2020年03月07日

仙台物件、購入への道はまだ遠い模様。

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仙台大家の会のメーリングリストで流れていた物件、ちょっと気になって問い合わせを

してみましたが、まあなんとも倍率の高いことで・・・(汗)



仙台大家の会には業者さんからの物件情報が流れてきます。仙台大家の会の目的の一つに

大家さんが集まることで業者さんへのバイイングパワーを増すというところもあると

理解しており、その効果として物件情報が流れてくるという具合です。

残念ながら、ほとんどの情報は「ふ〜ん」という感じでスルーしますが、たまに

ちょっと気になる情報が入ってくることもあります。



先日はそんな情報が流れてきました。利回り11%弱、土地値以下、耐用年数が

まだ10年以上残っている、といったところです。担保評価も出そうだし、数字的には

興味はあります。



当然ながら難もあります。空室は多いし、立地は微妙。まあでも、空室は気合と行動力が

あれば問題ないでしょう。立地だって、富山1棟目の稼働率をだいぶ改善させた実績が

ありますので、まあどうにかなるはず。強引な手を使えばきっと満室にはできるはず。

どうしても厳しければ、一度埋めてから売ればいい、みたいな。



この間検討した仙台物件の時に、某金融機関さんからそれなりの条件で融資を検討可能と

返答があったので、その回答が有効なうちに何とか1棟仕込んでしまいたいなあ、と。

それもあるので、問い合わせてみることにしました。



住所は先にわかっていたので、義母に現地を見てくるようお願いしました。

家から遠いとか、行ったことない場所だとか、けっこうブーブー言われましたが、

まあいいじゃないですか、見てきてくださいよ、と押し切りました(^^;



現地を見たところ、あまりメンテナンスされている雰囲気はないとのことでした。

残置物は放置してあるし、管理も適当なようです。



建物に多少気になるところがあると義母は言ってました。角が崩壊している、と。

写真を見てもよくわかりませんでしたが、崩壊とはまた穏やかな言葉ではないです。

まあ義母は割と穏やかでない言葉をポンポンと出してくるので、差し引いて考えて

差支えはないだろうと思いますが(笑)



私は並行で懇意にしている仲介業者さんに情報提供を呼びかけました。家賃設定や

入居率の妥当性、客付のしやすさ、などを把握して、指値交渉や購入後の運営のヒントを

得られるようにしようと考えた次第です。



まず、立地はやはり良くないとのこと。埋めるなら初期費用ゼロで生活保護系などの

あまり属性がいいとは言い難いお客様をターゲットにする必要があるだろうとのこと。

ああ、そういうの得意ですよ。札幌でしょっちゅうやってますから。



でも、義母が管理するんですよねえ、仙台の物件って。属性が低くなればなるほど

物件管理に苦労することになります。義母に自主管理して貰うわけにはいきません。

もし取り組むなら、今回相談した仲介業者さんに管理を依頼するしないとでしょう。



家賃設定はレントロールよりかなり下げる必要があることは認識しました。

その家賃で引き直しをすると、利回りは10%強まで下がります。

融資は15年くらいしか狙えないでしょうから、利回りは最低でも13%は欲しいです。

本当は15%と言いたいですが、今の市況ではまだ現実的ではないでしょう。



だいたいの指値額はこれでイメージできました。業者さんに指値は可能そうかを

探っていただきたいとお願いし、だいたいの価格のイメージを伝えました。

かなりきつめの指値です。売り出したばかりだし、厳しいだろうと思いつつ・・・。



そして業者さんから返ってきた返信は「弊社を含めかなりの反響があるらしく

一番高い価格を提示した方に売却する意向のようです。」とのことでした。

うーん、まだまだ投資物件は過熱気味ですねえ。確かに悪くないとは思ったけど、

問い合わせ殺到ですか〜。殺到するほどのスペックではないよなあという印象でしたが

世間はそうは見てないようです。仙台での物件購入、まだもうしばらく時間は

かかりそうですね。



ま、じっくりやりますよ。でもサラリーマン引退を考えているので、できれば今年中に

仙台ではキャッシュフローが出る物件を1棟仕込みたいところですね。焦らない程度に

頑張ろうと思います。



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posted by ひろ* at 08:51 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする