2020年03月26日

稼働率90%を割り込んでしまう大ピンチ。

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久しぶりに現在の稼働状況を整理して、もうちょっと自分にプレッシャーと危機感を

与えたいと思います。そういう目的でもブログは活用されています(笑)



【札幌5棟目】

稼働状況 16/16 100%



無事に満室に返り咲いてくれました。ありがたきことです。火種はくすぶっていますが

今は何事もなく平和にいてくれればいいなと思う次第です。



【札幌6棟目】

稼働状況 3/4 75%



1部屋空室があります。先日、割と確度高めの内見がありそうという話を聞いてましたが

新コロのせいで内見が延期になったのだとか。その後快音が聞こえてこないので、

そのまま立ち消えになってしまったのかも・・・。うーむ。

この部屋は生活保護の人もむしろ積極的に受け入れているので、5月くらいまでは動きが

あるだろうと予想しています。なんとかそこまでに決まってほしいです。



【札幌7棟目】

稼働状況 16/17 94.1%



昨年1年全く動きがなかった札幌7棟目。昨年末に退去予告が入ったおのの、退去前に

次の入居者様が決まるという素晴らしい展開だったのですが、その後更に退去予告が

来てしまいました。こちらは6年お住まいなので、リフォームもそれなりのボリューム。

お財布に優しくない展開です。



ただ、前のオーナーの頃の入居者様なので、家賃が弱気設定のままでした。

弱気の家賃を強気に変えると、8000円の家賃アップが見込めます。

そんなに無謀な数字でもなく、現に今回退去になった隣の部屋は、8000円アップと

同額の家賃で退去前に成約されています。



利回りを計算してみたら、8.3%まで改善していました。購入時8%でしたから、

入れ替えごとに適正家賃で募集し、全体としての収入が伸びてきていることになります。

更に、現在交渉中の楽天モバイルのアンテナが設置できれば、8.7%近くまで

表面利回りを伸ばすことができます。



購入時の価格で売れるわけじゃないから、あまりこういうことを考えても意味がないかも

しれませんけど、前のオーナーの家賃設定が甘かったり、建物のポテンシャルを

フルに活用できていなかったりするものは、伸びしろがあるということを示せた

事例だと思います。



・・・なんて書いてたら、駐車場の解約予告が届いてしまいました(泣)

駐車場、まずはお住まいの方の中で募集するか!?それとも空き部屋で3P可能姉妹と

大々的に打つか!?管理会社さんと相談します。



【札幌8棟目】

稼働状況 12/12 100% (退去予告3)



札幌8棟目は、民泊の拡大をうまく活用して家賃を上げた事例だったのですが、

新コロのせいでこれがモロに逆風を浴びることになりました。民泊利用を目的として

少し高めの家賃で賃貸していただいていた5部屋のうち、3部屋が退去予告です。

残り2部屋もどうなるか怪しいですから、ピンチと言えるでしょう。



家賃を5000円割増にしていたので、その割増分がなくなった形で3部屋募集です。

考えただけで胃が痛いですが、やるっきゃないですね。頑張りますよー。



【札幌9棟目】

稼働状況 14/16 87.5%



決まるまでは大変だけど、決まってしまえば動きがないのが札幌9棟目。

残り2部屋はテナント、およびテナントとセットで貸そうとしていた部屋の2部屋です。



テコ入れのため、セットではなく基本分離の形で賃貸募集に出したところ、見た目の

家賃が安くなったせいか、少し反響が増えたということでした。部屋の方も家賃高めに

出ている割には、たまに内見があったりします。うまいこと決まればいいのですが。

でも新コロ騒動の最中にテナントが埋まると言うのはちょっと考えにくいかな〜。



【札幌10棟目】

稼働状況 1/1 100%



戸建はいくらリフォームしたとはいえ、やはり長年住んでいなかったボロ戸建がベース。

入居者様からちらほらと初期トラブルのお話はありました。適切に対応できていると

思います。



属性的に引越は大変だと思うので、このままずっとお住まいいただきたいところです。



【東京1棟目】

稼働状況 2/3 66.6%



孤独死と心療内科系の病気のダブルパンチで大変ですが、孤独死側はだいぶ目処が

立ってきました。こちらはまた別の機会にまとめて公開します。

リフォームを早く開始しないといけないのですが、どちらにしてもトイレが入ってこない

問題があるので、募集開始できるのは早くても6月くらいですかねえ。



【東京2棟目】

稼働状況 5/5 100%



特に何もなく、稼いでくれています。ありがたいことです。

漏水疑惑があるので、何とかしないとと思っている今日この頃。前回大規模修繕してから

もう6年とか経っているんですよねえ。月日の流れは早いものです。



【東京3棟目】

稼働状況 2/2 100%



こちらも無風状態。退去になってもすぐ決まってくれるので、楽チンです。

今のリノベ路線に走るきっかけになった物件です。



【東京5棟目】

稼働状況 1/1 100%



戸建なので特に何もなく、順調に稼働中。近所なのでよく近くを通りますけど、

子供が元気に遊んでいます。よきかな。



【東京6棟目】

稼働状況 4/4 100%



ここはもう少し家賃を上げられると思っています。退去があった場合、次はもっと

チャレンジした家賃で攻めてみようと思います。

でも別に積極的に退去してほしいわけではないから、このまま無風の方が助かります。



でも、一度退去予告が送られそうになったという噂もありまして・・・。

その後続報がないから思いとどまったと思われますが、もしかしたら何かがくすぶって

いるのかもしれません。このまま潜在的なもので終わってほしいです。



【東京8棟目】

稼働状況 6/7 85.7% (入居申込1)



3月末で満室に返り咲きます。今度お住まいの方は保護猫を飼われるとのことです。

これで、ワンちゃん派が5人、猫ちゃん派が2人というバランスになりました。



高い家賃に見合うよう、サービス強化していきたいと思います。

ネット無料のサービス導入、春と秋のBBQなど。



【東京10棟目】

稼働状況 3/3 100% (退去予告1)



退去予告が入ってしまいましたが、いっそこれも趣味で使っちゃうか?

いや、さすがにそれは賃料が入らなさすぎるから困る・・・。

もうちょっと悩みますが、少なくとも今の賃料は安すぎました。家賃あげます!



【東京11棟目】

稼働状況 2/2 100% (退去予告2)



新コロの影響で民泊をやっていた借主さんが退去予告を出してきました。

未曽有の危機なので仕方なかろうと思いますが、痛いです。



管理会社さんを切り替えて、一般賃貸で募集を行いたいと思います。



【東京12棟目】

稼働状況 2/2 100%



こちらも民泊をやる方に高く貸している物件です。今のところ退去予告はないですが

大丈夫かなあ・・・こっちも退去予告来ちゃうんじゃないかなあ・・・。

ま、来たときは来たときで仕方ないですね。管理会社さんを切り替えて募集するだけ。



【東京13棟目】

現在ホテルにリノベ中です。これ、どうやって稼働状況の報告したものかなあ?

ホテルの平均稼働率とかで出せばいいのかな?

とりあえず、空室にカウントするのはやめておきます。



【仙台1棟目】

稼働状況 7/7 100% (退去予告1・入居申込1)



退去される入居者様からのご紹介で、入居申込となりました。広告料もかからず

募集の手間も省け、素晴らしい!という感じです。ありがとう、現入居者様!

彼氏が出入りしていてうるさいと入居者のおばちゃんからクレームが入ったことは

帳消しにします(笑)



【富山1棟目】

稼働状況 6/8 75% (入居申込1)



先日書いた通り。あと1室でお満室です!がんばれー!ラストスパートだ!



【千葉1棟目】

稼働状況 1/1 100% (退去予告1)



こちらも先日書いた通り。管理を切り替えることになりました。

募集条件も個人的には決めているので、あとはうまく引き継いで走り出すのみ!



【合計】

現時点稼働率ベース 92.5% (東京13棟目を除き、107部屋中99部屋稼働)

申込・退去含めると 87.9% (8部屋退去予告、3部屋入居申込)



まずいですね、9割を割り込んでます。そもそも入居率が95%に到達していないのが

問題ですので、まだ改善活動は必要ということになります。

足元の空室率は、富山がかなり改善してきたので悪くはないと思うんですけどね。

新コロで退去予告が5部屋も増えたのが痛かった。



プレッシャー、ぞんぶんにかかりました。入居付の活動、きちんとやります!



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posted by ひろ* at 09:19 | Comment(0) | 成績 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする