2020年03月14日

千葉1棟目、まさかの退去でちょっと焦る。

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無風状態だった千葉1棟目(という名の戸建)で退去予告が出てしまいました。

止めようがない理由だったので、気持ちを切り替えて次の募集に入ります。



保有していることすら忘れるくらい、月に1回送金明細が送られてきて終わりの

千葉1棟目。1棟目とか偉そうに言ってますけど、ただの戸建です。空いたらそれで

稼働率ゼロ。キャッシュフローなしです。



千葉の東京よりの某市にあるこの戸建。駅からは結構遠いのですが、近所には

ロードサイド型のお店もちょいちょいあり、スーパーやコンビニも近いので、

車があれば生活するには悪くない場所と思います。



ま、駐車場ないんですけどね、千葉1棟目(笑)



オーナーチェンジ案件で、購入時から同じご夫婦が住んでくれています。滞納もなく

管理会社さんとも関係は良好。修繕が多少遅れても文句もなし。管理会社さんとの

やり取りはLINEで行っている、と言う感じでした。



ここまで特に退去の兆候もなかったのですが、ここに来て急に管理会社さんから

「退去予告が口頭で入りました」と送金明細をメールしていただいた時に連絡が。

え、まじで?予告なさすぎでちょっとビビった次第。想定外の伏兵がいました。



管理会社さんのメールに続けて目を通すと・・・

「家を購入することになり」とあります。なるほど、戸建の典型的な退去の例ですね。

こう言っては申し訳ないのですが、そんなに属性が良い方ではなかった記憶があるので

新築戸建とか買って35年ローン抱えちゃうのはリスクが高いような気もします。

でも、家を買う時ってそんなこと考えませんからね。銀行さんが融資を出すと言えば

喜んで買ってしまいます。私もかつてそうでしたから(汗)



というわけで、これは笑顔でお見送りをするしかないパターンです。今まで住んで

いただき、本当にありがとうございました。新しい家で幸せにお過ごしいただけるよう

心よりお祈り申し上げます。



さて、残された私はどうしたものか。考えてみれば、この戸建に関しては無知です。

オーナーチェンジ案件だからまだ中を見たことはありません。外観を見ただけです。

私の保有エリアの中で、離れていてかつ今まで営業活動をしたことがないエリアなので

どんな客付業者さんがいるかもわかりませんし、家賃相場もわかりません。

近隣の需要もわかりません。そして管理会社さんとも、売買の話やそれ以外の話は

過去にしているものの、賃貸付の話は一回もしたことがありません。しかも賃貸管理は

コア業務ではないのは間違いないです。



そしてとどめに、退去予告は4月末。今から繁忙期に間に合うのは無理ですけど、

繁忙期の残り香も完全に見逃すタイミングです。



・・・いろいろとやばい気がしてきました(汗)



ということで、まずこのエリアの賃料相場を知ることから始めます。



購入時の資料を引っ張り出して確認すると、2LDKの間取りになっていました。

間取り的には引きはよさそうです。



次に、同一の地域で賃貸の相場を見てみましたが、そもそも戸建の件数が少ない。

同一の町内で2件しか戸建が見つかりません。賃料はうちと同じくらいが1件、

もっと安いのが1件。ただし、ライバルには両方とも駐車場がついております。

駐車場がない物件はうちくらいですね・・・。この点は弱いところだと思いました。



ちなみに、アパート形態だと、5000円以上安くなるようです。戸建とアパートじゃ

住む人から見た価値は違うでしょうから、それはそうだろうなと。ただ、テラスハウスを

戸建として見てくれるのか?という点はちょっと疑問です。前回募集は10年以上前の

ことだから、今と家賃相場もちょっと違うだろうだからなあ・・・。できれば避けたい

ところだけど、多少家賃を下げることも考慮に入れないといけないかも?



物件の最寄駅近隣の仲介さんに聞くと、相場をわかっているがゆえに家賃査定は

安くなりがちです。近隣のターミナル駅の相場で見ている人が、ここなら安いと

引っ張られるパターンが家賃が高くなるポイントです。そういうテクニックが使える

仲介業者さんと懇意になりたいところですが、あの場所だとどこに行けばいいのやら。

詳しい人に相談してみた方がいいだろうなあ。



リフォームの方向性や客付の方向性に関しては、管理会社さんと話をする必要が

あると考えます。ただ、賃貸の担当が誰かもわかりません(笑)

売買やコンサルティング、テナント開発などが本業の会社さんですからねえ。

管理主体の会社さんではないとわかってお付き合いしているので、ある程度こちらで

意思表示する必要はあるでしょう。



その辺を踏まえ、物件購入時の窓口になってくださった方と本件どうするか話を

しました。先方としては、私が思うようにやって構わないとのこと。極端なことを言えば

管理を変えても全然かまわない、という感じでした。たぶん、自分たちの会社の体制を

把握した上で、私がもっと力を入れたいと言うなら身を引いてもいい、その方が私の

満足度が上がって、本来のコア業務の部分でリピートしてくれるだろう、という読みも

あるのだろうと想像します。頭のいい、そして相手の気持ちを考えてくれる方ですから。



でも私、案外義理堅い人なので、そう言われたからと言って何もしないうちから管理を

変えますなんて言うつもりはありません。というか、無理に管理会社さんを変える意味が

ないので、先方が迷惑でないならこのまま管理はお願いしたいのです。ですので、

まずは王道で管理会社さんとリフォームや客付の相談をしたいという意思を示しました。

その結果、賃貸に関しての窓口はこの人で、ということで回答をいただいた次第です。



退去になる前に、想定ターゲットの把握とリフォームのレベル、家賃のレベルの目安を

決定して、どのくらいお金をかけるか、など検討したいと思います。この辺は私が

東京物件の大部分を管理委託している別の管理会社さんにもご助言を仰ぎながら、

管理会社さんと私で詰めていきたいと思います。投資に対する費用対効果を考えつつ

家賃とリフォームのバランス、そのターゲットに合わせたリフォームなど検討します。



退去は4月末なので、まだまだ時間はあります。退去までに万全の体制を整えて

なるべく早めにスタートをかけられるようにしたいと思います。



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posted by ひろ* at 10:46 | Comment(0) | 千葉1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする