2020年04月20日

仙台法人の決算対応などを行った週末。

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個人の確定申告、東京法人の半期決算(試算表作成)と経理作業が続いていますが、

昨日は2月末決算の仙台法人の決算対応で顧問税理士の先生に資料を送付しました。



個人の確定申告に関しては、一昨年は経理面の作業を怠ってしまったため、赤字と言う

残念な結果になってしまいました。金融機関さんから融資を引っ張るという観点で言えば

赤字はあまりよろしくありません。別に赤字でもちゃんと内部留保があることが示せれば

融資は引ける、というお話をされている方がいらっしゃるのも存じてはおりますが、

私のお付き合いしている金融機関さんは、赤字を見ると条件反射に「社長、なんで赤字に

しちゃったんですか〜」と言い出すところも少ないないので・・・。



去年はその点を反省し、期中にも状況把握のために試算表を作るよう改善しました。

本当は四半期に1回くらいはやりたかったのですが、結局そんなにこまめにはやれず、

半期で1回程度にとどまったものの、その半期で着地の目安を予想できたこと、

また、個人から法人への管理費の支払を止めるなどの策を打つことができたことから

今年は個人は無事に黒字とすることが出来ました。



東京法人は東京9棟目の売却益が出ることは間違いない状況でしたので、個人の赤字を

打破するための対策として、個人でも東京法人でも、どちらで計上しても違和感がない

経費については、できるだけ東京法人側に寄せて計上するように心がけました。

その結果、東京法人は「売上は下がる」「経費は増える」という状況になってしまい

上半期の試算表では「経常赤字」という状況になってしまいました。固定資産売却による

特別利益が出て、最終は大きく黒字になっているのですが、どうもあまり見栄えは

良くないなあという感じがします。ま、これはもう仕方ないか。



ここ最近、そんな話ばかりしていましたが、このタイミングで更にまた決算の話が

入ってきました。仙台法人の決算です。



仙台法人は基本的に義母にて帳簿をつけております。ゆえに、決算対応も義母にて

行って貰わなくてはなりません。それ自体は義母も承知していることなので、慣れない

エクセルを勉強して総勘定元帳的なものを頑張ってつけております。

仙台法人の決算で私がやることと言えば、クレジットカードの明細から仙台法人の分と

して使ったものを抜き出して提示するくらいです。



余談ですが、仙台法人の金庫番は義母が行っています。通帳も仙台にしかありません。

私個人や東京法人に少しお金を貸してほしいとか、そういうのは義母を通してでないと

できません。そして義母は手元にある程度お金がないと落ち着かない性格をしています。

それゆえに、仙台法人には個人や東京法人でお金が足りないという話になっても、

余程のことがない限り仙台法人から借入して・・・と言う話にはなりません。

金庫番の目が厳しいので(笑)



義母はパソコンはあまり得意ではないと言います。実際に得意ではないようですし、

総勘定元帳のエクセルを「どうしたらこんなふうに壊せるんだ?」と嫁ちゃんや

義理の弟(ネットワークエンジニア)と一緒に首をかしげてしまうくらいに壊したり

していますし、「○○ができない」と言われて、リモートで見てみたら想像の斜め上を

いくような状態になっていたとか、そんなことはざらにあります。



それでも、役員報酬を貰っている以上は仕事だから、と言って、大変だとぼやきながら

総勘定元帳を作っています。以前はノートに総勘定元帳的なものを書いていたのですが、

エクセルの使い方も嫁ちゃんに教わり、フォーマットを作って貰って、最近はそこに

記録するようになりました。この辺の勤勉さは見習わないといけません。ありがたい。



そういえば、本件に関して私的にはちょっとありえないと思ったことが1つありました。

せっかくエクセルで総勘定元帳を作っているのに、それを印刷して郵送していると

聞いた時はたまげましたが、顧問税理士の先生に「メールで送った方がいいですよね?」

と聞いたら「むしろ印刷で郵送の方が助かります」と言われて二度仰天。税理士さんも

たいがいアナログなのね・・・。



話があっちこっちに飛んでいますが、要は私自身が仙台法人の決算にて関わることは

それほど多くなく、クレジットカードの明細や個人での経費の中に、仙台法人の分の

経費がないかだけ確認すればOKという形になっております。



先日、顧問税理士の先生から、情報提供の依頼がありました。

領収書やクレジットカードの明細の1月以降分の送付をお願いしたい、これまでに

受領しているクレジットカード決済分のお土産は食品が前提でいいか確認したい

(税率が8%か10%のどちらになるかの確認)、昨年の大きな修繕の概要確認、

積金の状況の確認などでした。



一部は義母に確認しないと回答できないものもありましたが、大部分はこちらで

対応できる内容でしたので、一通り回答を埋めて送信。あとはクレジットカードの

関係ですが、これも2ヶ月分なので何とか日曜日のうちに片付けることができました。

あとは個人・東京法人・仙台法人に分けて、領収書を郵送しないといけませんが、

それは明日か明後日にでも対応しましょう。取り急ぎであれば、仙台法人の分だけ

写真を撮ってメールすればいいですしね。



昨日はその作業の他に、頼まれていた書き物を仕上げたり、東京13棟目の現場確認を

したりで、意外と仕事したなあという感じです。これまでの週末は、全国飛び回って

大家さん仲間と情報交換をしたり管理会社さんと親睦会をしたりしていましたが、

そういう生活はしばらく出来なさそう。でもその分、これまでおろそかになりがちだった

事務作業を迅速に行ったり、時間がなくてなかなかできなかったことをやったりして

有意義に過ごすことも考えられるわけで。悪いことばかりじゃないかな?とも思います。



最後まで話はまとまりませんでしたが、仙台法人の決算がどこに着地するかを

注視したいと思います。



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posted by ひろ* at 08:24 | Comment(0) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年04月19日

札幌9棟目のテナントにまさかのこの時期にお申込が!

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こんなご時世なのですが、札幌9棟目のテナントにまさかのお申込が入りました!

大丈夫かな?と思う面もなくはないですが、保証会社さんをつけて進めたいところです。



新コロが始まる前に、少し見せ方を変えてテコ入れを図った札幌9棟目のテナント。

バックヤード相当のお部屋とテナントスペースと両方を一括で借りていただく形を前提に

掲示していたのですが、少しでもとっつきやすく見えるよう、バックヤードは切り離して

テナントだけで募集を始めました。この作戦は一定の成果を収め、かなり具体的な内見

入ってきました。その時のオチは経営者が逮捕されて話がパーという何やってんだかと

いう感じのものでしたが、反響があったこと自体は良い傾向だと思ったものです。



しかし、その後は新コロが急激に全世界を侵食。こりゃ等分入居申込は望めないなと

半ば諦めムードになっておりました。こんなご時世に、新たにお店をオープンさせる、

というのはなかなかないでしょうから。私がその立場だったとしても、見合わせて

時期を変えるだろうと思います。



ちなみにこのお部屋、買ってから一度も埋まっておらず、ずっと空室が続いてます。

幹線道路沿いの路面店というメリットはあるのですが、駐車場もありません。

それが一番大きな決まらない要因だとは思うのですが・・・。近隣に月極駐車場も

空きがなく、手をこまねいている状態です。惜しいところまでいってるんだろうけど、

その一歩先に踏み出せない。そんな物件です。



なので、もう当分ここは無理だろうと思っていました。

しかし、そんなお部屋なのに申込が入ってしまうというミラクルが!



管理会社さんから、ここ1〜2週間「どうも同じテナントさんからあちこちの

仲介業者さんを経由して問い合わせが来ているようなんです」と。なんとなくですが

この物件を借りたいけど、どの仲介業者さんが一番条件がいいかを探っているような

雰囲気を感じます。管理会社さんもそう思っているようで、これは申込が来る可能性は

そこそこ高いぞ、とにわかに色めき立ちました。



ただ、そもそも何でこの時期にその業態(夜営業がメインの飲食店)で考えて居るのか、

周囲から臭いに関するクレームが来る可能性が若干あるので設備改修にお金がかかり、

それがオーナーに転嫁されないか、などいくつか気になることはあり、手放しで喜んで

いいものではないよなあという印象を持っていました。オーナー負担で設備の改修とか

言われたり、周囲にちゃんと説明や根回しをせずに開業したりしなければいいのですが。

あ、申込が来てから心配することでしたかね?こりゃまた失礼しました。



そして、二日前の金曜日のことでした。テレビ会議していると、管理会社さんから

着信がありました。うーん、今はちょっと無理・・・。落ち着いた頃を見計らって

折り返そうと思ったのですが、その前にLINEで「テナント申込入りました、

相談事があるので電話ください」と。本当に申込入ったのか!あのテナント。

しかもこんな新コロ最盛期に。



申込をされた法人は、既に別事業で規模を拡大されている会社さんでした。

多角化を狙い、飲食業に参入される目的と見受けられました。



しかしこの申込、条件面はいろいろついてました。

まず、できれば保証会社はつけたくないということ。次に、家賃は30%ダウンで

お願いしたいということ。なかなかハードな条件をぶちこんできましたね?

ただ、懸念していた設備は自前で対応するということでした。



管理会社さんの印象としては「微妙」。長期にわたって埋まっていないという

事実は確かにあるので、入れたい気持ちはやまやまだけど、新業態にこの時期に

チャレンジするというのはなかなかリスクが大きいのではないか、と。

私もそこは同意見です。



検討しましたが、以下のような形でカウンターオファーを出すことにしました。

・保証会社はこちらが指定するところを必須で使っていただく

・家賃は10%ダウンまでは許容する



保証会社さんに関しては絶対に必須とします。今この季節に慣れていない業態で

事業を開始するというのは、正直リスクが高いと思います。万が一のことを考えると

保証会社さんは必ず入れたいと思います。退去時に補償が手厚いものを選びました。

(管理物件でもないのに相談に乗って貰った札幌7棟目の管理会社さん、その節は

 ありがとうございました!)



お金のかかるリフォームは自己資本で行う想定ということから、資本力はありそうだと

判断しました。リフォームを先方の費用でやって貰えるなら、物件にとっても

悪いことではないかなと思ったのです。仮に早めに退去になってしまったとしても・・・



恐らく、家賃の部分はもうちょっと交渉が必要になるでしょう。着地点のイメージは

自分の中で作ってあります。保証会社の費用が難しいと交渉されれば、フリーレントを

つけてもいいかなと思います。



せっかくいただいたお申込。なんとかうまくモノになることを祈ります。



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posted by ひろ* at 10:38 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年04月18日

セーフティーネット4号認定による斡旋融資の内諾を得る。

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サブバンクさんで申し込んでいたセーフティーネット4号認定に伴う都の斡旋融資、

減額されたものの保証決定となりました。融資、無事に成立です。良かった。



借入に次ぐ借入でここまで伸ばしてきた私。それゆえに、財務基盤は残念ながら

どちらかと言えば脆弱な部類に入るのではないかと思います。諸先輩方は勿論のこと、

同時期に始めた方と比べても財務は軟弱と言って差し支えないでしょう。見ての通り、

とても堅実な買い方は言い難く、マゾっぽい物件ばかりじゃないかと突っ込まれるし、

近しい人ならわかる通り、借り方だってかなり乱暴ですからね。



さすがにそういう自覚はあるので、この新型コロナに関しては動向を注視してます。

以前ブログに書いた通り、賃貸業に対する影響も今後発生するでしょう。資金が手元に

残っていないと、厳しい状況になることは明白です。家賃収入が減り、新規の入居も

なかなか進まない。返済比率が高めな私としては、じわじわと手元資金が減って、

座して死を待つ・・・みたいな状態になりかねません。

(ちょっと大げさかもしれないけど、そのくらい新コロの影響を懸念しています)



ですので、私が今行っていることは「とにかくお金を借りて手元資金を増やす」こと。

入居率が下がっても、手元にお金があればしばらくは生きながらえることができます。

ワクチンが出来るまでの1〜2年、なんとかすることができれば良いでしょう。

稼働率50%になっても、なんとか手元資金で1年くらい支払える状態になればいいと

考えて、考えられる色々な場所から金策をしている次第です。



・東京13棟目のリノベ資金

・既存借入に対して、(リスケではなく)折り返しの形で年数を伸ばして返済比率軽減

・セーフティーネット4号認定を受け、保証協会の保証付きで運転資金の融資

・某政府系金融機関での緊急融資

・生命保険や共済の契約者貸付



まだ全部には取り組めていないですが、この中の一部は既に金融機関さんに打診をして

いる状況です。某政府系以外はアプローチしている感じですね。



セーフティーネット4号認定を使って融資を受けましょう、という提案をしてくださった

サブバンクさんに乗っかり、条件を満たしている東京法人で融資を打診しに行きました。

この金融機関の担当さん、本当によく動いてくださいます。提案も積極的でやる気があり

情報提供もしてくださるのでありがたいです。



セーフティーネット4号認定のことも真っ先に教えてくださったのはこの担当さん。

もし区の違いがなければ、申請の手続きも代行して行ってくださる予定でした。

東京法人は区の違いがあるのでこの担当さんは代行できない立場でしたが、こういった

フットワークの軽さはこれまでの歴代の担当さんの中でも特筆するものがあります。



認定を取った後、担当さんが家まで来てくださったので、申込書を書きました。

今週頭に保証会社さんに申込書を提出してくださり、各種質疑応答に対応してくださり、

昨日何とか保証が決定した次第です。



平時は、不動産賃貸業には運転資金という概念は不要でしょ?という感じであしらわれて

終わるのがオチなのですが、今はさすがに状況が異なります。国も家賃を減免しろと

言い出すし、仕事がなくなり国に帰るという退去も発生し、収入が一時的に落ちることが

考えられます。この苦境を乗り切るための資金が必要、ということは保証協会さんも

理解はしてくださった模様です。



「ただ、要求した満額での回答は難しそうです」というお話はありました。まあそれは

やむを得ないかなあ・・・。ある程度出てくれるだけでもありがたいです。



そして昨日、金融機関さんからお電話がありました。曰く、無事に保証決定したと

いうめでたいお知らせでした。良かったー。満額には届かず、半分くらいの認定に

留まりましたが、5割〜7割減程度で検討しているというお話から考えると、最低限の

カットにとどまったということで、悪い結果ではないと思います。



来週、担当さんが必要書類を取りに来るとのこと。保証協会さんにて前回保証決定した

工事の領収書が必要と言うことで、週末のうちに探しておかなくては・・・。



ひとまずこれで、第一弾は終わりました。

次はこれと別に、新規開拓の金融機関さんで法人の本店がある区の斡旋融資を得る活動

行う予定です。ここも結局は保証協会さんが保証する融資なので、一度減額されている

私が次の融資まで得られるのか?という点はちょっと疑問。でも、保証協会さんの

支店も違うので、また違った結果になるかもしれません。多少期待して、申込をしたいと

思います。



これまでの所業をよく知っている人は「今回融資を受けて集めたお金で、どうせ物件を

買っちゃうんでしょ」と思っていることでしょう(笑)

人の評価はこれまでの活動の積み重ねで作られるもの。だからそう思われることも

致し方ないし、私だって目の前に超美味しい物件が出てきたら心が揺らぐ可能性は

あります。自制心は決して強い方ではありません。



でも、さすがに今回は自己資金が今あっても半年後にどこまで残っているかが読めない

不透明な時期。この状況で攻めるのは怖いです。基本、命知らずなところはありますが

本当にやばいところは避けているからこそ、今こうして何とか生きているわけです。



それに、サラリーマンを辞めたいという願望も今は持っています。この返済比率で

堂々と辞めるのはさすがにまずいという自覚もあります。ですので、今はこのお金は

使わないでキープしたいと思っています。



キープし続け、新コロの脅威が和らいだタイミングでどうするか・・・。

通常の設備融資よりも条件が良い借入になりますので、あまり条件が良くない借入を

一括返済する資金に使い、返済比率を下げることを考えたいと思います。

あと1年で返済が終わるやつとか、金利が異常に高いやつとか、いろいろな借入が

ありますので、そういったものをつぶすことで返済比率を引き下げ、サラリーマンを

辞めても大丈夫な状態にもっていきたいと考えています。



苦境が来るかもしれないと察知し、本当に苦しくなる前に行動を開始すること。

今はそれを心掛けて動いております。



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posted by ひろ* at 11:19 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年04月17日

区の制度融資と紹介を武器に新規取引行を開拓。

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ご紹介をいただき、新規開拓の金融機関さんにお邪魔してきました。反応は悪くなく

保証協会さん次第とはいえ、期待が出来そうな気がします。



私の不動産賃貸業にも、退去発生や空室が埋まりにくいなど、新コロの影響がじわっと

出てきていると感じています。今のうちに資金は手元に厚くしておきたいと思い、

余力があるうちに運転資金の借入を行うべく動き始めました。



・メインバンクさん:東京13棟目の修繕資金融資依頼

・サブバンクさん1:既存の借入資金の折り返しなど返済比率低減のご提案依頼

・サブバンクさん2:セーフティーネット4号認定を得た上で、都の斡旋融資依頼



という感じで依頼を行っています。



メインバンクさんは以前話した感じだと頑張ってくれそうでしたので、ここはまあ

ある程度安心していいのではないかと思います。



サブバンクさん1は、担当さんが2代続けて微妙だったところ、今回ようやく

感じの良い方が担当になってくださったので、もしかしたら逆転で何か出てこないかと

期待をしています。もしダメなら見切りをつけて、この金融機関さんで借入している分は

借り換えに動いちゃおうかなと思っています。仲良くしている不動産屋さんがこちらの

金融機関さんの別の支店と昵懇なので、そっちで扱って貰った方がメリットがあるから

支店替えしましょう、と言われている状況なので。



サブバンクさん2は、相変わらず積極的です。今週頭に保証協会さんに正式に申込をして

担当の方とやり取りをしているところだとのこと。1000万貸してと言ったものの

業種的に運転資金で1000万はちょっと・・・という話になり、300万〜500万に

減額されそうだ、という残念なお知らせはありましたが、ゼロ回答ではないのでまあ

一旦は良かったとしましょうか。でもこれだけだと心もとないですね。すぐなくなって

しまいそうです(汗)



既存取引行の動向はそんな感じなのですが、セーフティーネット4号を取得しているなら

区の斡旋融資も使えるので、そちらもチャレンジしてみようということに決めました。

幸い、もう10年近くお付き合いのある不動産関係の方が取引されている信金さんの

エリアの中に、東京法人が本店を置いている場所が入っており、かつ、区の制度融資を

取り扱える支店ということで、条件がぴったり一致。ご紹介をいただき、お邪魔して

まいりました。



事前にお電話でお話をした感じ、なんとなくいい雰囲気の担当者さんに思えます。

話も要点をつかんでいるし、やる気もありそうです。事前に一番気になっていることに

ついて先に情報を出しましたが、それを聞いても「やってみましょう」という話に

落ち着いたあたりも好感が持てました、



ちなみに気になる点というのは、区の保証も都の保証も結局保証協会さんが最終的な

保証をするわけだから、都の保証で融資を通している状況でも区の融資は通るものか、

というところ。一年前に保証協会の保証を依頼した際には、返済余力に乏しいと

NGを出されているので、いくら状況から枠が緩くなっているとしても、ダブルで

融資獲得は厳しいんじゃないか、というところです。



そんなわけで、三期分の決算書、代表者の身分証明書コピー、本店の賃貸借契約書、

物件一覧、借入一覧、満室想定家賃と比較した返済比率などの資料を印刷して、

金融機関さんにお邪魔してきました。

(三密を避けるため、カーシェアで車を借りて移動しました、と配慮しているPR)



担当さんはちょうど働き盛りくらいの年齢とお見受けしました。はきはきしており

電話で感じた好印象はそのままキープ。支店としては是非取り組みたい、という

雰囲気を感じました。



新規行さんに持っていくと「うわ、この人借りてるなあ・・・」というリアクションを

されがちな借入一覧を出しても、特にそういったリアクションはなし。制度融資だから

通しやすいと高をくくっているのか、あるいは本当に自信があるのかは不明です。



もう一度区の窓口に行って、斡旋融資の書類を書いてもらって、それを貰った時点で

再度訪問をお願いします、と言うことになりました。金額も年数も据え置き期間も

とにかく全てMAXで依頼。多少の減額はやむなしということは伝えました。

実質的な金利が0.2%ってのは魅力があるよなあ。



こちらの融資を進める前に、サブバンクさん2で進めている都の制度融資に関して

ある程度着地を見込んでおくことが必要かと思います。保証決定してから、改めて

今回の金融機関さんで動き出す、という流れが混乱をきたさず良いだろうと思います。

まずはサブバンクさん2の動きと相談しながら、ですね。



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posted by ひろ* at 07:51 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年04月16日

富山1棟目、退去予告が届いてしまいました。

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一日一回ブログを書かないと気持ち悪い身体になっている私です。

でもこの時間になると長文は書けないので、富山1棟目退去という痛い小ネタでも。



本日、朝も早くから会議ということで、早起きしなくてはと目覚ましをかけましたが

結局二度寝してしまい、起きたのは会議開始の30分前。事前の資料読み込みなども

必要ですし、とてもブログを書いている時間はありませんでした。



昼休みの時間にでも書こうと思ったのですが、今度は午前中少し仕事を中座して

(勿論中座することについては会社の許可は貰いました)、新規取引を狙っている

金融機関さんにお邪魔してきました。それがまたちょっと思ったより時間がかかり、

昼休みも結局書く時間なし。



そして今この時間までずっとテレワークでした。。。



というわけで、まだ速報のみで詳細がわからないけど、結果だけはわかっていて

哀しい気持ちになっているお話を・・・。



富山1棟目、退去出ちゃいました。あと1部屋で満室だったのに、また残り2部屋に

戻ってしまいました。嗚呼、悲しい・・・。



退去になったのは、初めての一人暮らしで富山1棟目を選んでくださった若い女性。

退去理由は「両親と同居する」でした。



・・・新コロの影響の予感がする。

給料が減って、一人暮らしが不安になったのではないかと。

(富山もある程度お店が閉まっていると思っていますが、違ったら教えてください)



詳細は不明ですが、とにかく残念ということだけは間違いないです。とほほ。



しばらくはこんな調子で退去ばかりかさむんだろうなあ・・・。

ま、しょんぼりしても仕方ないので、前向きに頑張りましょう!



というわけで、今日は遅い時間でもうあまり元気もないので、短文でおしまい。



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posted by ひろ* at 21:42 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする