のれんがイメージと全然違い、自分のセンスのなさを嘆く。

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姉さん、事件です！のれん問題勃発です。想像していたものと、実際にやったことで

これだけギャップがあったのは久しぶりです。



東京１３棟目の残課題、エクステリアへののれんの設置。この話に関しては、

楽天で発注したのれんが届いたところからスタートします。



自宅に無事にのれんが到着。のれんを設置するためのポールも、ホームセンターで

購入しました。ペットコーナーがやたらと充実していて、そこを見ているだけで

癒されたというのは今回の話の本筋とは関係ないので割愛しておきます。



グッズ一式揃いましたので、これを設置するために現地へ。ポールにのれんを通し

所定の場所へかけて・・・完成！







・・・・・・なんだろう、この「コレジャナイ」感。立体感がない。なんか変。

思い描いていたのれんと違うんだよなあ・・・。



ちなみに、思い描いていたのはこんなイメージでした。





何を改善すればいいんだろう・・・。センスのない私にはそこがピンときません。

とはいえ、おかしいものはおかしい。いつもの癖で、ＦＢにこの写真を投稿し

なんか違うとつぶやいたところ、コメントが来るわ来るわ。皆様いろいろとご意見を

いただき、ありがとうございます。いくつか抜粋してコメント掲載します。



【ご感想１】

一瞬、ブルーシートかと（笑）（札幌市・男性）

→色合いの問題ですかね・・・。でも確かに工事現場感出てる！（汗）



【ご感想２】

長すぎｗｗｗ（練馬区・男性　他）

→ドアの下まで届く長さなので、のれんと言うより覆われてしまってるから、か。

→類似の感想で「入りにくそう」というのもありました。



【ご意見３】

戸と暖簾が近いのが原因かな？（府中市・男性）

→それは私も感じました！でもポールを通す金具の設置の関係上、これが精いっぱい。



【ご意見４】

丈長すぎですね。暖簾の後ろに空間ないとのれんの腕押しにならんですなｗ

とは言えこれはどうにもならないので2枚の戸が隠れる横幅欲しいですね。

（大田区・女性）

→確かに、これだったら横幅があってもうちょい短いやつの方がよさそう。



【ご意見５】

ドア開けっぱなしならいいけどね（世田谷区・女性）

→開けっ放しでもいいっちゃいい仕様にはしているけど・・・う〜む。



【ご意見７】

アイロンかけよう（福岡市・女性　他）

→そうね、アイロンは大事ね・・・



総じて「長すぎる」「横幅があった方がいい」というあたりのご意見が多かったです。



そして、東京１０棟目の内装をやってくださった方から「ミシンあるからお直しの仕事

受けられますよ」というご提案もいただきました。お値段など細かいことを確認すると

まだ発注していないのに仕様が送られてきました。仕事はやっ！





色違いで３つ買ったのれんをつぎはぎして、新しいのれんを作る案でした。

提案段階でこんなの出して、お願いしないでこのままパクられたりしたら大変ですよ！

（私はそういうの嫌なのでしませんけど）

善人過ぎて申し訳ない気持ちになったので、せめてお返しにこちらの業者さんの

リンク貼っておきますね。

ma-ya-sunsun



今のところ、運営会社さんとは上記の案を採用するか、はたまた市販のもうちょっと

短いタイプののれんを採用するか、検討をしているところです。どちらにしても、

想像とだいぶ違ったことは否めず。検討の上、軌道修正は必要だろうと見ています。

方針決めて、修正に向けて動き出そうと思います。



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今年中にサラリーマンを辞めるのは現実的ではなさそう。

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今年中にサラリーマンを辞めるぞと心に決めていたものの、今年中はちょっと厳しいか？

返済比率が高い、新型コロナウィルスが読めない、プロジェクトが今年で終わらない。



今年の年初目標として「サラリーマンを辞めても大丈夫な状態にする」という内容を

掲げておりました。これに対して今気持ちが変わっているわけではなく、やっぱり

サラリーマンを続ける選択肢は取れないという思いは引き続き持っています。



実際、会社でも折を見て「自信がなくなった」「エンジニア辞めたくなった」と

冗談半分のトーンでぼやいたりして、意識的に「そういえばあいつ・・・」となるよう

周りへの刷り込みを行っています。サラリーマンの仕事より不動産の仕事の方が

楽しいと思う気持ちは変わっておりません。マインドとしては、今すぐ辞めていいと

言われれば喜んで辞めてしまうと思います。



ただ、その一方で会社に迷惑をかけたくない気持ちも当然のように持っております。

今やっているプロジェクトを途中で放り出してまで辞めるか？と自分に問うならば

それはないなあ・・・と思ってます。ただでさえ、病んでプロジェクトを離脱する人が

後を絶たない状況です。私自身も、離脱したメンバーが決めた内容を把握しきれずに

なぜそうなったかわからないと悩む仕様がいっぱいあります。そういう思いを他の

メンバーにさせたくないという気持ちは強いです。



別に私がいなくたって、会社組織はどうとでもなります。代わりはいくらでもいます。

でも、目の前にいるメンバーに迷惑をかけることが明白なのに、底から無責任に

離脱するのは性に合いません。その無責任さは、巡り巡って人生のどこかで自分に

返ってくるに違いない、と考えています。



ですので、プロジェクトが終わったタイミングで綺麗に会社を辞めることを考えて

いるのですが・・・。そのプロジェクトが年内でとても終わる雰囲気ではなくなって

きています。挙句、保守フェーズにも少し引っ張ると宣言されてしまいました。

うーん、厳しいなあ。保守は嫌ですって言ったのですが、ずっと保守というつもりは

ないから最初は入ってくれとマネージャに言われてしまい、すぐにプロジェクトを

離脱するのは無理だなと言う状態に。これで年内に辞めるのは難しくなりました。



そもそも、キャッシュフローだってそこまで潤沢ではありません。私の借入は

他の不動産賃貸業の方と比べ、短期の物が多いです。物件担保の借入よりも、

リフォームの借入の方が年数も短いので、返済比率は必然的に高くなります。

これ書いたら危ないとか飛ぶぞとか言われそうですが、ようやく自分で計算をすることが

できまして・・・返済比率６０％超でした！たかっ！辞めてる場合じゃないぞ、と。



５５％くらいまでは下げたいですね、返済比率。となると、物件を売って現金を作って

それを元手に返済するルートが有力ですが、それを去年やろうとして現金を作ったけど

違う物件に化けてしまったので・・・。現金を持つとそうなっちゃうんですよね・・・。



個人的には、富山１棟目あたりが次の売却のターゲットなんですけど、あれを売ると

いよいよ東京法人の収入が細々としたものになってしまうという問題もありますので

ホイホイ売る前に何か別のものを購入したくなります。



なんかもう、ポートフォリオの組み立てで迷子になっちゃってる感じです。



そしてそこに降ってわいた新型コロナウィルス。社会情勢が不透明であり、手元に

ある程度資金がないと危険だという思いが強くなりました。よって、その分の

手元資金を準備したくなります。また借ります。また返済比率が高くなります。



１０年や１５年で借入して、５年や７年のものを返せばいいという考えはあるから

新コロが何事もなく過ぎてくれるなら逆に財務は良い方向に転がるものと思います。

でも、良くない方向に転がったら、それどころではない・・・。



なんとなく、不確実な要素が増えている感じがするので、慌てて今辞めるのも

どうなのかな？という気持ちが出てきていることも否めません。どうせ辞めても

ステイアットホームであまり皆さんと遊びに行くことも出来なさそうですし。

（私、けっこう真面目に守ってますよ！出張もしてないしテレワークだし）



うん、自分で書いてて思いましたけど、迷子ですね。迷子。

こういうのって、第三者に財務状況を開示して診断して貰って、どう戦略を描くか

客観的なアドバイスを貰った方がいい状態だと思います。



関東→札幌の大家会の仲間の中に、メガバンクの銀行員さんがいらっしゃいます。

前々から「キャッシュフロー分析しますよ」と言ってくれておりましたので、

いい機会だしお願いすることにしました。銀行マンの目線でどこを改善したらいいか

判断できると、今後の戦略も立てやすくなるのではないかと考えています。



色々な人に相談すると、それはそれで「船頭多くして船山に上る」の状況に陥ります。

シンプルにキャッシュフロー分析をして貰い、現状と１年後の目標を立案してから

適切にその目標に向かって歩む。そんな流れを取りたいと思います。



１．会社辞めるの遅れそう

２．現状把握のためキャッシュフロー分析を依頼した。



この２点を書くだけなのに、よくもまあダラダラと長文にできるものだな、自分（笑）



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入居者様にご迷惑をおかけしてしまいました。

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東京１１棟目、満室になり実際に入居者様がお住まいになりはじめました。

初期トラブルも若干ありましたが、管理会社さんに対応いただき事なきを得てるはず。



民泊をやりたい人が家賃を少し高く借りてくださっていた東京１１棟目。

しかし、新コロにより民泊は壊滅的なダメージを受け、継続はとてもじゃないけど

不可能と言う状況に陥ってしまいました。むろん、東京１１棟目を借りてくださっていた

事業者の方も、見切りをつけて退去予告。まあそれは当然ですよね・・・。



これにより、東京１１棟目は一気に全空へ。やむを得ないとは思いますが、キツイ。

しかし、ピンチはチャンスでもあります。これを機会にして、民泊のお客様を探すことを

条件にした管理契約だった管理会社さんとは円満にお別れして、普段お任せしている

管理会社さんにて普通賃貸として募集をかけよう、と方向転換。そしてその作戦は

うまく的中し、１ヶ月程度で申込ベースで満室となったのでした。

家賃は民泊利用のボーナス分がなくなったので、ちょっと下がってしまいましたが、

立地がいいと決まるのも早いのだなと改めて実感。安心できる物件になりそうです。



東京１１棟目は敷金も礼金も１ヶ月ずつ設定しましたし、家賃もそこそこ安くない

設定にしたつもりです。それでも１ヶ月という期間で２部屋とも決まるというのは、

物件に競争力があるからということなのでしょう。駅からもそこそこ近く、商店街が

目の前にあり、ターミナル駅としても機能している。これだけ条件が整えば、

敷金や礼金を普通に積んでいてもニーズはあるということなのだと思います。



よかったよかった、めでたしめでたし。



というわけにいかないのが賃貸経営です。入居者様がご入居されてから、いかに快適に

お住まいになっていただくかと言うのもとても大事です。釣った魚にエサをやらないと

結局大海原に戻っていってしまいます。入居者様の声に耳を傾け、不便なところは改善。

このスタンスはとても重要と思っています。



特に、入居してすぐの時期は問い合わせも多くなりがちです。その内容をヒントに、

こちらも何をすべきか検討することになります。



・・・しかし今回の問い合わせは、単なる大家側の怠慢でしかない内容でした。

ご迷惑をおかけしてしまい申し訳ありません。



管理会社さんより、ＬＩＮＥにて入居者様より問い合わせがあったと連絡を受けました。

物件の部屋番号や物件名が外部に対して明確にわからないから、配送の人が届けられない

トラブルが発生しているようです。何とかならないか、という相談でした。



なるほど、それは大変失礼しました・・・。民泊で１棟丸々貸していたから、

そういうところあまり気にしていなかったのですけど、普通賃貸になったのだし

部屋番号くらいは当然どこかに書いてないとですね・・・。



ポストはドアにくっついているタイプだから、ドアなり表札なりに部屋番号が

書いてないと区別がつきません。そして、確かに今回それを書いていないです。

長屋の形状なので、どっちが１階でどっちが２階かわからないと言うのは納得。



館銘板もデザインまでは決めてあったけど、きちんとした形でその作成の手配を

かけてはいなかったと思います。雑談レベルであーこんな感じでいいねーなんてことを

業者さんと話はしましたけど・・・見積取ったわけでもないし、そりゃ完成しないよね。



部屋番号に関しては、過去にカッティングシートで作ったものを貼り付けたことが

ありましたので、それと同じやり方で今回も部屋番号をつけておこうかと思います。

館銘板はちゃんと相談して見積を貰って、作業に入って貰おうかと思います。



管理会社さんのご提案で、当面はテプラで仮の表示をしておいて貰うことにしました。

お手数をおかけいたします。



それと、もう一つ指摘があったのが、区役所に物件名の登録がされていないという話。

・・・なんか前も同じことをやってしまった気がする。東京４棟目だったかな。

うちの娘を建物名が登録されていないところに住ませられるか！と管理会社さんが

大変お叱りをうけたことがあったのを思い出しました。



あれから何回もリノベしていますが、その後も結局区役所への建物名の届出は

私自身は一度も行っておりません・・・。平日昼間に動くのはサラリーマンのお仕事との

調整が大変なので、どうにもサボり気味になってしまいます。



今回も管理会社さんから「こちらで登録に行ってきます」と申し出ていただいて

しまいました。なんかもう、いつも本当にすみません。手間のかかるオーナーで。



こちらの準備不足で管理会社さんおよび入居者さんにご迷惑をかけてしまいました。

細かいところに手が回らない雑な性格なのは自覚しているのですが、だからと言って

他人様に迷惑をかけていいということにはなりません。反省して次に活かします。

（と言いながら今まで活かせていない傾向はありますけど・・・）



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長期滞在のお問い合わせがありましたが、さすがに長期すぎないかい？

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東京１３棟目に思わぬ形で長期入居のお問い合わせがありました。

Airbnbを見る人って、旅行だけではなく別の使い方も考えるものなのですね。



先日、ホテルとして無事に開業した東京１３棟目。まずはレビューが欲しいので、

コロナで動きも鈍かろうということも考慮し、安めの価格でリスティングを公開すると

運営会社さんからは聞いておりました。すぐに予約が入ることもないだろうと思い

価格は一任していた次第です。



昨日、久しぶりにお友達のホテル物件を見せていただき、旅館業に関する情報交換を

させていただきました。そんなこともあり、リスティングの価格についてはもう少し

私自身もアイディアを出した方がいいのかな、なんて思っていた矢先のことですが・・・



運営会社さんより長期入居のご相談があったということでご連絡をいただきました。

１年とか２年とか、そのくらいの長期を希望されているとのことです。え、それって

普通に賃貸するのと変わらないレベルですよね。どういうことだ？



最近は長期滞在のニーズが短期に比べれば比較的多いという話を運営会社さんは

されており、周りで旅館業をやっている友人に聞いても、その傾向はありそうだなと

思っていました。そこを意識してか、リスティングの価格は１ヶ月の長期利用だと

５０％オフという設定になっていました。計算すると、家賃よりは若干高い数字に

なっていましたが、費用を考えると家賃より安くなりそうな気がします。



長期利用の場合は、月次の費用ってどうなるんですかという確認をしたところ、

・チェックインタブレットなどのシステム利用料

・ゴミの回収費用

・光熱費、インターネット利用料

・管理費

といったところは毎月かかるようです。清掃代がかからないだけ、ってところか。



計算すると、手元に残る金額はやはり家賃より大きく下がります。

普通賃貸した場合には、管理費５％とインターネット無料の料金だけですので、

それも加味して計算した結果、家賃で貰った時の８割くらいの金額しか手元に残らない、

ということがわかりました。



長期だとその間予約が入らないのではとビクビクすることはなくなりますが、

その分レビューの数が稼げないというところもデメリットになってしまいます。

その上、家賃より安いということだと、あまりメリットがないなあという気持ちに。



旅館業の先輩に相談すると、やはり賃貸の家賃以下になるのは価格設定が安すぎる、

というご意見でした。安いから１年とかの問い合わせが来るのだろうと思います。



運営会社さんには、上記検討したことをお伝えして、今回の条件で長期は難しいと

回答するようお願いをしました。運営会社さんも家賃設定との比較など理解して

いただいたようで、今月いっぱいは５０％オフだけど、来月からはディスカウント率が

変わってしまう、あと長期は最大でも３ヶ月くらいということで回答する、とのこと。

理解が早く助かります。



きちんと価格を揉んでない状態での問い合わせ。ある意味、検討するきっかけになったと

いうことなのかもしれません。そう考えれば、いいことだったのだろうと思います。

ここで価格を調整して、こちらの期待する収益に乗っかるようにしたいところです。

賃貸と違う話なので、慣れないことも多いですが、少しずつ親しんでいこうと思います。



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東京１棟目の孤独死部屋、無事にリフォーム完了と即お申込受領！

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東京１棟目の孤独死部屋、リフォームが終わって引渡を受けてから１週間程度の

スピード決定。これで孤独死問題もひと段落です。



孤独死という思い話を抱えた東京１棟目。昨年の７月末くらいにお亡くなりになり、

９月になって発見されてからいろいろと大変でした。でも、何とかこうして無事に

解決して入居までこぎつけることができました。明けない夜はない、諦めたらそこで

試合終了、為せば成る。そういった精神の集大成と言っても良いと思います（大げさ）。



今回のお部屋のリフォームは、孤独死対応をしてくださった特殊清掃の業者さんに

そのままお任せすることにしました。臭いもひどいものであったようですし（さすがに

ビビッてしまって自分では見に行けませんでした）、特殊清掃もやっていただいたことで

状況も把握しているでしょうから、そのままお任せするのが妥当と判断した次第でした。



リフォームも管理会社さんを通さず直接発注して構わないということでしたので、

こちらで特殊清掃の業者さんと打ち合わせをして、話を進めることにしました。



ＦＢを通じて親交はあるものの、今までお仕事をお願いしたことがない業者さんです。

どう仕事を進めるのが一番効率がいいか、まだわかりません。いつもお願いしている

施工業者さんの場合は、いい感じによろ！と言って口を出さないことがベストであり

パフォーマンスを出していただけるやり方だし、東京物件の大多数をお願いしている

管理会社さんであれば、慎重に動かれるのはわかっているので、こちらから見積の

納期や状況確認をこまめに行い、出てきた見積の前提を聞きながら不要なところを削る

作業をして落としどころを探るやり方になります。しかし、今回はその辺の勘所は

まだつかめておりません。



まずは特殊清掃の延長でお部屋の修理のお見積を出していただき、内容を確認させて

いただきました。特に気になるところはなく、そのまま発注。金融機関さんに融資で

この分を出して貰うか、とか色々検討していたので（火災保険で出たのにまだ融資を

使おうとするやつは私ですが、銀行さんに「それは保険金で直しましょう」とさらっと

一蹴されました・笑）、着手金を払って動き始めていただいたのは４月後半でした。



この業者さんは、着手金というか基本的に全額前払という前提になっておりました。

まあ保険金も出ているし、前払しようかなと思っていたのですが、義母や不動産仲間に

そんな話をしたら「絶対に全額前払はやめといた方がいい」と全力で止められました。

特に義母は本当に大丈夫なのかといぶかしんでいたので、あまり心労をかけて寿命が

縮まるのも困るなと思い、支払条件の調整をしようと決断。ただ、当然ながら先方も

根拠なしに前払とは言っていないでしょう。材料を揃える費用も必要と思われます。

そこで業者さんに、半金前払の半金引渡時で対応できませんかとご相談。

結果、もうちょっと着手金が増えましたが、着手金と残金の形で決着しました。



着手が遅れたもう一つの理由として、これを機会にバストイレ分離工事もしようと

決めたことが挙げられます。東京１棟目は３点ユニットで競争力に乏しいことが

課題でした。費用対効果を考えるとＢＴ分離しても稼ぎきれないような気はして

いたのですが、どうせ大規模に内装に手を入れざるを得ないのであれば、これを機に

やってしまって、先々の客付が楽になるようにしようという方針を固めた次第です。

棟数が多くなったので、多少割に合わない工事をしても他で吸収できるということも

判断の後押しの一つになりました。



そんなやりとりもあり、着工自体が遅くなりました。そして時は新コロの影響がかなり

出ている時期。バストイレ分離なので、お風呂とトイレを発注しております。

はい、お察しの通り、トイレの納品がかなり遅れそうです。



トイレの納品が遅れるからゆっくり作業をしていたのか、細かいことはわかりませんが

ＧＷ明けに現地で特殊清掃の業者さんと現場の大工さんと３人で打ち合わせた時は

まだ床のＣＦもこれから貼るとかそういう状態で、割と工事がゆっくりなのだなという

印象を受けました。トイレが入ってこないから急いでも仕方ないし、じっくり仕上げて

いただければいいかと思った次第です。



ＢＴ分離に伴い、洗濯機置場の場所も階段下に変わりました。ただ、それによって

洗濯機の大きさ次第では扉が階段にぶつかって開かないのではないか、ということを

心配して、現地でその点の確認をされました。こちらとしては「サイズが合うものを

買ってください」と案内するか、こちらで合うものをプレゼントするかして対応すると

いうことで判断したので、その部分の工事方法は打ち合わせの中で確定しました。



その打ち合わせの際に、もうちょっと話をしておけばよかったなと思ったのが、

住設の関係。ユニットバスを新しく導入するのですが、その導入するＵＢの仕様は

業者さんの中で決定しており、私が口を出す余地がありませんでした。恐らく見積時に

型番等入っていたのでしょうから、私がその時に「ＵＢの壁の色は●色にしてください」

と依頼をしておけばよかったのです。普段お願いしている施工業者さんは、発注後に

「ＵＢ色どうする？」と確認してくださるので、それと同じ感覚になっていました。

そうだそうだ、初めて一緒に仕事をする業者さんなんだから、こちらが何を求めるか

わかるわけないんだし、見積段階できちんと話をしなくてはいけなかったです。

新規の業者さんとやり取りする時に共通の注意点だな、うん。今後気を付けます。



業者さん、このやり取りで何か察してくださったのか、ＣＦの発注をする前に

この色でいいですかと確認をしてくださいました。むしろ私の方から先にそれを

指定しなくてはいけないのに、気を遣っていただいてしまい申し訳ないです・・・。

東京１棟目はプロの方に過去撮影いただいていた写真がありますので、それとあまり

雰囲気がずれると困ると思い、同じ色にしてくださいと改めて依頼をしました。

施工業者さん、お気遣いありがとうございました。



そんな紆余曲折を経て、完成したと連絡をいただいたのが先週金曜。よかったー。

引渡時に残金を払わないといけないので、お金を口座から準備して振り込んだ今週末。

そしてほぼそれと同時に、お申込が入った次第です。やったー！



申込を入れてくださったのは、親元を離れ、初めての一人暮らしをする新社会人の方。

決め手は家賃の安さとＢＴ別であったことだそうです。お金かけてしまったけど、

分離工事やっといてよかったです。



告知事項アリで募集をかけ、２年後に元の家賃に戻しますという特約を入れることを

条件とさせていただきました。その点も理解いただいているようで、仲介業者さん曰く

家賃が戻るのも致し方ないです、という反応だったとのこと。２年限定ではなく、

その後も住もうとしてくださっているのですね。ありがたいです。



自転車を置きたいということでしたので、管理会社さんにて他の入居者様の邪魔に

ならない場所を案内してくださっているようです。東京１棟目のあたりは自転車があると

便利なので、自転車も使って楽しい生活を満喫していただきたいと思います。



これで東京１棟目の孤独死部屋は一応の決着をみました。良かったです！

ご協力いただきました関係者各位に改めてお礼申し上げます。ありがとうございました。



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