2020年02月04日

なかなか決まらない札幌9棟目のテナントに内見が!

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札幌9棟目に割と具体的な内容の内見が入りました。これがもし成立すれば満室です。

これはマジで決まってほしいです。確率2分の1みたいなので、なんとかー!



駅からもさして近くない、建物はボロイ、間取りも貧弱。普通に考えたら買わない方が

いいかもなあと思いながらも、表面利回り25%前後という高利回りと、道路付けの良い

整形地という土地としての良さに惹かれて購入した札幌9棟目。ユニットですらない、

ただのバストイレ一緒の1Rも頑張って埋めたし、台風で壁が落ちたのも何とか修繕を

終わらせたし、あとはテナントが埋まれば満室というところまで持ってきました。



でもそのテナントがなかなか埋まらないんですよねえ。



前回札幌に行った際に、家賃を下げるとかその辺を協議して、結果としては家賃を下げず

テナント+バックヤードとして利用する部屋をセットで賃貸に出していたところを、

別々にして賃貸募集をかけてみることにしました。実質的には何も変わっていないですが

見た目的には家賃が安くなった(そして貸出の坪数も変わった)形になります。



募集の条件をいじってみないことには、反響がどう変わるかはわかりません。

管理会社さんは「問い合わせはコンスタントにあるので家賃設定は間違ってないはず」と

仰っていましたが、ではなぜ決まらないの?という疑問が発生するのです。その答えを

突き止めるには、もう少し情報を集める必要があります。募集条件をいじって反響の

変化をチェックした方がいいだろう、と私は判断したので、管理会社さんをその方向に

誘導して、そんな提案をしていただきました。



1ヶ月くらいしてから問い合わせ件数を見て貰おうと思っていましたが、思いのほか

早い段階で成果が出た?のか、かなり具体的な問い合わせと言う話が管理会社さんより

届いた次第です。



管理会社さんから打ち合わせを依頼されたので、時間を作って電話しました。



テナントスペースとバックヤードの部屋の両方をまとめて賃貸したいとのこと。

いいですねー!これで決まれば満室になる条件です。居室だけ残るのもねえ。



先方は初期費用を落とすために居抜きの物件を希望されているとのことで、ここは

うちの物件がハマっています。候補の物件は札幌9棟目を含めて2件。確率50%で

うちが選ばれることになります(あくまで前向きに選ばれる前提で)。

ライバルに比べ、家賃というか坪当たりの単価はうちの物件の方が有利な模様。



ただ、具体的な業種はまだわからないとのこと。相手側の仲介業者さんは握っていると

思うのですが、細かい情報がまだ管理会社さんサイドに落ちてきていないそうです。

元が居酒屋なので、その居抜きを活用したいということは、やっぱり飲食店であり

居酒屋系なのかな、と想像はしていますが。



管理会社さんからは、家賃などの条件はどこまで譲っていいかという確認がありました。

1年以上空いている部屋で、テナントのようにめぐり逢いがないとずっと埋まらない

物件ですから、贅沢を言っている余裕はありません。交渉には少なくともこのくらいは

応じてもいい、という額を事前に提示しておきました。



また、バックヤードの部屋とテナントスペースを内部でつなぐ工事をしてほしいと

言われた際に応じていいかという確認もありましたので、当然応じていいですと回答。

このチャンスは逃したくありません。



武器はいくつか持たせることができました。あとは管理会社さんがうまく内見中に

申込を得られるよう立ち回ってくれれば・・・



そして運命の内見の日。

管理会社さんからLINEが届きました。



「来週結論をもらう状況になっております」



あれ、来週っすか?ちょっと肩透かし。優柔不断なのかなと思いましたが、どうやら

そうではないようで、シェフに現場を見て貰ってから決めたいということでした。

シェフはなんとブラジル人で、ブラジルから来週シェフが来日して物件を見るという

ことでした。業種はブラジル料理店。なんか想像の3歩くらい上をいかれました。

ブラジル料理って何だろう?シュラスコくらいしかわからないぞ?



管理会社さん「ケバブですかね?」

いやそれトルコ料理な。



ということで、もう少しやきもきする日が続きそうです。決まってほしいなあ。

ここが決まらないと、キャッシュフローで言えば面白くないんですよ。10年融資で

組んでるから、返済したらほぼほぼ終わりになってしまうので。というわけで、

決まるよう一生懸命東京からブラジルに向けて念を送りたいと思います。

ケバブ!(違)



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posted by ひろ* at 08:05 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする