2020年03月19日

東京10棟目の1階で2度目の退去予告・・・。

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東京10棟目、1階のお部屋に退去予告が入りました。立て続けの退去予告はきついけど

この部屋なら自分で使うと言う選択肢も取れるし、家賃も上がるはずなので、前向きに。



東京10棟目は3部屋しかない小さくて薄いビルです。1フロア1室で、1階は普通に

賃貸に出しており、2階と3階は友人が銀行融資を主目的とした形での支店登記をして

おりますが、さすがに家賃満額取るわけにもいかないので、ふんわりと半分〜7掛程度で

貸し出しています。その代わり、空いている時間は私の方でレンタルスペースとして

運営して良いという話になっています。(準備はしたものの、まだ実際に貸したことは

ないのですが・・・)



銀行融資を目的とした支店登記に関しては、最近ちょっと厳しくなってきています。

私の取引行さんにおいても、バーチャルオフィスみたいなものでは認められない、

実体を伴うものではなくてはならない、といった話があります。



正直に言えば、1フロアだけそういう登記をする専用の部屋にして、残り2部屋は

普通に賃貸として貸し出すつもりでした。その代わり、賃料はもっと安くしようと

考えていたのです。しかし、前述のようにバーチャル御フィル的なものだと、

そもそも融資の検討対象外になってしまうというところがあり、やむを得ず1法人に

1部屋ずつ貸すしかなくなり、今のような形に落ち着いたのです。借りていただいている

お友達の不動産投資家さんの負担が大きくなってしまったことが申し訳ないのですが、

こっちも商売で買ってるビルなので、1部屋1法人であれば、普通に貸す値段と比べて

そこそこ安い程度にしないと、借金返すのも大変、返済比率高いと見られて大変、と

ろくなことがないので・・・。



さて、ビルを持つのは初めてな私。元々は3部屋とも賃貸に出すつもりで、普通に

管理会社さんを入れて賃貸募集をしておりました。その際、1階の路面店は一番高く、

それ以外の部屋はちょっと安く家賃設定したものの、1階が思った以上に引きが良くて

公開して1〜2週間もたたずに、2件も申込が入ってしまいました。うち1件を選び

賃貸借契約を締結。ちょっと家賃が安すぎたんだろうなと思いつつ、今更上げることも

できませんので、その家賃で使っていただいておりました。



借りていただいている方は、本職がある中で趣味の作業スペース兼倉庫として

使いたいということで契約されていました。ビル自体を面白いものにしたいなと

思っていた私としては、普通過ぎてちょっと微妙と思ったものですが、現実として

お家賃はいただかなくてはならないので、まあそれも止む無しと考えていました。



そしてこの方、1度退去予告をしてきたことがあります。趣味にお金をかけることが

できなくなった、というお話でした。この時は結局退去予告を撤回していただき、

その後も問題なくご利用いただいております。



あれから約1年が経過した先日のことでした。管理会社さんよりLINEにて

連絡があり、今回再び退去予告が入ったと連絡をいただきました。



また撤回するとかそういうオチもあり得るよねと思いつつ、元々趣味の空間として

使っているということであれば、あまり継続性はないのかもしれないとも思った次第。

ダメならダメでさっさと次を募集するしかないですねえ。



前回の退去予告の時は、管理会社さんは周辺坪単価からこのくらいでと賃料を算出。

でもその賃料で募集して、申込が複数件入る事態になったわけですから、坪単価相場は

無視して、もっと高い価格で出してもいいはずだと考えました。路面店だし、面積が

小さすぎるので坪単価計算だとかなり安い価格になります。それゆえに、この家賃で

倉庫(オフィス)が借りられるのか!しかも1階で!ということで耳目を集めたものと

考えられます。なんせ、生活保護の方の上限家賃より安いですからね。



だから、今回はもうちょっと強気の家賃でいったん出してみて、反響が悪ければ徐々に

下げていく手法を取りたいと思っております。自己使用だって考えているビルですから

安売りしてもねえ。



あ、面白そうなテナントさんに関しては、家賃下げてこちらから頼み込んででも

借りて貰うということは考えています(笑)



東京10棟目に関しては、実験要素もいろいろ盛り込んで対応したいと思ってます。

収益も大事だけど、楽しくなることも同じくらい大事にしたい。そんな気持ちで

こちらのビルの客付に挑もうと思います。



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posted by ひろ* at 08:56 | Comment(0) | 東京10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする