東京１３棟目の融資の行方が怪しいことになってきた。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在１４位です。水槽を久々に自宅に設置。まだ水草だけですが、癒されてます。

応援クリックよろしくお願いします→



東京１３棟目のリノベーション資金の融資、なんか変な展開になってきました。

いや、きっとここから挽回してくれるはず・・・。そう信じたいところです。



東京１３棟目の融資は今年の２月くらいからずっと話をしているのですが、まだ決着は

しておりません。ずれ込んだ大きな要因は、私が試算表の提出を求められていたにも

関わらず、それを作る時間が取れなくて提出できていなかったことにあります。



個人の確定申告と一緒に東京法人の半期試算表を作ったので、期間的にはちょっと

ズレてしまいました。４月くらいになってようやく試算表を渡すことができましたので

この２ヶ月の遅れは私が原因と言うことになります。これはもうやむなしですね。



そして、そこから先は金融機関さんに頑張っていただくターンということになりますが、

こちらの進捗がやや鈍くなっております。新型コロナウィルスの関係で融資の申込の

件数がすごく増えているという事情もあり、本部稟議にも時間がかかっているという

話が先方から出ておりましたので、ある程度時間がかかるのはやむなしだろうと

理解はしておりました。



しかしどうも、そのかかる時間が長すぎる気がするんです・・・。



支払の期日は伝えてありました。「そこまでにはさすがに本部の承認も貰えるのでは

ないかと思います」と担当の方は仰っておりましたので、それを信じて待ってました。

５月の終わりに、進捗の確認をしたところ「ギリギリ間に合うか、若干遅れるかも」

という回答だったので、施工業者さんに支払時期の調整を依頼したりもしました。



そんな中、先週の金曜日に怪しげなメールが届きます。



今回持ち込んでいる金融機関さんは珍しくメールでのやりとりもできます。

私のところに金融機関さんからひょこっと届いたメール。差出人は担当の方の上司の

融資課長さん。その内容はと言うと、今回の案件は私が担当するので、決算書や

事業計画書、既存借入の返済予定表など送付いただきたい、というものでした。



・・・なんかこのメールだけ見ると、審査全然進んでいないんじゃないかという

気がするんですよ。大丈夫なのだろうか。すごい不安になりました。



メールは金曜日に届いており、私が確認したのが金曜の夜。週末ずっとこのもやもやを

抱えながら過ごすことになりました（汗）



週末のうちに、要求されていた資料は一通り送付。先方から必要書類の受領確認の

メールの返信に「少しお時間をいただきたいと思います」的なことが書かれていたので

実際のところどのくらい時間がかかるのか電話で確認することにしました。

支払時期がずれるなら、施工業者さんに早く伝えておかないとです。



本当は、なんで今急に担当を変えて、今から資料を作っている状況なのかとか、

今まで何してたんだろうとか、いろいろ気になることはいっぱいあるんです。

でも今それを聞く意味はないと思うし、効いたら聞いたで金融機関さんのことを

責めているようになってしまうと思ったので、そこは何も問わないことにしました。

とにかく、実行時期はいつになるのか、融資の手ごたえはどうなのか。その２点が

重要です。それだけちゃんと話がつくなら、別に過去をほじくり返す必要はありません。



そんなわけで、融資課長に電話しました。要旨は以下の通り。



・期間は一度リスケした期間内で何とかできるように頑張る

・担保設定した上で期間１５年ということで考えている

・担当としては通したい

・建蔽率オーバーなんじゃないかという点が気がかり、現在調査中



割とまだ調査の初期段階って感じですね（汗）



先方が仮に期日までに本部稟議も通したとしても、金消契約や実行のタイミングは

私のサラリーマンのお仕事と一緒に動かないとですし、司法書士さんの手配も必要です。

そう考えると、たぶん期日までの実行はやや難しいのではないか、と判断しました。

勿論実行できれば良いのですが、万が一を考えるとね・・・。



金融機関さんには目標は買えずに動いてほしいということは伝えましたが、裏では

施工業者さんに最悪更に遅れますということを伝えておくことにしました。



あと気になったのは建蔽率のお話。特に仲介業者さんからはそんな話は聞いておらず、

裏を取るようなこともせず、普通に再建築可能と言う認識でおりました。

今回は担保設定してもいいと伝えていたので、そのつもりで１５年プロパー融資で

検討してくださっているもようです（それも実は今回の電話で初めて知りました）。

担保設定するには遵法であることが求められるとのこと。もし仮に担保設定が

難しい場合は、保証協会への打診になって更に時間がかかってしまうようです。



こちらからは、東京１３棟目が担保設定不可なら、東京１２棟目を担保に入れても

構わないという話をしました。保証協会に行くと、恐らく融資は無理だと思うので。



もし東京１３棟目が遵法状態で担保設定可能となれば、今度は地主さんに抵当権設定の

書類に押印いただくことが可能かの確認をしなくてはなりません。



既存不適格かどうかは最優先で調査するということでしたので、その結果は早々に

連系していただくようお願いをしました。その結果を受けて、地主さんへの調整の有無を

決めなくてはならないので。



ここにきて、どう転ぶか怪しい雰囲気になってきましたが、きっとうまくいくだろうと

信じて待ちたいと思います。きっと何とかしてくれるはず。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

札幌７棟目は特殊建築物だったらしい。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在１７位です。今週は思うように進まない週になりそうな予感。

応援クリックよろしくお願いします→



札幌７棟目の管理会社さんより、特殊建築物定期検査報告書作成に関するお見積が

届きました。と、特殊建築物！？普通のマンションなんですけど〜・・・。



札幌７棟目は、私が保有している物件の中で唯一の億越え物件です。金融情勢が

良い時期だったので、頭金と諸経費１割くらいで購入できたものでした。今はもう

２割とか入れないと厳しいんだろうなあ。そもそも仙台の法人で札幌の物件購入の

ハードルも上がっちゃってるし、土俵に上らないような気もするなあ。



よく「なんで小さい物件ばかり買ってるの？」「大きいの一発買った方が手間がかからず

いいんじゃない？」「新築とかやらないの？」と聞かれます。そりゃ私も大きいものが

買えるなら買いたいですよ。小さくても大きくても、買ったり融資付したりする手間は

同じですから。実際、札幌７棟目はけっこうでかめですし。買う機会があれば買います。



東京に関しては、中古は利回りが低すぎて買いたい気持ちになれないこと、新築の

土地の探し方がまだ身についていないこと、仮に買えるとしても頭金が不足そうなことの

３点がネックになり、大きな物件を攻めることができておりません。



基本、東京で普通に融資が出るような中古マンションは、皆さん狙っているので

とにかく利回りが低いです。現状の家賃収入と販売価格で利回りが出せることから

その段階で外国の人も含め色々な方が購入の意思を示し、結果として割高な水準に

なってしまいます。だから私としてはなかなか手が出せません。東京で癖のない普通の

中古マンションを買ったのって、東京２棟目が最初で最後です。



収益性が高いものを購入するには、ある程度加工が必要な原石を仕込む必要があります。

その手法の中に、リノベだったり新築だったりというものがあると思っています。



私が今やってるような戸建や小さいアパートをフルリノベするやり方に関しては、

物件の建物面積とエリア、価格を見れば簡易判定できるくらいにはなっています。

この方法で表面利回り１０％超の原石を見付けることは割とできるようになりました。



しかし、新築はそれとは全然違う探し方をしなくてはなりません。一種単価とか地型、

接道の向き、容積率など、探すために評価する指標が全然違うのです。頭ではわかって

いるのですが、なかなかこれが自分の血肉にならないです。そのせいで見つけられない。

仮に見つかったとしても、東京都内で新築なんて話になると、頭金は数千万単位に

なります。私はいつもキャッシュはカツカツな人なので、頭金のハードルも高いです。



上記のような葛藤もあり、やり慣れていて頭金も出しやすい中古の小ぶりな物件を

攻める傾向が強いのです。でも、ちゃんとした新築もやってみたいんですよ、ほんと。



さて、すっごい前置きが長くなってしまいましたが、唯一の大型物件と言っても

過言ではない札幌７棟目の管理会社さんより「特殊建築物定期検査報告書」の

お見積が届きました。



初耳だったのですが、ある一定水準を超える建物については、３年に１回の報告義務が

あるのだそうです。大きい建物だとこういうのが必要ってことなのだろうか。

管理会社さんからは「3階以上で土地面積が該当する建物に関しては報告義務がある」と

案内いただいたので、グーグル先生に聞いてみたところ、たぶんこれかな？と思える

記述を発見しました。

都道府県によって規定はさまざまですが、東京都では、階数5階以上かつ床面積の合計が1,000�uを超える共同住宅の場合、定期的な検査(年1回)をして、その結果を所轄の特定行政庁に報告しなければいけません。

引用元：生和コーポレーションさんのサイト



札幌の場合はこれが「３階以上で土地面積が該当する」という条件になるのでしょう。

行政によって違うということなのだと理解しました。



３年に１度で良いとのことです。管理会社さんも「３年に１度の報告義務」と仰って

おりました。そう言われてみると、６月で購入から丸三年です。今回初めての報告と

いうことなのでしょうね。



お見積金額は、毎年やっている建物検査とだいたい似たような金額でした。消防関係が

主なチェックポイントのようで、非常照明器具設備のチェックを行う旨が見積書内に

記載されておりました。



大きな建物だと、いろいろとやることがあるものなのですね。普段は小規模なものばかり

やっているので、たまにこういう話があると新鮮です。お金がかかるのは困りものですが

知らない世界を垣間見るみたいな知的好奇心の観点では面白いなと。



何事も経験なので、こういった経験を積みながら少しずつ成長したいと思います。

（なんか最後の〆がテーマに対して妙に大げさになってるけど、まあいいか）



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

東京１３棟目、発進できるまであと少し。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在１７位です。アメックスのキャンペーン終了までにもうちょっと使わないと。

応援クリックよろしくお願いします→



東京１３棟目、ひと段落になりました。残作業はまだありますが、あとはコツコツと

やっていこうかなという感じです。



週末は東京１３棟目にやっぱり通ってました。土曜日は残った荷物を受け取るために

移動して、雑務をこなしながら配送業者さんを待機。無事に荷物が届いたので、

中身を確認しながら設置作業を行いました。これで配送されるものは一通り設置完了。



その後、久しぶりに某ファッションビルへ。緊急事態宣言というか、新コロの関係で

自粛ムードが始まってからなので、恐らく４ヶ月ぶりくらいじゃないでしょうか。

久々に街に出ましたが、雰囲気は緊急事態宣言前のような状況に感じられました。

うーん、こりゃあ第二波は近々あると思って構えておいた方がいいなぁ。



なぜ街に出たかと言えば、運営で必要な詰替用のシャンプーボトルやゴミ箱などを

某シンプルな品物が多い大手のお店で購入するため。必要なものをささっと買い出し。

雨も降りだしたので、日曜日にこれらは設置しに行くことにしました。



そして日曜日。物件にこれらを持ち込んで、一通り設置させていただきました。

これで私が揃えるべき資材は一通り設置できたことになります。本日、運営会社さんにて

一回目の清掃を入れるということでした。



運営会社さん側では、プロフィール写真やプロフィールに記載する内容の提出を

求められました。これから写真撮影をして本格的にリスティングを公開するとのこと。

いよいよ公開が始まるのだなと思うと感慨深いものがあります。ま、当面は空気に

貸すだけになるでしょうけど（汗）



それと、初めての試みである「オンライン内覧会」を知人に対象に行いました。

私も初めての試みでしたが、皆さんのご協力の甲斐もあり、５０人以上が参加と

盛況であったにも関わらず、トラブルも特になく終わりました。ありがたいです。

ご参加いただいた皆様、運営協力いただいた皆様、ありがとうございました。



さて、これで私の残作業は・・・

・エクステリアの整備（館銘板、のれん）

・行方不明のＴＶ電源ケーブルの代替品手配

・電気、ガス、水道の契約

という３点に絞られました。ようやくここまで減ったぞー。



外観に関しては、館銘板を設置することと、入口にのれんを設置することの２点が

残作業となります。館銘板は既に見積依頼済で、返信を待っているところです。

のれんは・・・外に野ざらしで置いておいても大丈夫なのれんというのがないか

めぼしい品物を見繕っては聞いているのですが、基本野ざらしだと劣化しますという

回答しか返ってこないので、劣化を前提に消耗品として使うしかないのかな？と

今は思い始めております。その前提で調達するかな・・・。



ＴＶの電源ケーブルについては、購入したお店に代替品を手に入れる方法について

相談中です。調達できないことにはテレビも映らないので、早く手に入れるように

調整したいと思っています。



電気、ガス、水道はさっさと契約しないとね・・・。電気は既に契約できていますが

ガスと水道がまだです。水道はもう清掃で使うことになるはずだから、今日からでも

契約しないといけないです。そして電気は、普通に東京電力ではなく、当面の間は

基本料金が無料で完全従量課金のところにしておこうかなと考えております。

そうすれば、空気に貸している間の基本料金を払わなくていいので・・・。

私は楽天ポイントを貯めていますので、楽天でんきとか使えばポイントも０．５倍追加に

なりますから、メリットはあると思います。



こういうの、もうちょっとサラリーマンの仕事が普通の時間に終わってくれれば、

終わった後の夜の時間でできるんですけどねえ。最近は２２時だ２３時だまで仕事を

している状態なので、それもできずしんどい感じです。週末まで待たないと何もできず。

テレワークになって余計仕事量が増えた気がします。



ま、サラリーマンのことはここで書いても仕方ないので割愛。



残りの作業が見えてきたので、これらの解消に全力を注ぎたいと思います。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

札幌５棟目、奇跡的に保証会社さんの審査通過という結末に深く感謝。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在１８位です。都内の商業施設は既に密でした。第二波、確実にくるね。。。

応援クリックよろしくお願いします→



札幌５棟目の契約名義の切替依頼に対して、だいぶ苦戦が続いておりましたが

ようやく保証会社さんの審査がＯＫになり、何とか切り替えられることになりました。



札幌５棟目はロフトつき１Ｒとメゾネット１ＬＤＫの混合間取りの物件です。

メゾネットは比較的安定しているのですが（最近滞納で明渡していただいた方が

メゾネットだったくらい）、１Ｒ側は入れ替わりがそこそこ多く、鍵穴ボンド事件の

ような困った話もたまに出るので、あまり安定していない印象です。



今回の主役の入居者様（元予備校生・もうすぐシングルマザー）も１Ｒ間取りに

お住まいの方です。本当に、親元に帰って子育てした方がいいんじゃないかと心配は

しているのですが、ご本人は一人暮らしで子供を産んで育てる決意をしているようで、

大家としてはその決断を見守るより他に手段がない状態です。



生活保護をご本人名義で受けるために、契約名義を親御さんから本人に切り替えたい、

という話が今回の事の発端でした。身重で働けない、収入がない、ということで

生活保護を申請されており、その関係で賃貸住宅の契約者が本人である必要がある、

と言うことのようです。国の制度であり、条件を満たしていて使えるということなら

それも一つの選択肢でしょう。個人的には自力で子育ての資金を稼げないのに産むという

選択をするのは若干違和感ありますけど、まあそれは頭の固いおじさんだからなのかも

しれません。私がこの方の親戚ならかなりお説教しちゃいそうですが、立場的には

そんな義理もないため、いち大家としてお家賃をいただけるなら良いと思います。



管理会社さんが主に使っている保証会社さんに、本人名義での審査を依頼しましたが

全てＮＧという結果になりました。管理会社さんとは、こうなったらリスクを許容して

保証会社なしで切り替えをする感じですかねえ、という会話をしておりました。

ここまでが前回ブログのお話。



さて、管理会社さんと改めて対処について協議しました。私としては、保証会社さんは

ナシで切り替えもやむなしと言えばやむなしとは思っていたのですが、保証会社さんを

他に見つけてくるのは難しいか、という問いかけをしました。例えば、札幌だと

評判は今ひとつながら、審査は緩めの保証会社さんがあります。あそこは一時期かなり

緩かったので、どんでん返しが起こるかもしれないと思って聞いてみた次第です。



官吏会社さん、そちらとは取引していなかったようですが、あまり使っていないけど

もう１社契約しているところはあるので、ダメもとで出してみるという返答でした。

今そんなに緩くなさそうなんだよなあ、そこの保証会社さん。でも、やらずに諦めるのは

性分に合いません。管理会社さんもそこは汲んでくれたようで、試しに出してみます、

ということになりました。



審査の間、入居者様から「変更まだですか？」とご連絡があったようです。

状態は詳しくわかりませんが、変更されることを前提に生活保護を受給していて

区役所の方から変更まだかいと聞かれた、というところかもしれません。

最悪、このまま切り替えしないで進められないかなと管理会社さんも私も思っていたので

この連絡を受けて「やっぱりやらないとダメか・・・」と認識を改めました。



そんなやりとりから２〜３週間は経ったでしょうか。ひょっこりと管理会社さんから

連絡があり「なんと、審査が通りました・・・！」とのこと。えええ、超びっくり！

正直通る気がしないと思っていました。これは嬉しい誤算！



管理会社さん曰く、一度は不承認になったものの（なぜそうなったか不明ですが）

泣きの一回ということで特別に再審査をかけてくださったようです。そして特別に

今回は引き受ける、という結論になった模様。この管理会社さんは契約こそしているけど

ほとんどこちらの保証会社さんは使っていなかったので、取引数を伸ばしたいという

思惑が先方にもあったのではないか、と担当さんは推測していました。



事情はともあれ、とにかく審査に通りましたよー！いやー、本当によかったです。

民法も改正され、連帯保証人という考えが今後はなかなか難しくなってくるところ。

保証会社さんを活用することはより重要になると思います。今回のように難しい

審査になった時に、融通をきかせてくださる保証会社さんは（その分経営リスクを

背負うことになりますが）管理会社さんや大家さんにとっては貴重な存在になることと

思われます。



こういう時、そこそこの規模のある管理会社さんにお願いしていると、今回のような

政治的判断というか大人の事情みたいなことで、思わぬ形で審査ＯＫになったり

することもあるのでしょう。自主管理だと、そこまで担当さんが忖度することは

ないだろうなという気もしますし・・・。費用はかかれど、スケールメリットを

活かすことができる事例ではないかと思った次第です。



何はともあれ、ご対応に尽力いただいた管理会社さん、保証決定をしてくださった

保証会社さん、ありがとうございました。そして入居者さんからの名義の切り替えの

要望にもお応えすることができて、よかったです。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

新型コロナウィルスの影響が本格的に出てくるのはこれからかも。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在１７位です。今日も休日テレワークになってしまいました・・・（溜息）

応援クリックよろしくお願いします→



先日受けたセーフティーネット４号に対する都の保証付き融資の切替の件で、

ご来訪いただいた金融機関さんと情報交換。新コロ情勢は刻々と変わっているようです。



先日無事に内諾をいただけた、セーフティーネット４号保証の認定を貰うことで

利用できる東京都の信用保証協会さんが準備している融資商品。こちらの融資実行に

大変ご尽力いただいた金融機関さんからお電話があり、５月から更に条件の良い

３年間金利なしの商品に切り替えることができるので、切り替えの手続きをしませんか、

というご提案でした。それはとてもありがたい話です。是非切り替えをお願いします。



そうだ、この金融機関さんがいらっしゃるなら、別の金融機関さんから「資料作って

資金の必要性と返済が可能であることを示す資料を作り、増額を依頼してはどうですか」

とご助言いただいていた話も進めた方がいいな。うん。



ちょうど資料も完成していたところです。

・足元の業績悪化

・資金繰り表によるショートする資金の明確化

・借入が増えることに対する返済原資の明確化

この３点を盛り込んだ資料を作って、保証協会に追加の借入を打診するといいですと

いうことだったので、その点も相談したいと今回の金融機関さんに依頼しますと予告。

まずは話を聞いていただくことになりました。



そして来訪日。金融機関さんが到着し、まずは書類の書き直し。切り替えとはいえ、

もう一度申込をすることになるので、申込書類を一式書かなくてはなりません。

東京法人で借入をしておりますので、社長の嫁ちゃんにも書類を書いてもらう必要が

あるということ。自宅に来ていただいているので、嫁ちゃんにもその場で書類を

書いてもらいました。



その後、おもむろに増額のご相談。資料を見ていただきましたが、うーんどうかなーと

いう反応。「無理そうなら無理にとは言いません、この提案をしてくれた銀行さんが

元々の銀行さんがやれないというなら私たちがやってみますと言ってますから」と

伝えたところ「他行さんに取られるくらいならやってみます！」というお返事。

別に煽ったつもりはなく、忙しい中成績に繋がらない可能性のある仕事をさせるのが

申し訳ないという気持ちだったのですが・・・かえってすみません（汗）



自分のところで持っていくなら、資料をこうして貰った方が話をしやすい、という部分を

レクチャーいただき、それに沿った資料を後日お渡しするということで話をつけました。



その後はしばし雑談。



信用保証協会さんなのですが、今かなり審査に時間がかかるとのことです。

私が取り組んだ４月くらいは、そこまでの時間はかからなかったのですが・・・

資金需要が一気に増えたということですかと聞くと、それもあるし、保証協会さんが

新型コロナウィルスの関係で交代制勤務と対面の書類授受禁止を打ち出したことも

大きな原因の一つと言うことでした。なるほど、感染防止で人員を減らしたのと

郵送によるタイムロスが出ているということですね。



その上、審査すべき書類は増えている状態。この担当者さんだけでも、一日に５人分

申込書を送ったことがあるということでしたから、総数としてはかなり増えているのは

容易に想像できます。今は審査に１ヶ月くらいかかると思ってほしい、ということで

担当さんからは説明された次第です。



やっぱ、早めに動いておくのは大事だね・・・。本当に余裕がなくなってから

動き出したんじゃ手遅れということがよくわかりました。



あとは、融資の申込が一般的な業種にも及んできたという話もありました。

今までは即厳しくなる業種の人が多かったけど、そういう業種と取引している会社さんや

設備投資などを控えるようになった影響で建設業や鉄鋼業みたいなところも仕事が減り

資金が苦しくなっているそうです。



サプライチェーンというか、どこか一ヶ所おかしくなると、紐づいて他もどんどん

おかしくなっていく。。まさに今がそのフェーズなのかもしれません。コロナの影響が

大きくなるのは、むしろ第一波が収束したと言われているこれからなのかもしれません。



新コロも怖いですが、経済活動が止まるってのも怖いことだな・・・と思いました。

國はどうやって経済活動と感染症対策をバランスとって進めるか、難しい判断を

迫られているのだなと思った次第です。今、日本で一番叩かれているのは政府関係者と

思います。大変な気苦労を抱えた状態での国のかじ取り、お疲れ様です。

結果が出ているかは今後の選挙や歴史が解をもたらすのだろうとは思いますが、

それを抜きにして一人の人として頑張っていただいていることに感謝したいと思います。



新コロの影響が別な形で出てくるのは今後が本番かもしれません。

備えあれば患いなし。とにかく備えましょう。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。