旅館業許可書が発行され、正式にホテルとして運営開始できる状況に。

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東京１３棟目、超高速で旅館業許可書が発行されたという連絡がありました。

これでリスティングを作ることができます。旅館としてのスタートを切れました。



宿泊施設は、民泊新法で定義される民泊と、旅館業法で定義される旅館・ホテル・

簡易宿泊所等のどちらかを選択して営業します。



民泊の場合は、届出をすれば民泊を始めることができます。実際には消防検査などが

あるのですが、イメージ的には自分で「民泊やります」と宣言したら、行政はＯＫを

出す必要がある、という感じです。



これに対して旅館業法による旅館・ホテルは、許認可の申請をして、許可を得ることで

宿泊施設を運営することができます。役所は許可を出すために必要な審査をしますし、

条件を満たさない場合は却下することもできます。



届出制か許可制か。このハードルの高さの違いが、宿泊日数の差を生み出しているのかも

しれません。民泊だと年間１８０日が限度ですが、旅館だとそういった制限はないです。

そしてインバウンドや民泊が盛り上がりを見せていた頃、旅館業法が改正されて、

無人のホテル運営も可能になりました。これにより、フロントに人を配置するなどの

負担がなくなり、小規模のホテルでも採算がとれるようになりました。投資家の目線で

考えれば、旅館業法の方が稼働日の上限がないので、民泊より当然良いと思います。

取れそうな案件なら民泊より旅館業法の許認可を狙った方が良いでしょう。



東京１３棟目もそんな流れで旅館として許認可を申請することにしました。



正確ではないかもしれませんが、旅館業の申請はおおむね以下のような流れで進みます。

勿論、この作業の前に運営体制の確立や必要要件を満たす建物の改修などは必要です。



・旅館業を行う旨の看板掲示

・近隣説明（看板掲示から何日経過後とか、日付の要件があったはず）

・消防工事→消防検査

・旅館業申請（消防工事の後）→保健所検査→旅館業許認可取得



これが終わってないと次のステップに入れない、という条件が色々あったと思います。

あくまでざっくりなので、申請する予定がある人は自分で調べてみてください。



私の場合、看板を３月に掲げ、近隣説明も３月に実施しました（新コロの影響があり

対面での説明が出来ずポスト投函のみでしたが）。その次のアクションは消防ですが

リノベーションの終盤で行政書士さん経由で手配した消防業者さんに入って貰って

工事を実施いただきました。これが４月の後半だったと思います。



消防が終わるタイミングを狙い、消防検査に入っていただきました。５月末のことです。

こちらは問題なくクリア。そして消防工事が終わった時に並行で保健所に旅館業の

申請をあげて、６月２日に保健所検査が行われることになりました。



保健所検査は基本的に行政書士さんにお任せしましたが、私も仕事の合間を縫って

少しだけ保健所の方や行政書士さん、運営会社さんなどとお会いしました。

（諸事情でどうしても私が顔を見せる必要ができてしまったので）

検査は特に問題なく、順調に進んだとのことでした。



そして昨日（６月４日）、行政書士さんから「旅館業の許可書が発行されたと

保健所から連絡がありました」という連絡をいただきました。中二日での発行とか、

強烈に早いです。保健所って新コロの関係で忙しいんじゃないの？確かにこんなご時世で

新規に旅館やりますなんてズレたことを言ってる人は少ないだろうとは思うのですけど、

それにしたって社会情勢を考えたら早すぎません？まあ私としては嬉しい誤算なので

これはこれでとてもありがたいことなのですが。



行政書士さんも運営会社さんも口をそろえて「こんなに早いのは過去に例がない」と

仰っていました。何十件と申請していて、もはや保健所の担当の方とも顔なじみの

行政書士さんが「過去最速」と言うのだから、本当に早かったのでしょう。



私が今回申請したのは、城東エリアでまあそれなりに観光資源もある区です。

新型コロナの前はインバウンドの旅行客も多かった場所ですので、私が今回手掛けた

ような小規模無人旅館も乱立している状況です。今まではそれゆえに混雑していたのが

今はそんな申請する人が誰もいなくなったので、サクサクと進んだということだろうと

推測をしております。



何はともあれ、昨年の１２月くらいからコツコツと準備を進めてきた旅館業に関して

これでひと段落したことになります。まだ備品の買い出しや館銘板設置など、

多少の準備は残っておりますが、７月までには間違いなくオープンできそうです。

当分は我慢の日々が続くのでしょうけど、新型コロナから回復した時の反動需要を

取り込めるだろうと期待して、じっくりとやりたいと思います。



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東京１３棟目の館銘板のデザイン決定！

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東京１３棟目、館銘板のデザインができました。これを元に管理会社さんにお見積を

進めて貰おうと思います。



館銘板。物件名を変えたらだいたい作っています。東京１３棟目は普通の戸建なので

本来なら物件名をつけたり館銘板をつけたりはしないのですが、宿泊施設にすることに

したことから、宿泊施設名とそれにあわせた館銘板も作った方がいいだろうという方針に

なりました。



いつものデザイナーさんに・・・と思ったのですが、たまには趣向を変えて別な方に

お願いしてみようかな？という気分に。思考を巡らすと・・・そうだ、投資家仲間の方で

デザイナーさんがいるじゃないですか。お願いしてみよう。



早速ご相談して、かくかくしかじかで館銘板のデザインをお願いしたいと相談したところ

快諾いただきました。予算は普段頼んでいるデザイナーさんがこのくらいなので、

それと同じくらいをとりあえずの予算としていると伝え、ではその予算の範囲でと

いうことで作業に着手いただきました。



こちらからはインプットとして、インテリアコーディネーターさんが作った内装案と

外壁塗装後の外観写真を提供。インテリアコーディネーターさんがおっしゃっていた

内装コンセプトも併せて伝えました。



そして第一弾のご提案到着。旅館と言うことで視認性を重視した大きめの看板に

内装のテイストを加味した２案をご提案いただきました。投資家さんの顔もある

デザイナーさんなので、予算のことも気にしてくださり、こうしたら見栄えは良くなるが

予算はあがる、といった情報も付与してくださり、ありがたいです。



運営会社さん、インテリアコーディネーターさんとどっちがいいか検討しましたが

でもその前にこの看板を設置する費用の問題が先ですね。



今回の看板設置は、東京１棟目の管理会社さんにお願いすると決めていました。

孤独死対応で多大なるご負担をおかけしたのに、中間マージンを取ることもなく

ただただ管理作業の一環として真摯にご対応いただいたことに対しての謝礼をしたいと

思っており、今回の看板設置作業を発注することで少しでも利益を得ていただこうと

考えているためです。



出てきた２案で、仕様の違いからコストも変わるでしょう。予算も検討の際の大事な

ポイントになりますので、検討の為の超概算見積をいただきたいということで相談。



そして出てきた見積ですが、なかなかのお値段でした。別にボッタクリとかそういう

話ではなく、まず高所作業になるからユニックの出動が必要になるとか、そっちの方で

想像していた以上の費用感になったのです。



この値段だとちょっと躊躇しちゃうなあ・・・。それだったら、思い切って路線変更して

看板自体は表札みたいな感じで小さく掲示、視認性の面は暖簾をかけるなど別の形で

担保すればいいんじゃないか？と。



デザイナーさんに、出していただいた案のうち、デザイン的にはこっちの方が好きという

意思表示と、設置費用が想像以上にかかりそうなので小さめサイズでの再提案が可能か

相談しました。ご快諾いただき、ややあってから第二回提案を受領。表札サイズの

シンプルなものが出来ました。外壁の色合いに似たものと、内装の壁紙の色に似た案。

ここでも物件自体の雰囲気を壊さない案を出してくださり、いいなと思いました。



運営会社さんとも検討し、外壁の色と同化せず、ワンポイントになりそうな内装の壁紙の

色に似た案を採用。仕様書を作っていただき、昨日管理会社さんにお見積依頼を正式に

させていただきました。



看板の作成および設置も管理会社さんに依頼するつもりです。たいした金額では

ありませんが、孤独死対応いただいたことに対する感謝の気持ちということで。



館銘板の設置、楽しみです。



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補助金の報告義務を全うすることが出来ました。

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太陽光発電所の建築に際し受領していた補助金。先日をもって、４８ヶ月の報告義務が

完了しました。補助金を給付された時の義務を全て果たし、すっきりした気分です。



太陽光発電所。一時期は大ブームになりましたが、一括償却はできなくなり、ＦＩＴに

よる買取価格は下落し、過去の遺物になろうとしています。ここ数年で始めた人は

太陽光と言われてももうピンとこないのではないでしょうか。



私はあまり太陽光に積極的ではなかったのですが、仲良くしている大家さん仲間の中に

サラリーマンとして研究職に就いている人がいて、彼がパワコンの研究をしていて

詳しいというところから、太陽光の道に入り込みました。屋根に乗せる太陽光は

手掛けなかったのですが、仙台法人として野立て太陽光を１基稼働させています。



当時、仙台市およびその近郊は復興バブルが激しく、今以上に物件を購入することが

難しい状況でした。その利回りで誰が買うんだよと思うような物件、その立地で

復興バブルが終わったらどうにもならんだろと思うような物件が、飛ぶように売れていき

こりゃ当分買えないわと諦めに似た感情を抱いたものでした。



買えない私が目を付けたのが太陽光発電。いろいろとご縁があり、前述の友人が

土地として提案を受けていた仙台法人のメインバンクさんが融資対象エリアとして動ける

土地を私に譲ってくださったので、そこになんとか太陽光発電所を作ろうと必死に相談し

支店長の尽力の甲斐もあって何とか融資を成立させ、建築するに至ったものでした。

賃貸物件が買えない中、どうやって売上規模を大きくしようかと考えた結果が太陽光。

ある意味、代替手段だったのだと思います。



２０１４年１２月に土地決済、２０１５年１２月に設備引渡を受けて、実際に売電収入が

入るようになったのが２０１６年２月から。４年半くらい経過していることになります。

あれから４年半ですが、ＮＥＤＯベースの数字よりは良い値が出ており、借入返済も

問題なくできています。ＣＦベースでみるとちょっと寂しい数字ですが、信用保証協会の

保証付き融資なので保証料が重いとか、その辺の事情もあるのでやむを得ないかなと。



それに、この投資は初期段階で大成功が確定していると言っても良い案件でした。

最初の段階で補助金と消費税還付によるキャッシュインがあり、その額だけでも

１０年分のキャッシュフローくらいは回収できているからです。ファイナンスは

フルローンに成功しているので、手元資金が増えて太陽光発電所をゲットできた状態。

そりゃ負ける要素はないですよ。



やってる時は大変でした。融資は大変だし、間に入ったブローカーが残念な方で

土地のグリップが全然できてないし、欲をかいて交渉して逆に売主さんの気分を損ね

朝イチの新幹線でエクストリーム往復謝罪して午後東京で普通にサラリーマンに戻ったり

融資付の為に朝イチの新幹線で金融機関さんに行ってエクストリーム往復会議して

午後東京で普通にサラリーマンに戻ったり・・・。きつかったけど、その結果として

今の太陽光があると思えば、それはそれで悪くない思い出です。



子の太陽光発電所を作った時に受給した補助金。これには４８ヶ月間に渡るの発電単価の

報告義務がありました。太陽光による震災復興という名目の補助金だったのですが、

計画にあった発電単価や設備利用率の予定と実績を比較して報告する資料を年に１回

提出し、それを４８ヶ月分報告するということになっていました。



今年の提出で４８ヶ月分が満了するため、今年資料を作って提出すれば義務を全うした

ことになります。これで補助金返還などのリスクもなくなります。良いことです。



資料は最初の１〜２年は苦戦しました。初年度は太陽光の工事業者さんにも助力を

いただきながら、ようやく資料作成でほっと一息。２年目の報告の時は、その１年目の

苦労をすっかり忘れており、前年の資料やメールのやりとりをひっくり返しながら

ようやく作った感じでした。この２年目で反省をして、この後は「何をすればいいか

まとめた資料」を作り、それに沿って提出作業をすればいい状態にしました。

翌年の自分は全て忘れているアホだと考えて、アホが思い出せる資料を作ったのです。

こいつのおかげで、３年目からは１時間もかからず補助金の報告資料を作ることが

できるようになりました。



今年も同じで、雛形を見ながら一年間の発電量やランニングコストを表の所定の箇所に

設定します。Ｅｘｃｅｌなので、あとは計算式で自動計算されてシートの出来上がり。

総勘定元帳から情報を引っ張り出すところが若干面倒ですが、先週末東京１３棟目で

エアコン工事や宅配便を待っている時間で無事に完成させることが出来ました。

感慨深い気持ちになりながら、補助金の窓口をやっている社団法人さんにメールをして

義務から解放された次第です。



不動産投資って、レジものの賃貸物件を軸にしつつも、その時代によって何かしらの

流行があるように思います。例えば２０１０年台前半のシェアハウスなんかも

そうでしょうし、２０１０年台半ばは今回書いた太陽光発電、２０１０年台後半は

民泊の存在感が際立ちました。



こういったブームになるものって、結局賃貸物件と比べると水物な要素が多いような

印象を受けております。シェアハウスは普通のレジに比べれば入退去が激しかったり

社会情勢に左右されたりするケースも多かったです。それでも、今思えば比較的

安定していたように思います。太陽光は政治に左右される面が大きかったので、

その面では不安定。そして民泊はより安定感がなく、コロナなどで壊滅的な被害を

受けている状況です。



賃貸物件である程度の基盤を作り、その中の一部をこういったブームのものに

振り向ける。ブームのものは万が一失敗しても致命傷にならない程度にする。

そんな自衛策が必要なのかもしれない、と私は思っております。民泊特化で

大きく規模を増やした人とか、今どういう状況なんだろう・・・。



何にしても、私に関しては無事に補助金を受給した際の義務を果たすことができました。

ここまで生き延びることができたのも、周りの方のご支援のおかげです。感謝します。

私もそれに恥じぬよう、愚直にビジネスに邁進し、少しでも皆様のお役に立てるよう

情報発信など続けていきたいと思います。それが巡り巡って自分のビジネスに対して

良い影響を与えると信じているからこそ、なんですけどね。



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東京１３棟目、間抜けなミスでドタバタの現地対応。

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東京１３棟目、先週日曜日の作業は割とミスが多く、バタバタしてやや疲れました。

手際が悪く、凡ミスがたまにあるのがどうもねー。反省はしてるんですけど、なかなか。



日曜日も荷物が届いたりエアコン設置作業があったりで、ある程度現地に詰めてないと

いけない状態でした。荷物は全部午前中に設定してあり、エアコン工事は当日の朝に

電話が来て時間が確定するという算段でした。あとはひたすら開梱してセッティングの

予定で、まあ半日作業だろうという感覚を持ってました。



まず、朝一番でエアコン業者さんから着信あり。１４時〜１６時で訪問しますという

ことでした。午前が良かったけど、これはまあ仕方ないですね。一度家に戻る時間が

できてよかった、と思っておきます。



９時前に現地に到着し、おもむろにパソコンを出して、金融機関さんから依頼のあった

資料作成にいそしみます。たまには空間を変えて仕事するのもなかなか良いですね。

インターネットもあるし、思ったより作業がはかどります。いいんじゃない、これ。



ほどなくして、宅配便の第一弾が到着。置き時計やトイレ用のスリッパなどが届いたので

所定の場所に設置しました。順調順調。でもこいつは四天王の中でも最弱、本丸は

ニトリで買った布団やキッチン小物の開梱作業なのです。かなりいっぱい届くので、

こっちの方が重労働。



１１時過ぎくらいでしょうか。銀行さんに出す資料もほぼ完成に近づいた頃合いに、

ようやく次の宅配便の業者さんが到着。傘立て、冷蔵庫、テレビのアンテナとつなぐ

ケーブルなどが届きました。冷蔵庫は一人で２階に持っていくのがしんどそうなので、

エアコン工事の人が来たら手伝って貰おう。それ以外を設置するか・・・ってあれ？

ニトリの荷物って別便なのかな？ネットで配送状況を確認すると「配達中」になって

いますので、便が違うのかな。なんか変な感じがしますが、とりあえず今は目の前の

作業に集中しましょう。



傘立てを設置し、テレビのアンテナをつなげようとしたところで、ふと気づきました。

テレビの電源ケーブルがないぞ？あとＢ−ＣＡＳカードも見当たらないぞ？あれれ？

説明書の中に入っているかなと思ったのですが、そういえばその説明書もキッチンの上に

置いてあったのに行方不明になってます。あれー、運営会社さんが持ち帰ったか？



運営会社さんに確認すると、ハウスガイドの参考のために説明書など一式持ち帰った、

とのことでした。その中にＢ−ＣＡＳカードや電源ケーブルがないか確認をして

いただきましたが、後日回答があり、Ｂ−ＣＡＳカードはあったけど電源ケーブルは

ないとのこと。梱包を解いた時に見落として捨ててしまったか？何にせよ、代品を

取り寄せないといけないことは確定ですので、早々に手配に入ろうと思います。



そんなトラブル対応をしているところに、今度は嫁ちゃんからＬＩＮＥが。



「なんか家に大量の荷物が届いたんだけど」



・・・やっちまった、配送先を間違えたorz

お昼も近いので一旦家に帰ってみると・・・





あちゃー、これじゃ部屋にも入れないですよ。参ったなあ・・・。

エアコン工事が終わった後、カーシェアで車を借りて現地に運ぶしかないわ。



午後になって、再び物件へ。作業をしたり、ため込んでいた漫画を読んだりしながら

業者さんを待ちます。結局、業者さんが来たのは１６時くらいだったでしょうか。

前の現場が押してしまい、到着が遅くなったと仰っていました。



恰幅のいいベテランの職人さんと、ひょろっとした若手の職人さんの２名で作業開始。

お二人とも人懐こくていい人でした。お部屋を見るなり、若手の職人さんが「ヤバイ」を

連呼しだし、「雑誌に出てくる部屋みたいですね、ヤバイっす」と褒めてくださったり

一階のエアコンを設置している作業中にほのぼのとした会話をされているのが聞こえて

きたり（良い師弟関係だな〜と思いました）、１階の設置が終わって試運転させて

車に戻って何かした後再び１階の部屋に入ったら「さぶっ！」「さぶいっすね！」

「効きすぎなくらいだわ」みたいな話をしながら上にあがってきて「下の階のエアコン

すごく効きがいいですわ」と報告して下さったり。明るい職人さんにこちらも温かい

気持ちになりました。



ただ、ここでもトラブルが待っておりました。



本当は１００Ｖの１２畳のやつで充分と言われていたのですが、効きが悪いなどの

クレームになるのも嫌なので、その上の２００Ｖ１５畳のサイズを購入したのです。

２階は天井も高いので、念のためという感じで。



そのエアコンの室外機につなげる配線が特殊な形状で、しかも室外機は１階に配置だから

長さが必要。でも普段あまり使わないパーツなので、室外機まで届かないというオチに。

「後日改めてここだけ工事させてほしい」と申し入れを受けたので、ＯＫしました。

というかＯＫするしか選択肢がないですわ（苦笑）



エアコン工事が終わったので、車を予約して家に戻り、自宅に届いてしまったニトリの

雑貨を持っていく作業を開始。嫁ちゃんが心配してくれて、手伝うと言ってくれました。

ありがたい、とてもありがたい。車に積み込んで、現地に搬入して、嫁ちゃんと２人で

せっせと梱包を解きました。帰りは段ボールも全部車に乗せて、ゴミの片付けも完了。

嫁ちゃんにも関わって貰えたし、ミスも結果オーライってことにしておこうか・・・。



エアコン工事は持ち越しだし、はさみを持っていかなかったから一部開梱できなかった

品物もあるし、いろいろ中途半端になっちゃいましたが、ひとまず最低限のことは

対応できたと思うので、これはこれで良いことにします。



イレギュラーが多くて疲れちゃいました。晩酌のビールが美味しかったなあ。

こういう作業を自分でやらずに任せたら、そりゃ手数料が発生するのは当然だと

改めて感じた日曜日でした。



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大型家具が搬入され、一気にホテルっぽい空間に変化。

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現在１７位です。今日はエアコン工事の残作業があります。

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週末は事務作業と東京１３棟目の作業でてんやわんやでした。だいぶホテルっぽい

雰囲気になってきて、個人的にはすごく満足しています。



土曜日。この日のメインの作業は商社さんから購入したベッドやテーブルの搬入です。

インテリアコーディネーターさんが立ち会ってくださるということでしたので、

私はちょろっとインテリアコーディネーターさんにご挨拶するために顔を出そう、

という感じでした。



ところが、そうは問屋が卸さない。朝一番で電話が鳴ります。見たことない番号です。

出てみると「ヤマト運輸です」と。荷物を届けに来たけどどちらのお宅ですか、

という定番のお電話。そうですよね、ホテル名つけて配送して貰っているから、

運送会社さんからしたらアパート形式のものを探すわけですよ。でもそんなのないから

電話してくる。このパターン、かなり頻発してます。



今日届くものって確か何もなかったと思うけど・・・。日曜は現場にいるので、

再配達日曜でお願いできますかと回答すると「お花なんですけど大丈夫ですか？」と。

あ、もしかして、インテリアコーディネーターさんが頼んでいたドライフラワーか！

そういえばインテリアコーディネーターさんが現地で受け取るって言ってました。

想定以上に早く来てしまったようです。これは今日ないとダメなやつなので、

玄関先に置いておいて結構ですと伝えました。その旨インテリアコーディネーターさんに

お伝えして、到着次第中に運びますということで終了。ふぅ。



次に連絡が来たのはインテリアコーディネーターさんからでした。現地に到着するも、

デジタルキーの番号がわからない、商社さん到着しちゃってるので至急教えてほしい、

とのこと。こちらはすぐに設定された暗証番号をお伝えして、事なきを得ました。



ご挨拶に行こうと思い声を掛けましたが、商社さんの設置作業が終わってからの方が

邪魔にならなくて良さそう、というインテリアコーディネーターさんからの返答に従い

作業が終わるまで待機。終わったという連絡を受けてから突撃しました。

無事にベッドが４つ設置され、ダイニングセットも配置されています。いい感じだ〜。



インテリアコーディネーターさんと一緒に絵を設置して、少し雑談して解散。

すごくいい空間が出来上がりました。正直、自分で使いたいです（笑）

写真何枚か置いていきます。





和室はこんな感じです。ほぼベッドで専有されていますね＾＾；





ダイニングは基本４人利用、追加の簡易型のイスを用意してあるので、手前に引き出せば

８人まで利用することができます。だからベッドもダブルベッド４台の構成です。





洋室のベッド。照明がいい味出してくれてます。いやー、本物のホテルみたい。

（ホテル運営するんでしょうよあなた）





気に入ってしまって、夜も見に来ました。照明の感じがまた変わって良いですね〜。

陰影が織りなす立体感。引っ越したくなります（笑）



というわけで、土曜日の作業は別件もあったのでこんなところで終了。

日曜日も作業は続きますが、それは明日にでも。



最後に、インテリアコーディネーターさん、素敵な空間を作っていただきまして、

まことにありがとうございました！改めてお礼申し上げます。



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