2020年02月07日

札幌物件の稼働率が低下中・・・テコ入れすべきはどこだ!?

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ふと気が付くと、札幌の稼働率が微妙に落ち込んできています。テコ入れ必要か?

各管理会社さんに一度話を聞いてみてもいいのかなと思った次第です。



札幌には現在、札幌5棟目〜札幌10棟目まで6棟保有しております。

札幌1棟目〜札幌4棟目までは、利益確定とか撤退とかそれぞれ理由はありましたが、

既に全部売ってしまいました。全物件とりあえず損はしていないので良かったです。



札幌5棟目は16部屋の木造物件。14%くらいの利回りで購入しております。

15年融資なのでどうかなと思いましたが、今のところ何とか回っている感じです。

現在、1部屋の空きがあります。鍵穴ボンドのせいで・・・(怒)



この物件は現在騒音問題も併発しているので、なかなか気を遣います。管理会社さんが

上手に対応してくれているので、鍵穴ボンド以上の問題にはなっておりませんが、

下手をすると追加の退去も出かねないので、繁忙期のうちに何とか埋めてしまいたいと

思っています。そこそこ反響はあり、キャンセルになったものの申込もいただいたことが

あるようですので、今の調子で進めれば何とかなるでしょう。



札幌6棟目は、4部屋のRC物件。こちらも1部屋の空きがあります。原状回復に

現在取り掛かっているところと思われます。なんせとんでもなく汚くされてしまいまして

中にはドアに穴が開いているなど汚損と呼んでも差し支えないようなものもあります。

部分的に火災保険の保険金を申請したりしているので、原状回復に時間がかかってます。



こちら、原状回復をとりあえず優先してやってしまった方がいいだろうと思いますが

今このブログを書くまで手が回っていないことに気が付いておりませんでした(汗)

至急管理会社さんと連絡を取り、動き始めようと思います。



札幌7棟目は17部屋のRC物件。これまた1部屋の空きがあります。昨年は1つも

動きがなかったのですが、今年に入ってから2部屋の退去が発生しています。



うち1部屋はすぐ管理会社さんが入れ替わりで決めてくださったのですが、すぐまた

別の部屋で退去予告。6年お住まいになった方なので、原状回復が痛いなと思いましたが

駐車場代3000円、家賃5000円くらいあげられる余地があるので、収益的には

むしろ悪くないか?とも思いました。



ここも管理会社さんにお任せしておけば、よしなに埋めてくださることでしょう。

物件自体に力はありますので、何とかなると思います。

管理会社さんに状況の共有をいただき、うまく進めていきたいと思います。



札幌8棟目は12部屋のRC物件。こちらは満室を維持しております。

民泊をやっている管理会社さんにお貸している部屋にて結露問題がありますが、

そちらはまだ動きがありません。見積はいただいたものの、具体的にどういう状況に

あるから、こういう工事が必要なのだという説明をいただきたい、としておりまして

その説明がまだないので動けておりません。



いずれにせよ、入居率という観点からは、今のところこちらの物件は問題なし。

仮に退去が出ても、民泊利用の法人さんに貸せば埋まるので、心配はしてないです。



札幌9棟目は12部屋の木造物件。壁が落ちたりしたのですが、何とか修繕も終わり

テナント1部屋と住居1部屋の2部屋が空きとなっています。そしてこちらは今まさに

決まるかもしれない確度の高い内見が!先日こちらは札幌に行った際に賃料設定など

いじってみたので、それがもしかしたら功を奏したかもしれません。決まれば満室。

テナントの賃料がでかいので、何とか決まってほしいところです。



札幌10棟目は築古木造戸建。ここは現在入居中です。特に心配事もありません。

安定しており、特にやることもなさそうです。



札幌は現在6棟62室を運営中ですが、うち空室は5部屋。稼働率91%です。

とはいえ、単身ばかりならまだしも、ファミリー2部屋、単身2部屋、テナント1部屋と

家賃の大きい物件が空いているので、あまり悠長なことは言ってられません。

テコ入れの優先度が高いのは札幌6棟目と見たので、まずはこちらから力を入れて

フォローをしたいと思います。繁忙期中に満室になればいいなと祈りつつ進めます。



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posted by ひろ* at 08:24 | Comment(0) | 札幌 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする