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新コロのせいで問い合わせが弱含みになっている札幌６棟目の空室。他で使っていた

ガスコンロを流用・設置して貰いました。少しでも好転することに期待したいです。



札幌６棟目は２ＬＤＫのファミリー間取り。場所は悪くないのですが、駐車場がないため

狙える客層がどうしても生活保護の方に偏りがちです。それでもこれまでは問題なく

埋まっていたので、まあ順調な部類に入るだろうと考えておりました。



しかし、新コロのせいで内見が飛んだり、問い合わせが目に見えて減ってきていたり、

といった報告を管理会社さんから受けるようになり、空室を埋めるという観点でも

状況が厳しくなってきているようです。



それとは別件の話を急に差し込みますが・・・札幌市内で転貸で民泊を運営していたのを

全面撤退することにしました。昨年、一部撤退は済ませていたのですが、それ以外の

ものも含めて全て撤退と言う判断をしました。新コロの前から収支が微妙だったので

いい機会なので全部やめよう、ということです。



民泊部屋の賃貸を止めるため、解約の手続きを取りましたが、運営代行業者さんから

「部屋の家具を撤収させないといけないんですけど・・・」とのご連絡。こちらの

会社さんにお任せすると、１部屋あたり５万＋税で対応しますというご提案でした。



ちょっと考えましたが・・・ピンときたのは札幌物件の清掃をお任せしている業者さん。

リサイクルショップとのつながりも強く、自社で倉庫を持って家具や家電をストックして

いるという話も聞いたことがあります。うまいことやってくれるんじゃないかな？



早速清掃をしてくださっている社員さんに連絡を取り、事情を説明して処分の見積を

依頼しました。「少なくとも５万以下にはできます」と仰るので、じゃあよろしくと

いうことで一任。民泊運営代行の業者さんの担当の方とも面識があると言うことを

仰っていましたが、念のためこちらで運営会社さんと清掃業者さんをつないだ上で

対応していただこうと思った次第です。



運営会社さんには連絡して了承の旨を取り付けましたが、その後またサラリーマンの

お仕事に戻ってしまいました。夜、少し休憩している間にＬＩＮＥグループを造ろうと

思ったのですが、その前に清掃業者さんからの着信が。



「札幌６棟目の空室にガスコンロ設置させていただきました」



お！？ちょっと待てちょっと待て、話の展開が早すぎてついていけてないぞ？



詳細を伺うと、以下のような流れで既に動いていると言うお話でした。

・民泊の運営会社さんとコンタクトを取り、運営状況を確認→募集終了の状態

・運営会社さんに鍵の開け方を教わり、その日のうちに売れそうなものだけ搬出

・ガスコンロは都市ガス仕様だったので、札幌６棟目の空室に設備として設置した方が

　客付に有利と判断、設置を実施



確かに、札幌６棟目の空室はきっと設備が設置されていた方が有利だろうと思います。

この清掃業者さんは仲介業者さんとしての仕事もしているため、客付のことも考えて

能動的に動いてくださるのがありがたいところ。だから、私が札幌６棟目にガスコンロを

回した方がいいと思いつかなくても、現場判断で適切に動いてくださいます。

遠隔でも安心して運営できるのは、こういう形で私のことを支援してくださる方が

現地にいらっしゃるからです。感謝申し上げます。



でもあれだ、札幌６棟目の管理会社さんに先に連絡してから運び込みたかったから、

次は実行前にＬＩＮＥでいいので一言連絡ください（笑）



というわけで、後追いかけになりましたが、管理会社さんに状況を連絡してガスコンロを

付属設備として追加するよう依頼しました。管理会社さんからもすぐに了承の返信を

いただきました。ありがたいです。



これで改善になるのかは正直わかりませんが、多少の効果はあるでしょう。

比較検討とかになった時の一押しになるかもしれません。期待したいと思います。

そして、能動的に動いていただける清掃業者さんに改めて感謝。



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割安な借地権は地主さんに要注意！

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借地って怖いよねと思うことがありました。ちょっと興味のある借地案件があったので

問い合わせをしたところ、地主さんがなかなか個性的な方でドン引きでした。



いつものように物件情報を眺めていると、価格次第では気になる物件が見つかりました。

借地権ではあるのですが、建物面積がそこそこある戸建。東京８棟目の戸建棟のように

用途変更の届出をして、アパートに変えたら競争力が出そうだなという気がしました。



過去の経験からリノベーション費用の目安はわかります。家賃もドミナントエリアの

物件なのでだいたい把握できています。その辺の感覚を頼りに収支をはじいてみると、

２割程度の指値が通れば採算ラインに乗りそうな予感。でも地代が坪１０００円程度で

ちょい高い印象。とはいえ、まあ許容範囲ギリギリといえばギリギリです。

地代まで含めて考えると、２割じゃダメだなあ。もっと指さないとキツイ。



仲介業者さんの名前を見ると、地場で幅を利かせている業者さんであることを確認。

ここだったら、過去に問い合わせをしてやり取りした営業マンの方がいらっしゃいます。

どのくらい指値が通りそうか、試しに聞いてみることにしました。



そしてこの物件情報を、不動産仲間の友人に見せて図面舞踏会。

あ、こんなご時世なのでオンライン図面舞踏会ですからね。



見ていた友人が「東京４棟目と同じように４部屋に割った方がいいかもね」と。

私は２戸に割る方向で考えていましたが、確かに４戸にもできなくはなさそうです。

ただ、４戸だと狭い単身物件になるからなあ。うちのドミナントエリアで狭い物件は

あまり引きが良くないのです。東京１棟目の引きの悪さでそれは経験済み。



ただ、東京１棟目は元々の家賃設定が高いのをあてにして購入してしまったところもあり

失敗と言えば失敗しています。最初から家賃を適正価格にて考えれば、単身といえども

そこまで恐れることはないのかもしれない。そう思い直して、単身にして収支を

はじきなおしてみました。すると、２戸に割る時より明らかに収支が良くなりました。

坪単価は狭い方が高くなる傾向にある、戸数が多い方が工事が割安になる、といった

要因でそうなったのだと思います。



４戸仕様であれば、２割の指値でも収支は１３．５％程度になります。

ちょっと高めの地代を差し引いた利回りも１１．５％程度。

あれ、これだったら普通に良い案件じゃない？やる気出てきた！

問い合わせの返信、まだかなー？

（新コロで手元資金云々の話はどうした）



しかし、その妄想は仲介業者さんからの返信で見事に打ち砕かれました。

「担当者に確認したところ、個性的な地主さんのようで・・・」

から始まる返信には、以下のようなことが。



・更新料の目安は、今の所教えてもらえていない。

・建替えは承諾しない。

・買主が不動産業者の場合は承諾しない。

・借地権譲渡の承諾料は、売買金額の50%



３つ目はまあ少し気持ちはわかります。そういう地主さんも割と多いですから。

細かく割って建売分譲とかされたくないということだと思います。

２つ目も、今ある建物を使い切るつもりなので、まあ最悪よしとしましょう。

問題は１つ目と４つ目です。更新料の目安がわからないというのは大きなリスクです。

そして４つ目は、出口がないことを示します。現実的に、売却できないでしょう。

この条件では。



というわけで、一気に熱が冷めてやる気を失った次第です。

借地権ってこういうところが怖いですね。銀行さんが融資したがらないのもわかります。

銀行さんから見たら、融資対象の担保が第三者の意向に振り回されることになります。

そんな不安定な案件、やりたくないと言われれば、それもそうだねと・・・。



見合わせます、というメールを書いているうちに、なんかそういえば過去にも

個性的な地主さんがすごいことを言っていて、結局購入が流れてしまった案件が

あったなあと思い出しました。承諾しないと言っているので、法廷に持ち込んで

裁判で地主さんの代わりに借地権を譲渡することを許可して貰う、という方法で

売買する、みたいな案件です。あの地主さん、他にも土地を近所にいっぱい持ってると

言われていたなあ。



その地主さんの名前は憶えています。今回検討した物件の近所にも駐車場とか持ってるし

（駐車場に同じ名前で問い合わせ先が書いてあったからそうだろうと類推）、たぶん

これがその地主さんの自宅なんだろうなと思われるものもお散歩中に発見してます。



・・・エリア近いんだよね。まさか？



お断りのメールを出す際に「もしかして地主は〇〇さんですか？」と添えてみました。

仲介業者さんからの返信は「ご想像通りの方です」と。やっぱりー！



今回より、私のドミナントエリアで借地権を購入する時は、一も二もなく地主さんが

誰かを確認する作業をすべし！というのがマイルールになりました。以上！



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心療内科に入院された生活保護の入居者様の今後は・・・？

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東京１棟目で、元々生活保護＆心の病を発症して心療内科に入院中の入居者様に関して

その後の状況が入ってきました。どっちに転んでもきついなあ、という感じです。



昨年末、東京１棟目の入居者様が統合失調症にて入院されました。忘年会中に階下の

入居者様から電話がかかってきて、対応が大変だった覚えがあります。考えてみれば

もう入院して３ヶ月半が経つのですね。あっという間だなあ。



先日、東京１棟目の管理会社さんに立ち寄った際に、こちらの入居者様の原状って

どうなってますかと確認しました。引き続き入院と言うことで、退院の目処が現時点で

立っていないようです。あんまり長いと、退去になっちゃいそうな気がしますが・・・

そもそも退院したとしても、いつまたぶり返すかわからないと思うと、このまま退去に

なってしまった方が実はいいのか？とも思ったり。でもそうなると、孤独死部屋の

仕上がりもまだなので、３部屋中２部屋が空室になるというキツイ状態になります。



そんなことを考えていたら、管理会社さんから「気になる点がありまして」と

おもむろに切り出されました。本人も入院とは思っていなかったはずなので、

部屋の中に生ものとかゴミとか残っているのではないか、それがもし腐ったりすると

階下の方に迷惑をかけたり、原状回復の手間が増えたりするのではないか、と。

なるほど、確かに！懸念されていることはごもっともで、私も気になり始めました。

区役所のケースワーカーさんと相談して、早めに中をチェックして、まずいものがあれば

捨てるなどの対応をできるか聞いてみてほしい、と管理会社さんにお願いをしました。



その後、管理会社さんからは「ケースワーカーの方と調整中」「いくらＯＫを貰ったと

しても、できれば管理会社が単独で勝手に入るのは避けたいから、入居者様の一時帰宅に

あわせて立ち会って貰う方向で考えている」とのこと。ごもっともです。



結局、そんな話もあり、実際に部屋に入ったのは４月になってからでした。

管理会社さんから報告がありまして、一旦片付けるということになったそうです。

室内は物が散乱している状況、かつ退院の目途もたたない中であることも踏まえ、

病院の付き添いの方が一旦綺麗にしてもらいましょう。と本人に対して話をして

ご本人も納得された様子だった、とのことです。まずは良かったです。



トラブルを防ぐために、念のために覚書を作って署名捺印いただいた上で、片付けの

手配をしたということでした。そうですね、慎重にやった方がいいので、私も念書を

作ることには賛成します。



また、費用については区役所から全額出る方向でやりとりしていただいているとのこと。

これもありがたい。区役所さんには足を向けて寝られません。



入院中でも半年間は家賃が出るそうです。１２月末に入院しているので、６月末までは

家賃は引き続き行政から払って貰えるということになりますね。問題はその後です。

退院できずに退去になるか、退院できて引き続きお住まいになるか。



今後の憂いがなくなるという意味では、退院できずに退去というルートの方が良いような

気もします。ご本人のためにも、しっかり治してから社会復帰された方がいいだろうとも

思います。入院前は、階下の住人の方から「上の人に迷惑をかけられている」という話が

管理会社さんに届いていたとのこと。中途半端に治った雰囲気で戻られて、またぶり返し

階下の方にご迷惑をおかけすると、今度は階下の方が退去になりかねません。



ただ、６月末で退去ということになると、この物件の稼働率は３部屋中１部屋のみ稼働と

いう残念な状態になります。１部屋は孤独死からの原状回復の真っ最中で、新コロの

影響で住設が入らない状況。６月までかかってしまうだろうと思います。時期も悪いので

７月中に埋まれば御の字、ですかね。そこに今回のお部屋の退去が加わりますので、

２部屋募集しなくてはなりません。しかも今回問題になっている方がお住まいのお部屋は

３点ユニットなので、更に引きが悪いです。



この物件しかなかったら、本当に青い顔になっていたことでしょう。でも今は他にも

物件があるので、そっちの収入でなんとかカバーはできると思います。先々まで含めて

考えるなら、退去の方が経営的には良いのかもしれません。



でもまあ、その辺は入居者様の体調によって決まることです。私がここで気をもんでも

何にもなりません。流れに任せるしかないです。



管理会社さんの見立てでは、現状の入居者様のご様子を見る限り、６月末までに退院は

難しそうな気がするということでした。そうすると、退去コースですね。

退去の場合、家賃設定はいかほどにしたらいいでしょうかと相談したところ、今と同じ

賃料で引合はあるでしょうという回答でした。だったらまあいいかな？



不安はあれど、私と入居者様の双方にとって良い結果になることを祈りたいと思います。

人の人生の基礎的な部分である住居を扱うってのは、いろいろな人生に立ち会える

意義のある仕事ということ。大げさかもしれませんが、社会インフラの一つを担う

者として、関わる全ての人が幸せになれるように誠実に対応したいと思います。



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東京１３棟目、完成に向けて作業が進む。

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昨日は東京１３棟目関係の雑務を粛々と済ませてまいりました。

週末出歩かなくなったので、仕事が捗っているような気もします（笑）



予定が全て吹っ飛んだ週末。まあ仕方ないです。見えないウィルスがどこにいるかも

わからないのだから、引きこもって感染拡大を阻止するしか一般人にはできることが

ありません。家でゴロゴロしてるだけでヒーローになれるタイミングなんて今しかないと

割り切って、自宅にいる生活を楽しむしかありません。



なかなかこんな機会もないので、自宅で楽しめるよう音楽ＤＶＤを買ってみたり、

山のように積まれた未読の不動産投資本を読んだり、顧問税理士さんに迷惑をかけぬよう

まめに領収書の整理をしたり、猛烈に汚い部屋を片付けたり、なかなか不断だと多忙に

かまけて手付かずになりがちなこと（例えば電気の契約の見直しとか）をやってみたり、

自宅のベランダが汚くなっているのを清掃したり。そんな引きこもりライフもたまには

いいかなと思います。



でも現実は、まだまだ手付かずの仕事が山積み。そっちを先に片付けてからです。

ちょうど今は某サイトに寄港するコラムを書く仕事があるので、空いた時間はその作業を

行うようにしています。これが終わってからだな、本当に引きこもり生活を始めるのは。



さて、昨日はそんな引きこもり生活を始めるために、目の前にある仕事を片付けました。

溜まっているメールの返信、顧問税理士の先生に送金明細を送る作業などを済ませた後は

東京１３棟目の旅館化計画に必要な作業を粛々と実施。



電気の配線図をゲットして、インテリアコーディネーターさんに展開。

消防検査に必要な書類に署名押印を行う。

現地に行って定点観測（歩いて行ける距離だから感染リスクは低いのです）。

外壁塗装が終わっていたので、看板デザインを頼んでいる人に写真を送付。

現地で監督と天高の認識合わせをして、その結果をコーディネーターさんに送付。

家具・家電類の発注・搬入・設置時期を検討。

写真撮影の時期やその時点での内装の状態の調整。

一部使用追加のご相談（返答遅くなり大変ご迷惑をおかけしました）。

法人の登記簿謄本の変更内容の最終確認やヒアリング。



昨日だけではないですけど、この１週間くらいでこのくらいのことはやりました。

書き出してみるとけっこうな数ですね。



今回の旅館化計画、以下のような方々が関わっております。



・運営会社さん：旅館運営が始まった後、その管理を行う業者さん

・行政書士さん：旅館業の許認可を取ってくる作業をする先生

・インテリアコーディネーターさん：旅館の内装全般（壁紙や家具家電の提案）をする人

・施工業者さん：リノベーション工事を行う業者さん

・デザイナーさん：看板デザインをお願いしている



この４者の間を私が取り持つ構図になっています。プロジェクトマネージャー、と言えば

聞こえはいいですけど、単なる調整役です。プロの方にお任せしている分野に関しては

私は特に秀でた能力はないので。



そしてこの調整は、１人が言っていること、要求していることが、別の人にとって

どのような影響を与えるのかを想像しながら動かなくてはならず、気を遣います。

プロではない私が、たぶんこれは言っても影響ないだろうとか、これはこのタイミングは

遅すぎるから無理だろうとか、無い知恵を絞りながら相手に情報を伝え、どこまでなら

リクエストに応えられる、これ以上は無理、むしろふざけるな、みたいなところを

聞き取りつつ、最終的に自分が望むゴールに近づけなくてはならないわけです。



この作業、正直けっこう難しいです。その人に今お支払いを約束している費用感で

どこまで求めていいのか、求めるタイミングはここでいいのか、などを考えながら

各メンバーから出てくる要望や情報提供を交通整理する。私は正直苦手な分野です。

会社でも目の前のことを自分の力で片付けるのは得意だけど、人の力を使って

先を見通しながら人を動かすのはあまり得意ではありませんから。



許認可の観点ではここにこれがこのタイミングで必要、でも施工業者さんの観点では

ここにこんなものがあっても仕方ないから後でこうする、運営会社さんとしては

このタイミングでこうなってくれていないと困る。ややこしいパズルを何とかうまく

落としどころを探りながら作っている感覚です。



時には調整に失敗して、そのタイミングでこれは無理！と言う状態になってしまい

誰かに泣いて貰わざるを得ない状態になることもあります。自分のコントロールが

うまくなかったのを誰かに尻ぬぐいさせるのは、本当に申し訳ないと思うし、

自分自身の能力のなさにいら立ちやむなしさを感じることもあります。自分のせいで

他人に迷惑をかけると胃が痛くなるタイプなのです。今回やらかしちゃったことは

次の仕事とか別の形とかでお返ししよう、という気持ちと、次以降でそういうことを

しでかさないように学んで吸収しよう、という決意に変えることで、今後責任を

果たしていきたいと思います。



昨日工事の様子を見てきましたが、だいぶ仕上がりが見えてきました。断熱材が入り

天井も出来ました。構造に関わる部分はかなり完成してきております。外壁塗装も

終わったようで、きりっとした雰囲気になりました。

今後は、壁や建具を設置して、住設を入れて、壁紙やＣＦを貼ったら終わりかな？

今月末には納期未定のトイレ以外は完了する見込みとのこと。



むき出しの梁がいい感じです。



完成しても、新コロな現状ではすぐに稼働するとは思えませんが、落ち着いてきたら

そこそこいい収益が出るのではないかと期待しています。この新コロに耐えられずに

脱落する民泊や旅館が多数出てくることでしょう。絶対数が減れば、生き残った旅館には

有利になるはず。そして仕切り直しのオリンピックも来る。ピンチはチャンスと思い、

東京１３棟目の完成に向けて進めたいと思います。



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仙台１棟目、続くときは続く・・・。

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仙台１棟目、待ってましたとばかりに他のトラブルも巻き起こりました。

タイミング合わせすぎだろー（泣）



先日ブログに書いた受水槽の不調からまだ数日。工事の手配も無事に終わって、

あとは実際に工事が始まるのを待つのと、保険申請できるかチャレンジしてみるのとが

残作業だな〜・・・とのんびり構えておりました。



しかし、そうは問屋が卸さないのがこの業界（？）

なぜか続くんですよね、設備トラブルって。ため息が出てしまう。



昼間、自宅から会社のメンバーとテレビ会議をしていると、隣に置いてある携帯が

ブルブル鳴っています。見ると着信は義母。さすがにテレビ会議中には出られないので

あとでかけ直そうと放置。しばらくすると、下で嫁ちゃんが何やら電話をしているような

雰囲気を感じます。



そのままお昼休みを超過してもテレビ会議は続き、結局終わったのは１２時半でした。

まったく、午後だってすぐ会議が始まるから、単純に昼休みが減っただけじゃないか。

ご飯食べようと思って嫁ちゃんのところに降りていくと・・・



「おかんにすぐ電話して」

「電話に出ないってあたしのところに電話かけてきた」



テレビ会議終わったばかりなのに、また電話ですか。休みが取れない〜。

まあでも何か物件関係なのでしょうから、早く電話しないと。



電話をしてみると、またまた水廻りのトラブルに発展してしまった模様でした。

一番古くから入ってくださっている入居者様の部屋で「お湯が出ない」という事案が

発生していたのですが、ガス会社さんに見に行って貰った結果、給湯器のトラブルでは

なく、給水管の劣化が原因だったとのこと。細かい話は義母もきちんとはわかっていない

様子でしたが、とりあえず余計に金がかかりそうだということはわかりました。

給湯機ならガス会社さんの貸与だから費用負担は発生しないけど、給水管となると

当然費用はこっち持ち、かつお金がかかるジャンルです（涙）



でも、お湯が出ないのを放置するわけにもいかないので、高くてもなんでもやるしか

ないのです。それが人の生活を支える不動産賃貸業なのですから。



義母曰く、ガス会社さんと一緒に同行した水道屋さんが対応していいなら、最速で

対応できそうとのこと。明日、別件の工事も含め、その入居者様の部屋に入って

作業をすることになっています。その時にあわせて、その水道屋さんも作業を

調整することができるということでした。値段の目安は、最小の工事で済めば２万、

それで解決しない場合は２０万くらいかかるとのこと。



他方、受水槽の工事をお願いした業者さんは、その日に調整をすることは恐らく

難しいだろうという雰囲気だったようです。電話したものの連絡が取れずじまいで

以前話した時も仕事が結構立て込んでいるようなことを仰っていたそうです。

でも値段はこっちの人に頼んだ方が安いだろうという見立てでした。



でもこのパターンの場合は、値段云々言ってる場合じゃないです。困っているのに、

安く工事を手配したいからもうしばらく待ってくれとは言えません。義母もそう判断は

していたものの、お金の絡む話だからと私に確認してから対応しようとしていた模様。

義母の判断、正しいです。私もガス会社さん関連の水道屋さんに頼むでしょう。

そちらに発注してください、と依頼しました。



その後、義母が水道屋さんと連絡を取り、先方から「１０万かかるけどその工事なら

確実にトラブルを解消できる」という案を提示されたようで、その内容で進めてと

依頼したという報告を受けました。ＯＫです。



・受水槽トラブル

・トイレのレバーがうまく動かない（部屋Ａ）

・台所の蛇口が壊れている（部屋Ｂ）

・お風呂のお湯が出ない（部屋Ｂ）



これだけまとめてトラブルが続くとはねえ。ま、続くときは続くということで

仕方ないでしょう。しばらく平穏だった分、帳尻を合わせるようにトラブルが

発生したのかもしれません。



まあでも、これを乗り切ればまた平和な時代が訪れることでしょう。

今日、受水槽以外の対応は全て終わるはずです。そうすればあとは受水槽だけ。

ただ、受水槽は部品の調達に時間がかかり、ＧＷ明けにならないと修繕にかかれない、

というお話でした。応急処置はしてあるから、ＧＷ明けまでは故障は再発しないと

思う、というのは水道屋さんの弁でしたが、もう一度くらい緊急出動が発生しても

おかしくない状況。ヒヤヒヤしますが、いくらヒヤヒヤしたところで私にできるのは

何も起こらないことを祈るくらいです。発生した時、迅速に対処できるように心構えを

関係者で持っておくこと。そのくらいは意識したいと思います。



そして夜、ようやく受水槽の見積が出てきました。予想はしていたけど、やっぱり

１００万オーバー。２００万近いです。うん、まあ周りの事例からそのくらいの金額は

予想していたし、覚悟もしていましたよ。でも実際に見積書が届くと憂鬱な気持ちに

なっちゃいますねえ。賃貸経営は不労所得ではなく苦労所得だ、とは投資家の先輩が

仰っていましたが、ほんとそうだと思います。労働時間の苦労はあまりないのですが、

気苦労、お金の苦労はいっぱいです。国交省さんよ、借入がいっぱいの零細大家さんの

実情をわかって、テナント賃料を我慢してあげなさいって言ってるのかい？それ言うと

中小の大家さんと金融機関さんもつぶれますよ？と、こんな場末のブログでつぶやく。



仙台１棟目、これが終わったらしばらく平和になるだろうと信じて、対応を進めます。



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