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昨日は事務作業の一日。とはいえ、連絡ややりとりをしながらだったので、たいした量は
こなせませんでした。金融機関さん向け文書の作成と、法人の試算表確認でした。
先日ブログに書いたように、新コロに対して備えを取る具体的な算段を練り始めました。
色々な意見をネットで見たり、仲間と意見交換したりした結果、私の取りうる対策は
「手元資金を厚くしておく」「家賃減免の要請があった場合、公的な支援を使って
家賃を払う方向で説得するよう管理会社さんに伝える」の方向にすることとしました。
まず前者ですが、先日のブログで紹介した野中さんのように、金融機関さんに対して
事前に支払の据え置きを要求する方法も検討したのですが、平時に戻った際に
債務者区分が融資を今後受けられない格付に変わってしまうことを危惧しました。
金融機関さんと強いつながりが作れていれば気にならないのかもしれませんが、
私はまだそこまで濃いつながりにできていない気がしますので、この案を検討するのは
時期尚早と判断しました。
とはいえ、何も策を講じないわけにはいきません。そこで、手元資金を厚くするため
運転資金を融資してほしい、という内容にしました。これであれば、金融機関さんも
融資残高が増える話なので、特に嫌がったりはしないでしょう。有事に備えて借りて
有事がなければ返せばいいだけです。私のポジションであればその方がいいだろうと
考えました。
人にはそれぞれ、自分の置かれた立場や資産背景、今後の戦略があります。
あの有名な大家さんが言ってたから間違いないとか、こっちのコンサルさんが
言ってることだから確実だろうとか、底で思考停止して真似するというのは、
その人にとっての最適解かどうかを検証することを放棄する行為に他なりません。
最後に判断するのは自分、その判断で泣くも笑うも自分。意見を取り入れる前に
自分の中で消化して納得して、時にはセカンドオピニオンも取り入れながら検討する。
そういうことがこの局面では必要だろうと思います。
では、なぜお金が必要で、具体的にいくら必要なのか、です。
昨日はこの点について、金融機関さんに対して提出する文書を考えました。
お金が必要な理由は、以下の理由にて売上ダウンになるリスクがあるためとしました。
・国がビルオーナーに対してテナントに家賃減免を許容しなさいと言っているので、
その流れがレジものにも来ると予想している
・家賃滞納や支払減免のため、保証会社や管理会社の倒産が発生した場合に、預り家賃が
送金されず、売掛金が回収不能になるリスクがある
・不況になり、失業の為帰省する・事業が成り立たず閉店する・民泊撤退する、などの
理由で退去が増えると同時に、人の動きが不活性化するので入居申込も低調になり
空室率が拡大する
上記のような理由で返済が滞ることがないよう、事前に運転資金の融通をお願いしたい、
ということで書面を書いています。
具体的にいくらの運転資金を求めるかについては、以下のような計算をしました。
・元々現金で支払う予定だった修繕（あるいは支払済修繕）について、融資で賄う
・手元資金として、満室想定家賃の５０％を６ヶ月分準備しておきたい
・納税資金、倒産防止共済掛金の支払に相当する資金の準備
これを各金融機関さんに提示し、融資の検討が可能かを見ていただこうと思います。
もう一つ今週末やった事務作業が、東京法人の半期試算表の作成。
顧問税理士の先生には既にお願いをしており、先週末にその内容が出てまいりました。
売却１件、購入１件、謎の資金移動という３つの密・・・じゃない、３つの難関があり
試算表を作るのに時間がかかったとのことです。
口座の動きで、これは何かがわからないというものがいくつかあるということで、
それらの内容について一通り回答。１つだけどうしてもわからないものがありまして、
それだけは本日金融機関さんに電話して取引内容の確認をして貰うこととします。
この回答でどう試算表が動くかはまだ見えていませんが、売却益があるので黒字には
間違いなくなるし、最高税率にも到達してしまうことは間違いないでしょう。
それは予想できていたので、今年はできるだけ東京法人に経費をつけていました。
ただ、経費をつけすぎた部分もあり、経常利益がマイナスに見えてしまっております。
経常がマイナスで固定資産売却の特別利益で黒字に乗せた、という見え方になり、
これは今ひとつ見栄えが悪い・・・。何か良い方法はないものか。この点については
別途相談したいと思います。
個人もやや黒字、法人は経常がマイナスにならない程度に節税した黒字、というのが
いい感じの着地点なのですが・・・。もうちょっと顧問税理士の先生と相談しながら
話を進めたいと思います。
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