2020年05月06日

天井が落ちそう、とか急に言われても(汗)

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仙台1棟目のポンプ交換は無事に終わりましたが、また別の問題が発生しました。

長年チェックしてないポンプ室は危険がいっぱいです・・・。



仙台1棟目で立て続けに起こったトラブル。受水槽のポンプ故障お湯が出ない事案

2つが特に大きい事件でしたが、それ以外にも台所の蛇口不調とか細かい不具合が

ここで一気に噴出。たぶん、受水槽のことで連絡を取ったから、ついでにここも前から

おかしかったのよねというところがまとめて報告されているのだろうと思われます。

まあもう仕方ないけど、ちょっとしんどいですね。



そしてこの修繕地獄はまだ出口が見えません。ポンプの修繕の時、義母は律儀に現場に

立ち会ったようなのですが、その義母から電話があり「天井が落ちそうだから修繕が

必要と言われた」と。なぬ、天井が落ちそうってどういうこと?



仙台1棟目のポンプ室は、外からは入れません。元オーナーズルームだった1階の

お部屋の中に入口があり、入居者様の許可を取らないと入室することができないのです。

だから、日常的に入れる環境ではないから、今回のように有事の時しか入りません。



職人さんの見立てでは、上の階から漏水が発生して、その結果で天井にヒビが入った

可能性があるということでした。天井は一枚のボード(素材は忘れました)で

出来ているから、天井を全部外して再度設置する必要があるそうです。なので、天井を

取っ払った後、漏水箇所も修理してもう一度天井を設置するのがいいのではないか、

というお話でした。



またまたお金かかる話がきてしまい、何ともはやという気持ちになっています。

でも、天井が落ちてきたらそれこそ一大事。まあポンプ室なので実害はないかも

しれませんけど・・・。いっそ天井貼らないってのはどうなんだろう、配管が

むき出しでも問題なくない?とか思ってみたり。



どちらにしても漏水は問題があるので修繕する必要があるだろうと思っております。



義母が職人さんとやり取りして、天井復旧まで含めた見積を取ってみたところ、

10万程度とのこと。せっかちな義母はこれで進めるということで職人さんに話をした

ようです。それだったら、ここから私がしゃしゃり出て四の五の言っても混乱させる

だけだと思うので、この工事はこの内容で進めて貰いましょうか。10万は痛いけど。



普段見ることができない箇所に関しては、たまにチェックしないと危険ですね・・・。



そしてこの物件、自主管理であるがゆえに、年に1回行う必要がある受水槽の清掃を

行っていないことも発覚。それも追加でお願いしました。しまったなあ。管理会社さんが

いないと、こういう時に忘れがちになります。



お金がかかることが多発していますが、これが落ち着けばまたしばらくメンテナンスは

不要な状態になると信じて、対応を続けたいと思います。



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posted by ひろ* at 11:36 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年05月05日

安く終えた修繕だから、その後の不具合が多いのも仕方ない。

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GWなのでネタがないかと思いきや、それなりに何かしら物件では事件が起こってます。

GW序盤に、札幌10棟目の戸建で修繕が必要になる事故が発生しました。



札幌10棟目は格安で購入して格安で業者さんを手配して修繕していただいた物件です。

両方とも、今管理会社さんとして動いてくださっている業者さん、特に管理担当の方が

尽力してくれたからこそ今の状態があると言っても過言ではありません。感謝してます。

売買の情報も真っ先に私に持ってきてくださいましたし、修繕に関してもきつめの予算の

枠になんとか収めようと動いてくださったこともありがたかったです。



リノベの予算枠を抑えることにこだわったのは、収益性の担保を図るためです。



収益性を守る方法は、家賃が安い地域と家賃が高い地域で変わります。

地方の格安ボロ物件に関しては、とにかく修繕を安く収めることが肝要となります。

東京でやってるようなフルリノベをすると、とてもじゃないですが家賃が合いません。

地方は家賃が安いので、いくら本体価格が安くても、ちょっと修繕に過剰なお金が

かかれば、それを家賃で回収しきれないのです。



例えば、利回り10%を目指して以下の物件を購入した年ます。



物件1:東京23区内のややマイナーな地域、3DK50平米、想定家賃10万

物件2:札幌市の地下鉄からやや外れた地域、3DK50平米、想定家賃5万



物件1、物件2ともに500万で購入したとすると、利回り10%を確保するには

物件1は700万のリフォームまでOKとなります。他方、物件2は100万しか

リフォームにお金をかけられません。玉砕しているボロ戸建を業者さんを使って

フルリノベするなら、最低250万は見ておきたいところ(最低ラインですので

これで済まない可能性は高いです)。修繕することも叶いません。



家賃が高い方が修繕にお金を掛けても利回りが出る可能性が高いと言うことに加え

家賃が高い方が同じ利回りでもキャッシュフローが多く出るということも留意すべき

事項であると思います。



仮に、先の物件1も物件2も表面利回り10%を達成できたとしましょう。

借入をしており、その返済比率を50%とし、かつ固定資産税を家賃の半月分として

簡易的にCFを計算しますと・・・



物件1:年間家賃120万−返済60万−固定資産税5万=55万

物件2:年間家賃60万−返済30万−固定資産税2.5万=27.5万



同じ利回りなのに2倍くらいの差がつきました。利回りはあくまで比率なので、

母体になる数字の大きさには依存しません。他方、キャッシュフローはそうではなく

同じ利回りなら購入価格が高い方が高くなると考えて良いと思います。

(固定資産税とか経費のかかり方によってはそうならないケースも勿論あります)



残念ながら、家賃差がどれだけあったとしても、修繕費の相場はさほど変わりません。

札幌は家賃が東京の半分だから、職人さんの単価も材料費も半額だよ!なんてことは

ありえないのです。だから、修繕費が重くのしかかります。



上記のような理由から、地方のボロ戸建は修繕費をいかに安く抑えられるかが

勝負の分かれ目になると思ってます。



だから、ボロ戸建にマッチする手法はDIYだということになるわけです。

自分自身の労働力をいくらとして換算するかは置いておいて、手元から外部に出ていく

お金はDIYをすることで抑えられ、自分の労働力は自分の中でお金となり循環します。

キャッシュアウトしないための手段として、DIYは一考の価値ありと私は思います。



とは言いましたが、私の手掛けた札幌10棟目ではそれも難しいわけで・・・。

まず遠隔なのでそれをやることが物理的に厳しく、そして私は絶望的に不器用なのです。

二重に辛いので、DIYなんてことは考えたら負けだと考え、常に業者さんに丸投げを

ポリシーとしております。



とんでもなく長い前置きになりましたが、こういった事情をどこまで理解いただいて

動いてくださったかはわかりませんが、札幌10棟目の管理会社さんには重くなりがちな

修繕費をかなり割安にまとめてくださり、感謝している次第です。

(その分時間がかかったのはご愛敬ということで)



ただ、安く仕上げた分、入居された後に工事時に検知しきれなかった不具合が出るのは

致し方ないところ。実際、こちらの物件も外構の不都合やテレビアンテナの不具合など

ぽろぽろとご入居された後に問題が出てきておりました。入居者様には大変ご迷惑を

おかけしてしまっており、申し訳なく思っています。その分、迅速に対応できるように

管理会社さんに動いていただいておりますので、初動の良さに関してはご納得は

いただけているはずと思っています。



そんな札幌10棟目から、また修繕の連絡が届きました。ある程度覚悟はしてるけど

ちょっと多いなあと思っていたのですが・・・今回は管理会社さんもいつもと少し

トーンが違います。



「体格のいい入居者様が勢いよく便座に座ったら、便座が壊れました」



なにそれ!細かいことはLINEのメッセージにあるのですが、今調子が悪くて

見られないので、うろ覚えの内容です。ボルトの部分なのか、便座の座るところなのか

詳細は失念しましたが、とにかく体格のいい入居者さんが壊してしまった、という

ところだけははっきりと覚えております。



これはあれでしょ、突発的な事故でしょ。だって勢いよく座ったって言ってるし。

そうなれば、保険金で修理ができる!やや願望も入っているのかもしれませんが、

修理代が保険金で出るなら、ある意味タダで不良個所が是正されることになります。

それはとても素晴らしいことです。



管理会社さんに確認を取ると、やはり入居者様の火災保険で何とかできるのでは

ないかという見解でした。それは何よりです。じゃあ是非その方向で。



管理会社さんもこういった話が分かる人なので、お願いしているこちらとしても

大変ありがたいです。遠隔地なので、頼れるパートナーの存在は必須ですから。



今回の故障、こちらの持ち出しなしでうまく対応が進めばいいなと思います。



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posted by ひろ* at 12:17 | Comment(0) | 札幌10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年05月04日

東京13棟目のリノベーションが完成間近、旅館業の準備も着々と。

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ゴールデンウィークもあっという間に2日が過ぎましたが、思った以上にどうぶつの森で

ダラダラするばかりの一日になっています(汗)



そんな中、昨日は東京13棟目がほぼ仕上がってきているという話もあったので、

散歩がてら現地を見てきました。今回は戸建にしてはお金をかけている案件であり、

これまでに定点観測している状況を見る限り、出来栄えもよさそうということもあって

現地に行くのが楽しみでした。



今回、現地に行ってみると、壁紙も張り終わり、建具も接地された状態になってました。

あとは畳と細かい調整が終われば終了といった趣の現場状況になっていました。



LDK写真

※メインのスマホ故障中でサブ機での写真につき、写真不鮮明はご容赦を※



むき出しの梁がいい感じです。このために●十万円の追加費用をかけちゃいました。

ホテルにした時、写真に映えるので稼働率が上がるだろうという点を考慮したためです。

賃貸にした時にも家賃をある程度あげられるだろうと言う見込も立てて、追加費用を

ここに投入した次第です。ただ、実際のところ本当に稼働率や家賃が上がるかは

蓋を開けてみなければわかりません。



それにしても、天井が高いっていうのは、それだけでも快適なものです。良い空気感を

感じられます。ただ、こういう仕様にすると、冷暖房効率が悪かったり、太陽の光が

直接影響して暑くなりがちです。今回は施工会社さんが「快適に住むために必要な機能は

入れなくちゃダメだ」ということで、むき出しにして傾斜をつけた天井に断熱材を

入れてくださいました。それでも、通常の天井と比べれば少し暑くはなるだろうと

いうことでした。



広めの1LDK戸建、大きいウォークインクローゼット、ユニバーサルデザインを

意識した少し高めにつけたコンセント、一部コンセントにUSBポートを追加、

あとクローゼット内にコンセントを追加して、掃除機の充電とかはクローゼットの中で

見せない形で対応する、ということもできるようにしました。競争力は高いはずです。



こんなご時世じゃなければ是非内覧会をやって皆様からのご意見を伺いたかったですが

内覧会という人が集まる状況は緊急事態宣言下ではふさわしくないと思いますので

涙を呑んで自重します。



ホテル化の準備も進んでおり、保険所や消防の検査日程も決まりました。6月初旬です。

内装に必要な家具家電リストは現在インテリアコーディネーターさんのところで選定中。

5月後半で搬入した後、プロに写真撮影を依頼する段取りです。



鍵は現場の状況により二転三転したものの、最終的にはリモートロックという商品を

導入することになりそうです。運営会社さん推奨のものです。月額費用がかかるのが

難点ですが、リモートで鍵の番号を毎回変えられるということで、セキュリティ的にも

良いものだと思います。



登記は融資の関係で謄本を取得するシーンが多く、あとは文言を各所に相談しながらで

進めていたため、時間がかかってしまいました。GW明けに変更申請をかけて、

旅館業を定款に入れる予定です。



看板に関しては、東京1棟目の管理会社さんに見積を依頼中です。GW明けには

ざっくりした情報が出てくるかな?たぶん。その価格を見て、仕様やデザイン等の

判断をする予定です。



インターネット回線は先週末に導入の契約をしてきました。荷物の搬入日と同じ日程で

開通工事を行うということで手配は完了。Wi−Fiルーター買わないとなので、

それも手配する分に追加しておこうと思います。



そんなところですかねえ。たぶん。抜けてることもありそうですけど、それは追々で

片付けていきましょう。



今あえて旅館にせず、賃貸で一度貸したら?というご意見もいただきましたが、

あくまで予定通りに旅館で走らせようと思っています。半年とかの期間限定で

賃貸という話なら考えますけど、そんな中途半端な期間で借りたい人もいないでしょう。



粛々と準備を進めたいと思います。

6月末くらいにはオープンできるかな?



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posted by ひろ* at 08:59 | Comment(0) | 東京13棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年05月03日

札幌6棟目、入居申込をいただき満室返り咲き。

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札幌9棟目の退去と同時に、札幌6棟目のお申込の連絡も管理会社さんからありました。

このご時世にありがたいことです。感謝感謝。



札幌9棟目と札幌6棟目が同じ管理会社さんで、両方とも同じ担当さんが面倒を見て

くださっています。コミュニケーション能力が高く、フットワークも軽いです。

たまに経験不足からくる判断ミスとかもありますが、そういうのは今後に活用して

くださればいいこと。次から改善するという気持ちを持って頑張ってくださっている

この担当さんの動き、私としてはとても助かっています。



今回は札幌9棟目の退去予告という残念な話題がメインでしたが、同時に札幌6棟目の

入居申込という嬉しいお知らせも届けてくれました。



札幌6棟目は家族みんなで障害を持つご家庭に貸しておりましたが、当事者がボケて

しまい、家族だけで暮らすのが困難になり、施設に入ることになってしまいました。

退去時精算がとんでもないことになり、担当さんが大変苦労されながら、なんとか

話をまとめて分割払いして貰うことになった次第です(10年くらいかけて・笑)



その後、原状回復を済ませて募集に入っていましたが、新コロのせいで内見が

キャンセルになったりで、あまり振るわない状況が続いておりました。

普段だったらもうちょっとサクッと決まる案件なんですけど・・・参ったなあ。



と思っていたのですが、ひょんなことで申込が入ったということ。良かったです。

最近退去ばかりで入居の快音が聞けておりませんでしたから。



今回のお申込は・・・安定の訳あり系。都内かどこかでDVを受けて札幌に避難を

してきたご家庭だと聞いています。うちの物件、場所や間取りから考えると駐車場が

ほしいところなのですが、それがないため生活保護の母子家庭をターゲットにして

募集しております。今回、きれいにそれがハマった感じです。厳密には母子家庭では

ないですが、車がないならちょうど都合がいいかなと。



ファミリー物件が全然動いていないこのご時世に、入居申込いただけてありがたいです。

そしてある意味狙い通りのお客様に選んでいただき、作戦としてもあっていたという

ことがわかり、一安心。家賃交渉とかも特になし。ありがたいことです。



保証人はお父様がOKしてくださっているようですが、なにぶん年金暮らしをしている

高齢者の方だったので、これだけだと心もとない感じと管理会社さんは判断された模様。

保証会社さんの審査を必須にして、通ればOKということで段取りしているとのこと。

適切ですね。私も其れがいいと思います。民法改正もあり、今は保証会社さんを確実に

入れた方が良いと私も判断しています。



こんなご時世なので、いただいた入居申込は出来る限り丁寧に対応し、逃さないよう

一つ一つをモノにしていかなくてはならないと思います。

こういう時にご紹介いただける仲介業者さん、話を取りまとめるよう尽力くださる

管理会社さんに感謝しながら、吉報を待とうと思います。



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posted by ひろ* at 12:13 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年05月02日

新コロの影響で退去予告が・・・。

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札幌9棟目で残念なことに退去予告がありました。新コロの影響もあるようです。

入居付に苦戦しそうだなと言う感覚は強く持ってます。対策を練らなくては。



札幌9棟目は25%くらいの高利回り案件。10年で借りても手元にお金が残る計算で

しかも幹線道路に面する整形地という点が気に入り購入しましたが、テナントさんの

リーシングに大苦戦状態。テナントさんが入ればもっとお金が残るんですけどね・・・。

今はあまり手元にお金が残っていない状態です。



それでも、元本返済は元金均等で10年なのでグイグイ進んでますから、含み益という

観点ではそこそこお金が残っている状態です。追い出して土地にして売ってしまう、

アパートとして売ってしまう、という出口が考えられることはメリットになります。



お住まいになっている方は、昔からずっと住んでいる方が多いです。私がオーナーに

なってからは、貧困ビジネスのにおいがする法人さんと、トラックの運転手さんが

札幌で仮眠するために使うお部屋として借りてくださっています。普通の住まいとして

ご利用になっている方は、私の代になってからは特に現れておりません。

なかなかあくが強い物件と言えるでしょう。



その札幌9棟目で、残念なことに退去予告がはっせいしてしまいました。

退去予告を打ってきたのは・・・先ほど書いたトラックの運転手さんでした。



理由を確認すると、トラックの運転手を辞めるので、使う必要がなくなったということ。

昨年だったと思いますが、この運転手さん交通事故を起こして重体、病院に運ばれて

安静にしている状態だ、という連絡がありました。そのため、家賃が払えないので

退院したら払う、という連絡をきちんとしてくださっておりました。真面目な方だなと

思った記憶があります。



しかし、その事故の後なかなか体調が戻らずに苦労されていたとのこと。その上、

新型コロナウィルスの影響で職も失うことになってしまったので、実家に帰るという

ことになったようです。物流系は新コロの影響はあまりないかと思っていましたが、

業務用のモノを運ぶ仕事であれば、確かに物量は減っているのかもしれません。

確か長距離トラックの運転手さんと聞いておりますので。



体調が思わしくないということもあり、残念ですが人員整理の対象に真っ先に

挙げられてしまったのかな、と勝手に思っています。



まずは体調を整えて、無理のない仕事に再就職されるのが良いのだと思います。

勿論、ご入居いただいていたこちらとしては残念な事態で辛いところですが、

無理して借りろと言うわけにもいきませんからね。



短期退去になってしまったので、契約に則って短期解約違約金を頂戴することに

なりました。これについても異論はなく、きちんと支払っていただけるようです。

真面目で体調も思わしくなく、仕事もない方から搾取するような構図になってしまい、

心苦しいのですが・・・。



さて、募集ですが、この部屋はとにかく苦戦することが目に見えております。

なんせ「三点でもユニットでもないバストイレ一緒」「和室のワンルーム」という

史上まれにみる最低のスペックの部屋だからです。



在来工法の昭和の枡風呂に無理やりトイレをくっつけている。

6畳の畳のワンルーム。一応キッチンはついていますが、使い勝手が悪そうです。

これが1階なら、倉庫としての需要が見込めるのですが、あいにく2階なのでそれも

難しそうな予感。とにかく、全てが裏目に出ているすごい部屋です。



もうね、リフォームもしません。現状有姿で借りてくれる方を大募集します。

家賃はもはや都内の駐車場の方が高いんじゃないかというくらいの激安価格。

そうなると広告料が少なくなるから、5〜6ヶ月くらい広告料をつけることに。

いやー、もう考えたくない(白目)



ちょっとでも経費を抑える方法がないかと思案しました。

考えられる案は、貧困ビジネス向けに借り手くださっている法人さんに相談して

この部屋もまとめて借りてくれないかとお願いすることでしょうか。この方法なら

広告料はかかりません。先方も安い家賃の部屋があることはメリットになると

思いますし、可能性はあるかもと思っています。



それがダメそうなら、同じような貧困ビジネスで借上をやっている業者さんに当たって

交渉してみるとかかなあ。



長距離トラックの業者さんに、仮眠部屋として会社で借りて貰うというのもいいかも。



特殊な用途でないと借り手がつかない物件だと思うので、こちらもその用途を考慮して

自分からアプローチする形で入居付を進めたいと思います。



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posted by ひろ* at 10:16 | Comment(0) | 札幌9棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする