退去予告は辛いけど、その理由だったら祝わないと。

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札幌５棟目で退去予告が発生しました。また新コロのせいかと思いきや、今回は

ご結婚と言うおめでたいお話。退去は残念ですが、門出をお祝いしたいと思います。



札幌５棟目はいつの間にか札幌で保有している物件の中で一番の古株になりました。

とはいえ、保有歴はたったの４年。初期物件を軒並み入れ替えていますので、

気がついたら札幌５棟目が繰り上がっていた感じです。ちなみに全体で一番古株は

東京１棟目、その次が仙台１棟目です。いずれも保有して８年くらいになります。

東京１棟目は借地なのでこのまま持ち切りになるのかなと漠然と考えていますが、

競争力はあまり高くないので今後募集の際に苦戦はしそうです。



札幌５棟目も決して良い間取りとは言い難いです。築２０〜３０年ものに多い

１階メゾネット＋２階ロフトの単身物件。メゾネット間取りにはカウンターキッチン風な

ものがついています。ちょうどこのくらいの年式に多い作りです。賃貸仲介の方に言うと

あ〜そのタイプですね〜となるので、ある意味話ははないですが、人気があるとは

残念ながら言い難いところがあります（汗）



最近、新コロのせいで札幌８棟目が派手に空室が増えてしまったので、あまり他の物件も

空室が増えるのはキツイなあという感じがあります。札幌５棟目も滞納からの明渡で

１部屋空室を抱えております（しかも長期入居の方なので原状回復も結構な金額に）。

札幌９棟目も１室新コロ退去が出てしまうので、札幌全体としては８室の空室がある

状態。ここからさらに空室が増えるのは厳しいです。



でもそんな時でも退去予告は容赦なく飛んできます。今回も来ました。このタイミングで

退去予告。まだお住まいになって２年も経過していない方からです。これもまた、

コロナで仕事がなくなったので実家に戻りますのパターンなのだろうか・・・。

しかもこのお部屋、他より家賃が高いんです。にゃんこを飼うからということで、

家賃２０００円アップでご入居いただいていました。次の募集、家賃落ちるよね〜。

うーん、なんか胃が痛くなりそう。



速報が来た後、管理会社の担当さんから退去の理由が届きました。理由は「ご結婚」。

おぉ、なんかめでたい話でしたか！それは笑顔で送り出さなくてはいけません。

経営的にはきついけど、未来のある若者の前途を祝さなくては！おめでとうございます！



管理会社さんとしても、とても感じのいい入居者様なので退去になるのは残念という

ことでした。残念ですが、まあもうこればかりは仕方ないですね。やむなしです。

気持ちよく送り出しましょう。



２年以内の退去なので、短期解約違約金が発生することになります。でもめでたい話だし

丸々貰うのもなと思ったので、管理会社さんには違約金を一旦全額受領した上で、

その一部をご祝儀ということでお返しすることはできるか、という相談をしています。

新婚生活も物入りでしょうから、ほんの少しですがここまで住んでいただいたお礼を。



にゃんこと一緒に住んでいたということもあり、部屋の状態はやや気になりますが、

きちんと躾ができていれば部屋はボロボロになったりしません。根拠はありませんが

今回の方ならきっと大丈夫なのではないかという気がします。



これで札幌物件の空室は９室に拡大することになってしまいました。

頑張らないとだなあ・・・。



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電柱敷地料とやらのお知らせが届いた。

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富山１棟目、電柱が敷地内にあるのですが、その電柱の使用料を払いますという手紙が

こちらに届きました。全く予想していなかったので、なんかホクホクした気持ちに。。



入居はまだ７５％、もう一歩で満室のところに届いては、退去がでてしまうという

一進一退の攻防を繰り広げている富山１棟目。これを満室にできないのは怠慢だなと

思ってはいるのですが、想定以上に退去のサイクルが早いので入居に追いつきません。

派遣社員さんの法人契約も大きなターゲットなのですが、これが回転が早いんですわ。

あと、普通に入居された方に関しても、なぜかぽろぽろと退去していきます。何か物件に

問題でもあるのかしらと考えてしまいますが、退去理由は特段そういう感じでもないし。



物件自体はかなり認知されている実感はありますので、あとは申込しやすい感じに

するにはどうしたらいいか。ここを試行錯誤が続きそうです。これに関しては、

この繁忙期に３部屋決めてくださった仲介業者さんを対象として、より決めやすく

するための部屋の設備やステージングの要否などを相談したいと思います。

ほんと、これ早くやりたいんですけど、このコロナ情勢で富山に行くのがはばかられて

まだ実現していないです。



満室にしてさくっと売ったら、けっこういい利益になりそうだなという目論見もあるので

引き続き重点強化地域として取り組みたいと思います。できれば、売ったお金で土地を

現金購入して、新築やりたいよねーという気持ちはあるんですけど・・・。結局手元に

残しておけないタイプなので、お金が入ったらすぐ別の中古物件買っちゃいそうです。



そんな富山１棟目なのですが、本日はほんの少し嬉しい話題をお届けします。



法人の本店所在地に「北陸電力送配電株式会社」とやらから封書が送られてきました。

はて、これは一体なんでしょう？電気代の支払は管理会社さんに代行いただいているから

支払未了とかそういうことはないと思うんだけど・・・。そして間違いなく東京法人の

住所になっているから、間違いではなさそう。



封筒を開けてみると、そこには・・・



「電柱敷地料のお支払い内容等」



と書かれた手紙が！言われてみれば、敷地内に電柱あった気がします。ほっほー。

売買の時は一切こんな話聞いてませんでした。なんか得した気分。



私の中では、売買の時に漏れがちなことの代表は「ＮＴＴが設置したフレッツの機器の

電気代の支払」なのですが、これに関しては仲介業者さんが手配して変更の手続きを

段取りしてくれることが多いです。ＮＴＴ側から謄本を取って所有者が変わっているとか

そういうことを確認することはなさそうです。



私も東京３棟目で売却後も私のところに入金の連絡がきたことがありました。

仲介業者さんに連絡して、変更手続きや金額の調整など依頼してことがあります。



今回届いた電柱使用料支払に関しては、特に変更手続などした覚えがないのですが

法人の本店住所にお手紙が届きました。もし仲介業者さん（＝管理会社さん）が

何らかの手続きをしてくださっているなら、法人本店ではなく自宅に届くのでは

ないかと思います（送金明細の送付先が自宅なので）。



また、今回届いたお手紙には、振込先口座の変更依頼も入っておりました。

普通、仲介業者さんが対応してくださるなら、口座の確認が先方よりあるはずです。



売主さんのところに何か届いて、売主さんが北陸電力さんに売却の事実を通知して

うちに届いたのかなあ・・・？それとも北陸電力さんが謄本あげて調べたのかなあ？

後者はコストも手間もかかりすぎるので、前者なのかもしれません。書類を見ると

「土地所有者等の変更」という欄がありましたので、やっぱり売主さんが手続きを

してくれたのでしょう。



何にしても、私のところに電柱の使用料の支払の通知が来たのは間違いありません。

想定していなかったので、ちょっとラッキーでした。



書類によれば、敷地内の電柱の本数は全部で３本。３年分の支払で１３５００円と

なっておりました。１本あたり年間１５００円という計算になりますね。ありがたい。



振込先口座の登録や、次回以降の送付先を自宅に変更する手続きなどが必要です。

振込は８月末予定と書いてありましたので、この週末にでもやっつけてしまおうか。



なんとなく、棚ぼたでラッキーな気持ちになった電柱敷地料の一件でした。



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東京１０棟目のテナントの退去が完了。

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東京１０棟目のテナント部分の退去が完了したとのことで連絡をいただきました。

今回は家賃を少し欲張って募集してみようかと思います。



退去予告が入っていた一階テナントさん。延床面積が小さい建物なので、家賃の絶対額が

安いから、個人の方に半分趣味で使うみたいな感じで借りていただいておりました。

今回、退去になってしまった理由が「趣味にお金を割く余裕がなくなった」とのこと。

これもきっとコロナの影響なのではないかと思います。くぅ、コロナめ！



元々、現状有姿でお貸ししていた部屋です。土間だし設備も何もないし、敷金を返して

終了ということには間違いなくなるだろうと見ていました。募集に関しても基本同様で

バリューアップも特には考えず、そのまま貸せばいいだろう、という形で検討してます。



４月には退去予告が来ておりましたが、事業用契約という形になっていたので、

１ヶ月縛りではなく２ヶ月縛り（あれ、３月退去予告の３ヶ月縛りだったか？

記憶があやふやです）。退去立会は６月ということで話を聞いておりました。

聞いた時は、なんかまだまだ先だなあという印象しかなく、具体性がわかず。

募集は強気な条件にしましょうということを管理会社さんに伝えておきました。



前回の募集の時は、１階の路面店というところを甘く見ており、他の階より少し高い

程度にしたところ、申込があっという間に２件も入るという状況に。値付けミスを

実感したので、今回はもう少し強気の家賃にすることにしようと決めておりました。

管理会社さんは坪単価を考えると高すぎるのではという意見でしたが、家賃は高く

募集しない限り高くなりません。反響を見て調整すれば良いと思いますので、

内見できない期間はまず強気な家賃にしましょうという方向でお願いをしました。



時は流れ、先日管理会社さんから「退去立会完了しました」という連絡がありました。

元々が何もない部屋だったので、原状回復も何もなし。借りた時のまま使っていた

模様です。水道を引くかもなんて話をされていましたが、結局引かなかったようです。



退去立会の中で、管理会社さんから連絡と確認が１点ずつ。



確認事項は、電気代のことでした。電気の契約はしなかったのに、ずっと電気が

使えていたということでした。あれ、電気の配線、１階と２階は一緒なのか？

２階と３階が別回線になっているのは把握しています。私が実際に別回線で契約を

しておりますので。１階はもしかして２階と繋がっているのか・・・？



管理会社さんに、電力会社さんに聞いて貰うようお願いをしましたが、電力会社さんで

わかるのは、過去にその建物で何回線分電気の契約があったか、くらいかもしれません。

業者さんに現地見て貰うか？この話はちゃんと解決させておかないといけないなあ・・・



連絡事項は、道路に面した窓ガラスが割れているというお話でした。入居者様起因では

ないから、原状回復という形ではなく私のところに直接連絡が来たのかなと思います。

対応しておかないとだなあ。



空き部屋を量産しても仕方がないので、この部屋も賃料を徐々に下げて調整しながら

早いところ申込をいただけるように動きたいと思います。まあこのコロナ情勢の中で

どれだけテナントが動いているか、という点は大いに疑問が残りますが・・・。



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無事に金消契約を締結することが出来ました。

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昨日、新規取引行との金消契約を締結してきました。少額ながら、新規取引行さんの

開拓に久々に成功したことは大変喜ばしいです。今後ともよろしくお願い致します。



法人登記先が個人の居住地と異なる東京法人。この食い違いは、ぶっちゃけて言えば

金融機関さんの選択肢を増やすためという色合いが強かったのですが、これまでは

むしろ裏目に出ている傾向でした。個人で関係を作った金融機関さんにとっては、

法人本店がエリア外なので（本店のある区が絡む）制度融資の提案などがしづらい、

と感じられてしまっていました。



個人で取引している金融機関さんで何とかなっていたので、ここまでそんなに大きな

問題として捉えていませんでしたが、そろそろここは改善が必要だなと感じました。

そこで、コロナで資金がちょっと足りなくなることを懸念し、セーフティーネット４号を

法人で認定を受けたことをきっかけに、法人の本店のエリアにある金融機関さんを

開拓することにしました。これは、４号で本店のある区から有利な融資を受けることが

できることを把握していたためです。その融資を受けられるのが、地場の金融機関さんと

いうことで、扱ってくださるところを探すことにしたのです。



ご紹介いただき、某信金さんにアタックしたところ、とても良い担当さんに恵まれ

話がとんとん拍子に進み、少額ながら保証協会さんの保証決定までこぎつけることが

できました。そしてやっぱり連帯保証人に私が入らないとダメという条件がついたので

先日お邪魔して、連帯保証人の手続きと口座開設の手続きをしてきました。

（東京法人は代表が嫁ちゃんなんです）



ここまでの話は過去ブログにも書きましたので、ご興味あればご一読ください。

その１　／　その２



さて、保証決定に伴う書類を書いてから約２週間。金融機関の担当者さんからご連絡を

いただきました。金消契約をしたいので日程調整をさせてほしい、とのことです。

保証協会さん、３密対策でシフト勤務になってるという話を別の金融機関さんから

聞いたので、その影響もあるのでしょうね。時間かかってます。



日程調整して、会社の会議とかなさそうなところの時間で少し離籍することを調整して、

金消の日程を決めました。そして昨日、先方にお邪魔して金消契約を締結しました。

本日実行予定とのことです。



手続きはいつものように粛々と進み、説明を受けて署名押印を繰り返しました。

押印は担当者さんの方でやってくださるので、はんこを押すのがあまり上手ではない

私としては助かりました。



嫁ちゃんは不在でも良いですよねと前回確認したつもりだったのですが、書いてもらう

書類があるので嫁ちゃんにも同席してほしいとのことでしたので、お願いして

ついてきてもらいました。家族の協力あっての不動産、です。ありがたいです。



書類を書きながら軽く雑談しましたが、保証協会さんを使った融資にかかる時間が

だいぶ長くなっており、おおむね１ヶ月くらいは見ておかないといけないようです。

ここは、別の金融機関さんとお話した内容と一致します。保証協会さんの申込件数は

増えているのに、対応する人間が減っている状況みたいですからね。残業もかなり

やっているようで「８時頃電話が来てびっくりしましたよ」なんて話もされてました。



つまりそれは、８時になってもまだ仕事してるってことですよね、金融機関さん。

資金繰りに困って融資の相談をしている企業が多いということに他ならないでしょう。

医療従事者の皆さんが市民の生命を守る砦なら、金融機関さんは企業の生命を守る砦。

今は本当に大変な状況と思いますが、そんな中ご尽力いただけますことに感謝します。



だから、月額数千円のネットバンキングに入りませんか？とお誘いいただいたのにも

不要とは言わず一旦入ることにしました。たぶん営業ノルマもあるんだろうなと

思ったので。前回手続きをしに行った時にも勧められたんですよね。



法人のネットバンクって、給与振込とかのために使う側面が強いと思いますから、

私みたいな従業員も雇わない個人事業の延長の人だとあまり使い道がないんです。

だから契約するつもりはなかったんですけど・・・。今回は融資でお世話になったし

お礼の意味も込めて加入することにしました。



本日実行される予定です。ありがたし。



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太陽光パネルが割れていたので焦ったけど・・・。

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太陽光のパネルが割れている、という連絡を義母から受けました。施工業者さんに

確認したところ、ほとんど影響ないから大丈夫とのこと。そんなもんなんですね〜。



先日、補助金の報告義務を満了したと言う話題を書いた仙台法人が保有する太陽光発電。

この時期は発電量も多く、気分的にはホクホクしております。いい感じに売電した分の

売上が電力会社さんから入ってきますので。義母が毎月「今月の売電量は●万円でした」

と報告してくれるのですが、この時期は嬉しそうな雰囲気での報告が多いです。



義母はたまに太陽光の現場チェックも行っています。特に明確にお願いしたわけでは

ないのですが、たまには現地に行った方がいいよねという話は前にしたことがあるので

それを覚えていてくれているのでしょう。あるいは、この太陽光に融資をしてくださった

金融機関の支店長さんが、たまには現場に行かないとダメですよ的なことを義母に

話していたことがあったので、それを意識しているのかもしれません。動機はどうあれ

そうやって現地に足を運んでくれるのはとても良いことなので、私としては続けて

いただきたいと思っています。ある種ボケ防止にもなるし（笑）



先日もどうやら現地に足を運んでいたようで、ＬＩＮＥでその報告が来ておりました。

今回その報告の中で、大丈夫なのかこれと焦る内容がありました。



まずは写真をご覧いただきましょう。





右下に注目。アップで見せます。



なかなかアレな割れっぷり。少しばかり焦ります。発電効率が悪くなりそうだなという

懸念が頭をもたげます。ちょっとした影がさしかかるだけでも、発電効率が落ちると言う

話を聞いているので、余計に心配になります。



大量にあるパネルのほんの１枚なので、その意味ではそこまで大きくない話かもとは

思うのですけど、素人的にはやや不安になります。



これは施工業者さんに話を聞いてみた方がいいかなあ。施工業者さんとはアフターケアの

契約みたいなものはしていないのですが、当時お互いに苦労しながら太陽光を仕上げた

経緯もあり、今でも気軽に連絡を取れる間柄ではあると思っています。一方的に私が

そう思っているだけかもしれませんけど（汗）



義母も太陽光関係で何かあると電話して助言を貰っているようなので、太陽光の現場が

完成した後も関係が続いていると言っても良いだろうと思います。ありがたいです。



というわけで、施工業者さんにメールで写真を送って、こんな感じに壊れてしまったけど

問題ないでしょうかという確認を取らせてもらいました。その後別件で直接話す機会が

あったので、その時にでも教えてくださいという感じで。



そして先日別件でお会いした際に確認したら「あれは大丈夫ですよ」という回答でした。

割れているように見えるけど発電はちゃんとしている、発電量に与える影響も微々たる

ものだから、コストをかけて交換とかする方が勿体ない。このままで問題ないですよ。

そんな趣旨の回答でした。



恐らく、コストをかけてパネル交換することに対する費用対効果のことを話している

ものであろうと思いました。大量にあるパネルのほんの１枚がおかしなことになっても

全体に与える影響はあまりない、というのは何となく理解できました。



たぶん、その判断の根拠には「費用をかけて直すなら」という前提があるのでしょう。

その前提が変わったらどういう判断になるかはわかりません。実際問題として、

この壊れ方はイタズラで石を投げられるとか、強風で飛来物が当たったとか、

そういう類の壊れ方ではないかと思います。パネル代が火災保険で出るとしたら、

交換する価値があるのか？そういう別の切り口で質問をすれば、また違った回答が

出てくるのかもしれません。



私も自戒の意味を込めて書きますが、質問をもっと練りこんでからするべきだったと

後悔する時があります。前提の共有が不十分だと、伝わるものも伝わらないです。

サラリーマンのお仕事でも、最近よくそういう反省をすることがあります。

質問の仕方が悪いと、結局回答にたどり着くのに時間がかかってしまうんですよね。

気を付けないと。



それはそれとして、パネル交換する費用を考えれば、今のままで運用でも発電自体は

しているから問題ないですよ、という回答だったことから、今回は何もしないことに

しました。社長である義母にもそのように報告して終了です。



この業者さん、責任感は確実にあります。それは過去に一緒に苦労して太陽光発電所を

作った時の経緯でよく知っています。色々なトラブルがあり、普通の業者さんだったら

逃げ出してもおかしくない状況の中、自分のせいではない問題にも真摯に向き合い、

出来る限りの対応をしてくれたことをよく覚えています。だから、今回も適当な回答で

お茶を濁しているとは考えにくいです。きっと真実なのだろうなと。だから、今回は

何もしないことにしました。



太陽光の先輩も、パネルに鳥の糞がついたとかそういうのは些細な問題であり、

別に掃除してなくても問題はない、ということを仰っていた記憶があります。

今回のは鳥の糞よりはだいぶ酷いですが、パネルそのものではなく表面のガラスが

壊れているだけに見えるので、発電自体はしているのでしょう。



火災保険対象の事故として申請してもいいと思ったのですが、アパートの火災保険と違い

事故がある一定以上起こると、次の保険の掛金が高くなる可能性があります。

そして保険は５年契約にしていたので、あと半年くらいで更新の時期が到来します。

ここでわずかな発電効率の為に保険申請して、半年後の火災保険の費用が高くなったら

元も子もないと思ったので、保険申請もしないこととしました。



ということで「放置」という形で本件は様子を見ることにしました。

事故は事故なので、どうしても不都合が生じるようであれば、保険金を申請して

それを使って修繕するルートを取るかもしれませんが、今は現状維持ということで。



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