2020年02月05日

旅館は供給過剰という説もあるので要注意!

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旅館業法に則った宿泊施設を取り巻く今の状況ってどうなの?という点については

各方面の先達より「決して楽ではない」という話が聞こえてきております。



あまりブログでは書いてないのですが、実験的に札幌で民泊をやっていたりします。

あくまで実験的な内容でしたが、まあそれなりに経験はさせていただきました。



また、新法整備前・・・まだ民泊などという言葉が誕生する前から、民泊の動向は

ずっとチェックしておりました。最初の頃は民泊が違法である可能性を感じつつも

とんでもなく儲かるので目を瞑ってやっているという話を周りからよく聞いてました。

ワイドショーが諸悪の根源のように報道するようになり、徐々に淘汰されていった状況、

そして新法の整備でようやく日の目を見るも、昔のような儲けは難しくなったという

現実、そこから旅館業法の快晴に伴う無人フロント許可という流れに対応した形で

旅館業法に則った365日稼働可能な宿泊施設への転用という流れもも一通りは

把握しているつもりです。



そして今、旅館と言う投資方法は非常に身近なものになってきております。

家の近所を散歩していても、旅館のお知らせの看板を2箇所くらいで見かけました。

取引している金融機関さんの支店に向かう途中にも、戸建を改修したと思われる

旅館が存在しておりました。



これだけ気軽に旅館が始められるとなれば、賃貸よりも高収益になると期待される

旅館にシフトしていくというのは自明の理です。先日、民泊の管理をやっている

友人と少し話す機会がありましたが、民泊新法で違法民泊が淘汰される直前は

Airbnbに50000件のリスティングがあったけど、それが新法施工後に

一気に10000件まで減った、そして今は60000件と新法前の水準を超えて

増えている、ということでした。



確かに訪日外国人は増えているので、供給が増えてもそれに見合う需要があれば

良いのでしょう。でも、それもどこかで頭打ちになるでしょうし、ホテルだって

オリンピックに向けて目に見えて増えています。参入障壁が低くなり、ライバルが

増える。それに見合う需要がどこまで伸びるかは不透明。そして大手も参入する市場で

闘うことになれば、恐らく何の変哲もない物件ではいずれ厳しくなってしまうはずです。



民泊の管理をやっている友人の話だけではありません。私が今お願いしようとしている

運営代行会社さんも「沖縄で管理している物件の稼働率が厳しくなってきた」という

お話をされておりました。東京に比べ更に参入障壁が低く、リゾート地域で運営している

物件に関してはオフシーズンが特にきつくなっている、というようなお話がありました。

東京もいずれそういう話が出てくるでしょう。よほど立地がいいとか、特徴があるとか、

何かを備えていないと厳しくなるのだろうなと想像します。



ブログのコメントでも、既に宿泊業は衰退傾向にあるというコメントがありました。

先日聞いた民泊管理している友人も、以前のような単価で予約が入らなくなってきた、

地域によっては集客が厳しくなってきた、という話もあり、それとも符合します。

(コメント主様、後でメールさせていただきます!)



私自身は好奇心旺盛なので、1棟くらい旅館にしてみてもいいなという気持ちがあり、

今回の物件を旅館にすることにしました。ただ、場所がとてもいいわけではないですから

過剰な利益に期待はしません。一応、購入+リノベ+旅館業にするための諸々の経費を

全部足し合わせたとして、それに対する賃貸での利回りも10%前後は確保できると

踏んでおります。いつでも賃貸に戻せるという安心感、それと他の物件もあるので

最悪この物件がこけてもどうとでもなるというところもあり、今回試しに旅館にしても

大怪我はしないだろうと考えての決断でもあります。



資本力に乏しい不動産投資を始めたばかりの方が、賃貸だと回らないから旅館で

表面利回り10%を目指そう、というのは危険だと思います。たまに立地のいい

売り物件で利回り10%近いものをみかけ、ちょっとケツが浮きかけるのですが、

その利回りの前提が旅館運用だと書いてあるのを見て、やっぱりなと思いながら

ケツが元に戻る、という体験は何度もしています。不動産賃貸業と比べ、旅館業の

売上は変動要素が大きく、今この瞬間の利回りが当てになりません。あくまで賃貸に

戻した時にどのくらいの売上になるか、という観点で購入しないと危険と思います。



最近、私も旅館をやるぞやるぞと勢いの良いブログばかり書いておりますが、

これを「旅館はいいぞー、儲かるぞー」という間違ったメッセージとして受け取られ、

初心者の方が旅館に手を出してしまう事故があっては困るなと思ったので、今回はあえて

逆の方向の記事を書いてみた次第です。



あくまで旅館をやるのは私の好奇心を満たすため。うまく儲かれば儲けものですし、

儲からなくてもすぐ賃貸に戻せばいいと割り切っております。あとは旅館の立ち上げに

必要な手続きなどを実際に体験しておくことは決して損ではないという気持ちも

あります。



誰にでも旅館業おすすめと言うつもりはないし、今後は厳しくなる可能性が高いことも

理解していただかないと困るという思いはあります。そこまで理解した上で旅館をやるか

検討されると良いのではないかと思います。



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posted by ひろ* at 08:18 | Comment(0) | 民泊(Airbnb) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする