2020年07月15日

札幌8棟目の立て直しを考える。

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札幌8棟目どうしようかなあ。目下、コロナ禍で一番被害を受けている物件です。

12部屋中5部屋が民泊関連で軒並み退去、別件で1Rも1部屋退去。キツイ!



札幌8棟目は最寄がJRの駅なのがネックです。札幌の場合JRはイマイチで地下鉄が

鉄板(と言っても駅力の格差もあり、中には微妙な駅もあります)。微妙な駅だけど

駅からは3分と近いので、まあなんとかなるだうと購入しました。



民泊が絶好調の頃は、新千歳空港からダイレクトアクセス(乗り換えはあるけど)という

ところが売りになり、民泊をやりたい方にまとめて借りていただくことができました。

家賃も上がるから利回りも上がり、稼働率も良くなってホクホクだったのですが・・・

良い時代はなかなか続かないものです。消防設備も投資したのですが、回収しきれず

残念ながら不良債権化。



短期間のうちに、民泊系5部屋+それ以外1部屋の合計6部屋が空いてしまいました。

さて、どうするか。当然普通賃貸に戻した上で、母子家庭の誠克保護の方を狙うのが

王道の作戦になります。



・・・っと、いきなりそう言ってもアレですね。説明します。



物件スペック的には2LDKというか2DKというか、そのくらいの間取りです。

JR沿線のファミリー立地なので駐車場が欲しいところですが、あいにく駐車場は今

敷地内に空きがありません。オーナーチェンジ前から住んでいる方が安く借りています。

民泊云々を検討する前に借上できる月極駐車場がないか調べたことがありましたが、

駐車場需要は高いようで満車でした。



家賃は相場から考えれば46000円がアッパーでしょう。そして駐車場がない。

となると、札幌市における母子家庭(子供2人)の生活保護の家賃が46000円なので

ここをターゲットとするのが良いと考えます。



次に、生活保護の方向けのキャンペーンとして響くのは何かを考えてみます。

初期費用は役所から出るのであまり気にしなくて良いでしょう。

新たに生活保護になる方なら、家電付きのオプションなどいいかもしれません。

また、光熱費を家賃に含むようなキャンペーンも、可処分所得が増えることになるので

悪くない選択肢かと思います。



パッと思いつくのはその辺かな・・・。部屋自体はアクセントクロスなども使って

綺麗に仕上がっていますから、その点において競争力はあると思います。



仲介業者さんへの認知度の向上もテーマとして必要でしょう。募集はしていたものの

ここ2年くらいは民泊の業者さんに直接出して終わっていたので、仲介さんまで

情報がいきわたっていない感じがありました。認知度を上げて、オーナー直接でも

やり取りできるよというところをもう少しPRした方がいいかなと思っています。



マイルで取った旅行券がもうキャンセルできない状態になってしまいましたので

(マイル航空券は自由に予約変更できるものの、取得日から1年以内に使う必要が

 あるみたいです、知らなかった・・・)、近々札幌に行くことになりそうです。

東京から飛行機で移動していいのかという不安はあるものの、チケットを無駄に

するわけにもいかないため、3密を避けてマスクして札幌に行くことになりそうです。

その時に仲介業者さんを営業するか?うーん、でも東京からあちこちに顔を出したら

ばい菌扱いされちゃう?悩ましい。やっぱ不特定多数と話をするのは止めようか。

もどかしいです。



管理会社さんと打ち合わせが必要だなと思います。

・家電付きオプションの採用可否

・近隣の借上駐車場の有無

・光熱費コミコミプランを何らかの形で検討できるか

・その他、生活保護の母子家庭に響く作戦

電話でもいいな、この辺は。密にならないよううまくやろう。



埋まらない部屋はないので、気合入れ直そうと思います。次の札幌出張はこの物件の

立て直しをテーマにしようっと。



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posted by ひろ* at 08:30 | Comment(1) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする