札幌８棟目、先週末に続いて昨日も申込受領！

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札幌８棟目、申込が入りました！今まで鈍かったのに、視察行ってあれこれと気になり

動き始めたら急に決まりはじめました。不思議なものですよねえ。



先日の札幌出張の際に、札幌８棟目にいろいろと問題があることを把握しました。

・共用部にゴミが放置されている

・空室のポストが封されておらず、チラシでいっぱい

・空室の洗濯機の排水口が封されておらず、下水のにおいがする

・菊割れがボロボロなので交換しないと清潔感に欠ける

などなど、全部で１９点にものぼりました。



別に、これが全部管理会社さんが悪いとか、そんな話をするつもりはありません。

札幌８棟目は私の方で清掃と管理を分離発注しているので、その結果どこまで手を

出していいかわからず、お見合い状態になってしまった、という事情もあると思います。

ですので、こういう状態になってしまっているのは私の責任であり、各業者さんに

落ち度があり責めている、というつもりは全然ないです。



管理会社さんの社長と相談して、１９のリストは一旦管理会社さんに送るということに

しました。中には清掃業者さんが対応すべき事項も混じっていると思いますので、

そういったところは管理会社さんから進言を受け、私の方で清掃業者さんに振り直しを

しますから、ということでお伝えした次第です。



しかし、今のところ管理会社さんは全部自分たちでやるつもりのように見えます。

先日、対応状況の報告がメールで飛んできましたが、それは清掃業者さんの仕事だよねと

思うものについても、管理会社さんで対応したという報告になっておりました。

ポストに封がされていない件は管理会社さんがすべきことをしていなかっただけですが

ゴミステーションの横に段ボールが放置されていたのは清掃業者さんの仕事ということで

そちらに割り振って貰うイメージだったのですが・・・。なんだか恐縮です。

本来清掃業者さんだと思うものに関して動いた人件費や、物品の購入で実費が出たものに

ついては、当方に請求してくださいと伝えました。



そんなやりとりをしている最中でしたが、昨日管理会社さんよりメールが入りました。

曰く、募集中の即入居可のお部屋に申込が入ったとのこと。おおー！これで残り３部屋！



５月くらいから順次空室が出はじめて、ここまで一般からのお問い合わせは聞こえず。

管理会社さんがちょっと予算オーバーなのを無理やり振ってくれた１部屋しか決まらず

まずいなあと思っていました。ところが、札幌出張に出かけて気にかけ始めたら、

一緒に飲んだ別の管理会社さんの仲介部門の方が１部屋決めてくださったり、

こうして一般の方からのお申込が入ったり。その物件のことを気にかけはじめると、

なぜか入居申込を貰えるという現象。不思議だけど何度も経験があるやつです。

今回もその法則が発動してくれたようで、出張した甲斐があったというものです。



入居申込を入れてくださったのは、同棲の為お引越をされるという若いお二人。

フリーレント、家賃交渉、保証会社なしなどの相談があるとメールに書かれていました。



管理会社さんにお電話して、家賃は先方が「できれば・・・」のトーンであれば、

希望の半額でカウンター出してみてくださいと依頼。フリーレントは丸呑みでＯＫと

お伝えしました。



保証会社に関しては、難色を示しているのが経済的な問題であるようだということなので

どうしても費用面で加入に難色を示される場合は、初回保証料はこちらで持つので、

保証料を初回のみ支払うプランで審査を進めてほしいとお願いしました。これにより、

入居者様がお金を払う必要がなくなるので、本当に経済要因だけなら問題は解消と

なるはずです。これでも難色を示す場合は、何か別の問題があると考えられますので

お断りにするかもしれません。そうではないことを祈りたいです。



なんとなく、上向いてきたような感じがします。今回のお申込がうまくハマれば、

残る空室はあと３部屋まで減ることになります。稼働率７５％です。まだまだ落第ですが

一時期よりはだいぶマシになったかな、と。この調子で残りのお部屋も埋めます！



残り３部屋、原状回復まだ済んでないので、そこからだな・・・（汗）



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札幌出張中に家賃を下げることで腹を決めた札幌９棟目の居室部分。

管理会社さんとうまくやり取りできていなかったため、タイムラグが出てしまいました。



札幌９棟目の家賃、今まであまり真剣に募集していなかったため、適当に決めた家賃で

募集をかけていました。１階に入口があり、そこそこ急な階段を上って２階に居室がある

長屋タイプの部屋なのです。内見に来た方が申込を入れない理由で「階段が急」という

お話がちらほらと出ています。なので、店舗のバックヤードとして貸した方が引合が

あるだろうと思い、当初は店舗とセットで賃貸募集しておりました。しかし店舗の引きが

悪いため、店舗の見た目の家賃を安くするために、部屋と店舗を分離して賃貸募集を

始めたのです。その時に単純に合計家賃から店舗家賃を引いた賃料で居室部分の募集を

行っていたため、家賃がかなり適当だったという次第です。



札幌８棟目の空室がかなり多くなってしまったので、稼げるところで稼いでおきたい。

そうなると、札幌９棟目も今までのような適当な家賃で募集しててはダメでしょう。

決まる家賃で募集して、売上に貢献していただかなくてはなりません。



札幌出張前に、管理会社さんに妥当な家賃を提案いただき、その額まで下げました。

現地で打ち合わせた際「ここと同じくらいの年式と広さなので参考にした物件がある」と

言われ、それを見に行ったところ・・・アリが沸いてるわ、その家賃で募集して１年以上

決まってないわで、これをベンチマークにしちゃダメなんじゃないの？という気持ちに。



そこで、管理会社さんと話をして、家賃を更に下げるという方向性を打ち出しました。

１年以上空いている部屋と同じ水準の家賃に下げたところで、インパクトは小さいです。

もう一段階家賃を下げて、内見の数を増やす方向にシフトさせた方がいいでしょう。

購入時に空室だった類似の部屋に関しては、申込をいただいた家賃はもっと低かったので

最悪そこまで下げれば決まるでしょう。しかし、それはちょっと下げすぎな気もします。

決まらない物件の家賃＞今募集している部屋の家賃＞昔決まった部屋の家賃という感じの

家賃設定にして、しばらく様子を見よう、ということを管理会社さんと共有しました。



さて、札幌から戻り３日が経過しました。家賃変わってるかなとポータルサイトを見ると

今までと同じ家賃で掲載されています。酷いところになると、テナント賃料から逆算した

競争力のない価格のまま放置されているところも。うーん、これはいかん。



管理会社さんに連絡して、家賃を札幌で打ち合わせたところまで下げてネット募集を

お願いできないかと連絡したところ、管理会社さんから「すぐに変えてしまって

良いのでしょうか？当面ベンチマーク物件と同じ価格で様子を見て、引合が悪ければ

更に下げるという理解でした」という趣旨の返信が。あれ、そう捉えちゃってました？

私の話し方が良くなかったか・・・。失礼しました。



改めて管理会社さんにこちらの考えを説明し、すぐに家賃を下げて募集して構わないと

お伝えしました。管理会社さんも理解してくださったようで、すぐ手続きしますと

連絡いただきました。これで話が進むかな？



お会いしてきちんと伝えたつもりでも、上手く伝わっていないことはよくあります。

言って終わりではなく、その顛末までちゃんと見届けないと、今回のように思わぬ展開に

なっていることもあるのかもしれません。任せることはどんどん任せるけど、その責任は

自分がとる話。最後までフォローすることが大事だなと思った次第でした。



最近、あまりポータルサイトでの掲載の内容まで追いかけきれていなかったので、

良い機会なので見直しかけたいと思います。



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別物件の管理会社さんの活躍で札幌８棟目の空室が１部屋埋まりました。

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出張中にいただいた札幌８棟目のお申込に関して、かなり急ですが本日からの

入居ということになりました。関係各位の尽力もあり、何とか間に合いました！



札幌出張中に飲んだ札幌１０棟目の管理会社の担当さん。札幌１０棟目そのものは

戸建で満室で特にやることもなく、情報交換や近況報告に終始しました。

安定していると言うのは素晴らしいことです。



話題は他の埋まっていない物件のことに。札幌８棟目が特に空室が多いというのは

管理会社さんも知っている話で、今までもポータルの検索条件が微妙なところを指摘して

くださったり、写真が古いと教えてくださったりで、気にかけてくださってました。



空室が一気に増えすぎたので、家賃を欲張らずに少し低めで２〜３部屋決めてしまい

残った部屋は元々想定の家賃で募集しようかな・・・みたいな話をしたような

覚えがあります。



その翌日、昼間ＬＩＮＥでその彼からメッセージが届きました。

なんでも、ちょっと予算オーバーだけど紹介したいから、家賃どこまで交渉できますか、

とのこと。先方の予算がさすがにそこまで下げたくないなあというレベルだったので、

ここまでだったら交渉応じますということで返信しておきました。



その後「ちょっと電話してもいいですか」とのメッセージを受領。頃合いを見て

こちらより折り返しで電話しました。



予算が折り合えば申込を貰えそう、という話からスタート。家賃は私がここまでならと

伝えた家賃でなんとかＯＫ出たようです。ただ、ネックになっているのが水道代だそうで

水道代を免除にできないか、という相談を受けました。



はい、ここでポンコツ大家な私の感想。



あ、水道代固定だったんだ、あの物件・・・。



言われてから色々見直してみたんですけど、送金明細にも水道代のことは書いてません。

特に聞いたこともなかったのですが、どうやら水道代は定額で各入居者様より

管理会社さんが徴収していたようです。送金明細に書いてないんじゃ、知る由は

ないよなあ・・・（ポータルサイトの掲載内容とかちゃんと見なさいよという話なのは

勿論その通りなので、ポンコツ大家だということは認めます）



そうなると、管理会社さんに確認しないと水道代の減額を呑んでいいかはわかりません。

でも管理会社さんは４連休で連絡が取れない模様。月曜まで待ってほしいところですが

お客様は急ぎの入居を希望されており、結論が出ないなら別の物件にしようかと

言っているそうです。困りましたゾ。



仕方がない、お休みのところ申し訳ないけど、札幌８棟目の管理会社さんの社長に

電話してしまおう。そして判断を仰ごう。



幸い、社長は電話に出てくださいました。かくかくしかじかでと事情を話して、

水道代さえ免除できれば入居にこぎつけられそうなんですけど、と検討を依頼。

総額でプラスになるならいいんですけど、事務所に行かないとその計算をするための

情報が揃わないんですよね、と仰っていましたが、それだと他決になりそうだと

伝えたところ、今回に限り水道代免除でＯＫと言っていただくことができました。

先日、倉庫利用で申し込んだ方がほとんど水道を使わないと思われるので、その方の

支払っている水道代があればマイナスにはならないだろう、と考えたそうです。

融通をきかせていただき、ありがとうございます。



改めて、水道代なしでＯＫということを札幌１０棟目の担当さんに連携しました。

しばらくして、無事に申込になりましたという連絡をいただき、ほっと一息。



お申込をいただいたのは、高齢者・障がい者支援事業を営む法人さんでした。

施設で働く方の社宅として法人が借り上げするというお話です。形式としては転貸に

なりますので、今回お申込を入れていただいた入居者様側の仲介業者さん（札幌１０棟目

管理会社さんの仲介部門ですね）がいつも使っている転貸用の文言などを追加している

申込書を添付するので、参考にしてほしいというところまでフォローをしていただき

大変助かりました。ありがとうございました。



月曜日になり、管理会社さんより申込の内容確認ということでメールが届きました。

事前に仲介業者さんから聞いていた雛形とおぼしきファイルも届いており、内容の確認を

お願いしたいとのこと。ざっと見て、まあ問題ないでしょうとＯＫを返しました。

本日から入居予定です。



何とか１部屋埋まってよかったです。でもまだ、１部屋即入、２部屋未原状回復、

１部屋退去立会待ちという状況で、４部屋も空室が残っています。営業活動を

もうちょっとやらないと厳しいですね。。。頑張ろう。



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東京１３棟目の改善と札幌８棟目の問題点について管理会社さんへの連携。

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会社を一日休んでゲーム三昧しようと思ってましたが、意外と忙しい一日になって

しまいました。ま、有意義だったからいいか・・・。



朝はちょっとゆっくりめに動いたんです。どうぶつの森をやりながらブログを書いて

お休みの朝らしい雰囲気でスタート。食べ物ブログも久々にちゃんと更新できるぞと

嬉しい気持ちになりながら書きました。



太ったから運動しようと思って、そういえば今日引落の分の口座にお金入れてないと

気が付いたから、今日は銀行口座への入金巡りということで散歩しようかな。

あと、東京１３棟目のホテルで導入する室内物干しが届いたので、現地で組み立てるか。

ちょうどチェックアウトも終わったタイミングだし。あ、あと某政府系金融機関さんから

届いている書類の返送もしたいし、札幌出張で気がついた札幌８棟目の改善ポイントの

指摘を管理会社さんに行う作業も必要です。でもまあ、まとまった時間が必要なタスクは

ないから、ゆるりと終わらせ、あとは熱帯魚のお世話とゲームでだらだらしようっと。



そんなことを考えていたのですが、そこにＬＩＮＥがひょいと届いて、予定が狂います。

東京１３棟目の運営業者さんからで、これから清掃を始めますとの業務連絡。

お願いしている運営業者さん、清掃用のＬＩＮＥグループもあり、スタッフの方の

やり取りが私にも見えるようになっております。予約状況を見る限り、次の予約まで

だいぶ間があるので、即日でしかもチェックアウト直後に入ると思っていませんでした。



・・・となると、清掃が終わった後で室内物干しを現地で組み立てることになって

しまいます。掃除したところにまた汚れを増やすのは絶対に得策ではありません。

ゲームやってる場合じゃないぞ、急いで行動開始！



ということで運営会社さんに連絡を取り、清掃現場に室内物干しを持っていって良いか、

可能であれば組立までお願いできるか、ということを相談しました。清掃担当の方から

ＯＫと返事が返ってきたので、現物を持って急ぎ現場へ。勿論、札幌出張の手土産を

持っていくのも忘れません。



現地に行って、清掃担当の方とご挨拶して、組み立てたものをどこに置くか相談して、

あと宿泊していたお友達の投資家さんがお土産に小物を置いていってくださったので、

それは処分しないで飾っておくよう依頼をしたり、お土産を渡したり。



やり取りを終えて帰ろうとしながら外観を見ると、そういえば発注していた館銘板が

まだ設置されていません。東京１棟目の管理会社さんにお願いしていたものですが、

先週いっぱいのどこかで設置できるって回答だったんだけどなあ。



幸いにして、東京１棟目の管理会社さんは東京１３棟目から徒歩圏。行って確認しようと

したのですが、先客がいらっしゃったので一旦スルー。午後改めてお邪魔して、

札幌出張の手土産を渡しつつ工事っていつ頃になりますかと確認。確認した上で

メールで回答しますと申し訳なさそうに言われたので、返事を待つこととしました。



お昼時に嫁ちゃんからご飯を作るのが厳しい旨の申告あり。私が札幌出張に行く前の日に

ぎっくり腰みたいな状態になり、病院も行ったけど全然直らずに今に至っている模様。

スーパーで重いものを持つのも辛いようなので、じゃあ午後は買物付き合うわという

ことにしました。どうせなら車借りてコストコ行っちゃおうか、と。そのついでに

銀行に行って本日引落分の入金をしてくれば一石二鳥です（デブったから散歩するという

話がこの段階で消えています・・・）。



そうなると、あまりゆっくりしていられなくなります。

お昼ご飯をコンビニで買って済ませたら、札幌８棟目の問題点に関して管理会社さんに

フィードバックする仕事と、東京１３棟目に宿泊いただいた友人の投資家さんから

貰ったフィードバックを運営会社さんに連携する仕事をやっておかないと。



東京１３棟目の旅館に関してのフィードバックは、設備の追加（洗濯機上の棚と

靴ベラ）、ガイドでわかりにくい箇所の改定程度でしたので、伝えてやり取りして

品物を選ぶくらいで済みました。こっちは割と楽に完了。あとは現地に館銘板が

設置されたら、それも含めた写真を撮影することが必要なくらいです。



問題は札幌８棟目。正直、指摘事項が多いんですよ。空室も多いし管理会社さんに

任せたものの、一部の部屋で洗濯機の排水口に封がされていなくて臭いがするとか、

他の管理会社さんと比較するとやや仕事が甘いなと感じるところが散見されます。

外には段ボールが落ちていたりもしますし。



札幌８棟目は清掃業者さんを私が独自に依頼しております。管理会社さんとの連携も

取れるようお膳立てはしていますが、清掃業者さんと管理会社さんの間でお見合いに

なってしまうこともあるんだろうなと思っています。だから、指摘をするにしても

これは清掃業者さん、これは管理会社さん、というところをちゃんと考えないと

いけないという手間は発生します。



今回は指摘事項が多いため、一旦全部管理会社さんに投げて、これは清掃業者さんに

お願いしてほしい、というものをより分けていただくことにしました。管理会社さんも

それでいいですと言うことでしたので、まずは管理会社さんに送った次第です。



写真を探して、その写真と指摘事項を紐づけられるようにして、メールにしたためる。

正直、当日立ち会ってくれていれば、それで終わっていたはずで、メールを書くという

手間は省けたと思うんですが・・・。まあ４連休だし、そりゃ予定もあるでしょうと

いうことで、そこは仕方ありません。結局、この作業だけで１時間以上かかってしまい、

だいぶタイムロスになってしまいました。



結局、コストコに行く時間になってしまい、某政府系金融機関さんの書類作りは

翌日に持ち越し。車で出かけて、各口座に入金して、買物をして家に戻った時点で

もう１８時半。そのままご飯になったので、これ以上のことはできずじまいでした。

（平日のコストコが土日に比べて超空いてて、平日に動くのがこんな快適なことなら

　サラリーマンなんて早く辞めたいぞ、とまで思ってしまいました・笑）



なんかこう、イマイチ時間の使い方が上手ではない・・・。

もっと効率よく動きたいものです。



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昼は北海道で、夜は東京で大家さん仲間との会合。

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札幌出張最終日。仲良くさせていただいている大家さんの物件を見学させていただき

東京に戻った後は東京１３棟目に宿泊いただいているお友達大家さんとご飯食べました。



最終日は特に予定は入れておらず、昼の飛行機で不通に帰ろうと思っておりました。

とはいえ、ただ戻るのもちょっと味気ないなあ・・・なんて思っていたところ、

初日に大家さん仲間の方からお電話いただき、最終日の午前中で物件見学とランチを

企画してくださいました。ありがとうございます！



車で拾っていただき、オープンカーで密を避けてのドライブしながら、これまでに

購入したり売却したり、買えばよかったけど買わなかった物件、新築した物件など

様々なものを見せていただきました。札幌市ではない場所なので、また独自の勝ち方の

路線があるのだなと。同じ北海道であっても、場所によって勝ち筋は変わります。

小さな行政区であれば、関係者もより密になります。そういう地域特性を活用して

財産を作っていく手腕に感服した次第です。



昨今のＧＯＴＯキャンペーンの話、コロナ情勢などの意見交換もさせていただき

自分の頭の中の整理にもつながったように感じます。



お忙しい中、お付き合いいただいただけでなく空港まで送っていただいてしまい

本当にありがとうございました。感謝します。



というわけで、札幌出張は実りの多いものになりました。札幌８棟目で感じましたが、

比較的、関係を作れていない管理会社さんの管理物件だと、細かいところで微妙な

状態になっていることがあります。遠隔でも気づけるような仕組みは作っていますが

完璧ではないので、たまに自分で行ってそれを検知する必要があると思います。

関係が作れている管理会社さんであれば、その関係を維持するために、たまに現地に行き

近況など情報交換する程度で良いのかもしれません。でも、そこまで関係が作れていると

会って話すのが楽しいので、つい行きたくなるんですよね（笑）



あとは、やっぱり話をすると色々な情報が入ってきます。今だと、低家賃帯の物件で

かなりの勢いで借上をしている業者さんの話が旬みたいですし、サンタメ屋さんや

企画屋さんは今どうしているとか、そんな話も人によって見解が異なるので興味深く

聞かせていただきました。



久しぶりの札幌。新型コロナの不安もあり、こちらも考えうる対策は取っていきました。

マスク、消毒液、出張前は自宅から極力出ない、繁華街に行かない、など。

札幌でもすすきのには近づかず、別な地域で懇親会を開くようにしました。

誰かに迷惑をかけることはたぶんないと思います。

（とはいえ、行くこと自体ダメだろという声は甘んじて受け入れます）



オンラインもいいけど、やっぱオフラインで話せるのが楽しいな、と思う私でした。

出張時にお付き合いをいただいた皆様、ありがとうございました。



東京に戻り、荷物の整理などして少し落ち着いたところで、東京１３棟目へ。

お友達の投資家さんが泊まりに来てくださっているのです。ブログを読んでくださり

泊まりたいとお申し出をいただきました。ありがたすぎて涙が出そうです。

お泊りの間に是非お礼をしたいと思い、お食事にお誘いした次第でした。



話題は多岐に渡りましたが、やはり気になるのはホテルの滞在時の快適さ具合。

宿泊してくださった方曰く、全く問題なかったとのこと。静かで快適だったという

評価でしたので、とても安心しました。



館銘板がまだ設置されていないので（予定をだいぶ過ぎています・・・）、どの家が

ホテルなのかわからず緊張した、という意見がありましたので、早い段階で館銘板の

設置時期確認をしておかないとと思った次第です。督促しよう・・・。そして設置後は

館銘板とのれんがついた状態で写真を取り直していただこう。うん。



あとはまだ運営開始初期だからか、メッセージに鍵番号が一緒に記載されていなかった、

外玄関の鍵はかけない運用のはずがかかってしまっていた、などでチェックイン時に

バタバタしたという話がありました。泊まっていただいた友人には大変申し訳ないと

思いますし、運営会社さんには留意するようお伝えしないとですが・・・友人の時に

発生してくれてよかった、というのも少しありました。全く知らない一般のお客様で

これが発生すると、けっこうキツイよねということになりますし。



貴重な話を聞かせていただき、ありがとうございました。



４連休、そんな具合でだいぶ充実した内容でした。

今日はサラリーマンのお仕事をお休みして、事務作業や入金処理などをする予定です。



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