2020年04月05日

いっぱい仕事をお願いした施工業者さんと打ち合わせ。

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現在11位です。今日は金融機関さんに週明け提示する書類を作ろうと思います。

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昨日は要かつ急な用事で、施工業者さんのところにお邪魔してきました。

信販会社さんへの融資の申込書の記入と、細かい打ち合わせが議題でした。



現在、私は東京13棟目のリノベーション工事と、東京10棟目の外壁塗装と、

自宅の外壁塗装の3つの工事を施工業者さんに依頼しています。最初にこの業者さんに

工事を依頼したのは、2015年の秋だったと思います。あの時は東京3棟目と

東京4棟目のリノベーション工事でした。ボロボロの家がまるで新築のように

生まれ変わった感動は今でも忘れておりません。



あれから4年半が経ち、現在進行形の者も含め、東京3棟目、東京4棟目、東京8棟目、

東京9棟目、東京10棟目、東京11棟目、東京12棟目、東京13棟目と実に8軒もの

物件の内装工事や外壁塗装を手掛けていただきました。どれも立派にお金を稼いでくれて

おります。一つ一つのロットは小さいものばかりですが、どれも収益を生んでくれており

私としては満足しております。うち、東京4棟目と東京9棟目は売却益も出してくれて

手元資金が少ない私にとってはとてもありがたかったです。



現在は先に書いた通り、東京13棟目のリノベーション工事を進めていただきつつ、

並行して築13年になる自宅の外壁塗装工事、それとGW明けには東京10棟目の

漏水対応を兼ねた外壁塗装工事を行っていただく予定です。



今回、自宅の分については信販会社さんのローンが使えるかもしれないということで

工事も始まっているので急いで信販会社さんの審査を通すべく、外出自粛の中恐縮ですが

施工業者さんの事務所にお邪魔してきました。訪問販売の規定があり、事務所で申込書を

書いて貰わなくてはならないということでしたので、これは不要不急の外出ではなく

要かつ急な外出であると判断した次第です。



事務所にお邪魔して、申込書に早速記入。今回申込をするのは自宅の分だけです。

この信販会社さん、スルガショックの後収益系は取り扱えないということになって

しまったようなので、自宅の分しか申込の対象にはなりません。余談ではありますが、

東京9棟目までこの信販会社さんで融資を引きまくり、施工業者さんに「これ以上は

さすがに与信的に無理」と言われた直後に信販会社さんの収益への融資がNGになり

結果としてギリギリまでしゃぶりつくした私は相変わらずラッキーです(笑)



一通り記載しましたので、週明けには信販会社さんの審査が始まることでしょう。

多重債務者(笑)の私が果たして適切に審査を通すことができるのか、注目です。

ちなみにお腹が空いているようで、信販会社の担当さんは超やる気だそうです。



さて、申込書を書き終わった後は、進めている案件の気になっている点の打ち合わせ。

主題は東京13棟目です。



以前のブログで書いた傘立て問題については、その後施工業者さん側で検討をして

くださったようで、壁自体を凹ませて傘立てスペースを作ってあげるよ、という

提案をいただきました。確かにそれならスーツケースの取り回しも良いですね。

本来なら何わがまま言ってるのこの人という感じのところ、予想のはるか上を行く

ご提案をしていただいたことに感謝いたします。



それから、運営会社さんに依頼されていた旅館用の鍵の取り付けですが、今回の

玄関の既存建具を見る限り、この建具にナンバーロック型のものを設置するのは

できなくはないけどトラブルが多そうだ、ということでした。なので、設置するなら

運営会社さんとすぐ連携が取れるところに依頼した方がいい、と。顧客からトラブルの

連絡があった際に、運営会社さん→私→施工業者さんという形の連絡網だと時間がかかり

顧客満足度が下がると思う、とのことでした。ごもっとも。



内扉の鍵についても、木造の扉をつけるので、後付けの電子キーは既存サムターンを

コントロールするようなタイプにした方がいい、新たに加工して鍵穴を作るものだと

下地がなくて設置が適切にできない可能性がある、というご助言をいただきました。



これらの内容を踏まえ、もう一度運営会社さんと打ち合わせをした方がよさそうだと

判断しました。完成が近くなってきた4月終盤くらいで一度関係者を集めて現地で

打ち合わせをした方がいいと思うので、予定を調整したいと思います。



あとは3密を避けて屋外でマスクした状態でしばし歓談。最近飲みに行ってないから

リアルな接触が恋しいお年頃です(笑)



良い打ち合わせができたと思いますので、この物件もいい感じに完成することでしょう!

楽しみです。



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posted by ひろ* at 11:08 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年04月04日

無事にセーフティーネット4号の認定を得ることが出来ました。

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金融機関さんの依頼に従い、セーフティーネット4号の認定を区役所で取ってきました。

返済比率の削減が主たる狙いですが、秋頃の資金繰りもやや不安が残るので・・・。



先日のブログに書いた通り、経営セーフティーネット4号を取得し、その保証を使った

融資を検討したいという金融機関さんのご意向に従い、セーフティーネットの認定を

とってきた次第です。理由があり、金融機関さんが代理で行く形ではなく、私自身が

自分で区役所に行って取ってきました。



なんで自分で行ったかと言うと、個人事業主としての私の拠点にする自宅と、

東京法人の登記上の本店が別の場所にあるからです。管理会社さんに本店登記を

させていただいているので、こういう状態になっています。管理会社さんとビジネス上の

コラボをして展開する、という触れ込みで本店をそちらにしましたが、実際の理由は

融資いただける金融機関さんの選択肢を増やすことです^^;



この措置のために、金融機関さんが代理で行くことができないのだそうです。

区の保証や斡旋融資自体が、区によってどの金融機関さんのどの支店さんでしか

扱えない、という形で縛られているようですので、恐らく代理人になれるのは

その指定の支店にいる行員さんだけなのでしょう(推測です)。



担当の方が代理で行けないので、私が自分で行く必要ありということになりました。

こうなると、むしろテレワークしている今よりも、テレワークしてない時の方が

行きやすかったなあ。サラリーマンの会社から行く方が、自宅から行くより近いし。



ちなみに、代理で行って貰えないだけではなく、区が斡旋する低利の保証付き融資も

取り扱い出来ず、ちょっと金利が高めの東京都の保証の融資しか受けられない、と

いうのもマイナスです。こうなると本店をそっちに置いている意味がね〜・・・。

これを機会に、東京法人の本店近隣金融機関さんでも開拓するか!?



認定に必要な書類は、区のホームページからダウンロードできる申請書一式と

法人の登記簿謄本、直近の決算書、法人事業概況書、昨年同月に比べ、売上が20%以上

ダウンしていることがわかる資料が必要とのこと。どれもさほど手間なく準備することが

できました。



20%って結構ハードル高いけど、私の場合は物件売却により昨年と比べて大きく売上が

減っていたので、あっさり適用になりました。なんか本来の趣旨と違うような気も

しますけど、今月は新コロの影響で民泊やってた店子さんが退去になりますから

実際に影響は出てしまいます。だからまあ、よしとしましょう^^;



送金明細ベースで売上を計算し、顧問税理士の先生から出して貰った月次試算表を

使って前年同月の売上を出して、計算は完了。押印したりなんだかんだして、準備は

整いました。いざ出発。



東京法人の本店がある区役所の商工会議所さんに電話して確認したところ、予約等は

受け付けておらず、当日朝早く着いた順に受付して、30分前になったら電話で

呼んでくださるとのこと。区によっては予約制のところもあるようで、区ごとに運用は

異なっているみたいです。



朝8時台の電車に乗って、区役所に出発。余談ですが、8時台の電車とは思えないくらい

空いていました。元々そんなに混雑度は高くないバイパス路線というのもありますけど、

それにしたってモロに通勤時間なのに座れましたからね。テレワークで対応している

ところが増えてきているのでしょう。



10分前に区役所に着くと・・・もう既に15人以上並んでいます。不景気だ。

新コロが実体経済に牙をむいていることを改めて思い知らされました。

普段なら10時半から受付開始のところ、受付だけは9時からすると言う形で

運用変更されているのも、この行列を見るとよくわかります。



受付していただいた際に、だいたい何時ごろになりますかね?と聞いたところ、

この行列だと午後になるかもと言う回答。よし、一旦家に帰ってテレワークしよう(汗)



書類の事前チェックだけしてくれると言うことなので、お願いしました。

この時、謄本を自宅に置き忘れてきたことや、月をまたいでしまったので申請書の

売上を書く月が1ヶ月ずれてしまったことなどが発覚。あちゃー。チェックして貰って

良かったです。この辺の詰めが相変わらず甘い。



家に戻り、書類を手直ししたり、謄本を改めて準備したりして、その後はサラリーマンの

お仕事に従事。11時過ぎくらいに見慣れない東京03の番号から着信がありました。

勿論、相手は区役所の方。そろそろ順番が来ますということでしたので、仕事を

きりのいいところで中断し、再び区役所へ。



手続き自体はスムーズに終わり、担当の方がその場で区役所の担当の課まで行って、

認定書に押印をして貰いました。だいたい30分くらいだったでしょうか。

特に問題もなくスムーズに終わりました。



金融機関さんにその旨ご報告すると、早速来週申込書を書いてもらいに行きます、

という前のめりな回答。この感じ、嫌いじゃないです。いやむしろ好きです(笑)



今回は保証協会の借入を一部一本化することと、手元資金を少し増やして今後の支払に

備えることを目的にしたいと考えます。東京法人は昨年の東京9棟目売却で利益が

出ますので、その納税資金を手元に置いておかなくてはなりません。一応定期で

その分は確保してますが、たぶん金融機関さんが解約を嫌がりそうだなあと思うし、

できるなら現金でちゃんと用立てしたいところです。それに、修繕だって立て続けに

きているし。返済比率の高い借入を返済することだって、早く取り組みたいし。



物件を買おう、というよりは、今の財務を何とかしよう、という気持ちに切り替わって

きているのは、サラリーマンを辞めようという気持ちが強くなっているからなのかも

しれません。新しい物件を買うよりは、無駄にいっぱい借入している分を返した方が

効率よく現時点のCFが増えて、自営業にジョブチェンジした後、金融機関さんから

借入しやすくなりそうだからです。長期で見た場合、今のCFをどうこうしても

仕方がないのかもしれませんが、そうは言っても「返済比率が高い」と言われて

借りられない状態の返済比率で会社を辞めるのはさすがにちょっとね・・・。



うまく目標に近づけるよう、頑張って対応したいと思います。



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posted by ひろ* at 08:11 | Comment(1) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年04月03日

オンライン会議できるツールを検討してみた。

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こんなご時世なので、テレワークやオンラインミーティングの普及が加速しそうです。

今月の関東→札幌の大家会の勉強会もZoomミーティングに切り替えました。



サラリーマンの会社では当たり前のように使っていたテレビ会議。私も色々なツールを

使ったことがあります。法人で加入しているもの、加入せずお試しで使っているもの、

お客様が使っているのを使わせてもらったものなど・・・。

Skype、Starleaf、Googleハングアウト、Slack、Zoomは

ある程度利用しております。



さて、偶数月ごとに開催している関東→札幌の大家会の勉強会も、今回は社会情勢を

考慮して、オンラインで開催する方針になりました。元々は有志のみで自己責任の

名のもとに実施しようと思っていたのですが、症状が出ない感染から、無自覚に

ウィルスをばらまいてしまうことになれば、社会に迷惑をかけることになります。

自己責任で済む範囲が非常に狭いので、社会と協調する意味でも開催は断念することに

なりました。



そして今回の勉強会に関して、オンラインで開催してはどうかという話になりました。

元々は、強行した場合に感染が怖いと思う方が自重することを見越して、その方向けに

オンラインで視聴できる環境を提供しようと思ったのですが、それだったらオンラインで

全て完結させればいいじゃないかというごもっともな意見もあり、その方向に。

(好きな飲食店さんがつぶれるのも嫌なので、懇親会をお気に入りの店でやりたかった、

 という理由はあったのですが、もはやこのご時世ではそれも叶いません・・・)



そんなこんなで、私がオンラインミーティングの手配をすることになりました。

前述の通り、ツールは色々使っていますので、適切なものを選べばよいでしょう。



個人で使うのであれば、基本無料で対応したいところです。有償のツールを使うほど

頻繁にやるものでもないし、規模も大きくはありません。会社で使っていたツールのうち

有償のものを除外し、アカウント等作る手間が省けるもの・・・ということで選定すると

Zoomがいいのかなという結論に。



Zoomはホストがアカウントを作るだけでよく、あとはそのURLを展開することで

各メンバーはそのURLをクリックすれば会議に参加できる、というシンプルさが

良いなと思いました。画面共有やチャットなど、機能も結構揃っております。



Zoomは以前より波乗りニーノさんが使っているのは知っていました。簡単だと

ブログに書かれていたので、一般の方でも使いやすいのかなと思った次第です。



ただ、Zoomは無料アカウントだと40分という限度があります。この点が引っかかり

他のツールも探してみたのですが、ハングアウトだと人数制限が10人程度とネットに

書いてあったのを見て、時間制限より人数制限が厳しいなと判断。Skypeだと

各自がIDを作る必要があるし、なんだかんだ言って時間制限をうまく運用でかいくぐり

Zoomを使うのがいいのかな、と判断しました。



対応策としては、30分毎に休憩を5分入れるスタイルとして、URLを大量に作って

ばらまいておくことにしました。これならメリハリもつけられるのでいいかなと。



幹事会でも了承いただき、実際にテストでZoomミーティングをやってみました。

そこまでITに造詣が深くない方もいらっしゃいましたが、問題なく参加できました。

けっこう簡単だねという評価も得られ、これで本格的に決定。



幹事会のメンバーから、当日バタバタするのも勿体ないから、会のメンバー向けに

練習をした方がいいという意見が出たので、昨夜会のメンバー向けに練習会を設定。

ほとんどの人はスムーズにつなげられましたが、一部オーディオ設定が適切ではなく

つながるものの声が聞こえないとか、そんなトラブルはありました。でもそのくらいで、

おおむね皆さんうまく使ってくださっているようでした。



これ使えば、現場行かなくてもいろいろなことができそうです。

札幌出張だって、Zoomで代用する気になればできそうだなという感覚を得ました。

(実際は「会うことが大事」というところもあるので、出張しますけどね)



自宅の固定回線から接続すれば、データに課金されることもありません。電話より

経済的で便利だという評価もできます。LINE通話で資料の共有とかもできるように

なったぞ、みたいなイメージでしょうか。便利だなと実感。新コロ情勢が落ち着いた後も

ちょっとした相談ごととかがあれば、Zoomで気軽に乗れそうだと思った次第です。

こうしてテクノロジーはどんどん進化していくのだなあ・・・。子供の頃はチューブ状の

高速道路をリニアっぽい車が浮かんでいる未来が描かれていましたが、そっちではなく

通信方面の素晴らしい技術革新が進んだようです。



関東→札幌の大家会のZoomミーティングは明日開催。

新コロが落ち着くまでは、この形で勉強会を開催することになりそうです。

他にも応用できそうなので、何か面白い活用方法を思いついたら試してみるつもりです。



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posted by ひろ* at 07:23 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年04月02日

新コロに対して不動産賃貸業者が取れる自衛策を考える。

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昨日のブログで不動産賃貸業も新コロの影響を大いに受け、下手したら家賃が

入らなくなるかもと書きました。本日はその対策について書きたいと思います。



最悪のシナリオとして、ビルだけでなくレジデンス系でも家賃の減免要求が国から

依頼されてしまうことを考えています。あるいは、国が要請しなくても、入居者様が

それを住居にも当てはまると考えて要請してくるとか。その要請が、試しに言ってみて

家賃減ったらラッキー程度のものなのか、はたまた本当に苦しいのか、その判断は

つきかねます。そうだとすると、突っぱねて本当に苦しくさせてしまったら、

後味が悪い結果になりかねません。



ではどうするか。一つの解として、大家さん側から家賃が公的な仕組みで補填される

アイディアを出してあげることは有効と思います。本当に苦しい方ならそれで助かる

わけですし、実は言ってみただけの人だったら、それ以上主張する根拠を失うことに

なりますから。



以下の内容は、株式会社ハウスメイトパートナーズ 営業本部東京営業部 課長の

伊部尚子さんのFacebookから転載させていただきました(ご本人の許可はえてます)。

ちょっと長いですが、全文転載しますので、是非読んでみてください。



新型コロナウイルスの影響が大きくなって来ていますね。
複数の大家さんから、今後の滞納が心配という声を聞きました。
私はリーマンショックの時に賃貸住宅の管理の現場担当をしており、その時の経験が今の状況の参考になるかもと思ったので書いてみます。

2008年9月に起きたリーマンショックの影響で、製造業を中心にいわゆる「派遣切り」が多発し、家賃を滞納する人が増えました。
2008年の年末に日比谷公園に出来た「年越し派遣村」のニュースを記憶している方も多いのではないかと思います。

その状況を受けて、住む場所を失った人や失う恐れのある人を救うため、2009年10月に厚生労働省が「住宅手当緊急特別措置事業」を開始し、全国の市区町村を窓口にして、最長9カ月間の住宅手当を支給しました。
当時私は新宿区の支店に勤務していましたが、住宅手当を受給するための代理納付の書類に印鑑を求める入居者さんが何人も来られました。
各自治体から振り込まれる住宅手当と入居者さんが振込む差額を合わせて大家さんにお支払いするのですが、「 シンジュクク」から一様に振り込まれて来るものを誰の分なのか突き止めるのが結構大変だったのを覚えています。

仕事を失ったことを理由に家賃が支払えなくなっている入居者さんで、この制度のことを知らない方には、物件所在地の自治体の福祉担当部署に相談に行くように勧めていました。
申請から支給開始まである程度の時間がかかるので、入居者さんの貯金が尽きる前に支給が始まるためには、早め早めに動かなければなりませんでした。

そして、この時の「緊急特別措置事業」が2013年4月に「住宅支援給付制度」となり、今は2015年4月に施行された生活困窮者自立支援法に基づく制度の一つである「住居確保給付金」となっています。
この制度は、職を失ったことが原因で生活保護受給者になってしまう人を減らし、自立を支援することを目的としており、一時的に家賃が支払えなくなってしまった場合に家賃相当額を一定期間助成してもらえます。

申請するためには、世帯収入、貯蓄額、本人が主たる生計維持者であること、ハローワークで求職活動を行うことなど満たすべき要件がいくつかありますが、厚生労働省が2020年3月9日付で各自治体の担当部署に出した事務連絡によれば、新型コロナウイルスに関連した住居確保給付金の活用については、面談や面接が困難な状況を鑑み、当面の間要件緩和がされるとのことです。
支給期間は原則3ヵ月、状況により最長9ヵ月まで延長可能となっています。

これから先、入居者さんで職を失うような方が出てしまった場合、その方の貯金が尽きてしまう前にこういう制度を利用できれば、就職活動のための時間と心の余裕が生まれ、滞納が発生したり、退去に繋がらなくて済むかもしれません。
リーマンショック の時に私が出会った「住宅手当緊急特別措置事業」を利用した入居者さんは、多くの方が生活保護受給者になることもなく、悪質な家賃滞納者になることもなく、新たな就職先を見つけたり、安い物件に引っ越したり、実家に帰るなどされていました。

もしこれを読んだ大家さんの物件に家賃支払いが困難になりそうな入居者さんがいらしたら、是非この制度を教えてあげて下さい。
大家さんは、「所有物件所在地の自治体名+住居確保給付金」で検索して、窓口を調べてみて下さい。
離職や廃業でなくても、収入が大幅減になり住まいを失う可能性のある人は相談してみて下さい。
住宅確保給付金の支給要件に満たなくても、他の支援策が受けられる可能性もあります。

住まいは生きるための基盤です。
貸す人も借りる人も一丸となって、みんなでこの難局を乗り越えましょう!




ざっくり言えば、「住居確保給付金」という制度を自治体が持っておりますので、

失業して家賃が払えないと言う方はこの制度を使って一時的に国から賃料を払って貰う、

という選択肢があると言うことになります。



失業した人がハローワークで仕事を探していることなどの要件はありますけど、

新コロの影響で業績が悪くなり、整理解雇や倒産などで職を失い、家賃が払えないという

ケースは今後出てくると思うのです。そういったパターンには対応できるかと思います。



振り返ってみると、札幌2棟目とか埋めてた時代に、求職中の人は家賃の保護が

6ヶ月出るという制度を活用して、職のない方でも半年の給付を貰うことを条件に

半年の定期借家契約を締結し、半年後に職についていたら普通の契約をする、みたいな

やり方をしていたことがありました。これは今思うとこの制度だったのかも。



国からして「家賃は減らしてあげなさいよ」と補償もないのに言い出しかねない状況。

不動産賃貸業だってビジネスです。家賃が入らなければ、破産して生活保護などの形で

国に迷惑を掛けます。それだったら、今の段階で知恵を絞り、行政から得られる支援が

現行制度であるならそれを活用するべきではないかと考えます。



それから、金融機関さんへの対応も考える必要があります。



健美家ファミリーでもある、福岡の野中周二さんがこの点に関しては素晴らしい案を

作られているので、そのブログ記事にリンクを貼らせていただきます。



お取引金融機関様へ 弊社コロナウイルスによる経営対応に関しご依頼事項



ざっくり言うと、顧客の要望に応じて家賃を下げる事例が発生した場合には、

それに伴い金融機関さんにも支払を猶予していただけるように今のうちに取り計らって

いただきたい、という要請をしております。



金融機関さんとの信頼関係も必要でしょうし、金融機関さんの中でのレーティングが

下がるリスクも当然あります。ただ、こういったことを事前に金融機関さんに通告し

リスクヘッジを図ることができるのは、経営者としての資質を金融機関さんにPRする

良いきっかけとなるだろうとも思います。



私は野中さんに連絡をして、この内容を参考にさせて貰うことを許可いただきました。

この週末で文章を作って、週明けから金融機関さんにお話をさせていただこうと

考えております。



あとは、各種コロナ対策融資の相談も並行で進めるべきでしょう。とにかく手元に

現金がないと、本当に苦しい事態になりかねません。策を講じたうえで、どうしても

ダメなら手元の現金で何とか凌ぐしかありません。凌ぐための現金を確保するには、

既存取引先の金融機関さんに何か使える融資制度がないか、運転資金の融資を

お願いできないか、など積極的に相談すべきでしょう。



公庫のコロナ融資も、本当に苦しい人が使うべきなのは百も承知ではあるのですが、

自分の手元資金を厚くしておかないと、万が一の時に爆死してしまうと思うのであれば

要件に当てはまるか調査し、必要に応じて融資を得るべきと思います。火事場泥棒的に

頭金を公庫から引っ張るんだ!みたいな話であれば自重すべきでしょうけど、真剣に

向き合った結果、手元資金が必要だという判断であれば、躊躇せず申込に行くべきと

思っています。新コロ融資を攻め(購入の頭金とか)に使うのはどうかと思いますが

守り(いざと言う時の為の備え)に使うのなら許容範囲ではないかと。



先行きが不透明な時期だからこそ、考えられる対策をまずは今のうちにとっておく。

それが大事ではないかと考えます。



私も、自粛疲れというか、家から出ない日々に辟易しているところもありまして、

なんとなくやる気が出なくなってしまっています。でも、だからと言って何もしないと

まずいことになるのは請け合い。幸か不幸か、出かける予定はキャンセルしてあるので

サラリーマンのお仕事から解放される週末は不動産賃貸業の仕事をすることができます。

そこをうまく使って、新コロによる世の中の激変に備えられるよう準備を進めます。



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posted by ひろ* at 08:15 | Comment(1) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年04月01日

新コロ起因の不動産賃貸業クライシス、ひょっとしたら本当にあるかも?

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コロナの影響が不動産賃貸業にも波及する可能性を感じさせる記事が掲載されてました。

私みたいに返済比率が高めな人だと、これもまた死活問題なのではないかと・・・。



昨日、大家さん仲間の方が投稿している記事を見て、考えさせられました。



テナント賃料猶予を要請 ビル所有者に通知



ざっくり言えば、コロナの為に苦しくなってしまったテナントさんに対しては、

寛大な気持ちで家賃を猶予するよう求めたい、ということのようです。



国としては、家賃を払えず商売をたたまれると、法人からの税収が減ることになります。

また、雇用していた方が失業することになり、社会保険や所得税の収入源となります。

そして国民の生活を守れなかったと非難されることになり、ろくなことがないです。

そうならないよう先手を打って要請しているのでしょう。



私としても、今回の一時的な新コロ騒動の中で、行きつけのお店が家賃を払えなくなり

閉店するなどということになったら悲しいので、いち消費者としては反対する理由は

特にないなあと思います。



家賃の支払いが苦しいテナントさんが増えていることは事実でしょう。

実際、海外ではアディダスが家賃を一時的に払うのを止めたいと言い出したことが

ニュースになっております。



アディダス「家賃の支払い待って」 ドイツで非難殺到



アディダスほどの大企業がそう言わざるを得ない状況になってしまうのか、という衝撃を

私自身は受けましたが、ニュースの感じだと大企業が何を言ってるんだというトーンの

批判にさらされているようです。

世間が「アディダス>ビルオーナー」というパワーバランスと見ているから、弱いものを

コロナに便乗していじめているような構図に見えたのかな、と思いました。



アディダスの場合は店子さんがグローバルな大手企業だから上記のパワーバランスに

なりますが、一般的なパターンだとどうでしょう。恐らく、パワーバランスは逆に

「ビルオーナー>テナント」になるのだと思います。そうなると、家賃を普通に

貰うことが弱い者いじめだ、という論調が生まれかねません。

冒頭で書いた、国が検討しているビルオーナーにテナント賃料を減免するよう要請する、

という発想自体がその証拠だと思います。不動産オーナーは不動産を持っているのだから

お金もあるはず、だから弱いものに対して寛容であれ、と。



こういったお話はビルオーナーだけではなく、徐々に住居系にも波及してくるはずです。

例えば、こんな記事を見かけました。



家賃を払えないときは無理して払わないでください。諦めて住居を出ることもしないでください。



リーマンショックの頃に、年越し派遣村というのが話題になったことがありました。

ああいう形でニュースになれば、国も何らかの支援をせざるを得なくなるから、

そうなるように家賃を払わない運動を行いましょう、国は住居費に対して補償をする

方向を向いていないから、そこに気持ちを向けさせましょう、というのが著者の方の

意思なのだろうと推察は出来ます。



ただ、この記事を表面的に見れば、ただ単に新コロで苦しい人は家賃を払う必要なんて

ありません、と煽っているようにも見えかねません。



この記事は「オーナー>入居者」という構図を前提として書かれているのだと思います。

そしておそらく、これは世間一般の認識とそうズレてはいないでしょう。

しかし、一般的に思われている以上に不動産オーナーは保護されていないし、

こういった危機に弱い側面があると私は思っています。



地主さんもサラリーマン大家さんもですが、金融資産を潤沢に持っている人は少数で

大多数はその資産を不動産として所有しています。そしてその不動産にも、大部分は

借入がついて回っています。家賃が月に100万入るマンションを持っていたとしても

その100万がまるまる利益になると思ったら大間違い。銀行さんへの返済、管理費、

固定資産税、リフォーム代など様々な経費を差し引かれれば、手元に残るお金は

その半分とか、下手したら3割くらいとかになってしまいます。これは地主さんでも

状況は同じで、彼らは相続税対策と言う名のもとに利回りが高くないアパートを

建てている傾向があり、借入の返済を行っている立場です。



私も昔は、大家さんって何もしなくても家賃が入って、左うちわでウハウハだなあと

思っていた時期がありましたが、実際にやってみて大間違いだなあと思いました。

普通に資金繰り計算してひーひー言ってる時期もありました(汗)



その目減りした収入の中から、更に家賃を払えないと言う人が出てきたら・・・

不動産オーナーと言えども家賃が入ってこなければただの謝金大王です。

苦しい生活になるのは目に見えております。



不動産を売ればいいじゃないか、何もない庶民に比べたら恵まれてるでしょ?

確かにそういう一面はありますし、否定はしません。ただ、不動産の換金は時間が

かかります。最短で売っても1ヶ月以上、普通にやれば半年くらいの長丁場となります。

現金化するまでの間に生活が破綻したら?そもそも他の不動産オーナーも貧困化して

買い手がつかなかったら?



今手元にある貯金10万円と、不動産が売れたら売れたら手に入る現金1000万円。

下手したら、今ある10万の方が強いという状況かもしれません。不動産の売却なんて

所詮は捕らぬ狸の皮算用。たらればの世界です。



不動産オーナーが比較的恵まれた立場であることは決して否定しません。

今まさにお客様が減少して生活が苦しい事業主の方に比べれば断然マシです。

だから不動産オーナーがなぜ保護されないんだと声高に叫ぶつもりはありません。

ただ、皆さんが思っている以上に不動産オーナーも強者ではない。それだけです。

でも世間はそう思わない。まず事業者はそのギャップを理解しておかなくてはならない。

未曾有の危機に対して、強者たる不動産オーナーは弱者たる庶民を助けるべき、

という姿勢で世論や政策が動く。その覚悟を持っておくことが必要と思います。



そりゃあ、不動産関係者以外の人がこれを読んで、大家さんって自分たちと同じように

大変なんだなって思ってくれればありがたいですけど、こんな場末の不動産に特化した

ブログを門外漢の一般の方が読む余裕はないだろうと思うんです。

だからもう、事業をしている各人が覚悟を持つしかないよね、と。



保証会社さんを入れているから滞納に対しては安心できる、と思っている人がいれば

それも改めた方がいいでしょう。2008年に破産したリプラスという保証会社さん、

10年選手の不動産オーナーさんならご存知だと思います。保証会社の大手が破綻し

現場は大混乱に陥ったことがありました。家賃の代位弁済が保証会社さんの想定以上に

増えれば、同じような破綻劇だって起こるかもしれません。もはや万全なものなどなく

非常事態に陥ってしまうと悲観的に捉えるべきと思います。



政府だって冒頭のようなことを言い出すわけだから、オーナー保護なんて期待するのは

まず無理でしょう。だいたい、所得補償を一律ではなく所得制限を設けるっていう

ナンセンスなところが既に期待できません。去年まで高給取りだった人が会社から

新コロで激しく給料を減らされても、きっと補償されないでしょ?去年の年末段階で

お金持ちだった人にはお金は出しません、自助努力で解決してください、その峻別に

時間かけるからお金ない人もあと何ヶ月か待ってください、なんて悠長なことを

言ってるわけですから。とっとと一律でお金払うべきだと私は思いますけどね・・・。



おっと、政治のことと野球のことは書かない主義なのに、思わず書いてしまった。

政治的なところは色々な意見があると思うので、個人の便所の落書きと思ってください。

議論するつもりはないです。



というわけで、新コロが長引くと借入のあるオーナーは本当に苦しくなるかもしれない、

という危機感を持つことが重要だと思います。そして、世間から見られている自分の

立場を認識し、実際の自分の財務とのギャップも認識することが必要です。

その上で、新コロに対して社会全体で立ち向かうために、苦しい中で自分にできることは

何かを考える必要があります。自分が死ぬわけにはいきませんので、自衛策が必要です。

家賃を払えないという話になった場合、入居者さんが便乗減免なのか本当に払えないのか

判断する術も余裕もなくなるはずです。要請を受ける前提で、どうするかを今から

考えておく必要があります。



で、私も2つばかりこの危機に対してどうするべきかを検討しております。

具体的に何をしたらいいかというと・・・



長くなってきたので明日に続きます。

(引っ張ってるわけじゃないですからね!長すぎると論旨がぼやけるからです)



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posted by ひろ* at 08:26 | Comment(1) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする