2020年03月03日

民法改正に伴う賃貸借契約書の手直し。

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仙台1棟目の大家直接契約に関して、手続きを進めております。やること多くて意外と

面倒です。保証会社、火災保険の契約、賃貸借契約書のアップデート等・・・。



仙台1棟目は義母に実働を依頼しての自主管理を行っています。義母が管理する分、

管理費くらいの役員報酬は出しますよということでそういう形でスタートしました。

(今はだいぶその様相と変わってきていますが)



募集は仲介業者さんに常にお願いしておりますが、今回は退去される入居者様の

後輩の方が、入居者様のご実家経由で仙台1棟目に住みたいということでお話を頂戴し

直接申込と言う形になりました。そうなると、仲介業者さんを頼るわけにもいかないので

自主管理として賃貸借契約の締結や保証会社の加入、火災保険への加入をお願いする

ことになります。



火災保険だけであれば、普段お願いしている火災保険の代理店さんに頼めばいいかと

思うのですが、保証会社は自分たちの法人で代理店契約を結ばないといけないのか?とか

賃貸借契約も民法改正とかで今使っている雛形がそのまま使えないんじゃないか?とか

気になることがあれこれとあります。



と、そんな時に、ブログを読んでくださっている仙台の仲介業者の社員さんが

「よろしければ火災保険と保証会社だけでも紹介させてください」とご提案を

いただくことができました。こっちも今回だけのために色々契約するのは手間が

かかると思っていたので、それであればお願いしちゃおうと思った次第です。

仲介業者さんも、その紹介の分の手数料が入るでしょうから、損はないですしね。

(時間があれば自分で代理店になるルートにしたと思いますが、時間がないもので)



この提案に乗っかろうと思ったもう一つの理由が民法改正。仲介業者さんから

民法が変わるからその点充分留意した契約書にすることをお勧めします、というお話と

ともに、業界内での民法改正に関する勉強会の資料を送っていただきました。

この辺、私もいちから調べるよりは情報提供いただいて対応した方が楽チンなのです。

有益な情報を提供してくださったことに対して、何かお礼をしたいということもあり

保証会社と火災保険についてはお願いすると決めた次第です。



さて、今回の民法改正で大きいのは、賃貸借契約における極度額の設定でしょう。

極度額の設定のない契約書だと、保証人ではないという扱いになってしまうようです。

「回収できるから大丈夫、極度額設定なんて不要」という問題ではなく、極度額の

設定がされていない契約書では、請求をする根拠がなくなってしまう、という話と

私は理解しました。



それでは、一体いかほどに設定すればいいのか?私には皆目見当つきません。



賃借人が孤独死し、長期間にわたって発見されないなどの状況があれば、その損害は

ゆうに数百万単位となるでしょう。しかし、賃貸借契約書の極度額に数百万という

数字が出てきたら、賃借人さんもドン引きしてしまうものと思われます。かといって、

現実的な数字にしてしまえば、不測の事態の時に取りっぱぐれしてしまいます。

恐らく、賃借人さんや連帯保証人さんから費用回収ではなく、孤独死保険などを活用して

自分でお金を捻出するより他に手はないのだろうとは思いますが・・・



その辺について、情報提供してくださった仲介業者さんに意見を求めたところ、

一概には言えないという前置きの上で「契約期間にあわせて家賃2年分くらいという

意見が周りには多い」という情報をいただきました。なるほど、契約期間が2年だから

まあ妥当と言えば妥当な気もします。私が借りる側であれば、家賃2年分を極度額と

しますよと言われれば、割と納得できるなと思いました。



ただ、仙台はそんなに家賃が高くないので、本当にその額で諸々賄えるのか、という

観点は必要と思いました。その辺を踏まえて考え、今回は極度額を100万に設定。



ちなみに、保証会社さんを入れるのであれば極度額なんて設定不要なのでは?と

思ったのですが、仲介業者さんから展開していただいた資料を見る限り、保証会社さんを

つける場合でも極度額の設定は必要ではないか、という見解でした。



保証会社さんとの間では、極度額の設定はしなくても保証契約は有効になるそうです。

ただ、保証会社さんは保証した後賃借人さんに対して求償権を行使して、賃借人さんから

回収を試みることになります。この時、極度額の設定がなされていないと、そもそも

求償権を行使できないのではないか、という懸念が出てきます。保証会社さんが

そのような形態で保証を許容するかが不透明だから、保証会社さんを入れる場合でも

極度額は設定した方がいい、というのが現時点の業界の見解のようです。なるほどねえ。



それ以外に民法の改正で出てきたのが、修繕の要件に関する見直しです。

改正前は、借主からの連絡などにより小修繕が必要となった場合、「最初に見に行って

もらった業者は高かったから別の業者に相見積もりをお願いしよう」が問題なく行えて

おりました。貸主負担で直すのだからという理由で多少の猶予があったということです。

改正民放では、相当期間内に修繕がなされなければ借主が自ら修繕を依頼し、要した

費用を貸主に請求できることとなったとのこと。これに対抗するための条文が必要で

あろう、というお話でした。



ここは悩みましたが、サンプルで頂戴した条文がどうにもすっきりと腑に落ちず、

結局今回は入れずじまいでした。ただ、元々使っている契約書の雛形の中には、

修繕費用は借主負担、自己負担の修繕と言えども貸主に連絡をすること、のような

なかなかえげつない条文が入っていたので、これで代替できるであろうという判断は

したつもりです。このひな形は以前自主管理をしている不動産仲間に貰ったのですが

さすが凄腕自主管理の方です。法的に大丈夫なのかちょっと心配な条文もありますが

貸主の権利を守りまくってくれる契約書です。



そんなこんなで、改正された箇所を対応させるべく、その契約書を書き換えました。

チェックして貰う意図ではなかったものの、こういう風にご助言いただいた内容を

反映しましたよというフィードバックの意味で仲介業者さんに作った条文を送信。

すると、仲介業者さんがそれに対してかなり細かくチェックをしてくださいまして、

赤入れされたものが返却されてきました。うわー、なんかかえって申し訳ないです。

本当にありがとうございます。



ご指摘のあった内容は、

・賃借人だけでなく連帯保証人にも明確な金額設定が必要

・連帯保証人さんに対して死亡時の債務確定や債務情報開示の明文化が必要

・借家人賠償責任保険、保証契約の加入や更新を義務として明文化が必要

という内容でした。



死亡時の債務確定と債務情報開示については正直よくわからなかったのですが、

債務確定に関してはググってみたらハトさんのサイトにそれらしき例文が出ていたので

それをそのままパクリました。開示に関しては、問い合わせを受けたら開示するよという

ことを一言書いておけばいいかという感じで適当に記載。



誤字脱字とか、今はもうそんなのないよという単語とか、かなり細かい指摘までいただき

おかげさまでいただいた契約書をだいぶブラッシュアップできたと思います。

重ねてお礼申し上げます。



そして図々しく、直したから確認お願いします!と送ってしまいました^^;

明らかに火災保険や保障会社の契約で得られるフィー以上の仕事をしていただいてしまい

大変恐縮しております。



相変わらず、いろいろな方に支えていただきながら生きております。

そのことを常々意識し、周囲の皆様に感謝しながら今後もやっていきたいと思います。



ともあれ、これでだいたいの業務は完了です!

あとは添削を受けて完成した契約書のデータを義母に送れば、あっちで残りの作業は

やっていただけます。ああでも初期費用の請求書くらいはこちらで作らないとかな?

まだ多少仕事はありそうですが、確定申告に必要な情報も7割がた送ることができたので

並行で請求書作成に必要な準備も行いたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:45 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする