2020年03月15日

新型コロナウィルスから想像できる不動産の買い場。

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世間は新型コロナウィルスによる恐慌に突入するのではという様相を呈して参りました。

そんな中、どういう戦略を取るべきか。素人の浅知恵ですが私の考えを書きます。



不動産投資家にとっては、これからチャンスがやってくると私は考えております。

その時に備えてウォーミングアップや準備をしておくべきであろう、と。



今回の新コロパニックがすぐに収まるものではなさそうだ、ということは私ごときでも

なんとなく想像がつきます。中国から2ヶ月遅れること、ヨーロッパやアメリカに

飛び火しました。またここからアフリカなどに渡っていくものと思われることから、

もうしばらくこの騒動は続くことと考えられます。



武漢の例を見ても、中央集権型の国家で抑え込みに2〜3ヶ月を要しているのですから

国民の人数や国土の広さなど色々な要素はあるものの、個人の主権が大事にされて

あまり強制力を伴う措置がとれない国家であれば、それ以上に時間がかかるでしょう。

そうなると、この新コロパニックは長期化し、下手したら恐慌になる可能性もあります。

世界的にすべてが収束するのは、新コロに有効なワクチンが作られる時でしょう。



足元を見ると・・・

恐慌かどうかは別にして、足元では観光業や飲食業が大打撃を受けている状況です。

エンターテイメント系も同様に興業の自粛などで打撃が大きいと考えられます。

また、自粛ムードが引き起こす消費の冷え込みから、様々なビジネスに悪影響を

与えていることも想像がつきます。



そこで、予想できる展開。



資金繰りが苦しくなった中小零細企業が、資金確保のために保有している不動産を

売却したいと言い出す可能性があります。しかも、急ぎであればあるほど割安に。

あまりに割安なものは転売業者さんが買ってしまうかもしれませんが、そういう

掘り出し物が今後出てくる可能性はあります。



旅行・観光需要の落ち込みにより、民泊や宿泊施設中心に運営されている投資家さんが

苦しくなって損切りで売り出す可能性があります。ここ数年でデビューされた方は

利回りが低いのを民泊や宿泊施設にすることで改善しているという話を聞いたことが

あります。そういう方が、宿泊客減少によるキャッシュフローの落ち込みに耐えきれず

割安に売りに出すことがあるのではないかと想像しています。



余談ですが、民泊や宿泊施設と不動産賃貸業の利回りを同等に考えるのは危険です。

民泊は事業なんだから、何も営業努力をしなくてもそれなりにお金が入り、金額の

増減もない不動産賃貸業と同じ物差しで測るのはナンセンスだと私は思ってます。

民泊前提で利回り8%とか、ダメ、ゼッタイ!の世界です。

(あくまで私の考えであり、例えば沖縄なんかだと事情は違うと思いますけど)



こういった形で、割安な物件が世の中に出てくるのではないかと私自身は考えます。

その割安物件を拾うには、恐らく手元資金と銀行とのコネクションが必要であろう、

ということも考えられます。



いざ欲しいものが出てきた時、今の金融情勢だとある程度の自己資金が必要と

言われてしまうのは目に見えてます。特に規模の大きな銀行さんになればなるほど

その傾向が強くなっていると聞いてます(私自身が確認したわけじゃないです)。

信金さんや信組さんはある程度柔軟に対応してくれると思いますが、そうは言っても

昔みたいにフルローン前提とかは厳しいでしょう。



今できることは、決算書や確定申告の内容を磨き、手元資金を作り、禁輸機関さんと

密に連絡を取り合い、自分の与信を把握して、きたるべき決戦に備えることなのでは

ないかと考えます。



私に欠けているのは・・・現金と与信枠(汗)



昨年売却して作った現金も、残りがだいぶ少なくなってしまいました。困ったものです。

倒産防止共済や生命保険からの借入でもして、現金増やしておいた方がいいかも。



決算書に関しては、法人は悪くないですが、個人が昨年悲劇の赤字になってしまったので

そこを改善しなくてはなりません。実際、信組の担当さんが、決算書をベースにして

ストレスをかけるとCFがマイナスになってしまうと仰っていました。



今年は試算表を半年前に出しているので、その時の数字から見たら黒字にもっていくのは

可能だと思います。個人から法人への管理費の支払を止めたりして、個人側の決算書が

改善されるように少し動きましたので。



それが形になるのはいつ頃なのかと言うと・・・あれ、そういえば顧問税理士の先生から

いつもの質問ラッシュが未だに届いておりません。これは後回しにされてしまったか!?

顧問税理士の先生に状況を聞いたところ、来週から着手しますということでした(汗)

私の日ごろの行いが悪いので、自業自得ですが・・・(^^;;;



私自身も、来年サラリーマンを辞めたいと考えて行動しております。

変災比率を圧縮する活動、手元資金を作る活動、キャッシュフローを増やす活動など

バランスよく取り組みつつ、いざと言う時に飛び出せるよう準備をしたいと思います。



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posted by ひろ* at 10:53 | Comment(1) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする