現在１７位です。今週は思うように進まない週になりそうな予感。
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札幌７棟目の管理会社さんより、特殊建築物定期検査報告書作成に関するお見積が
届きました。と、特殊建築物！？普通のマンションなんですけど～・・・。
札幌７棟目は、私が保有している物件の中で唯一の億越え物件です。金融情勢が
良い時期だったので、頭金と諸経費１割くらいで購入できたものでした。今はもう
２割とか入れないと厳しいんだろうなあ。そもそも仙台の法人で札幌の物件購入の
ハードルも上がっちゃってるし、土俵に上らないような気もするなあ。
よく「なんで小さい物件ばかり買ってるの？」「大きいの一発買った方が手間がかからず
いいんじゃない？」「新築とかやらないの？」と聞かれます。そりゃ私も大きいものが
買えるなら買いたいですよ。小さくても大きくても、買ったり融資付したりする手間は
同じですから。実際、札幌７棟目はけっこうでかめですし。買う機会があれば買います。
東京に関しては、中古は利回りが低すぎて買いたい気持ちになれないこと、新築の
土地の探し方がまだ身についていないこと、仮に買えるとしても頭金が不足そうなことの
３点がネックになり、大きな物件を攻めることができておりません。
基本、東京で普通に融資が出るような中古マンションは、皆さん狙っているので
とにかく利回りが低いです。現状の家賃収入と販売価格で利回りが出せることから
その段階で外国の人も含め色々な方が購入の意思を示し、結果として割高な水準に
なってしまいます。だから私としてはなかなか手が出せません。東京で癖のない普通の
中古マンションを買ったのって、東京２棟目が最初で最後です。
収益性が高いものを購入するには、ある程度加工が必要な原石を仕込む必要があります。
その手法の中に、リノベだったり新築だったりというものがあると思っています。
私が今やってるような戸建や小さいアパートをフルリノベするやり方に関しては、
物件の建物面積とエリア、価格を見れば簡易判定できるくらいにはなっています。
この方法で表面利回り１０％超の原石を見付けることは割とできるようになりました。
しかし、新築はそれとは全然違う探し方をしなくてはなりません。一種単価とか地型、
接道の向き、容積率など、探すために評価する指標が全然違うのです。頭ではわかって
いるのですが、なかなかこれが自分の血肉にならないです。そのせいで見つけられない。
仮に見つかったとしても、東京都内で新築なんて話になると、頭金は数千万単位に
なります。私はいつもキャッシュはカツカツな人なので、頭金のハードルも高いです。
上記のような葛藤もあり、やり慣れていて頭金も出しやすい中古の小ぶりな物件を
攻める傾向が強いのです。でも、ちゃんとした新築もやってみたいんですよ、ほんと。
さて、すっごい前置きが長くなってしまいましたが、唯一の大型物件と言っても
過言ではない札幌７棟目の管理会社さんより「特殊建築物定期検査報告書」の
お見積が届きました。
初耳だったのですが、ある一定水準を超える建物については、３年に１回の報告義務が
あるのだそうです。大きい建物だとこういうのが必要ってことなのだろうか。
管理会社さんからは「3階以上で土地面積が該当する建物に関しては報告義務がある」と
案内いただいたので、グーグル先生に聞いてみたところ、たぶんこれかな？と思える
記述を発見しました。
都道府県によって規定はさまざまですが、東京都では、階数5階以上かつ床面積の合計が1,000㎡を超える共同住宅の場合、定期的な検査(年1回)をして、その結果を所轄の特定行政庁に報告しなければいけません。
引用元：生和コーポレーションさんのサイト
札幌の場合はこれが「３階以上で土地面積が該当する」という条件になるのでしょう。
行政によって違うということなのだと理解しました。
３年に１度で良いとのことです。管理会社さんも「３年に１度の報告義務」と仰って
おりました。そう言われてみると、６月で購入から丸三年です。今回初めての報告と
いうことなのでしょうね。
お見積金額は、毎年やっている建物検査とだいたい似たような金額でした。消防関係が
主なチェックポイントのようで、非常照明器具設備のチェックを行う旨が見積書内に
記載されておりました。
大きな建物だと、いろいろとやることがあるものなのですね。普段は小規模なものばかり
やっているので、たまにこういう話があると新鮮です。お金がかかるのは困りものですが
知らない世界を垣間見るみたいな知的好奇心の観点では面白いなと。
何事も経験なので、こういった経験を積みながら少しずつ成長したいと思います。
（なんか最後の〆がテーマに対して妙に大げさになってるけど、まあいいか）
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