2020年06月20日

館銘板とのれんを決めて、エクステリア部分は確定。

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東京13棟目の宿泊施設の館銘板、お見積が出てきました。エクステリア部分についても

これで完成の目処が立ちそうです。



募集は始まったものの、当然ながら閑古鳥が鳴く東京13棟目。そんなにすぐ需要が

戻ってくるわけはないので、しばらくの間はのんびり構えておくしかなさそうです。

リスティングはここ数日ちょっと伸びているようです。引き続き、状況を注視して

見ていこうと思います。



残作業のうち、外構部分の整備について少し進捗しましたので、今日はその話でも

書こうと思います。



館銘板の見積が出ました。東京1棟目の管理会社さんに、孤独死の諸々の対応の

お礼の意味も込めてお見積をお願いしました。家族経営に毛が生えたくらいの規模の

会社さんなので、スピーディーに対応はできないかもしれないと思っていましたが

そこは予想通りにゆっくり進行でした(笑)



前回お見積を取った時は、2階の壁に大きめのものを設置という形にしていたので

けっこう大きな金額の見積になってしまいました。この点、デザイナーさんと会話して

表札サイズの小さめなものにすることで改めてデザインを作り直していただき、

その内容で改めてお見積をお願いした次第です。



その結果、見積額はだいぶかわいらしい金額まで落とすことが出来ました。

うん、これだったら問題なし。このプランでいきましょう!決めたっと。



それと、インテリアコーディネーターさんのアイディアで、視認性を高め、和の雰囲気を

出すためのアイテムとして「のれん」をつけてはどうか、という話がありました。

これも素晴らしい案だと思ったので、採用することに。



しかし、屋外に出しっぱなしにする運用になってしまうことから、耐久性が良いものを

選ばないとという気持ちもあります。耐久性が良くて和の雰囲気が出るのれん・・・

そんなものがないか、楽天で店舗を探しては耐久性に関する問い合わせをする、を

繰り返しました。しかし、どのお店も耐久性の保証はできないという回答ばかりです。



だいたい、雰囲気がいいのれんって、素材もそれなりに繊細だったりしますよね。

耐久性と両立するものなんて基本ないんじゃないのか?という気がしてきました。

となると、雰囲気を優先するなら劣化上等で運用するしかないかなあ、と。



あまり単価が高くない暖簾を複数購入し、使いまわす。お客様が来る時に暖簾をかけて

宿泊しない日は暖簾は閉まっておく。劣化が見えてきたら処分し、次の暖簾を使う。



来るときだけ出す運用については、運営会社さんの清掃のサイクルにもよると思うので

無理なら無理で仕方ないと思います。できるならやる、できなければやらない。

そこまで求めるかはもうちょっと軌道に乗ってから相談してもいいと思いますので、

まずはのれんの劣化のチェックと交換くらいは対応して貰えるかの確認をしました。

結果、運営会社さんとしてもそれはOKとのことでした。よかった。



ということで、のれんの運用も決まったので楽天で発注。麻でできた洒落た雰囲気の

のれんを購入しました。現地に持っていかないとなあ。あとはのれんを掛けるための

ポールを買わないと・・・。ホームセンターにでも行ってくるかー。

(ポールと言うとなぜかクレイジーマインドな何かを思い出すのは気のせいですね)



これで、ポール買って東京13棟目にのれんとポールを届ければ、残作業の1つは

片付くことになります。よきかなよきかな。あとは電気とガスか・・・。

これもサボってないで早くやらないとですね。



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posted by ひろ* at 09:40 | Comment(0) | 東京13棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年06月19日

富山1棟目油汚れ問題、スピード解決。

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富山1棟目、超早いレスポンスで昨日書いた問題に対する対策が打たれそうです。

清掃いただいている投資家さんからも超素早いフォローをいただきました。感謝!



昨日ブログで富山1棟目の油汚れについて書きました。今までは油汚れなんて

気にならないほどに汚い状態だったということを改めて認識した次第です。

大規模修繕、やっててよかった。



大規模修繕を担当してくださった業者さんと管理会社さん、どちらに今回の対応を

お願いするか考えましたが、管理会社さんはやや遠方にいてフットワークが鈍くなるのと

大企業ゆえに多少見積が高くなる傾向があります。それであれば、大規模修繕して

くださった業者さんに見て貰った方が早いのかな、と思ったので、今回は施工業者さんに

連絡をした次第でした。この方、LINEの返事も早いので助かるんですよねえ。



そして昨日のブログに書いた通り、油汚れに関しては、受け皿のようなものを

作りましょうというご提案をいただきました。1箇所6000円で8部屋分です。

実際に油汚れで困っているのは1箇所だけなのですが、今後同様の事象が発生する都度

設置するのも効率が悪いし、何より施工業者さんからは1箇所だと20000円に

なってしまうということを聞かされていたので、だったら全部やっちゃおうかという

気持ちになった次第です。



こういったやりとりを施工業者さんとしたのが昨日の朝。ブログ書きながらの

やり取りでした。そう、ブログを書くことでやらなくちゃいけないことを把握して

自分が動き出すきっかけにもなっているのです。ブログに事象を書いて、ああ、

こういう対応をしなきゃ、この辺動かなきゃ、みたいなことを思いつく。そしてそれを

ブログを書きながら実行に移す。自分の仕事を整理して前に進めるためのツール、

という側面もブログにはあるのです。そんなの私だけかな?とも思いますけどね。



そんなわけで、朝業者さんに依頼したのですが、夕方その業者さんからLINEが

届きました。なにやら写真が送られているようで、この内容で進めたいということが

通知に書かれています。気になるけど仕事中なので終わってから読もう、と思って

チェックせずに仕事を進めていると、1〜2時間後に先方からお電話が。サラリーマンの

仕事中は基本電話には出ないポリシーですが、先ほどのLINEもあったので、

今回は休憩がてら電話に出ることにしました。



LINEに今回設置する部材の写真を送った、ということでしたのでチェックすると

こんな感じの写真が。



サンプル

加工屋さんにサンプル作ってもらいました、と仰っていたので、特注品ってことですね。

だからロット数が増えないと割高になるってことかー。なんとなく納得できました。

しかし、今朝話したものを夕方にもはもうサンプルとして持ってきてくださるという

素早い動き。ありがたいです。



換気扇の下に設置して、溝みたいになってる部分で油を受け止めようというプランです。

確かにこれなら下まで落ちないでしょう。横が空いているので、横から垂れる可能性も

なくはないですが、今みたいにダイレクトに垂れないので、それだけでも効果はあると

思います。空いている方が清掃もしやすいでしょうしね。



ステンレス素材で作るということでしたので、外観にマッチするかという点に関しても

問題ないだろうと判断しました。せっかく塗ったので、その塗った部分が見えなくなるし

色は多少ガチャガチャした感じになっちゃうんだろうなとも思いましたが、ステンレスの

何かが建物壁面にくっついていることはよくあることだし、気にしても仕方ないね、と。



そして昨夜、今朝のブログを見た清掃を引き受けてくださっている投資家さんからも

個別にメールをいただきました。換気扇の下の汚れは油だけど、その次に書いていた

換気扇の下以外に点々としているものは「鳥の糞」です、と。そしてそちらについては

清掃で綺麗に取れているから安心してくださいということをわざわざ連絡いただいて

しまいました。清掃報告を丁寧に読まないそそっかしい私。自分で恥ずかしい・・・。



あと、今回油汚れが落ちているお部屋に関して「時間に関係なく、行くといつも

回っている」「何かを作っている調理のにおいがしているので不思議に思っている」

というコメントもいただきました。私は昔、エアコンの電気代を節約するために

常時換気扇を回しっぱなしにしていた時代がありました。そんな趣旨なのかなと

思いつつ、でもいつも料理のにおいがしているって言うから違うのかなあとも

思ってみたり。料理が趣味で、いつも作っているのだろうか・・・。

どうやって家で過ごしているかまで干渉するようなつもりはないですが、不思議ですね。



こういうことがあるといつも、周りの人に助けて貰って生きているんだなということを

実感します。賃貸業、一人でやれる商売という側面もあるのかもしれませんが、

私は一人じゃ無理だなあと思っています。いつも支えてくださる皆様、感謝致します。



ということで、あとは設置すれば富山1棟目問題は片付きます。良かった良かった。



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posted by ひろ* at 07:50 | Comment(1) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年06月18日

せっかく綺麗にしたのに・・・いやむしろ綺麗にしたから目立つのか?

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大規模修繕が終わった富山1棟目ですが、早速それが汚れる事態になってしまいました。

せっかく綺麗にしたので、美観を守るための対策を打つことに。



富山1棟目は大規模修繕を昨年の秋に終わらせ、稼働率は75%という状況です。

繁忙期は3部屋の申込をいただき好調だったのですが、退去も2部屋発生してしまい

結果的には繁忙期前の8部屋中5部屋の稼働から、8部屋中6部屋の稼働に一歩前進、

というだけに留まりました。



大規模修繕をした結果なのか、今まで成約0件だった某フランチャイズさんが、

今年の繁忙期は3件決めてくださったので、建物が綺麗になって紹介しやすく

なったのではないか、と勝手に思っています。その辺の状況も是非聞きだしたいと

思っているのですが、新コロのせいで出張もままならず、今に至っています。



ちなみに繁忙期を過ぎてから問い合わせはほぼゼロ。6月分の送金明細に入っていた

書面を見ると、本当に問い合わせゼロ件って書いてあり、頭が痛くなりました。

これは新コロで仲介店舗さんに人が戻ってきていない、ということなのでしょうか。

現地にいないのでその辺も正直わからないです。分析できていないなあ。



入居率を早く高めたいので、建物の状態は綺麗に保つ必要があるものと思います。

こちらの物件、立地は田舎なので、とにかく夏になると蜘蛛の巣が多くて困ります。

そこで、清掃をお願いしている方には、週末の内見の時に印象が良くなるように

金曜日や土曜日といった曜日に清掃をしてほしいとお願いをしております。



清掃してくださっているのは、近所に住んでいる投資家さんです。清掃に困って

いたところ、家から近いからということで清掃を買って出てくださいました。

時給が高い方にこんな仕事をさせるのも申し訳ないと思ったのですが、他に妙案が

あるわけでもなく・・・。申し訳ないと思いつつ、お申し出を受けることにしました。

清掃の状況を写真付き報告書で毎月送付いただけるにも関わらず、すごくリーズナブルな

価格で対応いただいております。足を向けて眠れません。感謝しております。



月末にその清掃の報告書が届くのですが、少し気になることが書いてありました。

換気扇から油汚れが垂れてきているようなのです。



換気口の壁面

換気口下

こんな感じです。けっこうハードに油ものの料理をしている方なのでしょうか。



清掃でこの汚れを落としたところ、外廊下の塗料まで一緒にはがれてしまったという

状況になった、ということが清掃報告で書かれておりました。せっかく防水したのに

剥がれちゃうというのはちょっと困りものです。



その翌週も清掃に入っていただきましたが、その時はよりおかしな方向に油汚れが

拡がっておりました

共用部廊下

換気扇と関係ない方向に拡がってるのは何故!?油を持って歩いたらこぼれた、

みたいな状態になっているのが解せません。



大規模修繕をしてくださった施工業者さんに、こんな状態なんですけどどうしたものかと

相談したところ、早速現地を見てきてくださいました。



塗膜剥がれ

今はこんな状態とのこと。これは良くないですね・・・。



施工業者さんからは、換気扇の下に油を受けるものを設置した方がいいのでは、と。

確かに、それを行えば壁や外廊下に汚れが付着することは防げるでしょう。

対策として有効と思いましたので、依頼をさせていただきました。

1箇所6000円で8箇所だから48000円。やむなしな出費と思いました。



敗れた塗膜の補修は、もうちょっと様子を見てからにしましょうという良心的な

ご提案をいただいたので、素直に従って様子見とすることに。



建物が綺麗になると、今まで気にならなかったことが気になり始める、という

一つの例なのかもしれません。せっかく綺麗にしたので、小さなことの積み重ねで

その綺麗な状態を維持していきたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:28 | Comment(1) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年06月17日

既存不適格疑惑は払拭されました。

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東京13棟目のリノベ融資問題のうち、既存不適格疑惑については、金融機関さんから

内容の説明をいただくことができました。結果、一般的には問題なしと判明。ふぅ。



東京13棟目の融資が怪しい展開になってきております、という話は以前ブログで

書きました(詳細は当時のブログをご参照ください)。



本件、支払期限までに結論が出るのか、仮に出たとしても金消して実行して・・・

というプロセスが間に合うのか。昨日の時点で決定等の返事がないところを見ると

ちょっと厳しいのではないかという感じがしています。今日返事が来れば、今日中に

書類を作って明日金消、明後日実行はギリギリ考えられると思いますが、現実は

そううまくはいかないような。



金融機関さんにとっても、ここまで引っ張っておいて「出ません」という回答だと

信用問題になると考えるのが自然でしょう。きっと何とかしようと本部と今まさに

やりとりしている最中と思います。とにかく頑張って!と念を送っておきます。



さて、本日のブログは、この問題の中で金融機関さんから連絡を受けてびっくりした

「実は東京13棟目は既存不適格なのではないか問題」という点についての結末です。



結論から申し上げますと、一般的な意味での既存不適格ではありませんでした。

そりゃそうですよね。重要事項説明書に既存不適格って書かずに仲介なんてしたら

それこそ後で大問題になります。不動産屋さんはそんな下手は打たないでしょう。



じゃあ金融機関さんが「既存不適格」という単語を使ったのは何だったのか?

これは行内ルールでそういう扱いになっているというだけのことだったようです。



金融機関さんから来たメールを読み解くと、どうも今建っている建物の建蔽率を

セットバック「後」の面積に対して計算することになっているようです。その結果、

建蔽率オーバーという判定をしているのだとか。



建蔽率80%、容積率200%で、土地が50平米だとすると、1階あたりの延床面積は

40平米まではOKと言うことになります(道路幅による制限とか細かいことは無視)。

もしこの土地面積のうち、10平米がセットバック対象だとしましょう。セットバックを

加味すると、面積は40平米の扱いになり、そこに1階あたりの延べ床面積が40平米の

建物が建っていると、建蔽率は100%になり既存不適格である。これが金融機関さんの

判定方法だということでした。



一般的な不動産取引においては、建蔽率オーバーや容積率オーバーという指針は

セットバックは加味しないのが普通かと思います。セットバックというのはあくまで

今ある建物を壊して新築する時のルールですから、今建っている建物がセットバックを

加味する必要性はないはずです。ここは仲介業者さんにも聞いてみましたが、その理解で

正しいと言うことでした。



この点についてもう少し会話を続けたところ、ここで言う「既存不適格」という言葉は

金融機関さんの中での用語であり、一般的な不動産取引に対する用語ではない、という

確認をすることが出来ました。金融機関さん独自の基準の話であり、不動産一般に言う

「既存不適格」とは異なる、とのことです。



独自にそういう基準を作っているということであれば、それに対してとやかく言うことは

できません。この金融機関さんを使う時は、セットバックまで気にして物件を持ち込む

必要があるのだな、ということを気を付けておけばよいというだけです。



で、それはそれとして、今回の融資はどうするよ?と言う話です。

金融機関さんとしては、担保設定をする代わりに融資期間を15年で相談する、という

話でしたので、担保設定できないということになると話が変わってしまいます。

15年はありがたいので、できればそこは崩したくないです。



もし担保設定ができないとなると、保証協会の保証付き融資で検討ですかねえ、と

先方は仰っていました。たぶん保証協会に回されたら借入できないと思います。



そこで対案として出したのが、別の物件を担保に出すという提案。セットバックも含め

先方の基準に合い、抵当権がついていなくて、法人所有のもの・・・東京12棟目が

幸いにしてこの条件に合致しました。



この物件を共同担保に出す前提で話を進めてほしいと打診し、金融機関さんからも

OKをいただきました。よし、何とか保証協会ルートには入らなくて済んだぞ。



金融機関さん独自の目線ってのは確かに各行ごとにありますが、今回のようなケースは

初めてでしたので、ちょっと焦りました。そして所有権の物件を共同担保に出したのは

ちょっと勿体なかったなあという気持ちも。でも、他の金融機関さんで東京13棟目が

共同担保として使えればいいかなとも思いますので、まあ良しとします。

(とはいえ東京13棟目は借地なので、共同担保として見て貰えるか・・・)



問題になりそうなところは何とかクリアしたので、無事に融資が実行されることを

切に祈る次第です。頼むよー!(念)



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posted by ひろ* at 08:40 | Comment(1) | 東京13棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年06月16日

東京13棟目、いよいよホテル営業開始!

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東京13棟目、旅館として募集開始です!まあ勿論この情勢なので何も起こりませんが。

運営会社さんはリスティング作成、私もホストのプロフィールを書いたりしました。



東京13棟目も許認可が無事におりて、ホテルとして正式に運営できる状態になりました。



運営開始までに私がやらないといけなかった作業は以下3つ。

・エクステリアの整備(館銘板、のれん)

・行方不明のTV電源ケーブルの代替品手配

・電気、ガス、水道の契約



これらのうち、真ん中の行方不明のTV電源ケーブルの代替品に関しては、先週末手配と

言質設置を終えることが出来ました。通販で買ったお店に確認すると、メーカーに

問い合わせてほしいという回答。メーカーさんに問い合わせると、電源ケーブルだけだと

在庫がないから量販店で買ってほしい(汎用的なメガネケーブルなら大丈夫)、という

形になったので、家電量販店に行って汎用のメガネケーブルを買って設置しました。



残りの2つはまだ対応できていないです。館銘板は見積がかえってこないので、

作業をお願いした管理会社さんに状況確認のメールをしました。のれんは私が作業を

止めてしまっているので、早く対応しないと・・・。外に出しっぱなしにしておくと

どうしても劣化することは避けられないようなので、劣化前提で複数枚買っておいて

運営会社さんに交換して貰う方式がいいのかなと考えています。運営会社さんに

相談しなくては。



電気は新電力の楽天でんきを検討中です。基本料金ゼロとのことなので、当面の

コロナでなかなかお客様が入らない間の経費削減になるだろうと(後ろ向きですが)。

ガスはきっと立会が必要なので、週末に合わせた方が無難ですね。水道はオンラインで

とっとと開通の手続きを取ってしまいましょう。と、頭では分かっているのですが、

サラリーマンの仕事で追い詰められ気味で時間も気持ちも余裕がなく、この作業が

どんどん後回しになっているのは否めません。



上記のような内容に対応する残作業は残っていますが、基本的にはもう私の手は離れ

運営会社さんにて運営準備をするフェーズに入りました。



初回清掃、小物の配置、現地に設置するPOP類の配置、写真撮影、リスティング作成、

マニュアル作成など、先方で行う作業もいっぱいあります。これらを一つ一つこなして、

オープンにこぎつけることとなります。



基本的に、この辺の作業に私が関わることはないのですが、運営会社さんからは

リスティング作成にあたり「プロフィール写真」「プロフィールの内容」について

提供するよう依頼がありました。



運営会社の社長曰く、プロフィールはとても大事だとのことです。似たような候補が

いくつか並んだ時、決め手になるのがプロフィールだということを力説されてました。

実際に社長が海外でAirbnbを使う時、個人ホストの提供するサービスレベルを推し量る

一つの指針がプロフィールになるという経験をしていることから、重要視していると

いうことでした。



プロフィール写真はできれば夫婦で写っているものが良いそうです。相手に与える

安心感が違うとのこと。これは札幌で仲良くさせていただいている民泊の運営会社さんも

同じことを言っていたので、土地柄関係なく人間の本能なのでしょう。



ということで、写真は夫婦で写っているものを選び、プロフィールは細かく書くことに

しました。自分がこの人がホストだったら泊まりたいなと思える形にしたつもりです。



海外のお客様メインなので、英語のプロフィールも書きましたが、文法とか適当なので

ネイティブのスタッフの方が手直ししてくださいました。助かります。



そしていよいよリスティングが公開されました。このご時世なのですぐにバンバン予約が

入るなんてことは期待していないのですが、多少の反響はあるかなあなんて思って

リスティングの閲覧数を見ましたが、ほとんど関係者だけだろうなと思われる

アクセス数に留まっていました。今後、運営会社さんとやり取りをしながら、どうやって

改善するかを検討することになるのだろうと思います。



ここは焦ってもしょうがない。じっくりとやろうと思います。



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