2020年07月04日

条件が厳しいお部屋の退去立会完了、そして・・・。

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札幌9棟目の難易度の高いお部屋、退去立会が終わりました。

そしてそれと同時にお申込をいただくというミラクル発生です。ありがたい。



札幌9棟目。昨年、外壁が落下するという大きな事故があり、難儀した物件ですが、

今は平穏を取り戻しております。ただ、空室募集の状況はあまり芳しくありません。

残り2部屋、テナントと居室が1室ずつ空いています。テナントさんはコロナがなければ

今頃決まっていたと思うのですが、コロナのせいで申込がキャンセルになるという

とても残念な状況でした。無念。



こちらの物件も、購入してから未だ一度も満室になっていない残念な物件なのですが

元々5室あった空室のうち3室は何とか埋めることができております。家賃はかなり

安くしました。立地的にも間取り的にも、そのくらいしておかないと埋まらないだろうと

思われたためです。



3部屋のうち2部屋は生活保護の方を支援する会社さんが借りてくれました。

法人さんが入居者さんを連れてきて住まわせるとのことです。不特定多数の方が

入れ替わり立ち替わりお住まいになるイメージを持ったので、時によってはトラブルが

起こるのではないかと少し気にしていましたが、今のところ何も発生しておりません。

至って平和。良かったです。



残り1部屋は長距離トラックの運転手さんが仮眠部屋として借りてくださいました。

正直、この部屋は「3点ユニットですらないバストイレ一緒」「和室ワンルーム」

「15平米もない広さ」という強烈な悪条件を兼ねそろえた、言わば逆エリートです。

そんな逆エリート物件にご入居いただいた方はぜひ大事にしたいと思っていたのですが

昨今の新コロクライシスのせいで退去と言うことになってしまいました。

ほんとにいい人だったので、すごく悲しいです・・・。



先日、そのお部屋の退去が終わりましたということで管理会社さんよりご連絡を

いただきました。仮眠部屋という用途もあり、内装は綺麗なままですぐに貸し出せる

状態だということでした。いい人だったから、きっと丁寧に使ってくださって

いただいていたのだと思います。ますます退去が残念です。



管理会社さんからのメッセージは続きます。



「同時にお申込が入りました!」



ふーん、お申込ねー、そうなんだー・・・ってお申込!?お申込ですと!?マジで!?

無敵の逆エリートっすよ?そんなすぐに埋まるわけないじゃないですか!

(自分の部屋に対して何を言ってるんだか)



予想だにしない言葉にしばし唖然としましたが、気を取り直して続きを読みます。

お申込をしてくださったのは自営業の個人事業主の方だそうです。事務所として

利用したいと言うことでした。ふむ、あの家賃で事務所を借りられるならお手軽だと

私も思うので、その用途はいいですね。和室で事務所ってのもなかなかアレですが。

ご納得いただいて使って貰えるなら、私は何ら問題ございません。ありがたや。



保証会社さんの審査を今かけているところなので、通過したら正式に進めさせて

いただきます、とのことでした。それでOKです!ありがたい。



いやね、もっとすごく苦戦すると思っていたので、こんなに早くお申込が来ると

かえってあたふたしてしまいます。嬉しい話なはずなのに(汗)



家賃が爆安(なんと驚異の15000円!)なので、広告料を普通につけても

営業マンの皆様は動いてくれません。だから広告料は固定で8万出します、としました。

8万あればたいがいの営業マンの方はやる気を出して動いてくださいます。

家賃15000円の部屋なので、広告料は5ヶ月以上!くらくらします。

でも空室にしておくくらいならお金かけて埋めますよ。



なんでそんな物件買っちゃったの、って?利回り21%で整形地で大通り沿い、

いろいろと難はあれど、ある程度回して土地として売却する出口が見えていたからです。

この物件は10年融資なので、返済も早いです。2年弱返しているので、ローンはあと

8年ちょっと。既に土地値以下の残債です。悪くない展開だと思います。



自分で新築建てるかと言われると、駅から遠い場所なのでちょっと微妙ですが・・・

近隣には新築も建っているので、新築用地としての売却も見えることでしょう。



そんな思惑もあり、本物件を購入・保有している次第です。

あの逆エリート部屋を見たら、そういう別の価値を感じなければ買わなかったでしょう。



安くてもいいので、返済原資を家賃で稼いでもらい、家賃で土地を買った状態にする。

この物件に関してはそれが作戦となります。ただ、土地にするには立ち退きが必要で、

家賃が安いと立ち退きが難しいという裏腹なところもありますから・・・。難しい。



何にしても、今は無事に満室になったことを祝おうと思います。おめでとう自分。

管理会社さん、難易度の高いお部屋にご尽力をいただき、ありがとうございました!



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posted by ひろ* at 11:50 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする