2020年02月06日

仙台の物件が提案されたので検討中。

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無理して攻める必要はない、と言いながら、物件を提案されると検討せずにはいられない

困った体質の私が、また仲介業者さんの提案を検討し始めてしまいました。



健美家さんにニーズの登録をしております。地方ならこの辺とこの辺で利回りこのくらい

と入れておくと、業者さんが提案のメールをしてくれることがあります。

普段提案されるメールはほとんどスルーなのですが、ごくまれに検討してもいいかなと

思える物件が届くことがあります。勿論、最高級という感じではなく、まあこれなら

検討してもいいかな、というくらいのものが多いですが。



今回、そんな感じの物件が提案されました。場所は仙台で、立地もまあ悪くないです。

昭和末期のRCという出口が恐らく取れない怖さはあるものの、利回りは12%台。

価格も先日某金融機関さんからこのくらいの額まで融資いけそうですと言われた範囲に

収まっています。すべての面において「めちゃいいわけじゃないけど悪くない」という

絶妙な物件です。これは値付けしたオーナーさんか業者さんが上手だなあ。



義母にこんな物件あるけど気になりますかと確認したところ、気になるという回答。

ご提案くださった業者さんも、過去にやり取りをしたことのある業者さんで、その時の

印象も悪くなかったから、それじゃあこの物件は問い合わせしてみようということに。



届いた物件資料を確認すると・・・ぉぉぅ、3点ユニット。個人的にはここで一気に

テンションが下がりましたが、よく考えてみれば仙台1棟目も3点ユニットでした。

ただ、仙台1棟目ほど立地は良くないのでねー。微妙なところです。



建物は比較的メンテナンスされていそう。所有者さんは投資家の方だそうです。

デジキーやTVドアホンをつけたりしているという話でした。現況満室です。

レントロールを見たら、けっこう高めに家賃取れているようでした。



全体的に見て・・・この売主さん、やり手だと思います。たぶんだけど、投資家さんで

きちんと運営されているところから類推するに、仙台大家の会に加入してそうです。

うーん、投資家さんの出口戦略かー、と2秒くらい思いましたが、気にしないことに

しました。売主さん見てるー?と一応書いておこう(笑)



義母が現地を見てきましたが、古いけど手入れはされている、立地も目の前がコンビニで

ターミナル駅にも近い、ということで義母的には悪くない印象だったようです。

植栽もあり、ランドリーもあり、自販機もありました。タイルがちょっと剥げてるとこが

あるのが気になったようですが、まあ築古物件あるあるです。



義母の興味は次に「自己資金どのくらい必要なんだろう・・・」に移りました。

買いたいモードになっているようです^^;

出せる自己資金にも限度があるし、気になるなら金融機関さんに情報を持ち込んで

話を聞いてみたらどう?と助言したところ、早速物件資料を取引行に持ち込んだ、と。

相変わらず動きが早いです。



最近は持ち込む金融機関さんについても、あまり私からどうこうは言いません。

義母が自分でここがいいと思うところに持ち込んでいます。今回はメインバンクさんと

先日与信枠このくらいと説明くださった金融機関さん、あと初期から口座はあるけど

未だ融資取引に至っていない信金さんの3つに持ち込んだとのこと。



信金さんは速攻で「物件が古い」とNG判定を貰ってしまったそうですが、残り2行は

資料を持ち帰って検討するとのことです。メインバンクさん、耐用年数にうるさいから

全然期待してなかったんだけど、物件の立地を見てちょっとやる気を出した模様と義母が

言っていました。



で、ここまで書いて、買う気満々のような雰囲気を醸し出していますが、私自身としては

指値を入れないと買えないだろうと思っています。手元の自己資金がそこまで豊富では

ないこともありますし、やっぱり3点ユニットで築30年以上のRCという、出口を

とることができずに持ち切りにならざるを得ないけど、スペック的に賃貸の引きが弱い、

というところがどうしても気になります。地方のRCを持ち切るのって、けっこう怖いと

思うんですよね。いや、埋められないことはないと思いますけど、でも楽ではないはず。



仙台1棟目を購入した時、確か利回り13%半ばでした。本音を言えば、そのくらいは

欲しいなあというところはあります。仙台1棟目は昭和末期のS造なので、これはこれで

出口はないのですが、それでも安定して運営出来ています。だからできれば13%台は

できれば確保したいところです。



というわけで、仲介業者さんに指値可能か確認中。相手は投資家さんということなので

鬼のような指値は無理でしょうけど、ちょこっと指値がきいて、持ちきりでもなんとか

検討できそうということになるなら、購入もいいかなと。義母も昨年物件を購入できて

いないので、今年はできれば何か買いたいと思っているようですし。



とりあえず、金融機関さんの回答を待ちたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:12 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする