東京２棟目、退去にはならなかったものの家賃減に。

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危惧していたことがやはり発生。東京２棟目の家主滞在型民泊のお部屋からの交渉が

ありました。民泊やらないので家賃を住居家賃にしておくれ、とのことです。



全保有戸数１０８戸（煩悩の数と同じじゃないか！）のうち、民泊や宿泊所といった

今回の新コロでモロに影響を受ける内容だったのは札幌８棟目５戸、東京２棟目１戸、

東京１１棟目２戸、東京１２棟目２戸、東京１３棟目１戸の合計１１戸。全体の１割が

影響を受ける可能性にある状態でした。



実際に影響を受けているのが、札幌８棟目３戸（解約）、東京１１棟目２戸（解約）。

東京１３棟目も旅館業の許認可をそろそろ得られるものの、当面は誰も宿泊しないと

考えられるため影響あり、よって合計６戸が影響を受けていることになります。



残った５戸のうち、今回動きがあったのが東京２棟目のお部屋。本業の収入だけで

暮らせる部屋ではなく、家主滞在型民泊を自室で行い、収入を底上げした上で

少しグレードを上げた立地の良い場所に住む、という作戦を立てられていた方でした。



個人的には、面白いことを考える人だなあという好印象を持っていました。

この一歩を踏み出せるか踏み出せないかで、大きな差が出ると思うのです。

だから個人的には応援したいと思っていました。まあこの物件は大家がしゃしゃり出る

タイプの物件ではないので、心の中で頑張ってねと思っていただけですが。



しかし、この新コロ情勢において、宿泊客は激減していることと推察します。

果たして賃貸借契約は続くだろうか・・・この部屋、私が持っている物件の中で

一番高い家賃を取ってるんです。都内某有名観光地まで徒歩圏の２ＬＤＫ。

私が自分で住んでもいいなと思える立地でしたからね。家賃もなかなかのものです。

だから、退去になるときついなあと思っていました。ましてやファミリー間取りは

今あまり動きがありませんしね。



ちなみに家賃高い部屋ランキングで言うと、１位は東京２棟目の２ＬＤＫのお部屋、

２位は仙台１棟目の元オーナーズルーム、３位は札幌９棟目のテナントさんです。



このお部屋の方から最初のジャブが届いたのが、数週間前だったでしょうか。

管理会社さんより連絡があり、やはり民泊の収入がゼロになっている状況なので

補助金や助成金など自分でできることを模索してみるものの、どうしても厳しい場合は

賃料について相談させてほしい、ということでした。



この連絡の仕方って、常識的で好感が持てるやり方だと思います。まず事業者として

自分ができることを全力で取り組む、その上でどうしても厳しい場合は協力願いたい、

と言われたら、私も支援しなくてはと言う気持ちになります。自助努力した上でダメなら

次の手段は他人に少し迷惑をかけて助けてもらうこと。それは当たり前かなと思います。

マスコミに向けて家賃は猶予されるべきだとかガーガー騒いでた人に、この入居者様の

爪の垢を煎じて飲ませたいくらいだわ。



それからしばらくは何もなかったのですが、昨日管理会社さんから連絡がありまして

入居者様より民泊は止めるから住居向けの家賃にして貰えないか、という相談が

あったそうです。



確かに、この部屋は民泊をやりたい人向けの家賃を高めに提示しておりました。

住居としてご利用になって時代の家賃は、それより１〜２万安い価格でしたので、

そのくらいの水準まで下がらないかという相談になりますね。



民泊をやらないということであれば、確かに今の家賃になるのはおかしいという

理論は成り立ちます。それに、今このタイミングで退去というのも厳しいものが。

後学家賃帯のファミリーはなかなか埋まらない・・・。



ちょうど更新も近い時期なので、更新のタイミングから家賃を住居用の賃料に

改定すると言うことでどうでしょう、と管理会社さんからは提案いただいたので、

ではそれでお願いしますということにしました。



まだしばらくの間、新型コロナウィルスによる混乱は続くものと思われます。

礼を尽くして相談に来る方に関しては、こちらもそれ相応の対応をします。

それができない人には、こちらもそれなりの対応しかできません。

因果応報、相手の対応は鏡に映る自分。私自身もそれを肝に銘じながら、周りの人に

お付き合いしていて良かったと思っていただけるような人生を過ごしたいと思います。



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保証会社さんの審査もそんなに甘くない・・・どうする？

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昨日に続いて札幌５棟目のネタです。予備校生なのに妊娠して、予備校を退学して

シングルマザーとして子供を産むので生活保護を受給される方のお話の続報です。



私が親だったらブチ切れてもおかしくないよなと思う話ですが、札幌５棟目に

お住まいになっている入居者様の中に、予備校生の身で妊娠してしまったので、

シングルマザーとして子供を産む決意をされた方がいます。予備校は退学、生活費は

生活保護、という感じです。詳細は過去ブログをご参照。



若いのですから、ちょっと男遊びしたくなることもあるでしょう。ちゃんと避妊せず

ことに及んでしまうこともあるでしょう。結果、できちゃうことも・・・まあそれも

なくはないかなと。でもさ、相手の男が責任を取らないのはいかがなものなのでしょう。

誰だかもわからないくらいに不特定多数とことに及んでいたのか！？恐ろしい。



・・・妄想は置いておいて、とにかく子供を産むということで生活保護を申請する、

という部分については理解しました。生活保護を受けるにあたり、地代証明書を

出してほしいという話だったのですが、契約者名義は親御さんなので地代証明書を

本人名義で出すことができない、でも契約名義を切り替えるなら、保証会社さんの

再審査が必要になるから経費がかかる、ということで色々な手続きが必要な事態に

なっています。



保証会社さんの切替や契約名義の切替に必要な書類を郵送するも、なかなか返事が来ず

結局書類のやり取りに２ヶ月かかるという・・・。成人式で実家に戻っていたとか、

母親のところに届くと勘違いしていたとか（でもこの物件、ドアポストだから普通に

考えれば気が付くはずなんですけど・・・）、いろいろ言っていたらしいのですが、

この辺のルーズさが今の状態を作り出しているような気がしてなりません（汗）



ようやく書類が届いたと思ったら、今度は先方の身分証明書が何も入っておらず、

免許もないからマイナンバーカードを取ってこなくちゃいけない、でも混雑していて

カード発行までに２ヶ月かかるとか、とにかく時間がかかってます。



滞納していたら一も二もなく追い出していたところですが、滞納もないし、今退去に

なったとしても、新コロの関係で客付は厳しいでしょう。じっくり待つことにしました。



そしてようやくマイナンバーカードが届いたのがＧＷのちょっと前。

ようやくこれで保証会社さんの審査がかけられます。お申し出があってから実に

４ヶ月以上が経過しています。なんなんでしょう、このスローな手続きは。頭が痛い。



そして保証会社さんの審査に入りましたが・・・２社申し込んで２社とも「否決」！

生活保護でＮＧが出るって、滞納歴があったということなのでしょう。そういえば

管理会社さんも「滞納しがちで現在無職であろう方が保証会社の審査をすんなりと

通るとは思えない」という旨の発言をされていました。やっぱりだらしないんだな、

この方。



管理会社さんはダメ元であと１社申し込んでみますと言ってくださいましたが、

恐らく保証会社さんの中でも一番審査が緩いであろう某大日本安全（仮）さんですら

審査落ちになってしまったので、厳しいでしょう。保証会社さんの審査に通らない、

ということを受けて、どう対応するかを考える必要があります。



管理会社さんからは、親御さんを連帯保証人として契約名義を娘さんに変更するか、

保証会社さんの審査が通らないことから、契約名義の変更を突っぱねるかの２択だと

説明を受けました。



前者の場合、滞納リスクが発生します。

後者の場合、入居者様が生活保護を受給できず、退去リスクが発生します。



今は新コロのせいで入居付も鈍く、単身物件は実家に帰るなどの理由で退去が発生する

可能性が比較的高いです。そんなご時世なので、ここで契約解除になる可能性がある

行動をとるのはあまり得策ではないかな、と。管理会社さんも同意見でしたので、

保証会社さんの審査に通過しなくても、このまま入居継続と言うことになりそうです。

生活保護だから、家賃の支払の原資がないということはないはずですし・・・。



ということで、先行き不安な彼女の人生に幸あらんことを。あと滞納はしないでね！



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自己破産した入居者さんの代理人からようやく返事が来た。

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札幌５棟目で進んでいる明渡訴訟の件、相手から和解を希望する旨の連絡がありました。

さっさと明渡させるのが一番良いと思うので、早くそこまで持っていきたいです。



札幌５棟目では１部屋滞納による明渡訴訟を行っていますが、その最中に自己破産を

してくれちゃいました。債権者としてはたまったものではありません。



これで困るのは、自己破産した後も賃貸借契約が自動で解除されるわけではないから、

明渡訴訟は継続しなくてはならないこと、そして明渡が済むまで滞納家賃がグイグイと

積み重なっていくことです。泣きっ面に蜂とはまさにこのこと。



自己破産した時点までの債務は実質的にチャラになるでしょうから、過去の滞納分は

もはや請求のしようがなく、諦めるしかありません。そして今も契約が継続している以上

またいちから債務は積みあがっている状態なのですから、先方としても一刻も早く

契約解除した方がお得だと思うのですけどね・・。。



そう思っているのに、こちらの弁護士さんから先方の自己破産の担当をされている

司法書士さんに連絡をしても、なしのつぶて。どうなってるのよ、ほんと。連絡くらい

よこしなさいよ、という感じです。



じゃあ粛々と裁判を続けましょうか、ということにしたくても、新コロのせいで裁判所も

止まってしまっている状態と弁護士さんから報告を受けている状態なので、それも

ままならない状況です。ああもう、八方ふさがりって感じ。



考えるとイラっとしちゃうので、考えるのを止めよう。考えなければ心穏やかに

いられるから。そんな感じで逃避しておりました（笑）



事態が動いたのは数日前。先方の代理人である司法書士さんから返答がありました。

管理会社さんから返信のあったＦＡＸを見せて貰いましたが、小難しい法律用語を使い

私が把握していない訴状の条文に対して認めるとか争うとか書いてあります。



今時ＦＡＸ使ってるのは不動産屋さんと銀行さんだけだと思ってましたが、ここにも

ＦＡＸ使う業界があったか・・・というどうでもいい感想を持ったのは内緒。



その内容によると、先方は和解を希望されているとのこと。明渡をする意思、および

滞納家賃を分割で払う意思があり、その提案をするつもりだという内容でした。

弁護士さんおよび管理会社さんのご意見としては、こちらは債権があるのだから、

裁判は裁判でまだ取り下げは行わず、明渡を迅速に薦めるのが良いのではないか、

分割払いの条件を聞いた上で和解するかを決めればいいと思う、というご意見です。



私としては、とにかくさっさと明渡を済ませて、次の募集ができる状態にしたいのと

これ以上無駄な売掛金が蓄積されるのを防ぎたい、という気持ちがあります。

その観点から、ご提案いただいた内容に賛成と思いました。



管理会社さんには、いただいた方針で進めてくださいと返答。変なのに関わってると

こっちの運気も悪くなります。管理会社さんの負担も大きくなるので、早々に明渡を

していただきたいと思っています。



今はひとまず、先方からの返答があったことを喜びましょうか・・・。今まで返答なしで

放置されていたのに比べれば幾分マシです。さっさと明渡、並行して分割払いの条件を

確認して、それを確約した状態で明渡が実行されるのがいいかなと。まあ分割払いの

ご提案を受けたところで、本人がどうせその通りに払わないというオチになるのだと

思いますけどね・・・。



さっさと解決しますように。



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札幌７棟目に事務所利用のお申込をいただきました。

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札幌７棟目にお申込が入りました。このご時世になんとありがたいことでしょう。

今までにないパターンだったのですが、適切にフォローいただいたので安心です。



昨今の新コロの影響による賃貸市場の動きの鈍化は目を覆わんばかりのものがあります。

先日、富山１棟目の管理会社さんとも少し会話しましたが、富山も新コロの影響により

動きがかなり鈍くなってきたとのこと。東京や札幌だけではなく、この流れが全国に

広まっているのだなという印象を受けました。



札幌７棟目の管理会社さん曰く、生活保護の価格帯ではないファミリー物件は特に

動きが感じられないということでした。他の業者さんの話も総合して考えると、

生活保護などの低価格帯物件は多少動きがあるものの、一般的なファミリー物件は

あえてこの時期に引越をしようと言う方は多くないのだろうと思います。

「長期戦を覚悟してください」という管理会社さんの言葉を受け止め、札幌７棟目は

焦らずじっくり構えよう、と決めておりました。



そこに良い意味で期待を裏切る今回のお申込。やり手だわ、管理会社さん。グッジョブ。

今までにないパターンでしたので、多少面喰いましたが。



今回のお申込は「建設会社さんの事務所利用」だそうです。入居開始は７月から。

保証会社さんの保証審査は通過しているとのことです。



建設会社さんの事務所利用ということですと、過去に東京８棟目で経験があります。

この時は近所に作っている建物の工事を請け負うゼネコンさんで、作業員さんの

詰め所として活用されていました。元々は１年ちょっとくらいと聞いていましたが、

工期が延びたのか１年半以上使っていただきました。作業員さんの詰め所だったせいか

室内は１年半の経年劣化にしては汚いなと思いましたが、原状回復費も無事に支払って

いただき、結果として良いお客様だったと思います。



今回もそんなパターンなのかなと思い、いつまで利用する想定ですかと確認したら

「特に期間は聞いておりません」と。どうやら２名程度のスタッフの方が使う事務所と

いう形で借りるようです。へー、恒久的な事務所ってことかあ。普通の住居系物件なので

そんな申込があるのが意外でした。



となると、気になるのはどの程度オフィスに人が出入りするのか、というところ。

あまり不特定多数が出入りするのはご容赦いただきたいです。オートロックなのに、

知らない人がしょっちゅういるとなると、住民の方も不安に思うかもしれません。

その点管理会社さんに確認したところ、来客は月に数件程度とのことでした。

看板もなし、ポストに社名が出る程度とのことです。



現在は近所の路面店を借りているものの、家賃が高いので札幌７棟目に引越をする、

というのが今回の趣旨のようです。テレワークやリモートワークを活用するため

事務所の面積を減らそう、という動きではないようですが、今後のことを考えて

固定費を下げるというのは理論としては間違っていないなあと思います。事業継続性を

考えれば、固定費は少ないに越したことはないですから。



今回、びっくりしたのが家賃でした。元々募集していた家賃より明らかに高い家賃で

報告がありました。１０％増です。え、なにこれ、事務所利用だからリスクが高いので

家賃交渉してあげてくれたということですか？それにしたって１０％アップはすごい！



「消費税分です」



あ、そゆこと・・・。仙台法人は太陽光発電による課税売上があるので、その理由だと

結局お国に納めなくてはならないからなあ。まあでも、手元の売上が増えること自体は

悪いことではないので、これはこれでよしとしましょう。



広告料の計算はちゃんと税抜価格で対応してくださったという報告もありました。

そして広告料がさりげなく３ヶ月に！ファミリー物件なのでなかなかワイルドな額の

広告料が出ていくことになりました。変なことをする管理会社さんではないという

信頼感はあるし、「敷金１ヶ月分確保しました」ということで手元のお金が直近では

出ていかないよう工夫をしてくださったようですから、よしとしましょう。

たぶん仲介業者さんが敷金取ってくるからその分ＡＤ上乗せしてほしいと相談を

してきたのではないかと予想します。礼金で相殺できればベストだったのですが、

まあ無いものねだりしても仕方ないです。



こんな時期にお申込を得られるなんて、本当に素晴らしい。これで仙台法人の

保有物件は、千葉１棟目のテラスハウスを除けば完全満室ということになります。

全体での完全満室はなかなか難しいので、仙台法人としての完全満室くらいは狙いたいと

思っております。



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入居者さんから届いたＬＩＮＥの内容は・・・？

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東京８棟目の入居者様より連絡があり、エアコンの調子が良くないとのことでした。

管理会社さんにて対応いただき、最終的に調査の依頼をすることになりました。



東京８棟目は唯一入居者様と私が直接コンタクトを取ることを試みている物件です。

仙台１棟目も自主管理ですが、あっちは義母がフロント業務を行っているので、

私は直接かかわっているわけでないことから除外します。



何度も書いている話なので既にご存知の方はご存知と思いますけど、東京８棟目だけ

そのような形にしているのは、この物件をちょっと特殊な「ペット多頭飼い可」の物件に

仕上げたことに起因します。



特にワンちゃんをターゲットにしているので、ワンちゃん多頭飼いとなると余程しっかり

防音をしない限りは鳴き声が気になってしまうことと思います。そういうトラブルを

未然に防ごうと思うと、どの家からもワンちゃんの声が聞こえるのだから仕方ない、

うちも鳴いてるかもしれないし、お互い様だな、と思って貰える環境作りが必要でした。



木造築古アパートでは、どんなに頑張っても防音できる内容なんてたかが知れてます。

それだったら、ワンちゃんが吠えてることを「うるさい」と思うのではなく「あそこの

ワンちゃんずっと吠えてるけど大丈夫かな、心配」というふうに思って貰うことで

対策とするのがいいのではないかと思った次第です。



そのためには、お互いのワンちゃんをよく知っている状態が好ましいです。

飼い主さん同士も当然顔見知りである必要があります。

よって、コミュニティを構築する必要があると判断し、大家である私がモデレーターを

勤める形が良いだろうと考えた次第でした。だからこの物件だけは私が前面に出て

やり取りをしたり、ＢＢＱを企画したりして入居者様同士の交流を深めてもらうなどの

工夫をしている、ということなのです。



うまくいっているかはまだわかりませんが、今のところは苦情が出ていないので

一定の効果はあったと思います。７部屋で９名が住んでいるのに対して、ワンちゃんは

１２匹、猫ちゃんは２匹住んでいます。ペットの方が人より多い状況で、それでも

騒音の問題が発生していないのだから、現時点では及第点と考えて良いでしょう。



さて、そんな東京８棟目の入居者さんから、先日私宛にＬＩＮＥが届きました。

エアコンをつけるとすぐにブレーカーが落ちてしまう、とのことです。



この連絡がきた時、ちょうど私のスマホが画面が押されっぱなしのような動きで

まともに操作できない現象が発生しており、通知画面しか見ることができなかったので

管理会社さんに連絡して対応をお願いしました。管理会社さんの見立てでは、恐らく

電力会社さん側の問題であろうとのことでした。そのように入居者さんにお伝えして

電力会社さんに連絡するように伝えた、という報告を受けた次第です。



このやり取りがＧＷ中の出来事でした（管理会社さん、ＧＷ中なのにも関わらず

ご対応いただきありがとうございました）。しかしこれで話は終わらなかったのです。



昨日は、週末ろくに不動産の仕事をしなかったなあという自責の念を抱えながら

サラリーマンのお仕事にテレワークでいそしんでおりました。テレワークでも仕事の量は

減ることはなく、一日１２時間労働くらいのペースで働いてます。通勤時間がない分

少し楽なはずなのですが、あまり楽になった気がしません・・・。



相変わらず話が脱線しがちな当ブログですが、ともあれ、テレワークと言えども

サラリーマンの仕事をしている最中なのは変わりないです。原則、テレワーク中は

不動産の電話には出ませんし、ＬＩＮＥも返信はしていません。例外的に急ぐことや

銀行さん関係でどうしてもと言う時は、少し時間を使うことはありますけど・・・。

まあそれはコンビニにちょっと行ってくるくらいの時間なのでご容赦を。



そんな状態でふとスマホの通知画面を見ると、入居者さんからＬＩＮＥが入ってます。

先日エアコンの話をされた方です。電話していいですか、と。うーん、これはきっと

エアコン関係のことだな・・・。でもこの後テレビ会議が入ってるので、昼休みの時間に

ご飯食べ終わった後でかけることにしよう・・・。



昼休みに入って、嫁ちゃん作の焼きそばをすすっていると、今度は電話が鳴っています。

見ると、管理会社さん。ああ、たぶん入居者さんが管理会社さんに連絡したんだな。

であれば、管理会社さんと話をすれば話は解決しそうだな。



ご飯を食べ終わった後、早速管理会社さんに連絡をしました。　やはりエアコンのことで

電力会社さんに連絡しても改善しないということで困っておられました。電力会社さんに

現地を見て貰う場合には、９０００円の出張料がかかるとのこと。恐らく、何らかの形で

調査をして、電力会社さん側に問題がないことは彼らも把握しているからこそ、この

価格設定を提案してきているのでしょう。



どうせお金がかかるのであれば、こちらで電気屋さんを手配してしまった方が良いと

管理会社さんは仰います。それは私も納得です。エアコン側の問題であった場合に

すぐ修理できた方がいいと思いますから。特に昨日は暑かったし、ワンちゃんが

いる家庭でのエアコンなしはキツイはずです。早めに修繕をかけるのが大事です。

ある意味、今の季節で良かったです。ギリギリでした。



管理会社さんには修繕の依頼をして、入居者さんにもその後ＬＩＮＥで電気屋さんの

手配を取ったことをお伝えしました。



まだリノベして２年なんだし、そういう時はリノベした時の施工業者さんに頼んで

見て貰えばいいんじゃない？と言われる方もいるかもしれません。でも、そうも

いかないのです。なぜなら、エアコンはネットの激安系で私自身が頼んでいるので、

施工業者さんはタッチしていないから。こういう時に、安物買いの銭失いという言葉を

かみしめることになります（苦笑）



というわけで、分離発注をするということは、そこで抑えたコストの分だけ後から

追加コストがかかること、と思っておいた方がいいかもしれませんよ。運次第ですが。



今はとにかく入居者さんのエアコンが早く調子を取り戻すことを祈ります。



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