特殊条件はむしろ好ましいものだったので、その用途で借りてくださり

多少の工事までしてくれれば、とっても良いな〜と妄想してしまう内容でした。

というわけで、二つ返事でその条件での内見OKを出した次第です。



内見の結果がどうなるかはわかりませんが、決まってくれて、ついでにある程度の

工事までしてくれたら、とても良いなあと思う次第。



そんな感じで、撒いた種が徐々に芽を出してきているような感覚が今はあります。

この調子で、1つ〜2つくらい成約に結び付いてくれますように(祈)



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posted by ひろ* at 08:06 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年08月25日

今後の学生さん向け物件の動向は・・・?

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コロナ禍によって、生活様式は一変しました。賃貸住宅の動向もきっと変わると

思いますが、私自身は学生向け物件の入居率が下がると予想しております。



コロナにより、生活が一変したこの世界。致死性が低いウィルスでも、未知であり

ワクチンもない、詳細がわからないということは人をパニックに陥れるに充分である、

ということを強く感じました。昨日までの常識は明日からの非常識。こんなに劇的に

かつ強制的に価値観を変えさせられる厄災があるとは。



私自身も、転職など外的環境を変えていないにも関わらず、こんなに会社に出社せず

自宅で仕事する日が来るとは思っていませんでした。サラリーマンの勤め先は

現在テレワーク中で、荷物を片付けるために先日行った以外はずっと自宅で仕事。

周到な準備もなく、いきなり変わってしまったので変な感じでしたが、今はすっかり

慣れてしまいました。会社行かないのって楽でいいなー。



今後もずっとテレワークということになるかは不明ですが、SEという業種柄もあり

テレワークにして困っていることが今は特にありません。お客様のところにパソコンを

持ち込んで、自社のサーバに繋いで仕事することが普通なので、自宅で仕事と言われても

すぐ対応できてしまいます。



新しい人を迎えるとか、プロジェクトの立ち上げとか、そういう時期にオンラインのみと

なってしまうと、雑談などからわかるその人の志向や性格などの情報が得られないので

ある程度人間関係が作れてからテレワークに移行、みたいな話にしていかないと厳しい

部分はあるのでしょうから、完全テレワークではなく週に1回くらいは出社日を設けて

リアルなコミュニケーションを図る、というのが良いのではないかと考える次第です。



先日、上司と少し話をしましたが、コロナが落ち着いた後も会社としてはテレワークを

勤務形態の一つに組み込むつもりがあるようです。同様に考える企業もいるでしょうから

テレワークは今後一つの形として定着するのだろうと思います。



要はですね、コロナに直面する中で人は気づいてしまったのだと思います。

行くことが常識だったのに、実は行かなくても何とかなってしまうことに。



結果、オフィスの床面積が減るとか、多少便が悪くても安いところに引っ越すとか、

そんな動きも徐々に出てくるんじゃないかなと思ったりしています。

でもそんな都心のビル事情なんて私には無縁なので、もっと身近なところで何が起こるか

考えてみようと思います。



最近気になるのは、大学もオンライン授業を今はしているということ。一人暮らしも

経済的に厳しいご家庭だと、オンライン授業で実家から授業を受けさせたいという

ニーズも出てくるような気がします。実験がある理系だと厳しいかもしれませんけど、

文系であれば完全オンラインも可能じゃないか?なんて勝手に思っています。



個人的には、オンラインで大学ってのもどうなのかなーとは思いますけど・・・

人間関係を作ったり、アルバイトなどの社会経験をしたりするのも大学生活の醍醐味と

思いますので、それがないのはちょっと無味乾燥な感じがしてしまいます。



でも、私が大学の経営者なら、オンライン授業を前提とした割安なプランとか考えると

思うんですよね。普通のプランの学生さんに対して不公平にならないような料金体系や

設備の利用制限など、考えることはいろいろあるとは思うのですけど。



そんなことを想像していると、学生向け物件って少し空室になる可能性が高くなって

いるんじゃないか?と思うのです。



社会全体としても給与所得があまり伸びず、経済的に楽ではない家庭が増えているように

感じています(あくまで物件への申込をしてくる人の給与所得とかを見ただけの感覚で、

データを調べたりはしてないです)。経済的に楽ではないから、できるだけ実家から

通わせたい。オンライン授業などのプランがあるなら検討したい。そういう層が

増えてくるんじゃないかなー?と。そうなると、一人暮らしのニーズが減るのでは?



コロナ禍においても、レジものは比較的影響が少なかったような感覚はあります。

私の物件でも退去はそこそこあったものの、そのほとんどが民泊をやるために借りた人が

回らなくなって退去したというケース。実家に帰るなどの理由で退去する人もいましたが

逆に転職で一人暮らしを始めるみたいなパターンもあり、入居付に関しては今は普段と

さほど変わらないのではないかと感じております。



レジものの賃貸業をベースとして、そこにリスクがあるけど収益性が高いものを組み込み

万が一の事態が発生しても損失は限定的なものにする。そんなやり方を志向したいですが

そこに学生さん向けの物件を組み込むのは果たして・・・。学生さんの一人暮らしが

だんだん減っていってもおかしくない、でも学生街ってだいたいアパートの供給過剰が

発生している、そうなると苦しいんじゃないだろうか、と。リスクを抑えたつもりが

実はそんなに抑えられていなかった、みたいな。



勝手な妄想なので当たるかどうかもわかりません。でも、そんなことももしかしたら

あるかもしれないなあと思うと、学生さん向けの物件を積極的にやろうという気持ちには

なれないかな〜、と思った次第です。



当たるかどうかもわかりませんが、自分なりに仮説を立てて動く癖をつけようと

思ったので、今回うだうだと考えたことを書いてみた次第でした。

当たるかな〜。当たらないかな〜。それは神のみぞ知る。



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posted by ひろ* at 07:48 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年08月24日

東京1棟目の設備故障に、年月の経過を感じる。

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東京1棟目、長期入院されていた方が退院なさいました。今後もリハビリを続ける模様。

長期で空けていたせいか、建物の設備にも不具合が出たようなので、至急手配しました。



東京1棟目で長期入院なさっていた入居者様。病院より退院の許可が出て無事に戻って

こられたようです。管理会社さんよりそのような連絡がありました。



半年以上体調を崩されて入院されていた方で、入院前にはその病気のために階下の方と

だいぶトラブルを起こしていたようです。通院していないために悪化したという話が

あった模様。今後は通院のみならず訪問診療も行う、などの対策を病院サイドから

ご提案いただき、アフターケアも万全にするということで引き続きご入居いただくことを

OKした次第です。



本当は、再び階下の方とトラブルが起こるのではないか、などの心配はあったので、

できれば継続しないという選択肢も考えられないものか、という考えも正直ありました。

ただ、そんなにスペックが高くて引きのいいアパートでもないですし、病院関係者の方も

フォローを手厚くすると言う話になったので、最終的に継続入居OKとしました。



先日、一時外泊で戻ってきた際に、洗濯機のホースがしっかり排水口に刺さってない

状態で洗濯をしてしまい、また階下に漏水してしまったという話がありました。

今後も注視しておかないとなあ・・・。



そんな事故もあったのですが、この時の一時外泊はお医者さん的には良好と判断された

ようで、この度正式な退院となりました。身体に気を付けて、健やかに暮らして

いただきたいものです。バックアップ、できる限りしないとだなあ。



そんな退院早々でした。管理会社さんより連絡があったのは。

洗濯機の一件もあったので建物の設備を一通り確認したそうですが、以下の不具合が

出ていたそうです。

・エアコンの冷房がきかない

・TVドアホンの映像が映らない



長期間留守にすると建物が劣化すると聞きます。10ヶ月近く不在となると、

何らかの不具合が出ても仕方ないことでしょう。



このくそ暑い中、エアコンが効かないのは致命的と思われます。速やかに対応しないと

熱中症など生命に関わる事態になりかねません。管理会社さんにすぐお見積を依頼し、

コスト云々は度外視して発注をさせていただきました。平時であれば、自分で手配して

カードのポイントを稼いだりとか、割安なところを探したりとかするのですが、今回は

そんなことをやってる場合ではありません。この時期なのでエアコンの工事は

時間がかかるかもしれませんが、早めにエアコン交換が終わることを祈ります。



原因が何なのかは今後また確認をしますが、もし経年劣化以外の原因が疑われる場合は

建物の火災保険で修理費が出せるかもしれません。確か電気的機械的事故特約に

加入していたはずなので、エアコンは少なくとも保険の対象になるはずです。

確認してみるか。



東京1棟目はそろそろ築9年になろうとしています。札幌の初期物件を全部売却したので

東京1棟目が私の保有物件の中で一番古くから保有している物件になりました。

新築で買ったのでここまで設備系のトラブルはほぼありませんでしたが、築年数見合いで

そろそろ各設備の寿命が来る頃合いです。そうなる前に売っちゃうという手もありますが

この物件は借地なので、売る場合は承諾料の負担も重いです。その辺の事情も考慮すると

売却ではなく持ち切りになるだろうと考えます。自宅からも近いですし。



保有の方向で考えるのであれば、不具合が起こる前に予防修繕してしまった方が

いいような気もします。大規模修繕も含め修繕計画もちゃんと考えないといけないなあ。



どの物件を保有し、どの物件を売却するか。そういった計画もそろそろ必要ですね。

今回の件をきっかけに、少しずつ考えることにしたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:48 | Comment(0) | 東京1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年08月23日

滞納に対する訴訟が決着しました。

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札幌5棟目の滞納問題がようやく解消しました。全額とはいかなかったものの、

ある程度回収できたので、これはこれで良しとします。関係者の皆様に感謝。



滞納の結果、部屋の明渡に応じていただいた元入居者様。持病による入退院を繰り返す

ことになってしまっている方ですので、残置物なしで明渡をしてくださっただけでも

よしとしよう、最悪滞納家賃はそのまま支払われないことも覚悟しよう、と思って

おりました。



明渡がなされたから裁判はこれで終了?と思って管理会社さんに確認しましたが、

裁判は継続されるということでした。明渡と金銭の債務に対する訴訟は別問題なので、

滞納家賃という債務に対する訴訟は引き続き進めると言うことです。



訴訟は続くものの、明渡はして貰えたので募集をすることはできます。部屋は酷い

状態でしたので、見積額は普通に50万とか突破しちゃいました。おえー。



管理会社さんも「省ける項目はないです・・・」とのこと。管理会社さんに現場から

テレビ電話でつないでいただき、現場の状況を見せて貰いましたが、確かに削減できる

要素はなさそうです。いただいた見積で発注を行い、原状回復をしていただきました。



原状回復のうち、国交省のガイドラインに準じた部分は先方負担ということで請求を

させていただくこととしました。支払って貰える気はあまりしないですが、やらずに

諦めるわけにもいきません。滞納家賃+退去時精算に基づく原状回復費と清掃料を

弁護士さんを通じて請求しました。



また、どう考えても故意か事故でないと開きようがないドアの穴などもありましたので

事故ではないかと考え、火災保険の保険金請求をしたりして、少しでも回収できるよう

考えられる手を打ちました。



そうこうしているうちに、ようやくコロナで延期になっていた裁判が再開。

先方にこちらで計算した解約精算書を渡し、内容を検討いただくことになったとのこと。

そしてその次の裁判で、先方から出た回答は・・・

全額ではないものの、一部の額を親族からの支援で一括支払する、というものでした。



正直なところ、払っていただくのは厳しいのではないかと思っていた部分もあるため、

嬉しい誤算になりました。支払っていただけるだけでもとてもありがたいです。

本人にも、親族の方に支援して貰えるだけの関係がまだ残っていたということは

幸運だったと思いますので、大切にしていただきたいなと思う次第です。



さて、一応滞納訴訟は終結となり、決着しました。

果たしていかほど私は回収できたのかを、端数丸めてざっくりお見せします。



【先方債務金額】

・滞納家賃:15万(5ヶ月)

・賃料相当損害金+確定遅延損害金:3万(1ヶ月)

 ※訴状送達日〜明渡日までは滞納家賃ではなく賃料相当の損害金という計算になる

・退去時清掃料:3万

 ※家賃1ヶ月分だった模様、前のオーナーさん結構高く設定してたみたいです

・原状回復費用:28万

→合計:49万



【回収金額】

・30万



【経費】

・弁護士費用:25万(着手金10万、成功報酬15万、実費4万)



計算すると、49万のうち30万は回収できたものの、弁護士さんへの費用がかさみ

手元に残ったお金は家賃2ヶ月分以下の5万だけでした。



士業の先生に動いてもらう前に滞納を解決することが大事ですね。

オーナーチェンジで購入した際に、保証会社さんの引継ができなかったことにより

今回のような事態に至ってしまったと言うことでもあります。管理会社さんは

引継の為の書類をきちんと送ってくださっており、督促もしてくださっていたと

聞いておりますので、先方がそれを送り返さない以上どうにもなりません。

気にしていたらきりはないですが、中古物件をオーナーチェンジで購入する時の

リスクとして意識しておくべきと思いました。



あまり回収は出来なかったものの、先方は先方なりに支援いただける親族の方が

いるということが財産だと気づくことはできたでしょうし、弁護士さんも仕事ができて

経済が回った、ということと思って納得することにします。



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posted by ひろ* at 08:54 | Comment(1) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年08月22日

富山1棟目、無念の退去予告で満室化が少し遠のく。

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富山1棟目、なんと退去予告が入ってしまいました。うーん、入れ替わり多い・・・。

売って頭金にして土地を買う説が現実味を帯びてきたなあ。



富山1棟目は先日管理会社さんの賃貸部門による入居申込があり、いい感じに

満室にリーチになりました。この物件、購入してから未だに満室にできたことがなく

いつも惜しいところで満室を逃しております。幻の5部屋一気にお申込で満室達成も

うち3部屋がキャンセルになってしまった話が一番インパクトでかかったですが、

この繁忙期も3室お申込をいただいたものの、1室退去があり満室は幻でした。



あと一歩のところでいつも及ばないのですが、今回は先日のお申込であと1部屋に

なりましたので、チャンス到来じゃない!?と。1部屋「自宅建替のため」という

短期入居の方がいらっしゃいますので、その方が退去されるまでに・・・この9月に

一気に決めれば、一瞬とはいえ満室になるんじゃない?と思っておりました。



幸い、最近は某大手FCの仲介業者さんがかなり頑張ってくれていて、繁忙期の3部屋も

全てこちらの仲介業者さんで決めております。なんか勢いに乗ってる感じがします。

そして今回管理会社さんも自社決めすることができました(担当さんがすごく喜んで

くださっていたのが印象に残っています)。流れはきてると思うので、これはたぶん

いけるんじゃないのかな、なんてちょっと思っていました。



しかし、なかなかそううまくいかないのが不動産賃貸業・・・。

まあ既に冒頭に書いているのでおわかりと思いますが、退去予告が来てしまいました。



退去になるのは1年半前くらいからご入居いただいている方。1年半か〜、ちょっと

短い印象は否めません。



退去理由は「転職」とのこと。昨今のコロナ禍によるものではなかったので、その点は

良かったと思います。入居者様にとって前向きな引越なのであれば、そんな環境を

ご提供できたということは誇っても良いでしょう。気持ちよく門出を祝おうと思います。



1年半であれば、部屋もそんなに汚くなっていないだろうと予想します。

(あ、この間ネズミの件でお邪魔してる業者さんに部屋綺麗だったか聞いてみよう)

9月半ばくらいに退去されるようなので、退去前でも募集を出して、9月までに

少しでも決まるように活動をしたいと思います。



この物件、なかなか入れ替えが多いなあという印象を今は持っております。

安く買っているので多少空いていても屁でもないところはあるのですが、それでも

満室にしたいなあという気持ちは持っていますので、なんとか埋めたいです。



そしてこの物件、長期で持つものではないなと思うようになりました。

利回りはかなりの高さですが、立地はお世辞にも良いとは言えません。

入れ替えが多いということは安定性にも欠けます。運営費用がかさむということに

なりますから、いずれ入れ替えの対象にする必要があるだろうと考えております。



理想的なのは、この物件を満室にして売り出し、その売却益で富山市内の土地を

現金で購入。土地を買った後、ゆっくりと融資付をして建てる、でしょうか。



管理会社さんにはそんなストーリーを共有して、売買部門の方には売却と購入を、

賃貸部門と管理部門の方には客付を頑張っていただきたい、という旨をお伝えしました。

少なくとも、賃貸部門の方は「その方がいいですね〜」という反応でしたので、

なんとか頑張って埋めてくださるのではないかと。



退去は残念ですけど、こういう話題があると管理会社さんとのコミュニケーションも

活性化します。連帯意識が芽生えることで、より良い関係を作ることも可能でしょう。

何事も前向きに捉えれば、結果としてそれが良い方向に回り始めるはずです。

全ての行動は無駄じゃない、というか無駄にしないように動けばいい、ということで

引き続き頑張りたいと思います。まずは目指せ満室で!



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