2020年02月14日

滞納長期化に伴う明渡訴訟に着手。

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現在13位です。今週末こそ税務をと思うけど、契約書作りが先だよなあ(汗)

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東京13棟目、リノベーションのお見積が出てきました。ちょっと予定していた金額より

高めだったけど、仕方ないかなって感じです。やむなし。



最近受難続きの札幌5棟目。今度は滞納による明渡訴訟を始めざるを得なくなりました。

滞納はんたーい!ほんと困るー!



不動産賃貸業にとって、滞納は一番厄介な事案です。一番困るのは、売掛金という形で

売上が計上されてしまうから、お金は入らないのに税金はかかるという最低な状況に

陥ることでしょう。儲かってもいないのに税金だけ取られるという酷い話になります。

勿論、精神衛生上も良くないですし、滞納者を退去させるにも無暗にお金と時間が

かかってしまいます。空室よりたちが悪いです。



そんなんだったら入れなければいいじゃない、最初の審査がゆるゆるだからそういう話に

なるんでしょ、自業自得だよ、という意見もあるかもしれません。ある意味そうですが、

オーナーチェンジで購入して前からご入居なさっていた人もおりますし、入居後に属性が

悪化してしまい、支払が出来なくなり滞納になるケースだってあります。確実に避ける

方法があるなら、私も聞きたいくらいです。



今回、札幌5棟目で滞納問題が発生しているのは、購入前からお住まいになっていた方。

前からやや遅れ気味に入金しては追い付く、を繰り返している方だったのですが、今回は

本格的に連絡も取れない状態みたいです。



前回、ちょっとまずい状態になったのが昨年の4月くらいからでした。この時は2ヶ月の

滞納となりまして、管理会社さんにて電話をかけつつ文書を送付したり会社に連絡したり

緊急連絡先に連絡したりとしたものの、本人は一向に反応なし。安否確認するよと事前に

文書で予告した上で、最終的に警察立ち合いの元で安否確認を実施。ご本人、室内に

いらっしゃったそうで、さすがにここで全額振り込まれて事なきを得ました。



この時、この方に関しては購入前に使っていた保証会社さんの保証契約が規定により

外れてしまっている状態でしたので、再審査の上で加入していただくようにします、と

管理会社さんから伺っておりました。管理会社さの変更時に保証を引き継ぐことが

できないプランを持っている保証会社さんもあるようです。前管理会社さんが引継不可と

いうと、新管理会社さんに引き継がれないという、ただの嫌がらせとしか思えない条項。

前管理会社さんが大手だったので、たぶん保証会社さんとのタイアップ商品か何かで

そんな扱いが出来たのではないかと推察します。



確か売買の時にそれは聞いていまして、できるだけ保証を引き継げるように動くという

話はいただいておりましたが、この部屋に関しては保証が外れた状態だったようです。

ま、得てしてそういうところに限って事件って起こるよね(苦笑)



今回は滞納が12月分から数えて3ヶ月に到達。電話にも出ていただけない状況です。

確かこの方、冬はどこか違う地域に出稼ぎに行っているという話があったと思うため

安否確認しても本人は不在であろうという判断を管理会社さんはされているようです。

今回はまず内容証明(と同じ書式の文章を普通郵便で・・・本人いないから返されると

判断してです)を送付。緊急連絡先の妹さんには既に連絡はついているものの、

法的にそこに請求することはできないので、このままだと退去になりますよという

事実だけ伝える、という対応になっているようです。



私のところには「弁護士を入れて明渡訴訟してもいいですか」という打診がありました。

私、意外とこう見えて明渡訴訟までいってしまった事案って少ないんです。過去に

1階だけ札幌6棟目でありましたけど、これだけ持っててこれだけ属性悪い人入れてる

割には、そこまでいくことってあまりないんですよ。どちらかというと、その前に

夜逃げされるケースが多いです(ダメじゃん)。なので明渡訴訟は珍しいです。



弁護士さんの料金は、着手金10万、成功報酬が家賃の3ヶ月、実費4万程度とのこと。

家賃3万ちょっとなので、まあ最大25万ってところですね。これまでの滞納債権も

あるし、これからの滞納も考えると、35万くらいは損することになるか・・・。

更に明渡訴訟をして勝訴しても、もし先方が出ていかなければ強制執行になります。

これまたお金のかかる話です。うー、やだやだ。強制執行も私はまだ未体験です。

これはこのまま未体験で済ませたいなあ・・・。



ともあれ、今回はらちが明かないような気がしてきたので、弁護士さんに依頼して

明渡訴訟をやることにしました。これにビビッて和解で全額原うとか、そんな感じに

なってくれればいいんですけどね。



何にしても、滞納は悪なので、撲滅できるように進めたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:09 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする