2020年03月01日

東京13棟目の旅館業打ち合わせと近隣対策。

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昨日は確定申告の作業の合間を縫って、東京13棟目の打ち合わせと近隣挨拶の追加分を

行ってきました。得るものはあったと思います。



本当は確定申告に集中しようと思っていたのですが、締切が延期になったこともあり

少し優先度を変えて東京13棟目関連の作業をそこにつっこみました。

具体的には、許認可や初期費用に関する打ち合わせと、近隣挨拶の追加分です。



新型コロナウイルスの混乱で、施工業者さんから今は住設の発注すらできない状態に

なっているという連絡をいただいており、リフォームが遅れることは間違いないです。

その中で、どういったスケジュールで今後進めていくか?という点を共有しながら

進める必要があると私自身も考えていました。



運営業者さん側には、事前に初期費用やランニングコストの予想値を出していただいて

おりますが、先日鍵の仕様についてLINEでやり取りした結果、早速その初期費用が

ずれていっております。要望や状況次第で初期費用は変わるのだなということが

わかりましたので、大まかな形が見えてきた今もう一度その点について認識合わせを

行いたいという気持ちがありました。



そして許認可関係を担当している行政書士さんも、そろそろこのタイミングで一度

打ち合わせをしたい、書類に署名押印して貰いたい、ということを要求されていたので

この辺で一度やりますか、という感じになりました。



東京10棟目に作った貸会議室仕様のお部屋を今回初めて利用しました。運営業者さんが

東京10棟目のある地域を地盤としているので、集まりやすいだろうと言うことと、

貸会議室として使用に足るのかを自分でも確認したいというのとで、そこにしました。



許認可関連については、想定しているより早くいろいろな仕様が決まっているので、

申請を思い切って前倒しにしたいという話が出ました。工事が完了していなくても、

保健所ならクロスがちゃんと貼られているとか、消防なら電気系が通っているとか、

ある一定の条件を満たせば作業中でも検査してくれるケースがあるそうです。

あまり考えにくいが、申請前に小学校ができたりすると、許認可のハードルが

変わってしまうので、前倒しできるなら前倒しするに越したことはない、とのこと。

ごもっともなので、できるだけ前倒しでやることにしました。



そんなわけで、現地に設置する看板について、記載する内容の確定作業を行いました。

許認可の申請をするためには、看板を掲げて15日以上経過すること、近隣に対して

説明を行うこと、の2点が必要ということです。看板は3月初旬にも作成して設置し、

設置後に行政書士さんの方で近隣説明を行うということでした。一気にスピード感が

出てきたなあ。物件名、早く考えないと・・・。

ちなみに看板は許認可決定まで掲示する必要があるのだそうです。



あとは定款に追加する宿泊業の文言を確認しました。文言自体は行政書士さんが

考えてくださった素案に従い、申請は司法書士さんに私から委託するという流れに

なりそうです。たぶんこれ、時間があれば自分でもできる内容なんですけど(仙台法人で

自分で申請したことがあります)、今はそれをやっている時間が取れないと判断して、

申請は司法書士の先生に任せる方向で考えることにしました。



次に、運営会社さんとの打ち合わせ。



コンセントの位置の確定、家具配置のイメージの共有をまずは行いました。

この内容は施工業者さんに共有する必要があります。宿泊業だけでなく、将来的に

賃貸に戻す時のことも考えながら、配置を検討しました。



今回は、ベッドのところにUSBコンセントが来るように配置。テレビや冷蔵庫など

用途が明確なもの以外は、高さは60センチに変更しました。そしてクローゼットの

中にもコンセントはつけておこうと思います。



それから、インテリアコーディネーターの絡ませ方について確認がありました。

1.コーディネートの提案のみ

2.コーディネートの提案と家具の発注、納入

3.コーディネートの提案と家具の発注、納入、設営

私は1を選択。発注は自分でやった方がマイルが貯まるし、設営は興味がありそうな

不動産仲間に声をかけ、手伝って貰えばいいと思いましたので(勿論お礼はします)。



あとは、施工業者さんを交えた打ち合わせを開くことも決定しました。



照明はできればダウンライトを中心にしてほしいという運営会社さん側の要望が

ありましたので、どこまで対応できるか追って施工業者さんと相談が必要です。

また、それ以外にもフローリングの色(汚れが目立たない色が良いとのこと)とか

和室の建具がどうなるか知りたいとか、割と建築に関わる部分の要望や質問が

出てきたので、それであれば施工業者さんを交えた打ち合わせを一度やりましょうと

提案してきました。伝言ゲームをやるよりそっちの方が絶対に早いと思います。



この打ち合わせには、インテリアコーディネーターの方にも参加いただく方向です。

アクセントクロスとかキッチンの色合いとか、そこはコーディネートにも関わる

大切な要素だと思いますので。



あとは、ゴミステーションの設置場所とか、防犯カメラや電子キー、無人チェックインの

システムに関しての購入や設置工事をどっちが手配するとか、その辺の打ち合わせを

行いました。購入が必要なものはさっさと買っちゃわないとね。



一通り必要な打ち合わせが終わったところで、新型コロナウイルスの影響などの雑談。

全国での小中学校の休校の話を受け、日本人のキャンセルがここ数日かなり増えたと

仰っていました。海外に関しては、中国・韓国のお客様が圧倒的に減っており、

Airbnbの予約は欧米人ばかりになっているようです。韓国の反日キャンペーンと

昨今の新型コロナウイルスの影響なのは間違いないでしょう。



旅館業は、政治や経済、世界情勢に左右されやすく、上振れ下振れが大きい業種です。

不動産賃貸業はそれがなく、一定の賃料が入る底堅い業種です。



前にも書きましたが、賃貸業の利回りと宿泊業の利回りを同じものとして考えては

絶対にいけないと思います。民泊の利回りなんて、今回のコロナみたいな話があれば

一発で吹き飛ぶ内容です。確定された収入みたいな見方をしてはいけないと思います。



運営会社さんとは、今ちょうど運営がきつくなってきて、損切りとか狼狽売りとかが

出るかもしれない、という話はありました。もしうまく割安に拾えるなら、そういうのも

チャンスとして逆張りしてもいいのかなと思います。



そんな感じの打ち合わせを終えて、その帰りに東京13棟目の近隣挨拶の続きを。



前回行った際に挨拶できなかった方のうち、確実にお住まいになっているお家に

再度訪問してご挨拶をすること、その地域のまとめ役(?)的なポジションの方に

旅館業のジャブを打つこと、不在だった家に出入りがあるか、お土産の状態を

確認すること、の3点を行いました。



前回ご不在だった家で、そもそも空き家の雰囲気でいるかわからない家は4件。

明らかに住んでいるけどお留守だった家が1件という構成でした。

明らかにお住まいの家の方とは無事にご挨拶することが出来ました。

空き家っぽい家4件のうち、お土産が回収されていたのは1件だけでした。

残り3件は置きっぱなしのまま。



そして、まとめ役のおじいちゃん、おばあちゃんの家に、近所を通ったから顔を

出しました的な感じでお声がけし、そのまま玄関先に上がり込んで1時間くらいは

茶飲み話をしました。おかげで、近隣のことがだいぶわかりました。あの家は新参者、

何となく地主さんのことをまとめ役の人は快く思っていなさそう、空き家っぽい家も

だいたい息子さんか娘さんがたまに出入りしている模様、夜しか人がいない家が

ある模様、などなど。



前回は私は大家ではなく、仲介してくれた不動産屋さんの関係の業者さんと思われて

いたようで、今回お邪魔して「ああ、あなたがあの家を買ったということなのね」と

理解いただくことができました。ワンテンポ遅いです(笑)



基本的には貸すつもりだという話と、もしかしたら民泊みたいなことをやるかもという

こともしれっと口に出してみました。民泊に関しては、義母をだしにしてやむを得ない

感じを醸し出してみました。義母が一人で田舎にいるので、自宅の近所に連れてきたい、

でもすぐにこっちに来ると言ってくれないかもしれない、賃貸にしておくと、そこから

出て貰わないと義母を入れることができない、だから旅館にしたらいつでも義母が

そこに入れると思うので、旅館と言う選択肢も考えている、と。



正直、話はしたけど理解していただけたかはわかりません^^;

でも、賃貸にせよ何にせよ、近所に迷惑をかけないようにやろうと思っていると言う

気持ちは伝わったと思います。誰がやってるかわかれば安心だからね、という発言も

引き出せたので、とっかかりとしては悪くないでしょう。



やれるだけの布石は打ったので、あとは行政書士さんにうまく立ち回っていただくことで

話を進められればと思っています。



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posted by ひろ* at 11:39 | Comment(0) | 東京13棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする